จำไว้ได้ใช้แน่นอน! โฉนดที่ดินตราครุฑทั้งสี่แบบนั้นต่างกันอย่างไร!?

สวัสดีค่า ในวงการอสังหา ฯ นั้นนอกจากจะต้องรูัจักเรื่องราวและรายละเอียดของโครงการต่าง ๆ แล้ว อีกเรื่องนึงที่พลาดไม่ได้เลยก็คงไม่พ้นเรื่อง ที่ดินและโฉนดที่ดินค่ะ ที่ก็ต้องบอกเลยว่ารายละเอียดของสิ่งนี้ก็มีเยอะมาก ๆ ไม่เพียงแค่เนื้อหาด้านในเท่านั้น แต่ยังรวมไปจนถึงเรื่องสีต่าง ๆ ที่ก็เป็นอีกหนึ่งคำถามที่หลาย ๆ คนสงสัยว่าทำไมโฉนดต้องมีหลายสีนั่นเอง

ดังนั้นวันนี้ PropertyScout จะพาคุณมารู้จักกับเอกสารนี้ รวมถึงความต่างของสีที่ใช้ในเอกสาร จะมีอะไรบ้าง มาดูกันเลย!

รวมคำถามน่าสนใจ

ก่อนที่เราจะไปรู้จักเรื่องสีต่าง ๆ ที่บ่งบอกประเภทของโฉนดนั้น เราจะพาคุณมารู้จัก โฉนดที่ดิน ก่อนเลยค่ะว่าเอกสารนี้คืออะไร สำคัญ และจำเป็นมากแค่ไหนสำหรับการซื้อ-ขายอสังหา ฯ ในปัจจุบัน รวมถึงการที่เรามีโฉนดอยู่ในมือนั้นจะช่วยให้เราได้ประโยชน์ในเรื่องอะไรบ้าง?

คืออะไร

โฉนดที่ดิน หมายถึง หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งถือว่าเป็นเอกสารสำคัญของทางราชการ บนหนังสือนี้จะมีตราครุฑประดับอยู่เสมอ โดยที่หนังสือนี้จะออกตามประมวลกฏหมายที่ดินในปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมไปถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง รวมถึง ตราจอง 'ได้ทำประโยชน์แล้ว' และถึงแม้โฉนดจะออกตามกฏหมายเก่า ผู้ที่ถือโฉนดใบนั้นก็จะยังถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอยู่เหมือนเดิม

ซึ่งการที่เรามีกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์นั้นจะทำให้เรามีสิทธิในที่ดิน สิทธิจำหน่าย และสิทธิในการขัดขวางผู้ที่เข้ามาโดยมิชอบกฏหมาย

วิธีสังเกต

ในเรื่องของการสังเกตว่าเอกสารไหนเป็นโฉนดนั้น เราจะไม่เพียงดูถึงเนื้อหาและลักษณะการใช้งานเท่านั้น แต่เราจะดูถึงลักษณะพื้นฐานด้วย ดังนั้น เราจะมาพูดถึงลักษณะพื้นฐานที่เอกสารโฉนดต้องมีค่ะ

• ขนาด - 24*36 ซม.

• กระดาษจะเป็นเนื้อสีเหลืองอ่อนและมีลายเฉพาะตัว

• มีลายเซ็นต์เจ้าพนักงานพร้อมตราประทับ

• ด้านหลังจะมีประวัติการครอบครองที่ดิน พร้อมลายเซ็นต์เจ้าพนักงานประทับ

• เมื่อส่องไฟตรงโฉนด เราจะเห็นลายน้ำตราครุฑ ล้อมด้วยวงกลมที่เขียนว่า กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย

