การเซ้งเพื่อลงทุน คืออะไร?

การเซ้งเพื่อลงทุน คืออะไร?

การเซ้ง หรือ การโอนสิทธิ์การเช่า คือการประกอบธุรกรรมทางนิติกรรมอีกรูปแบบหนึ่ง เป็นการจ่ายเงินก้อนเพื่อเเลกกับสิทธิในการเป็นเจ้าของและการเช่าอสังหาฯ ในเชิงพาณิชย์ในระยะยาว เช่น การเซ้งร้าน หรือพื้นที่สำหรับทำกิจการ เป็นต้น โดยที่ผู้เซ้งจะมีสิทธิ์ในอสังหาฯนั้นๆ ภายในระยะเวลาที่กำหนดตามสัญญา โดยจะถูกกำหนดในกฎหมายอย่างชัดเจน เช่น 10 ปี, 20 ปี, 30 ปี ซึ่งกฎหมายกำหนดเอาไว้ไม่เกิน 30 ปี จากนั้นก็นำมาให้เช่าช่วงต่อเพื่อทำประโยชน์ต่อไป

ปกติแล้วเรามักจะคุ้นเคยกับการใช้คำว่า "เช่า" กับการปล่อยเช่าอสังหาฯ หรือสถานที่สำหรับพักอาศัย ส่วนคำว่า "เซ้ง" มักใช้กับการปล่อยเช่าอสังหาฯ หรือสถานที่สำหรับประกอบกิจการค้าขาย เช่น

• โรงแรม
• ธุรกิจนำเที่ยวและท่องเที่ยว
• ร้านนวดสปา
• ร้านอาหารหรือเครื่องดื่ม
• บริการซัก อบ รีด
• สถานพยาบาลหรือคลินิก
• ร้านค้าต่างๆ เช่น ร้านเสื้อผ้า ร้านกาแฟ ฯลฯ

วิธีการเซ้งกิจการ

ก่อนการตกลงทำสัญญากันนั้น จะมีการตกลงให้ผู้เซ้งจ่าย 'เงินก้อน' จากนั้นจึงจะเริ่มต้นทำสัญญาโอนสิทธิ์การเช่าภายใต้ข้อกำหนดต่างๆ เช่น ผู้เซ้งมีสิทธิ์ปรับปรุงหรือต่อเติมพื้นที่นั้น ๆ ได้มากน้อยแค่ไหน และเมื่อครบสัญญาทรัพย์สินนั้นจะตกเป็นของเจ้าของทั้งหมดหรือไม่

โดยปกติแล้วจะมี 2 วิธีการ คือ

1. การซื้อหุ้นของบริษัทที่เป็นเจ้าของกิจการหรือธุรกิจนั้นโดยตรง เช่น การเข้าเป็นหุ้นส่วนของห้างหุ้นส่วนที่ประกอบกิจการนั้นๆ หรือการซื้อหุ้นผ่านสัญญาโอนหุ้นบริษัท
2. การซื้อสินทรัพย์สำคัญในการดำเนินกิจการหรือธุรกิจ เช่น การซื้อวัสดุ อุปกรณ์ เครื่องมือ สินค้าของกิจการ และอาคารสถานประกอบการ  รวมทั้งสิทธิการเช่าสถานที่ประกอบกิจการต่อจากผู้ขาย

โดยทั้งสองวิธีนี้มีข้อดี ข้อจำกัดและลักษณะที่แตกต่างกัน และขึ้นอยู่กับความเหมาะสมในแต่ละกรณีและปัจจัยต่างๆ เช่น ประเภทและขนาดของกิจการ ระยะเวลาในการมีสิทธิ์ถือครองกิจการ เงินทุนที่ใช้ในการจ่ายเพื่อถือครองกิจการ  การขอใบอนุญาตประกอบธุรกิจ (ถ้ามี)

ต้องเช็กอะไรบ้างเมื่ออยากเซ้งกิจการ

มีปัจจัยอะไรบ้างที่ต้องพิจารณาในการเซ้งกิจการ

1. พิจารณาจากทำเลที่ตั้ง

ควรเลือกทำเลศักยภาพที่ตอบโจทย์และหมาะสมสำหรับการทำกิจการของตนเอง  เพื่อให้การลงทุนของเราเกิดการต่อยอดและสามารถสรา้งกำไรได้  โดยดูจากทำเลที่มีผู้คนสัญจรสะดวก เป็นแหล่งรวมตัวของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย อีกทั้งการไปสำรวจพื้นที่จริงจะช่วยทำให้เห็นภาพรวมของสถานที่และสภาพแวดล้อมได้ชัดเจนมากยิ่งขึ้น

2. พิจารณาราคาเซ้งกิจการ

ปัจจัยสำคัญทีประการที่ต้องพิจารณาว่าคุณควรลงทุนในอสังหาฯ นั้นหรือไม่ กิจการนั้นจะเหมาะสมสำหรับการต่อยอดเพื่อการลงทุนมากแค่ไหน เป็นต้น

