จำไว้ได้ใช้แน่นอน! โฉนดที่ดินตราครุฑทั้งสี่แบบนั้นต่างกันอย่างไร!?
สวัสดีค่า ในวงการอสังหา ฯ นั้นนอกจากจะต้องรูัจักเรื่องราวและรายละเอียดของโครงการต่าง ๆ แล้ว อีกเรื่องนึงที่พลาดไม่ได้เลยก็คงไม่พ้นเรื่อง ที่ดินและโฉนดที่ดินค่ะ ที่ก็ต้องบอกเลยว่ารายละเอียดของสิ่งนี้ก็มีเยอะมาก ๆ ไม่เพียงแค่เนื้อหาด้านในเท่านั้น แต่ยังรวมไปจนถึงเรื่องสีต่าง ๆ ที่ก็เป็นอีกหนึ่งคำถามที่หลาย ๆ คนสงสัยว่าทำไมโฉนดต้องมีหลายสีนั่นเอง
ดังนั้นวันนี้ PropertyScout จะพาคุณมารู้จักกับเอกสารนี้ รวมถึงความต่างของสีที่ใช้ในเอกสาร จะมีอะไรบ้าง มาดูกันเลย!
รวมคำถามน่าสนใจ
ก่อนที่เราจะไปรู้จักเรื่องสีต่าง ๆ ที่บ่งบอกประเภทของโฉนดนั้น เราจะพาคุณมารู้จัก โฉนดที่ดิน ก่อนเลยค่ะว่าเอกสารนี้คืออะไร สำคัญ และจำเป็นมากแค่ไหนสำหรับการซื้อ-ขายอสังหา ฯ ในปัจจุบัน รวมถึงการที่เรามีโฉนดอยู่ในมือนั้นจะช่วยให้เราได้ประโยชน์ในเรื่องอะไรบ้าง?
คืออะไร
โฉนดที่ดิน หมายถึง หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งถือว่าเป็นเอกสารสำคัญของทางราชการ บนหนังสือนี้จะมีตราครุฑประดับอยู่เสมอ โดยที่หนังสือนี้จะออกตามประมวลกฏหมายที่ดินในปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมไปถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง รวมถึง ตราจอง 'ได้ทำประโยชน์แล้ว' และถึงแม้โฉนดจะออกตามกฏหมายเก่า ผู้ที่ถือโฉนดใบนั้นก็จะยังถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอยู่เหมือนเดิม
ซึ่งการที่เรามีกรรมสิทธิ์อย่างสมบูรณ์นั้นจะทำให้เรามีสิทธิในที่ดิน สิทธิจำหน่าย และสิทธิในการขัดขวางผู้ที่เข้ามาโดยมิชอบกฏหมาย
วิธีสังเกต
ในเรื่องของการสังเกตว่าเอกสารไหนเป็นโฉนดนั้น เราจะไม่เพียงดูถึงเนื้อหาและลักษณะการใช้งานเท่านั้น แต่เราจะดูถึงลักษณะพื้นฐานด้วย ดังนั้น เราจะมาพูดถึงลักษณะพื้นฐานที่เอกสารโฉนดต้องมีค่ะ
- ขนาด - 24*36 ซม.