จำเป็นมากแค่ไหน

คำถามต่อมาคือ โฉนดนั้นมีความจำเป็นมากแค่ไหน บอกเลยว่า จำเป็นมาก เพราะเอกสารนี้จะช่วยเรารักษาผลประโยชน์และกรรมสิทธิ์ในที่ดินของเราได้ อีกทั้งยังช่วยระบุด้วยว่าเจ้าของที่มีสิทธิจริง ๆ คือใคร ซึ่งการที่เราสามารถระบุได้ว่าใครเป็นเจ้าของนั้น จะช่วยได้อย่างมากในเรื่องของการปล่อยซื้อ-ขาย ไม่เพียงแค่พื้นที่เท่านั้น แต่ยังรวมไปถึงอสังหา ฯ ที่ตั้งอยู่บนที่ดินผืนนั้นด้วยค่ะ

ประโยชน์ของโฉนด

• แสดงถึงการครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย อีกทั้งยังมีหลักฐานในการยืนยันตัวตนด้วย

• หลักกรรมสิทธิ์ของผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินมั่นคง

• ใช้เป็นหลักฐานในการพิสูจน์สิทธิ ทั้งต่อรัฐและเอกชน

• รู้ตำแหน่งที่ตั้ง ตลอดจนขอบเขตและจำนวนเนื้อที่แต่ละแปลง

• ป้องกันปัญหาเรื่องการรุกขยายเขตที่ดิน โดยเฉพาะกับส่วนที่ดินของรัญ เขตสงวน และที่ดินรกร้าง

• ใช้เป็นหลักฐานในการระงับการทะเลาะวิวาท โต้แย้ง รุกล้ำ หรือแย่งสิทธิในที่ดิน

• ใช้เป็นหลักฐานในการแสดงทุนทรัพย์หรือหลักประกันในการขอสินเชื่อ

• ใช้เป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกัน

• ทำให้ปัจจัยพื้นฐานในการผลิตทางเศรษฐกิจ มีความมั่นคงและมีผลเป็นการลดต้นทุนการผลิตด้วย

• ทำให้เกิดความรักและความห่วงแหนที่ดินของตน มีแรงจูงใจที่จะปรับปรุงและพัฒนาที่ดินของตนให้เกิดประโยชน์สูงสุด

• การตรวจสอบหลักฐานสำหรับที่ดิน สำหรับที่ดินที่เป็นโฉนดกระทำได้โดยสะดวกรวดเร็วเป็นประโยชน์แก่บุคคลที่ประสงค์จะจำหน่าย จ่าย โอน เนื่องจากการโอนที่ดินที่มีโฉนดไม่ต้องประกาศ เว้นแต่มรดก

• การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนด หรือมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์

• การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนด เช่น การนำที่ดินไปซื้อขาย ยกให้ แลกเปลี่ยน จำนอง ขายฝาก ฯลฯ จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่

• การทำนิติกรรมเกี่ยวกับทีดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. น.ส.๓ ข) จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินอำเภอที่ที่ดินตั้งอยู่ การทำนิติกรรมนั้น จึงจะมีผลตามกฎหมาย เว้นแต่ได้ยกเลิกอำนาจนายอำเภอเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จะต้องไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่

ข้อควรระวัง

เอกสารสำคัญทั้งหมดนี้ แม้จะมีประโยชน์มาก ๆ ในการแสดงกรรมสิทธิที่ดินของผู้ที่ครอบครอง และช่วยป้องกันผลประโยชน์ แต่หากปล่อยโฉนดไว้นานเกินไปเกินกว่า 10 ปี รวมถึงที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ไว้นานเกิน 5 ปีต่อกัน ที่ดินดังกล่าวจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฏหมายทันทีค่ะ หรือถ้าหากมีคนเข้ามาใช้ประโยชน์ในที่ดินเราโดยไม่ได้ตกลงกันไว้เกิน 10 ปี คน ๆ นั้นก็จะมีสิทธิในที่ดินเราด้วยเช่นกันค่ะ

