เงินกองทุนคอนโด ‘Sinking Fund’ คืออะไร ทำไมเจ้าของร่วมทุกคนต้องจ่ายให้โครงการ?

Sinking Fund ที่โครงการคอนโดเรียกเก็บเพิ่มคืออะไร เก็บไปทำอะไร ทำไมถึงต้องจ่าย คงจะเป็นคำถามในหัวของใครหลายคนที่กำลังมองหาคอนโดใหม่ และคนที่กำลังจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดกับทางโครงการคอนโด เดี๋ยวในบทความนี้ PropertyScout จะพาทุกคนไปทำความรู้จักกับ เงินกองทุนคอนโดประเภทนี้ รวมไปถึงตอบข้อสงสัยต่าง ๆ ที่หลายคนสงสัยกัน

เงินกองทุนคอนโด ‘Sinking Fund’ คืออะไร ทำไมต้องจ่าย

เงินกองทุนคอนโด หรือ Sinking Fund คือ เงินทุนสำรองที่เจ้าของคอนโดทุกยูนิตในโครงการ (หรือที่เรียกว่าเจ้าของร่วม) ต้องจ่ายให้กับทางนิติบุคคลคอนโด ซึ่งทางนิติบุคคลก็จะเก็บไว้สำหรับใช้ในการซ่อมแซม อย่างเช่น การทาสีใหม่ทั้งอาคาร การซ่อมแซม หรือเปลี่ยนลิฟต์โดยสาร ตลอดจนใช้เป็นค่าใช้จ่ายสำหรับกรณีฉุกเฉิน หรือเรื่องเร่งด่วนที่มีความจำเป็น อย่างสถานการณ์ไฟไหม้หรือน้ำท่วมในพื้นที่ส่วนกลาง หรือแม้กระทั่งการซ่อมแซมงานระบบครั้งใหญ่ อย่างเช่น ซ่อมแซมหรือทำความสะอาดระบบท่อน้ำดี ท่อน้ำเสียใหม่หมดทั้งอาคาร เป็นต้น ซึ่งในแต่ละคอนโดก็จะมีเรทการเก็บเงินที่แตกต่างกันไป

แตกต่างจากค่าส่วนกลางที่จะถูกเรียกเก็บไปใช้จ่ายกับสาธารณูปโภคในแต่ละเดือน อย่างเช่น ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้าในพื้นที่ส่วนกลาง รวมไปถึงค่าจ้างเจ้าหน้าที่ทำความสะอาด และเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย 

ในทางกฎหมาย ตาม พรบ. อาคารชุด พ.ศ.2522 ไม่ได้มีการระบุถึงเงินกองทุน Sinking Fund อย่างชัดเจน แต่ในมาตรา 40 ได้ระบุไว้เป็นหลักการโดยคร่าว ๆ ว่า ‘ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด’ ดังต่อไปนี้ 

1. เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องชําระล่วงหน้า

2. เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทํากิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่

3. เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด

เมื่อลองวิเคราะห์ดูแล้ว ‘เงินกองทุนคอนโด Sinking Fund’ ก็คือ เงินทุนตามหลักการข้อ 2 ของ พรบ. อาคารชุด มาตรา 40 ข้างต้นนั่นเอง และในทางปฏิบัติจริงข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดของแต่ละคอนโดจะมีการขยายความเรื่องเงินกองทุนไว้แตกต่างกันไป

ทำไมถึงเรียกว่ากองทุน ‘Sinking Fund’? 

ชื่อของเงินกองทุนนี้มีที่มาจาก การที่เวลานิติบุคคลคอนโดไม่มีความจำเป็นต้องใช้ ส่วนมากก็จะนำไปฝากไว้กับทางธนาคาร และนี่ก็เป็นที่มาของชื่อเรียกภาษาอังกฤษว่า ‘Sinking Fund’ เพราะเป็นเงินกองที่ ‘ฝากไว้เฉย ๆ’ กับธนาคาร

เงินกองทุนหมดเรียกเก็บเพิ่มได้ไหม?

ตามกฎหมายไม่ได้มีระบุไว้ว่า ห้ามเก็บเงินกองทุนคอนโดเพิ่มแต่อย่างใด ซึ่งในทางปฏิบัติแล้วเจ้าของคอนโดแต่ละยูนิตจะต้องชำระเงินกองทุนคอนโดในวันโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด และจะเป็นการชำระเพียงแค่รอบเดียว แต่ในกรณีมีเหตุจำเป็นที่นิติบุคคลต้องนำเงินกองทุนไปใช้ และเงินเหลือน้อยลง ทางนิติบุคคลก็สามารถเก็บเงินเพิ่มเพื่อให้กองทุนกลับมาเต็มเท่าเดิมได้เช่นกัน แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็จะต้อง ขึ้นอยู่กับมติที่ประชุมที่เจ้าของร่วมทุกคนจะร่วมกันลงมติ

โดยเงินกองทุนคอนโดมิเนียมสามารถมาในรูปแบบของการชำระครั้งเดียว หรือผ่อนจ่ายรายปีก็ได้ 

ปกติแล้วคอนโดเรียกเก็บเงินกองทุน Sinking Fund กันประมาณเท่าไหร่?

