In Short
Advice
หลายคนที่เป็นเจ้าของ ที่ดินตาบอด หรือ ที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่สาธารณะ คงหนักใจไม่ใช่น้อย เพราะจะขายทิ้งก็คงได้ราคาไม่ดี หรือ จะสร้างบ้านเองก็ต้องเจอกับปัญหาที่ดินที่ไม่มีทางเชื่อมต่อไปสู่ทางสาธารณะ ทำให้เดินทางลำบาก โดยในวันนี้ PropertyScout จะพาทุกคนไปดูรายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินตาบอดว่า จะสร้างทางเข้าออกได้อย่างไร หรือที่เรียกกันว่า 'การขอทางจำเป็น' , การสร้างบ้านบนที่ดินตาบอด , พร้อมนำเคล็ดลับดี ๆ มาแชร์ให้ฟังกัน ในเรื่องของการขายที่ดินตาบอดให้ขายออกได้ไว
ที่ดินตาบอด คืออะไร?

ตามหลักกฎหมาย (มาตรา 1349 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) 'ที่ดินตาบอด' คือ ที่ดินแปลงที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ หรือมีทางออกแต่ต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือที่ชันสูงกว่าระดับที่ดินกับทางสาธารณะมาก
วิธีขอทางจำเป็นในการใช้เป็นทางเข้า-ออกที่ดินตาบอด

ใครมีสิทธิขอทางจำเป็นเพื่อเปิดเป็นทางเข้า-ออกได้บ้าง
ถ้าบ้านหรือที่ดินเราเป็นที่ดินตาบอด เราจะสามารถหาทางเข้า-ออกได้โดยเดินเรื่องให้เป็น 'ทางจำเป็น' โดยคนที่จะมีสิทธิ์ขอทางจำเป็นนี้ได้ จะต้องเข้าเกณฑ์ตามกฎหมายดังนี้
- ผู้มีสิทธิ์ขอเปิดทางจำเป็นต้องเป็น 'เจ้าของ' ที่ดินที่ถูกล้อม (ถ้าเป็นเพียงเจ้าของบ้าน หรือผู้เช่าบ้าน แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินจะขอเปิดทางจำเป็นไม่ได้)
- ที่ดินที่ปิดล้อมเป็นที่ดินของคนอื่น ไม่ว่าจะเป็นที่ดินแปลงเดียวของเจ้าของคนเดียว หรือที่ดินหลายแปลงของหลายๆ เจ้าของ
ทางจำเป็นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ทางจำเป็น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้บัญญัติเรื่องทางจำเป็นไว้ในมาตรา 1349 ว่า
- ที่ดินมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ แต่ต้องข้าม สระ บึง หรือทะเล ตามมาตรา 1349 วรรคสอง การจะขอเปิดทางจำเป็นตามหลักเกณฑ์นี้ได้ ต้องเป็นกรณีที่ที่ดินต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือสภาพลำบากในทำนองเดียวกัน อย่างไรก็ดี หากเป็นกรณีจะออกสู่ทางสาธารณะได้ จะต้องผ่านคูน้ำ 4-5 เมตร ละการผ่านคูน้ำนั้นไม่ได้ลำบาก เพียงแต่ไม่สะดวก กรณีนี้ไม่อาจขอเปิดท่างจำเป็นได้ เพราะคูน้ำ ไม่ใช่สระ บึง หรือ ทะเล แต่หากเป็นกรณีที่ที่ดินติดกับแม่น้ำ ซึ่งประชาชนไม่ได้ใช้เป็นทางสัญจรอีกต่อไป กรณีนี้เจ้าของที่ดินสามารถฟ้องขอเปิดทางจำเป็นได้
- ที่ดินมีทางออกสู่สาธารณะได้ แต่มีทางชันซึ่งระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมาก ตามมาตรา 1349 วรรคสอง เช่น ที่ดินติดกับหน้าผา บนหน้าผามีถนน แต่จะออกไปที่ถนนได้จะต้องปีนหน้าผาซึ่งไม่สะดวก กรณีนี้เจ้าของที่ดินมีสิทธิขอเปิดทางจำเป็น