ประเภทของโฉนดที่ดิน

มาต่อกันที่ประเภทของโฉนดกันเลยนะคะ จริง ๆ แล้วโฉนดนั้นไม่ได้มีเพียงแค่หนึ่งหรือสองประเภทเท่านั้น แต่ยังมีหลากหลายประเภทมาก ๆ โดยจะใช้การแบ่งตามประเภท และจะเน้นที่เรื่องสีของครุฑเข้ามาช่วยค่ะ ซึ่งจะแบ่งได้ดังนี้

โฉนดครุฑแดง

โฉนดครุฑแดง หรือที่เราจะเรียกกันว่า นส.4 จะเป็นโฉนดที่จะเน้นขายให้กับเจ้าของโดยตรงค่ะ ตรงเอกสารจะมีระวางรูปถ่ายที่ดินที่ถ่ายจากทางอากาศอย่างชัดเจน ซึ่งเจ้าของสามารถนำโฉนดใบนี้ไปทำธุรกรรมได้เองค่ะ ทั้งการซื้อ ขาย โอน จำนอง และค้ำประกัน และด้วยสิทธิต่าง ๆ ที่โฉนดประเภทนี้ทำได้ ทำให้โฉนดนี้มีราคาสูงที่สุด

เราจะดูความเก่า-ใหม่ของโฉนดประเภทนี้ได้จาก ตัวอักษรท้ายรหัสเอกสาร ถ้าเป็นตัว ก นั่นจะหมายถึงว่าเป็นเอกสารรุ่นเก่าที่สุด แต่แบบปัจจุบันที่ใช้กันอยู่นั้นจะเป็นประเภทที่ลงท้ายด้วย จ อย่าง น.ส.4 จ นั่นเองค่ะ

หากมีการซื้อขาย โฉนดประเภทนี้ จะต้องไปจดทะเบียนหรือไปทำการขึ้นทะเบียนการโอนกรรมสิทธิที่สำนักงานในแต่ละพื้นที่ต่อหน้าเจ้าพนักงานเทานั้น ไม่เช่นนั้นการซื้อ-ขายจะถือว่าเป็นโมฆะ

อายุของโฉนด: 10 ปี

ลักษณะกรรมสิทธิ์: ซื้อ-ขาย-โอน ได้ตามสะดวก

ข้อควรระวัง: หากที่ดินนี้โดนคนอื่นครอบครองโดยปรปักษ์ 10 ปีขึ้นไป หรือผู้ที่เข้ามาโดยไม่ได้มีการลอบเร้น ปิดบัง อำพราง หรือหลบซ่อน ผู้ที่เข้ามาครอบครองนั้นจะสามารถเข้ามามีสิทธิในที่ดินได้หลังจากระยะเวลา 10 ปีเป็นต้นไป

โฉนดครุฑเขียว

โฉนดครุฑเขียว หรือ น.ส.3 ก จะถูกเรียกว่าเป็น หนังสือรับรองการทำประโยชน์ มีความหมายว่า เอกสารนี้จะแสดงสิทธิการครอบครองที่ดินผืนนั้น เพื่อทำประโยชน์ ซึ่งจะมีการระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจนเหมือนกับ นส.4 หรือโฉนดครุฑแดงค่ะ ซึ่งข้อแตกต่างระหว่างครุฑแดงและครุฑเขียวนั่นก็คือ โฉนดแดงนั้นจะสามารถปล่อยที่ดินว่างได้ แต่ตัวโฉนดเขียวนั้นเราจะต้องใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์เท่านั้น

น.ส.3 ก จะสามารถซื้อ-ขาย-โอน และจำนองกับธนาคารได้ และหากผ่านการสอบเขตแล้ว เจ้าของสามารถขอโฉนดได้ทันทีโดยไม่ต้องรอรังวัดติดประกาศ 30 วัน ซึ่งหนังสือนี้จะเป็นคำรับรองจากเจ้าหน้าที่ให้มีสิทธิ์ครอบครอง แต่ไม่ได้รับกรรมสิทธิ์นะคะ