3. พิจารณารายละเอียดสัญญาเช่า

ในการทำสัญญาใดๆ ที่มีผลทางกฎหมาย  จำเป็นอย่างยิ่งที่ก่อนการเซ็นสัญญานั้นต้องพิจารณาและทำความเข้าใจข้อกำหนดต่างๆ ให้ดี สิ่งที่ต้องดูมีดังนี้

• • ระยะเวลาในการเช่า  หากคุณได้รับการเซ้งกิจการต่อจากผู้เซ้งรายก่อนหน้า สิ่งที่ต้องเช็กคือระยะเวลาที่ผู้เซ้งรายเดิมทำสัญญากับผู้ให้เซ้ง  วันที่เริ่มทำสัญญาและวันที่หมดสัญญา หากคุณรับช่วงเซ้งต่อจะเหลือระยะเวลาการเช่าเท่าไหร่ เพราะระยะเวลาที่คุณเซ้งต่อนั้นจะถูกนำมาคำนวณค่าเช่าจริงที่ต้องจ่าย

• • ค่าเปลี่ยนชื่อ  เมื่อต้องทำการเซ้งกิจการต่อจากผู้เซ้งรายเดิมนั้นจำเป็นต้องมีการเปลี่ยนชื่อในสัญญาเช่า ซึ่งจะมีค่าเปลี่ยนชื่อในสัญญาดังกล่าว  

4. พิจารณาจากวัตถุประสงค์ในการเซ้งกิจการ

วัตถุประสงค์ในการเซ้งกิจการต่อนั้นขึ้นอยู่กับลักษณะกิจการซึ่งมีหลายรูปแบบ  ซึ่งส่วนใหญ่ผู้เซ้งมักจะนำอสังหาฯ นั้นๆ ไปต่อยอดทำธุรกิจ   การเซ้งร้านจะมีรายได้ดีกว่าและมีมูลค่าสูงกว่าเมื่อเปรียบเทียบกับการเช่า  โดยที่ผู้เซ้งสามารถปรับปรุง รีโนเวทอาคาร ตึก หรืออสังหาริมทรัพย์ที่เซ้งได้  แต่การรีโนเวทหรือต่อเติมใด ๆ ทรัพย์สินจะตกเป็นของผู้ให้เซ้งเมื่อหมดสัญญา

กิจการที่นิยมมีให้เห็นโดยทั่วไปนั้น มีดังนี้ 

• ร้านอาหาร  มักอยู่ในศูนย์อาหารเอกชนต่างๆ หรือร้านอาหารแบบที่มีพื้นที่กว้างๆ แบบที่แยกตัวออกมาเป็นอิสระ
• ร้านกาแฟ เป็นร้านที่ร้านอช็อปใหญ่ หรือจะเป็นร้านกาแฟแบบคีออส (Kiosk)
• ร้านเสื้อผ้า เป็นร้านที่เป็นล็อคในตลาดนัดแบบที่มีห้องเป็นสัดส่วน  หรือเป็นร้านในห้างสรรพสินค้า และคอมมูนิตี้มอลล์
• ร้านคาร์แคร์  ทั้งร้านที่ตั้งอยู่ศูนย์การค้าหรือที่ตั้งติดถนนใหญ่

องค์ประกอบที่สำคัญในการทำหนังสือสัญญาเช่า

1. สัญญา

ต้องระบุประเภทอสังหาริมทรัพย์ ตำแหน่งที่ตั้ง ข้อมูลของผู้เช่า-ผู้ให้เช่า ระยะเวลาการเช่า รวมถึงข้อตกลงและข้อปฏิบัติขณะเช่า

2. ผู้เช่า

ต้องรักษาและดูแลทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่ดีเสมอ ที่สำคัญต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขในสัญญาอย่างเคร่งครัด

3. ผู้ให้เช่า

หน้าที่หลักคือการมอบสิทธิการครอบครองใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินตามระยะเวลาในการเช่า รวมถึงสิทธิ์ในทรัพย์สิน โดยอาจจะทำหนังสือโอนกรรมสิทธิ์ให้กับทายาทในกรณีที่เสียชีวิต

กล่าวโดยสรุป การเซ้งกิจการเพื่อการต่อยอดการลงทุนต่อจากคนอื่นนั้นมีประโยชน์ในด้านการย่นระยะเวลาในการประกอบธุรกิจได้มาก อีกทั้งยังได้ทำเลที่ตั้งมาพร้อมกับกิจการนั้นด้วย ทั้งนี้ทั้งนั้นแล้ว การลงทุนทุกประเภทย่อมมีความเสี่ยง ดังนั้นจึงจำเป็นอย่างยิ่งที่ที่เราต้องพิจารณาข้อกำหนดในสัญญาอย่างถี่ถ้วนและพิจารณาปัจจัยต่างๆ ให้รอบคอบ