ไขข้อสงสัย ‘อะไรคือ EIA’ แล้วจำเป็นกับคอนโดหรือไม่!?

มาหาคำตอบไปพร้อมกันเลย!

สวีดัส สวัสดีค่า กลับมาเจอกับ PropertyScout อีกแล้วนะคะ ไม่ได้เจอกันนานเลย เป็นยังไงกันบ้างคะ? ใครที่กำลังซื้อคอนโด อสังหา ฯ หรือเห็นป้ายโฆษณาขายคอนโด เมื่ออ่านดี ๆ แล้วก็จะเจอกับคำว่า EIA แน่นอนเลย ทีงี้ คำถามที่น่าสงสัยก็จะตามมาทันที อะไรคือ EIA กันนะ? สิ่งนี้สำคัญแค่ไหน? และ เราจำเป็นต้องรู้จักไหม? เพราะฉะนั้นแล้ว วันนี้เราจะพาทุกคนมาไขข้อสงสัยนี้กันค่า จะเป็นยังไง จะช่วยได้แค่ไหน ไปอ่านกันเลย~

EIA คืออะไร?

PropertyScout ขอเปิดด้วยเรื่องสำคัญสุด ๆ ก่อนเลยนะคะ นั่นก็คือ EIA คืออะไร เริ่มต้นนั้นต้องบอกก่อนเลยว่า EIA นั้นย่อมาจาก Environmental Impact Assessment Report หรือรายงานวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม นั่นเองค่า โดยที่ตัวผลรายงานนี้จะถูกทำมาเพื่อให้โครงการและูผู้พัฒนาสามารถคาดเดาและวางแผนถึงผลกระทบของโครงการต่อสิ่งแวดล้อมทั้งในด้านบวกและด้านลบ

ซึ่งผลการวิเคราะห์และผลการคาดการณ์นั้นจะถูกนำไปพิจารณาและร่างเป็นมาตรการป้องกันและแก้ไขถึงผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมรอบ ๆ โครงการ อีกทั้งตัวรายงาน EIA นี้ยังสามารถนำไปประกอบการตัดสินใจการพัฒนาโครงการต่อได้อีกด้วย

การทำ EIA หรือ รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมนั้น เป็นสิ่งที่ต้องทำตามภายใต้กฏหมายพระราชบัญญัติ(พรบ.) ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติประจำปีพ.ศ. 2535 ในหมวดของมาตราที่ 46 ซึ่งมีข้อกำหนดว่า โครงการที่อยู่อาศัยที่มีส่วนตรงกับเกณฑ์นั้น จะต้องทำรายงาน EIA เสมอ เพราะ EIA นั้นเปรียบเสมือนข้อตกลงที่เจ้าของโครงการจะสามารถนำไปยื่นเพื่ออนุมัติการสร้างอสังหาชนิดนั้นได้นั่นเอง

โดยปกตินั้น EIA จะเป็นหนึ่งในสิ่งที่เจ้าของโครงการจะต้องทำแนบท้ายใบอนุญาตต่าง ๆ ในการก่อสร้างโครงการ โดยเฉพาะ ใบอนุญาตการก่อสร้าง ที่จะต้องนำไปยื่นเพื่อขออนุมัติการสร้างโครงการ

หากเจ้าของโครงการไม่ยื่น EIA

ในกรณที่เจ้าของนั้นไม่เลือกที่จะยื่น EIA ตามพรบ.สิ่งแวดล้อมนั้น หน่วยงานที่เกี่ยวข้องรวมถึงหน่วยงานที่อนุมัติโครงการมีสิทธิสามารถเลือกลงโทษตามระเบียบและสภาพการณ์ในตอนนั้น ตั้งแต่การระงับการก่อสร้างชั่วคราวไปจนถึงการเพิกถอนการก่อสร้างได้

โครงการไหนจำเป็นต้องมี EIA

อย่างที่ได้กล่าวไปนั้นว่า EIA คือรานงานวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม คำถามต่อมาที่เราจะถามกันก็คือ โครงการไหนจำเป็นต้องมี EIA ซึ่งจำเป็นต้องมีทุกโครงการไหม? หรือว่าต้องเป็นเฉพาะบางโครงการ เราจะมาบอกกล่าวเล่าสิบให้ฟังกันค่า