เอกสารที่โอนได้นั้นจะมีสามแบบ ได้แก่ น.ส. 3 , น.ส. 3 ก, แบบหมายเลข 3 (ปัจจุบันไม่มีการออกแล้ว)

โฉนดประเภทนี้จะไม่ใช่โฉนดที่ดินจริง ๆ ค่ะ จนกว่าจะไปยื่นเรื่องขอกับสำนักงานนะะ

อายุของโฉนด: ไม่ระบุ

ลักษณะกรรมสิทธิ์: สามารถครอบครองเพื่อทำประโยชน์ได้แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ และสามารถซื้อขาย จำนองได้ โดยไม่ต้องมีการประกาศ

ข้อควรระวัง: ถูกผู้อื่นแย่งครอบครองเกิน 1 ปี

เพิ่มเติม

ผู้ครอบครองสามารถขอยื่นเรื่องเปลี่ยนเอกสารสิทธิ์เป็น น.ส.4ได้ โดยต้องยื่นเรื่องเข้ากับสำนักงานที่ดินของจังหวัด และการยื่นนี้ไม่เสียค่าใช้จ่าย เมื่อมีการสอบเขตจนแน่นอนแล้ว เราจะสามารถนำหลักฐานไปออกขอโฉนดได้ ไม่ต้องรอรังวัดติดประกาศ 30 วัน หลังจากนั้นจะมีการแจกโฉนดเป็นแบบครุฑแดง และแบบครุฑเขียวจะถูกยกเลิกไปค่ะ

โฉนดครุฑดำ

โฉนดครุฑดำ หรือหนังสือครอบครองที่ดินประเภท น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ข จะมีลักษณะคล้ายกับหนังสือครุฑดำหรือ น.ส. 3 ก แต่จะมีจุดต่างตรงที่ว่าโฉนดประเภทนีจะไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ แต่ในรายละเอียดจะระบุเพียงแค่รูปร่างของที่ดิน เนื้อที่ และแนวเขตเท่านั้น มีแผนที่ที่ตำแหน่งไม่แน่นอน ทำให้ขาดความถูกต้องของขอบเขตที่ดิน ส่วนใหญ่นั้นเป็นแผนที่รูปลอย ยึดโยงจากวัสดุที่ปักหลักหรือวัสดุที่พอหาได้ในบริเวณนั้น

ซึ่งโฉนดครุฑดำนัเนก็สามารถนำไปยื่นเรื่องขอโฉนดได้เช่นกันค่ะ แต่ว่าจะต้องมีเจ้าหน้าที่มาทำการรังวัดและติดประกาศพื้นที่ก่อน 30 วัน หากไม่มีใครคัดค้นว่าพื้นที่นี้ไม่ใช่ของผู้ที่ขอออกโฉนด ก็สามารถขอออกโฉนดได้ และเมื่อได้แล้วก็สามารถนำไปซื้อ-ขาย-จำนองได้

โฉนดประเภทนี้จะไม่ใช่โฉนดที่ดินจริง ๆ ค่ะ จนกว่าจะไปยื่นเรื่องขอกับสำนักงานนะะ

อายุของโฉนด: ไม่ระบุ

ลักษณะกรรมสิทธิ์: สามารถครอบครองเพื่อทำประโยชน์ได้แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ และสามารถซื้อขาย จำนองได้ โดยไม่ต้องมีการประกาศ

ข้อควรระวัง: ถูกผู้อื่นแย่งครอบครองเกิน 1 ปี

ความต่างระหว่าง น.ส. 3 ก และ น.ส. 3

โฉนดครุฑน้ำเงิน/แดง

โฉนดครุฑน้ำเงิน-แดง หรือเอกสาร ส.ป.ก.4-01 เป็นเอกสารสิทธิ์ที่จะให้ประชาชนเข้ามาทำเกษตรกรรมในพื้นที่ได้ และต้องเป็นเกษตรกรรมเท่านั้น ผู้ที่ถือโฉนดนี้ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ออกโฉนดไม่ได้ ไม่มีสิทธิ์ในการซื้อและขาย ห้ามโอนสิทธิ์ให้กับคนภายนอก ยกเว้นแต่จะโอนเพื่อเป็นมรดกให้กับทายาท และทายาทที่ได้รับจะต้องนำไปใช้เพื่อการเกษตรเท่านั้น

