อะไรคือการลงทุนอสังหา ฯ ระยะสั้นแบบ Flipping พร้อมเคล็ดลับสู่ความสำเร็จ

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบ Flipping (ฟลิปปิ้ง) หรือที่รู้จักกันดีว่าเป็นการ ถือสั้น ทำกำไรเร็ว เป็นอีกกลยุทธ์การลงทุนลักษณะหนึ่ง ซึ่งในต่างประเทศนิยมทำกันมานานแล้ว โดยหากนักลงทุนมีความชำนาญ ก็จะสามารถนำมา ใช้ได้ดีกับทุกสภาวะเศรษฐกิจ แม้ในยุคเศรษฐกิจถดถอยก็ตาม PropertyScout ขอชวนทุกคนที่สนใจการลงทุนแบบนี้ ไปทำความเข้าใจว่าการลงทุนแบบฟลิปปิ้งจริง ๆ แล้ว เป็นอย่างไร มีขั้นตอนอย่างไร แบ่งออกเป็นกี่ประเภท และกุญแจสู่ความสำเร็จของการลงทุนมีอะไรบ้าง?

การ Flipping คืออะไร?

การฟลิปบ้าน (House Flipping) คือการเซ็นต์สัญญาจะซื้อ จากนั้นจะรีบทำการขายต่อให้กับบุคคลที่สาม ก่อนที่จะมีการโอนจริงตามสัญญา ซึ่งการฟลิปในรูปแบบนี้สามารถนำมาประยุกต์ใช้กันกับบ้านและคอนโด ฯ เพราะใช้เงินลงทุนน้อย ทำได้ง่ายและมีความเสี่ยงค่อนข้างต่ำ

ขั้นตอนการ Flipping ทำอย่างไร?

ขั้นตอนการดำเนินการจะเริ่มต้นจากการมองหาบ้านที่ขายต่ำกว่าราคาที่เป็นจริง โดยเน้นหาซื้อจากผู้ขายที่มีปัญหาทางการเงิน และเดือดร้อนจำเป็นต้องใช้เงินสดอย่างเร่งด่วน

เมื่อเจอบ้านเป้าหมายก็จะตรวจเช็คสภาพบ้านก่อนที่จะทำสัญญาจะซื้อจะขาย 30 วัน โดยเจรจาวางเงินมัดจำให้น้อยที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้เช่นบ้านราคา 3,000,000 บาท ก็จะเจรจาเพื่อวางเงินมัดจำเพียง 300,000 บาท 

จากนั้นจะขายต่อในราคาต่ำกว่าตลาดให้กับผู้ซื้อซึ่งเป็นบุคคลที่สามที่ต้องการเอาบ้านไปรีโนเวท โดยจะทำสัญญากำหนดวันโอนให้เป็นวันเดียวกับที่ทำกับผู้ขายคนแรก 

การ Flipping แบ่งออกเป็นกี่ประเภท?

การ Flipping อสังหา ฯ สามารถแบ่งรูปแบบออกเป็น 3 รูปแบบใหญ่ ๆ ด้วยกัน ดังนี้

การ Fliping เป็นทอด (Multiple Investor Flipping)

ซื้อต่ำกว่าราคาตลอดขายต่อเพื่อทำกำไรให้กับนักลงทุนเป็นทอด ๆ ต่อกันไป โดยเงื่อนไขสำคัญก็คือ นักลงทุนจะต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้ได้ในราคาที่ถูกกว่าตลาดมาก ๆ พอซื้อราคาถูกกว่าตลาดเรียบร้อย สมมุติว่าได้มา 50% ของตลาด เราก็สามารถที่จะนำอสังหาริมทรัพย์นั้นไปขายในราคา 60% - 70% ของราคาตลาด ฉะนั้นหมายความว่า ยิ่งเราได้ห้องราคาต่ำกว่าตลาดมากเท่าไหร่ โอกาสที่เราจะขายต่อให้ไว ให้ได้กำไรมากขึ้น