- กระดาษจะเป็นเนื้อสีเหลืองอ่อนและมีลายเฉพาะตัว
- มีลายเซ็นต์เจ้าพนักงานพร้อมตราประทับ
- ด้านหลังจะมีประวัติการครอบครองที่ดิน พร้อมลายเซ็นต์เจ้าพนักงานประทับ
- เมื่อส่องไฟตรงโฉนด เราจะเห็นลายน้ำตราครุฑ ล้อมด้วยวงกลมที่เขียนว่า กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย
จำเป็นมากแค่ไหน
คำถามต่อมาคือ โฉนดนั้นมีความจำเป็นมากแค่ไหน บอกเลยว่า จำเป็นมาก เพราะเอกสารนี้จะช่วยเรารักษาผลประโยชน์และกรรมสิทธิ์ในที่ดินของเราได้ อีกทั้งยังช่วยระบุด้วยว่าเจ้าของที่มีสิทธิจริง ๆ คือใคร ซึ่งการที่เราสามารถระบุได้ว่าใครเป็นเจ้าของนั้น จะช่วยได้อย่างมากในเรื่องของการปล่อยซื้อ-ขาย ไม่เพียงแค่พื้นที่เท่านั้น แต่ยังรวมไปถึงอสังหา ฯ ที่ตั้งอยู่บนที่ดินผืนนั้นด้วยค่ะ
ประโยชน์ของโฉนด
- แสดงถึงการครอบครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย อีกทั้งยังมีหลักฐานในการยืนยันตัวตนด้วย
- หลักกรรมสิทธิ์ของผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินมั่นคง
- ใช้เป็นหลักฐานในการพิสูจน์สิทธิ ทั้งต่อรัฐและเอกชน
- รู้ตำแหน่งที่ตั้ง ตลอดจนขอบเขตและจำนวนเนื้อที่แต่ละแปลง
- ป้องกันปัญหาเรื่องการรุกขยายเขตที่ดิน โดยเฉพาะกับส่วนที่ดินของรัญ เขตสงวน และที่ดินรกร้าง
- ใช้เป็นหลักฐานในการระงับการทะเลาะวิวาท โต้แย้ง รุกล้ำ หรือแย่งสิทธิในที่ดิน
- ใช้เป็นหลักฐานในการแสดงทุนทรัพย์หรือหลักประกันในการขอสินเชื่อ
- ใช้เป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกัน
- ทำให้ปัจจัยพื้นฐานในการผลิตทางเศรษฐกิจ มีความมั่นคงและมีผลเป็นการลดต้นทุนการผลิตด้วย
- ทำให้เกิดความรักและความห่วงแหนที่ดินของตน มีแรงจูงใจที่จะปรับปรุงและพัฒนาที่ดินของตนให้เกิดประโยชน์สูงสุด
- การตรวจสอบหลักฐานสำหรับที่ดิน สำหรับที่ดินที่เป็นโฉนดกระทำได้โดยสะดวกรวดเร็วเป็นประโยชน์แก่บุคคลที่ประสงค์จะจำหน่าย จ่าย โอน เนื่องจากการโอนที่ดินที่มีโฉนดไม่ต้องประกาศ เว้นแต่มรดก
- การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนด หรือมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์
- การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนด เช่น การนำที่ดินไปซื้อขาย ยกให้ แลกเปลี่ยน จำนอง ขายฝาก ฯลฯ จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่
- การทำนิติกรรมเกี่ยวกับทีดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. น.ส.๓ ข) จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดินอำเภอที่ที่ดินตั้งอยู่ การทำนิติกรรมนั้น จึงจะมีผลตามกฎหมาย เว้นแต่ได้ยกเลิกอำนาจนายอำเภอเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จะต้องไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินนั้นตั้งอยู่
ข้อควรระวัง