- ในส่วนวิธีทำทางจำเป็นนั้น ถูกบัญญัติไว้ในมาตรา 1349 วรรคสาม คือ เจ้าของที่ดินซึ่งถูกที่ดินแปลงอีกล้อมต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็น 'ต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็น' หมายความว่า เจ้าของที่ดินซึ่งถูกที่ดินอื่นล้อมจะขอผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่แปลงใดก็ได้ เพราะมาตรา 1349 วรรคหนึ่งไม่ได้บัญญัติว่า เจ้าของที่ดินซึ่งถูกที่ดินอื่นล้อมจะต้องขอผ่านที่ดินที่อยู่ใกล้ทางสาธารณะมากที่สุดเท่านั้น ดังนั้น เจ้าของที่ดินซึ่งถูกที่ดินอื่นล้อมจะใช้ทางจอกสู่ทางสาธารณะซึ่งเป็นทางที่สั้นที่สุดก็ได้ เพราะเป็นทางที่เหมาะสมสำหรับเจ้าของที่ดินซึ่งถูกล้อม หรือจะใช้ทางออกผ่านที่ดินแปลงใดซึ่งล้อมอยู่ก็ได้ แต่ต้องใช้สิทธิโดยสุจริต
- เจ้าของที่ดินซึ่งถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมต้องคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายน้อยที่สุด คำว่า 'ต้องคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายน้อยที่สุด' ไม่ได้หมายความว่า ผู้มีสิทธิใช้ทางจำเป็นมีสิทธิเพียงเดินผ่านเท่านั้น แต่ผู้ใช้ทางจำเป็นมีสิทธิใช้ยานพาหนะผ่านทางจำเป็นได้ด้วย แต่การใช้ทางจำเป็นต้องทำให้ที่ดินที่ล้อมอยู่เสียหายน้อยที่สุด เรื่องทางจำเป็นนั้น กฎหมายมิได้บัญญัติว่า ต้องเชื่อมต่อกับทางสาธารณะโดยตรง
จากบทบัญญัติในกฎหมายดังกล่าว สามารถสรุปให้เข้าใจอย่างง่าย ๆ ได้ดังนี้
- ที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้มเอาไว้จนไม่มีทางออกสู่สาธารณะ สามารถทำทางผ่านที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ออกไปสู่ทางสาธารณะ
- การจะขอทางผ่านไปสู่สถานที่หรือทางอย่างอื่น นอกจากทางสาธารณะ ไม่สามารถทำได้ ตามกฎหมายจะใช้ทางผ่านออกไปสู่สาธารณะ โดยคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้มีความเสียหายน้อยที่สุด
- หากที่ดินตาบอดมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ แต่เส้นทางนั้นเป็นสระ บ่อ บึง คลอง ทะเล หรือ ทางชั้น สามารถขอทางจำเป็นเพื่อออกสู่ถนนสาธารณะได้
ขั้นตอนในการขอทางจำเป็นเพื่อใช้สำหรับเป็นทางเข้า-ออก ที่ดินตาบอด

ถ้าเราจะขอทางจำเป็น สามารถทำได้ตามขั้นตอนดังนี้เลย
- เลือกที่ดินสัก 1 แปลงของตัวเองที่อยู่ติดกัน แปลงไหนก็ได้ที่คิดว่าใช้ทำทางเข้าออกสะดวกสุด หรือหากไม่มีที่ดินติดทางสาธารณะของตัวเอง ให้ติดต่อเจ้าของแปลงไหนก็ได้ที่คิดว่าจะเจรจาได้ง่ายสุด
- เข้าไปเจรจากับแปลงนั้น พร้อมกับเสนอค่าทดแทน (จ่ายก้อนเดียว หรือจ่ายรายปี และถ้าจะทำถนน ก็ต้องเสียค่าทำถนน หรือค่าขนย้ายต้นไม้ด้วย เป็นต้น) และรูปแบบหรือขนาดทางเข้า-ออกที่เราต้องการ (เช่น ถ้าจะทำทางเข้า-ออกด้วยวิธีการเดิน ก็ทำแค่ 1-2 เมตร หรือถ้าจะต้องใช้รถผ่าน ก็อาจต้องทำถนนกว้างสัก 2.5 - 3 เมตร เป็นอย่างต่ำ) แต่ทั้งนี้ ในการขอเปิดทางจำเป็นนั้นมีหลักการสำคัญดังนี้
- ต้องเลือกให้พอสมควรแก่ความจำเป็น เช่น ถ้าจะใช้แค่เดินก็ไม่ต้องขอกว้างเกิน 2 เมตร เป็นต้น)
- ต้องคำนึงถึงประโยชน์การใช้สอยที่ดินของแปลงที่จะใช้เป็นทางเข้า-ออกนั้น ให้เสียหายน้อยที่สุดด้วย
- หากตกลงกันไม่ได้ หรือตกลงค่าทดแทนไม่ได้ (ตามหลักกฎหมาย จะต้องให้ค่าทดแทนแก่ที่ดินแปลงที่ใช้เป็นทางออกเสมอ) หรือเจ้าของแปลงที่ดินติดกันไม่ยอมเลย เราจะขอใช้สิทธิ์ฟ้องต่อศาลเพื่อให้เปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็นได้
สร้างบ้านบนที่ดินตาบอดได้อย่างไร?