ก็ยิ่งดีมากเท่านั้น แต่ขอแนะนำทิปส์เพิ่มก็คือ แหล่งที่เราจะสามารถหาห้องที่ราคาดี ๆ ได้ นอกจากรอบของตัวโครงการเองเเล้ว เราสามารถไปมองที่การขายฝาก, การขายทอดตลาด, ทรัพย์ NPA ของสถาบันการเงิน ที่สามารถซื้อได้ถูกมาก ๆ ด้วยได้เช่นกัน 

การ Flipping แบบทำกำไรอย่างรวดเร็ว 

การ Flipping แบบทำกำไรอย่างรวดเร็วนั้น เป็นการซื้อในราคาต่ำ และขายต่อในราคาที่สูงกว่าโดยอาศัยจังหวะช่วงที่ตลาดอสังหา ฯ กำลังเติบโต โดยอาจยังไม่ค่อยเหมาะจะลงทุนในตอนที่เศรษฐกิจกำลังอยู่ในช่วงขาลง เพราะจริง ๆ แล้วการ Flipping อสังหา ฯ แบบทำกำไรอย่างรวดเร็วนั้น นิยมทำกันในช่วงที่เศรษฐกิจคึกคักมากกว่า

เงื่อนไขสำคัญเลยก็คือ ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะต้องคึกคัก และราคาของอสังหาริมทรัพย์จะปรับเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ เงื่อนไขง่าย ๆ เลยก็คือ ซื้อมาราคาเท่าไหร่ ให้ขายสูงกว่าราคานั้น ยิ่งเราซื้อได้ต่ำมากเท่าไหร่ อาจจะเป็นการซื้อห้องหลุดโอน ซื้อจากรอบ Pre-Sale คอนโดหรือจะยิ่งดีไปกว่านั้นหากได้ราคาห้องมาในช่วงจัดโปรโมชั่นคอนโด หรือ VVIP เราก็จะยิ่งมีโอกาสทำกำไรกับการลงทุนรูปแบบนี้ได้ตลอด

ตัวอย่างเช่น เราอยากจะลงทุนคอนโดมิเนียมสักห้องนึง เเละได้ทำการเข้าไปซื้อห้องในช่วง Pre-sale คอนโดที่ทางโครงการเปิดขายห้องอยู่ที่ราคา 3,000,000 บาท และกำหนดให้มีการผ่อนดาวน์อยู่ที่ 10% ของราคาห้อง หรือ 300,000 บาท โดยทั่วไป คอนโดมิเนียมแต่ละโครงการจะใช้เวลาก่อสร้าง 12 - 24 เดือน ซึ่งจะเป็นระยะเวลาที่เราผ่อนดาวน์พอดิบพอดี หากเราได้ห้องที่ค่อนข้างเป็นที่ต้องการ เป็นยูนิตที่มีเพียงชั้นละ 1 ยูนิต โดยที่ทางโครงการเองก็ไม่มีเหลืออยู่แล้ว เราอาจทำกำไรได้มากกว่าเงินดาวน์ที่เราเสียไป โดยการขายให้ลูกค้าที่ต้องการห้องนั้นจริง ๆ ซึ่งก็จะเป็นการ Resale นั่นเอง แต่เราก็จะต้องมั่นใจว่า โครงการที่เราเลือกจะลงทุนนั้นเป็นที่นิยม และมีคนต้องการอยู่ประมาณหนึ่ง นอกจากนี้ห้องของเราต้องเป็นห้องที่ทำเลดี ไม่มีห้องแบบเดียวเหลืออีก แล้วคนที่อยากได้ห้องแบบดังกล่าวจะต้องมาซื้อต่อจากนักลงทุนอย่างเราเท่านั้น

การซื้อมาปรับปรุงเเล้วขายต่อ

เป็นการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ต่ำกว่าตลาดมาก ๆ แล้วนำมาปรับปรุงซ่อมแซม เพื่อทำกำไรอย่างรวดเร็ว การ Flipping อสังหาฯ ในรูปแบบนี้นิยมทำกันอย่างแพร่หลาย เนื่องจากเป็นการลงทุนที่ไม่ต้องอิงต่อภาวะเศรษฐกิจ จะทำเมื่อไหร่ก็ได้