สำหรับจำนวนที่เรียกเก็บ ก็แล้วแต่ว่าทางเดเวลอปเปอร์จะกำหนดไว้ที่เท่าไหร่ ซึ่งโดยส่วนมากก็จะมีดุลพินิจและหลักเกณฑ์ในการตั้งเรทค่ากองทุนที่แตกต่างกันไป ตัวอย่างเช่น คอนโดที่มี Facilities ส่วนกลางแบบครบครัน ฟังก์ชั่นล้ำ ๆ ก็คงต้องใช้เงินในการดูแลบำรุงรักษาเยอะเป็นธรรมดา ดังนั้นทางเดเวลอปเปอร์ก็อาจจะต้องเรียกเก็บค่ากองทุน Sinking Fund จำนวนสูงไว้ก่อน โดยจำนวนที่เรียกเก็บจะคำนวณตาม ‘บาท’ ต่อ ‘ตารางเมตร’ ของพื้นที่ใช้สอยภายในห้องคอนโด 

วิธีคำนวณค่าใช้จ่าย เงินกองทุน Sinking Fund 

สมมุติว่าโครงการคอนโดแห่งหนึ่งกำหนดให้จ่ายค่ากองทุน Sinking Fund 700 บาทต่อตารางเมตร โดยเราได้ซื้อยูนิตขนาดพื้นที่ใช้สอย 72 ตารางเมตร 

700 x 72 = 50,400 บาท 

จำนวนเงิน 50,400 บาทก็คือจำนวนเงินค่ากองทุนที่ต้องจ่ายครั้งเดียวในวันโอนกรรมสิทธินั่นเอง

เงินกองทุน Sinking Fund หากไม่ได้ใช้จะถูกนำไปเก็บไว้ที่ไหน?

โดยปกติแล้วเงินกองทุน Sinking Fund ในคอนโดแต่ละโครงการจะมีจำนวนเป็นหลักล้านบาท จนไปถึงหลักสิบล้านบาท ดังนั้นการปล่อยให้เงินจำนวนขนาดนี้อยู่ในบัญชีกระแสรายวันก็จะเป็นการเสียผลประโยชน์

ดังนั้นในทางปฏิบัติจริงหากไม่ได้เหตุจำเป็นต้องใช้ หลาย ๆ โครงการก็จะนำเงินกองทุน Sinking Fund ไปฝากไว้กับธนาคาร ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบบัญชีออมทรัพย์ เงินฝากประจำหรือคอนโดบางโครงการก็อาจจะนำไปซื้อกองทุน และพันธบัตรที่มีความเสี่ยงต่ำ อย่างเช่น กองทุนจำพวก  Fixed Income Fund หรือ Money Market Fund ซึ่งให้ผลตอบแทนกลับมาอยู่ที่ประมาณ 0.5-3 เปอร์เซนต์ต่อปี

สรุปส่งท้าย

‘เงินกองทุนคอนโด Sinking Fund’ อาจจะดูเป็นการเก็บที่ดูซ้ำซ้อนกับ ‘เงินค่าส่วนกลาง’ อยู่บ้าง แต่ต้องขอบอกว่าเงินกองทุนคอนโดนั้นมีประโยชน์กับผู้อยู่อาศัยร่วมทุกคนในโครงการแน่นอน เพราะในกรณีเกิดเหตุฉุกเฉินหรือมีเรื่องด่วน ทางนิติบุคคลก็จะมีเงินส่วนนี้ไว้ใช้จ่าย อย่างไรก็ตาม หากทางโครงการจัดการประชุมใหญ่เกี่ยวกับเงินกองทุนคอนโด เจ้าของร่วมทุกคนก็ควรร่วมลงมติ เพื่อเป็นการใช้สิทธิและรักษาผลประโยชน์ของตัวเอง

อ่านบทความ รีวิวโครงการ หรืออัปเดตข่าวเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ได้ที่ PropertyScout Blog

มีคำถาม ข้อสงสัยต่าง ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการ ซื้อ เช่า ขาย อสังหา ฯ ติดต่อ PropertyScout ได้เลย! ทีมงานของเราพร้อมให้บริการและตอบทุกข้อสงสัย