เอกสารสำคัญทั้งหมดนี้ แม้จะมีประโยชน์มาก ๆ ในการแสดงกรรมสิทธิที่ดินของผู้ที่ครอบครอง และช่วยป้องกันผลประโยชน์ แต่หากปล่อยโฉนดไว้นานเกินไปเกินกว่า 10 ปี รวมถึงที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ไว้นานเกิน 5 ปีต่อกัน ที่ดินดังกล่าวจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฏหมายทันทีค่ะ หรือถ้าหากมีคนเข้ามาใช้ประโยชน์ในที่ดินเราโดยไม่ได้ตกลงกันไว้เกิน 10 ปี คน ๆ นั้นก็จะมีสิทธิในที่ดินเราด้วยเช่นกันค่ะ
ประเภทของโฉนดที่ดิน
มาต่อกันที่ประเภทของโฉนดกันเลยนะคะ จริง ๆ แล้วโฉนดนั้นไม่ได้มีเพียงแค่หนึ่งหรือสองประเภทเท่านั้น แต่ยังมีหลากหลายประเภทมาก ๆ โดยจะใช้การแบ่งตามประเภท และจะเน้นที่เรื่องสีของครุฑเข้ามาช่วยค่ะ ซึ่งจะแบ่งได้ดังนี้
โฉนดครุฑแดง
โฉนดครุฑแดง หรือที่เราจะเรียกกันว่า นส.4 จะเป็นโฉนดที่จะเน้นขายให้กับเจ้าของโดยตรงค่ะ ตรงเอกสารจะมีระวางรูปถ่ายที่ดินที่ถ่ายจากทางอากาศอย่างชัดเจน ซึ่งเจ้าของสามารถนำโฉนดใบนี้ไปทำธุรกรรมได้เองค่ะ ทั้งการซื้อ ขาย โอน จำนอง และค้ำประกัน และด้วยสิทธิต่าง ๆ ที่โฉนดประเภทนี้ทำได้ ทำให้โฉนดนี้มีราคาสูงที่สุด
เราจะดูความเก่า-ใหม่ของโฉนดประเภทนี้ได้จาก ตัวอักษรท้ายรหัสเอกสาร ถ้าเป็นตัว ก นั่นจะหมายถึงว่าเป็นเอกสารรุ่นเก่าที่สุด แต่แบบปัจจุบันที่ใช้กันอยู่นั้นจะเป็นประเภทที่ลงท้ายด้วย จ อย่าง น.ส.4 จ นั่นเองค่ะ
หากมีการซื้อขาย โฉนดประเภทนี้ จะต้องไปจดทะเบียนหรือไปทำการขึ้นทะเบียนการโอนกรรมสิทธิที่สำนักงานในแต่ละพื้นที่ต่อหน้าเจ้าพนักงานเทานั้น ไม่เช่นนั้นการซื้อ-ขายจะถือว่าเป็นโมฆะ
อายุของโฉนด: 10 ปี
ลักษณะกรรมสิทธิ์: ซื้อ-ขาย-โอน ได้ตามสะดวก
ข้อควรระวัง: หากที่ดินนี้โดนคนอื่นครอบครองโดยปรปักษ์ 10 ปีขึ้นไป หรือผู้ที่เข้ามาโดยไม่ได้มีการลอบเร้น ปิดบัง อำพราง หรือหลบซ่อน ผู้ที่เข้ามาครอบครองนั้นจะสามารถเข้ามามีสิทธิในที่ดินได้หลังจากระยะเวลา 10 ปีเป็นต้นไป
โฉนดครุฑเขียว
โฉนดครุฑเขียว หรือ น.ส.3 ก จะถูกเรียกว่าเป็น หนังสือรับรองการทำประโยชน์ มีความหมายว่า เอกสารนี้จะแสดงสิทธิการครอบครองที่ดินผืนนั้น เพื่อทำประโยชน์ ซึ่งจะมีการระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจนเหมือนกับ นส.4 หรือโฉนดครุฑแดงค่ะ ซึ่งข้อแตกต่างระหว่างครุฑแดงและครุฑเขียวนั่นก็คือ โฉนดแดงนั้นจะสามารถปล่อยที่ดินว่างได้ แต่ตัวโฉนดเขียวนั้นเราจะต้องใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์เท่านั้น
น.ส.3 ก จะสามารถซื้อ-ขาย-โอน และจำนองกับธนาคารได้ และหากผ่านการสอบเขตแล้ว เจ้าของสามารถขอโฉนดได้ทันทีโดยไม่ต้องรอรังวัดติดประกาศ 30 วัน ซึ่งหนังสือนี้จะเป็นคำรับรองจากเจ้าหน้าที่ให้มีสิทธิ์ครอบครอง แต่ไม่ได้รับกรรมสิทธิ์นะคะ
เอกสารที่โอนได้นั้นจะมีสามแบบ ได้แก่ น.ส. 3 , น.ส. 3 ก, แบบหมายเลข 3 (ปัจจุบันไม่มีการออกแล้ว)
โฉนดประเภทนี้จะไม่ใช่โฉนดที่ดินจริง ๆ ค่ะ จนกว่าจะไปยื่นเรื่องขอกับสำนักงานนะะ
อายุของโฉนด: ไม่ระบุ