เงื่อนไขคือ ไปหาซื้อคอนโดมิเนียมโครงการเก่า ที่ดูแล้วสามารถต่อยอดได้ มาทำการ Renovate ใหม่เพื่อเพิ่มมูลค่า แต่การ Flipping ในรูปแบบนี้ผู้ลงทุนจะต้องศึกษาข้อมูลและอาศัยประสบการณ์ รวมถึงเงินทุนด้วย เนื่องจากการปรับปรุงหรือ Renovate ต้องใช้เงินทุน ฉะนั้น สิ่งที่ควรระวังเลยก็คือ Flipping แล้วหากไม่สามารถเพิ่มมูลค่าของสินทรัพย์ได้ จะทำให้เงินที่ลงทุนเสียไปโดยเปล่าประโยชน์ หรือในบางกรณีที่นักลงทุนมือใหม่ ไม่มีเงินมากพอที่จะใช้จ่ายค่าจำนองทรัพย์ในระยะยาว ซึ่งอาจจะเกิดขึ้นในกรณีที่ตลาดไม่ดีและต้องถือครองทรัพย์นานเกินกว่าระยะเวลาที่คาดการณ์ไว้นั่นเอง

ปัจจัยที่ส่งผลให้ลงทุนแบบ Flipping สำเร็จ มีอะไรบ้าง?

• ควรเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย

ต้องเลือกอสังหา ฯ ให้เหมาะกับการฟลิป ปกติต้องเป็นบ้านหรือคอนโด ฯ เนื่องจากเป็นที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นปัจจัยจำเป็นสำหรับทุกคน มีความต้องการอยู่ตลอดเวลา และมีสภาพคล่องค่อนข้างสูงกว่าที่ดินเปล่า นอกจากนั้นการเลือกทรัพย์ที่อยู่ใกล้กับที่ตัวเองอยู่อาศัย ก็จะยิ่งสะดวกในการทำธุรกรรมเกี่ยวกับการ Flip ได้อย่างเต็มที่และบ่อยเท่าที่ต้องการ

• พิจารณาเลือกทรัพย์ที่สามารถปล่อยเช่าได้ไว้รองรับความเสี่ยง

หากเป็นบ้านหรือคอนโดที่มีโอกาสปล่อยเช่าได้ด้วยและให้ผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield) ได้ค่อนข้างดี เพื่อใช้เป็นแผนสองเพื่อรองรับความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้น ในกรณีฟลิปล้มเหลวและผิดพลาด และจำเป็นต้องถือรอเวลาขาย

• ทำเลต้องใช่

กล่าวคือต้องเป็นบ้านที่อยู่ในย่านที่เป็นที่ต้องการ หรือในเมืองที่คนต้องการอยู่อาศัยเท่านั้น ทั้งนี้ในช่วงเศรษฐกิจซบเซา ตลาดอสังหา ฯ ไม่ดี มักมีโอกาสที่จะเลือกทำเลดี ๆ ได้

สำหรับวิธีเลือกทำเล สามารถทำได้โดยการลงพื้นที่สำรวจพื้นที่อย่างละเอียด เน้นเลือกเฉพาะพื้นที่ที่ยอดขายอสังหา ฯ เพิ่มขึ้น การจ้างงานเพิ่มขึ้น หรือมีสิ่งบ่งชี้ว่าเศรษฐกิจในย่านนี้กำลังจะฟื้นตัว โดยทั่วไปบ้านที่ตั้งอยู่ใกล้โรงเรียนนานาชาติดี ๆ และมีชื่อเสียง มักขายง่ายและได้ราคากว่าที่อื่น

• มีคนที่จะสามารถขายต่อเตรียมพร้อมไว้อยู่ในมือ

ขอให้ระลึกไว้ว่าเป้าหมายการ Flip คือการขายต่อให้กับผู้อื่นเพื่อทำกำไร ดังนั้นอีกกุญแจความสำเร็จที่สำคัญเลยคือ การมีหรือสร้างฐานข้อมูลลูกค้า หรือผู้ลงทุน ที่จะยอมจ่ายเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ดี ๆ ราคาถูกเหล่านี้อยู่กับมือให้ได้ก่อน สำหรับเทคนิคการสร้างฐานลูกค้าที่น่าสนใจ ก็คือการใช้ Social Media ช่องทางต่าง ๆ