เอกสารนี้จะเป็นเอกสารครอบครองที่ดินที่ออกโดยสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) ซึ่งจุดประสงค์นั้นทำมาเพื่อให้ประชาชนใช้ทำเกษตรกรรมเท่านั้น

*โฉนดที่ดินที่รัฐเป็นเจ้าของ แต่ให้สิทธิ์แก่ประชาชนเข้ามาทำเกษตรกรรม

อายุของโฉนด: ไม่ระบุเพราะแย่งการครอบครองไม่ได้

ลักษณะกรรมสิทธิ์ : มีสิทธิ์การเช่า เช่าซื้อ เช่าระยะยาว และเข้าทำประโยชน์ในทางเกษตรกรรม สามารถโอน แบ่งแยก และตกทอดทางมรดกแก่ทายาทได้ ห้ามซื้อขายและจำนอง ห้ามใช้ทำประโยชน์ในด้านอื่นที่ไม่ใช่ทางการเกษตร

ข้อควรระวัง: เอกสารสิทธิ์ที่ดินนี้จะต้องแยกให้ดี ระหว่างส.ป.ก. 4-01 และ น.ส.4

จุดแตกต่างของโฉนดครุฑแดง และน้ำเงิน-แดง ก็คือ

เปรียบเทียบความต่างของโฉนด 4 แบบ

สรุปส่งท้าย

โฉนดที่ดิน นอกจากจะมีความสำคัญต่อเรื่องสิทธิและกรรมสิทธิแล้ว ยังมีหลากหลายประเภท โดยที่แต่ละประเภทนั้นจะแยกด้วยสีของตราครุฑที่ประทับไว้ด้านบน และชื่อของเอกสารนั้น ๆ ค่ะ ซึ่งจะแบ่งเป็นแบบทั่วไปอย่างโฉนดครุฑสีแดงที่ใช้สำหรับคนทั่วไป ไปจนถึงตัวโฉนดสีน้ำเงินที่ใช้เพื่อการเกษตรโดยเฉพาะ เท่านี้ไม่พอ แต่ละเอกสารจะมีความต่างในการตั้งแต่การขอโฉนด ไปจนถึงเรื่องของจุดประสงค์นะคะ

ดังนั้น ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อที่ดินนั้น เราควรจะดูถึงประเภทของโฉนดด้วยว่า โฉนดนั้นเป็นประเภทไหน มีไว้เพื่ออะไร เพื่อป้องกันปัญหาเรื่องกรรมสิทธิ การฟ้องร้อง และการเงินที่จะตามมาทีหลัง อีกทั้งยังเป็นอีกหนึ่งหลักประกันที่ทำให้เราซื้อ-ขาย-โอนได้อย่างถูกกฏหมายด้วยนะคะ

ทางเราหวังว่าบล็อคนี้จะเป็นประโยชน์ให้กับผู้อ่านทุกท่านไม่มากก็น้อย ถ้าวันหน้าเรามีบทความอะไรดี ๆ เราจะรีบนำมาเสนอทันทีเลยค่ะ หรือถ้าเกิดว่ามีบล็อคอะไรที่น่าสนใจ อยากอ่าน PropertyScout จะรีบไปหาข้อมูลมาให้ทันทีเลยค่ะ เจอกันใหม่วันหน้านะคะ บะบายยย

บทความอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง

สนใจเช่า-ซื้อ-ขาย อสังหา ฯ ดี ๆ กับเรา
คลิกเลย!