หากครอบครองที่ดินตาบอดอยู่แล้ว และต้องการสร้างบ้านไว้พักอาศัย สามารถสร้างบ้านได้เลย เพียงแค่ขอ 'ทางจำเป็น' ตามกฎหมาย ดังที่กล่าวไปข้างต้น เพื่อใช้เป็นทางเข้า-ออกสู่ทางสาธารณะ หลังจากดำเนินเรื่องขอทางจำเป็นจนเสร็จสิ้นกระบวนการแล้ว ก็สามารถเริ่มสร้างบ้านได้เลย
เคล็ดลับในการขายที่ดินตาบอด ขายอย่างไรให้ขายออกได้ไว?

สำหรับการขายที่ดินตาบอด ถ้าเราขายที่ดินตาบอดของเราคนเดียว มักจะขายไม่ได้เพราะไม่มีคนซื้อ แถมราคาก็จะต่ำ มาก ในทางปฏิบัติแล้วก็จะมีเทคนิคที่ช่วยให้ขายที่ดินตาบอดออกได้ไวขึ้น ดังนี้เลย
- ปรับปรุงที่ดินให้มีความเหมาะสมสำหรับการใช้งาน อย่างเช่น หากเป็นที่ดินตาบอดในพื้นที่ทำการเกษตร ให้ ปรับปรุงหน้าดิน หรือเตรียมผืนดินให้เหมาะกับการเพาะปลูก แล้วใช้เป็นจุดขายในการลงประกาศ
- ปรับปรุงให้ที่ดินดูสวยงาม ดูน่าสนใจ และมีความสะอาดเรียบร้อย
- ควรขายที่ดินตาบอดพ่วงไปกับที่ดินแปลงติดกันที่ติดกับทางสาธารณะ ซึ่งเมื่อขายไปคนซื้อก็จะเป็นเจ้าของที่ดินทั้ง 2 แปลง และจะมีทางเข้า-ออกโดยปริยาย
- กำหนดราคาที่เหมาะสมตามราคาตลาดและสภาพของที่ดินเรา เพื่อดึงดูดผู้ซื้อที่สนใจและเป็นไปตามราคาที่ตลาดกำหนด
สรุปส่งท้าย
โดยสรุปก็คือถ้าเรามี ที่ดินตาบอด และไม่อยากขาย เราสามารถสร้างบ้าน และหาทางเข้า-ออกได้ โดยจะมีกฎหมายให้ความคุ้มครองเรา แต่จะต้องเดินเรื่องขอ 'ทางจำเป็น' กับ ที่ดินแปลงติดกัน เพื่อให้ได้ทางเข้า-ออก นอกจากนั้น อาจจะต้องหารือกับที่ดินแปลงที่ติดกันเพื่อจดทะเบียนภาระจำยอม เป็นทางเข้า-ออกไปถนนสาธารณะ หรืออีกทางนึงก็คือทำการขายที่ดินตาบอดออกไป
และสำหรับคนที่ ต้องการขายที่ดินตาบอด ออกไป โดยแบ่งออกเป็นส่วน ๆ ก่อนขาย ขอให้คำนึงไว้ว่า ที่ดินที่แบ่งออกมาขายหากเป็นที่ดินแปลงที่อยู่ด้านในและไม่มีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ เมื่อขายไปแล้ว เจ้าของที่ดินหรือผู้ซื้อนั้นมีสิทธิที่จะเดินผ่านที่ดินของผู้ขายไปสู่ทางสาธารณะได้โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทนใด ๆ ตามกฎหมาย
สนใจซื้อที่ดินกับ PropertyScout คลิกเลย
FAQs
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Suspendisse varius enim in eros elementum tristique.
Explore More Topics
Free real estate resources and tips on how to capitalise