ลักษณะกรรมสิทธิ์: สามารถครอบครองเพื่อทำประโยชน์ได้แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ และสามารถซื้อขาย จำนองได้ โดยไม่ต้องมีการประกาศ
ข้อควรระวัง: ถูกผู้อื่นแย่งครอบครองเกิน 1 ปี
เพิ่มเติม
ผู้ครอบครองสามารถขอยื่นเรื่องเปลี่ยนเอกสารสิทธิ์เป็น น.ส.4ได้ โดยต้องยื่นเรื่องเข้ากับสำนักงานที่ดินของจังหวัด และการยื่นนี้ไม่เสียค่าใช้จ่าย เมื่อมีการสอบเขตจนแน่นอนแล้ว เราจะสามารถนำหลักฐานไปออกขอโฉนดได้ ไม่ต้องรอรังวัดติดประกาศ 30 วัน หลังจากนั้นจะมีการแจกโฉนดเป็นแบบครุฑแดง และแบบครุฑเขียวจะถูกยกเลิกไปค่ะ
โฉนดครุฑดำ
โฉนดครุฑดำ หรือหนังสือครอบครองที่ดินประเภท น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ข จะมีลักษณะคล้ายกับหนังสือครุฑดำหรือ น.ส. 3 ก แต่จะมีจุดต่างตรงที่ว่าโฉนดประเภทนีจะไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ แต่ในรายละเอียดจะระบุเพียงแค่รูปร่างของที่ดิน เนื้อที่ และแนวเขตเท่านั้น มีแผนที่ที่ตำแหน่งไม่แน่นอน ทำให้ขาดความถูกต้องของขอบเขตที่ดิน ส่วนใหญ่นั้นเป็นแผนที่รูปลอย ยึดโยงจากวัสดุที่ปักหลักหรือวัสดุที่พอหาได้ในบริเวณนั้น
ซึ่งโฉนดครุฑดำนัเนก็สามารถนำไปยื่นเรื่องขอโฉนดได้เช่นกันค่ะ แต่ว่าจะต้องมีเจ้าหน้าที่มาทำการรังวัดและติดประกาศพื้นที่ก่อน 30 วัน หากไม่มีใครคัดค้นว่าพื้นที่นี้ไม่ใช่ของผู้ที่ขอออกโฉนด ก็สามารถขอออกโฉนดได้ และเมื่อได้แล้วก็สามารถนำไปซื้อ-ขาย-จำนองได้
โฉนดประเภทนี้จะไม่ใช่โฉนดที่ดินจริง ๆ ค่ะ จนกว่าจะไปยื่นเรื่องขอกับสำนักงานนะะ
อายุของโฉนด: ไม่ระบุ
ลักษณะกรรมสิทธิ์: สามารถครอบครองเพื่อทำประโยชน์ได้แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ และสามารถซื้อขาย จำนองได้ โดยไม่ต้องมีการประกาศ
ข้อควรระวัง: ถูกผู้อื่นแย่งครอบครองเกิน 1 ปี
ความต่างระหว่าง น.ส. 3 ก และ น.ส. 3
| โฉนดครุฑเขียว - น.ส. 3 ก | โฉนดครุฑดำ - น.ส. 3 | |
| ผู้ออกหนังสือรับรอง | เจ้าหน้าที่ที่ดิน | นายอำเภอท้องที่ |
| กรณีออกโฉนด | ขอได้เลยไม่ต้องรอ | ต้องรังวัดและติดประกาศ 30 วัน |
| วัดพื้นที่จากอะไร | ภาพถ่ายทางอากาศ | วัสดุรอบ ๆ บริเวณนั้น |
| ครอบครองเพื่ออะไร | ใช้ประโยชน์เท่านั้น | ใช้ประโยชน์เท่านั้น |
โฉนดครุฑน้ำเงิน/แดง
โฉนดครุฑน้ำเงิน-แดง หรือเอกสาร ส.ป.ก.4-01 เป็นเอกสารสิทธิ์ที่จะให้ประชาชนเข้ามาทำเกษตรกรรมในพื้นที่ได้ และต้องเป็นเกษตรกรรมเท่านั้น ผู้ที่ถือโฉนดนี้ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ออกโฉนดไม่ได้ ไม่มีสิทธิ์ในการซื้อและขาย ห้ามโอนสิทธิ์ให้กับคนภายนอก ยกเว้นแต่จะโอนเพื่อเป็นมรดกให้กับทายาท และทายาทที่ได้รับจะต้องนำไปใช้เพื่อการเกษตรเท่านั้น
เอกสารนี้จะเป็นเอกสารครอบครองที่ดินที่ออกโดยสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) ซึ่งจุดประสงค์นั้นทำมาเพื่อให้ประชาชนใช้ทำเกษตรกรรมเท่านั้น