• ซื้อมาบ้านในราคาต่ำ

แนะนำว่าให้อยู่ที่ไม่เกิน 70% ของราคาที่ควรจะเป็น และยิ่งต่ำกว่าเท่าไหร่ยิ่งดีเท่านั้น เพื่อจะได้มี Margin เพียงพอ ในการตั้งราคาขายบ้านที่ต่ำกว่าราคาตลาดได้ ซึ่งปกติช่องทางในการซื้อบ้านราคาต่ำได้ มักมาจากสองช่องทางหลัก ๆ คือช่องทางแรกซื้อต่อจากบุคคลที่กำลังร้อนเงิน หรือจำเป็นต้องรีบขาย และช่องทางที่สองคือบ้านเก่าทรุดโทรม นำมาซ่อมแซมปรับปรุงให้กลับมาดูดี โดยเน้นเลือกบ้านทรุดโทรมในสภาพแวดล้อมที่ดี แทนที่จะเลือกบ้านดีในสภาพแวดล้อมที่ไม่น่าอยู่

• ซ่อมอย่างเหมาะสมในจุดที่มีความจำเป็น

เลือกทำเฉพาะที่เป็นตำหนิเท่านั้น งบประมาณซ่อมแซม กำหนดไว้เท่าไหร่ จะต้องเผื่อไว้ 20% เสมอ ขอย้ำว่าสิ่งที่ควรทำจริงๆ ก็คือการปรับปรุงตกแต่งเสริมสวยให้บ้านเป็นที่ต้องการเท่านั้น เช่น ทาสี ปรับภูมิทัศน์ ขัดพื้นใหม่ เปลี่ยนชักโครกห้องน้ำ อ่างล้างหน้าและอ่างล้างจาน และอุปกรณ์ใช้ประจำในครัว ซ่อมส่วนที่เห็นเป็นรอยตำหนิ เพื่อให้ผู้ซื้อบ้านที่เน้นเอาไปรีโนเวทใหม่ นำไปจัดการต่อ

• เตรียมแหล่งเงินทุนไว้กรณีฉุกเฉิน

เรื่องนี้ถือว่าสำคัญมาก เผื่อไว้ในกรณีที่ไม่สามารถ Flip ได้ก่อนวันโอน เพราะนั้นหมายถึงเราจะต้องซื้อไว้เอง ดังนั้นอาจจะต้องมีเงินสำรองไว้หรือต้องสามารถกู้ยืมได้ ในต่างประเทศนิยมใช้วิธีทำสัญญา Lease-option หรือสัญญาให้เช่าที่ผูกกับสิทธิซื้อได้ในอนาคต เข้ามาเป็นตัวช่วยในการเข้าซื้อและใช้ช่วยในการขายบ้านออกไปด้วย

• สามารถแบ่งเวลาให้ได้อย่างจริงจัง

การค้นพบบ้านและคอนโดฯ ราคาต่ำกว่าตลาด จะหาได้ยากมากในช่วงตลาดฮ็อต ดังนั้นโอกาสความสำเร็จจะเกิดขึ้นมากน้อยเพียงใด ขึ้นอยู่กับเวลาที่อุทิศให้เป็นสำคัญ

สรุปส่งท้าย

ผู้ที่จะลงทุนคอนโดแบบ Flipping นั้น ต้องอาศัยประสบการณ์ในการลงทุนพอสมควร ขอเป็นกำลังใจให้นักลงทุนมือใหม่ทุก ๆ คน ศึกษาวิธีการ มองแต่ละปัจจัยที่ได้แนะนำกันไปให้ขาด และทางที่ดีอย่าลืมฝึกทักษะการเจรจาต่อรอง เพราะถ้าหากมีประสบการณ์ และทักษะอย่างเพียงพอ การจะรวยง่ายรวยไวด้วยการลงทุนอสังหา ฯ แบบ Flipping ก็ไม่ยากเกินไปแน่นอน

มองหา บ้าน-คอนโด สภาพสวยทำเลดีเพื่อการลงทุน ได้ที่ PropertyScout คลิกเลย