*โฉนดที่ดินที่รัฐเป็นเจ้าของ แต่ให้สิทธิ์แก่ประชาชนเข้ามาทำเกษตรกรรม
อายุของโฉนด: ไม่ระบุเพราะแย่งการครอบครองไม่ได้
ลักษณะกรรมสิทธิ์ : มีสิทธิ์การเช่า เช่าซื้อ เช่าระยะยาว และเข้าทำประโยชน์ในทางเกษตรกรรม สามารถโอน แบ่งแยก และตกทอดทางมรดกแก่ทายาทได้ ห้ามซื้อขายและจำนอง ห้ามใช้ทำประโยชน์ในด้านอื่นที่ไม่ใช่ทางการเกษตร
ข้อควรระวัง: เอกสารสิทธิ์ที่ดินนี้จะต้องแยกให้ดี ระหว่างส.ป.ก. 4-01 และ น.ส.4
จุดแตกต่างของโฉนดครุฑแดง และน้ำเงิน-แดง ก็คือ
| โฉนดครุฑแดง น.ส. 4 | โฉนดครุฑน้ำเงิน-แดง ส.ป.ก. 4-01 | |
| หัวข้อจั่วหัว | โฉนดที่ดิน | หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฎิรูปที่ดิน |
เปรียบเทียบความต่างของโฉนด 4 แบบ
| โฉนดครุฑแดง น.ส. 4 | โฉนดครุฑเขียว - น.ส. 3 ก | โฉนดครุฑดำ - น.ส. 3 | โฉนดครุฑน้ำเงิน-แดง ส.ป.ก. 4-01 | |
| ผู้ออกหนังสือรับรอง | กรมที่ดิน | เจ้าหน้าที่ที่ดิน | นายอำเภอท้องที่ | สำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) |
| กรณีออกโฉนด | ขอได้เลยไม่ต้องรอ | ขอได้เลยไม่ต้องรอ | ต้องรังวัดและติดประกาศ 30 วัน | ออกให้ไม่ได้ |
| วัดพื้นที่จากอะไร | ภาพถ่ายทางอากาศ | ภาพถ่ายทางอากาศ | วัสดุรอบ ๆ บริเวณนั้น | ไม่มีการระวางที่ดิน |
| ครอบครองเพื่ออะไร | ตามความประสงค์ของเจ้าของที่ | ใช้ประโยชน์เท่านั้น | ใช้ประโยชน์เท่านั้น | ใช้เพื่อการเกษตร |
| หัวข้อจั่วหัว | โฉนดที่ดิน | หนังสือรับรองการทำประโยชน์ | หนังสือรับรองการทำประโยชน์ | หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฎิรูปที่ดิน |
| การซื้อ-ขาย | ✅ | ✅ | ✅ | ❌ |
| การจำนอง | ✅ | ✅ | ✅ | ❌ |
สรุปส่งท้าย
โฉนดที่ดิน นอกจากจะมีความสำคัญต่อเรื่องสิทธิและกรรมสิทธิแล้ว ยังมีหลากหลายประเภท โดยที่แต่ละประเภทนั้นจะแยกด้วยสีของตราครุฑที่ประทับไว้ด้านบน และชื่อของเอกสารนั้น ๆ ค่ะ ซึ่งจะแบ่งเป็นแบบทั่วไปอย่างโฉนดครุฑสีแดงที่ใช้สำหรับคนทั่วไป ไปจนถึงตัวโฉนดสีน้ำเงินที่ใช้เพื่อการเกษตรโดยเฉพาะ เท่านี้ไม่พอ แต่ละเอกสารจะมีความต่างในการตั้งแต่การขอโฉนด ไปจนถึงเรื่องของจุดประสงค์นะคะ
ดังนั้น ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อที่ดินนั้น เราควรจะดูถึงประเภทของโฉนดด้วยว่า โฉนดนั้นเป็นประเภทไหน มีไว้เพื่ออะไร เพื่อป้องกันปัญหาเรื่องกรรมสิทธิ การฟ้องร้อง และการเงินที่จะตามมาทีหลัง อีกทั้งยังเป็นอีกหนึ่งหลักประกันที่ทำให้เราซื้อ-ขาย-โอนได้อย่างถูกกฏหมายด้วยนะคะ
ทางเราหวังว่าบล็อคนี้จะเป็นประโยชน์ให้กับผู้อ่านทุกท่านไม่มากก็น้อย ถ้าวันหน้าเรามีบทความอะไรดี ๆ เราจะรีบนำมาเสนอทันทีเลยค่ะ หรือถ้าเกิดว่ามีบล็อคอะไรที่น่าสนใจ อยากอ่าน PropertyScout จะรีบไปหาข้อมูลมาให้ทันทีเลยค่ะ เจอกันใหม่วันหน้านะคะ บะบายยย
บทความอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
สนใจเช่า-ซื้อ-ขาย อสังหา ฯ ดี ๆ กับเรา
คลิกเลย!