• คอนโดมิเนียม : โครงการคอนโดที่ต้องทำ EIA นั้นจะต้องมีพื้นฐานในการแบ่งเกณฑ์ โดยจะแบ่งเป็น 2 เกณฑ์ดังนี้
  • จำนวนห้องพัก (หรือที่เราเรียกกันว่า ยูนิต-unit) ตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป
  • พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป

• บ้านจัดสรร : ไม่ใช่เพียงแค่คอนโดมิเนียมที่ต้องมี EIA เท่านั้น แต่ยังรวมไปถึงบ้านจัดสรรอีกด้วย โดยที่จะมีการนับดังนี้
  • จำนวนที่ดินแปลงย่อย 500 แปลงขึ้นไป
  • เนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่

EIA ดูเรื่องอะไรบ้าง?

ในการจัดทำเอกสาร EIA หรือ รายงานวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม จะเลือกทำข้อมูลในสัญญาให้ครอบคลุมทั้งหมด 2 ด้านใหญ่ และ 4 ด้านย่อย ได้แก่

• ทรัพยากร
  ในส่วนของด้านทรัพยากรนั้น จะเป็นการคำนึงถึงสิ่งต่าง ๆ ในระบบนิเวศรอบโครงการ รวมไปถึงเรื่องของสิ่งแวดล้อมที่อาจจะได้รับผลกระทบและเปลี่ยนแปลงโดยตรงจนกระทบมากเกินไปหรือไม่นั่นเอง โดยจะมีการแบ่งดังนี้
  
  • กายภาพ : ในเรื่องของกายภาพนั้นจะศึกษาถึงเรื่องของผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ทั้ง ดิน น้ำ อากาศ รวมไปถึงเรื่องของเสียงด้วย ว่ามีการเปลี่ยนแปลงและกระทบมากแค่ไหน
  • ชีวภาพ : ในเรื่องนี้ จะเน้นไปทางการดูเรื่องของระบบนิเวศโดยรวมมากกว่าสิ่งใดสิ่งหนึ่ง เช่น ป่าไม สัตว์ป่า สัตว์น้ำ ระบบนิเวศในน้ำ ปะการัง เป็นต้น

• คุณค่า
  เรื่องของคุณค่าหรือ Value นั้น จะเป็นการดูและพิจารณาจากตัวบุคคลหรือมนุษย์ในบริเวณนั้น โดยจะแบ่งออกเป็น 2 ด้าน ได้แก่
  
  • การใช้ประโยชน์ของมนุษย์ : เรื่องนี้จะพิจารณาจากการใช้ประโยชน์ของทรัพยากรนั้น ๆ จากทางกายภาพและชีวภาพของมนุษย์ เช่น การใช้ประโยชน์จากที่ดินและสิ่งแวดล้อมในบริเวณนั้น
  • คุณภาพชีวิต : ส่วนนี้จะศึกษาเกี่ยวกับผลกระทบที่จะเกิดต่อมนุษย์โดยตรงและทางอ้อม ทั้ง ชุมชน ระบบเศรษฐกิจ การประกอบอาชีพ การดำเนินชีวิต ไปจนถีงเรื่องของวัฒนธรรม ประเพณี ความเชื่อ ทัศนียภาพ และความสวยงาม

EIA สำคัญอย่างไร?

คำถามนี้ เราคาดเดาว่า คุณคงพอเดาออกกันบ้างแล้วว่า EIA สำคัญกับโครงการอสังหา ฯ ไม่น้อยไปกว่าปัจจัยอื่น ๆ เลย แต่ทำไมถึงสำคัญขนาดนี้ ถ้าไม่ผ่านจะไม่ได้อะไร?

EIA หรือ รายงานวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม หากยื่นไม่ผ่านหรือไม่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่รับผิดชอบ เราจะไม่สามารถขอใบอนุญาตกการก่อสร้างได้ แต่ทว่าหากเริ่มการก่อสร้างไปแล้ว แต่เพิ่งมายื่นขอใบอนุญาต หากไม่ผ่าน จะต้องหยุดการก่อสร้างทันที เพราะ EIA นั้นเปรียบเสมือนรายงานที่ต้องใช้ขออนุมัติเพื่อไม่ให้รบกวนสิ่งแวดล้อมรอบ ๆ โครงการนั่นเอง

โดยปกติแล้ว เจ้าของโครงการจะต้องส่งเอกสารนี้ก่อนเริ่มดำเนินการก่อสร้างเป็นระยะเวลา 6 เดือนเป็นต้นไป เพราะจะต้องใช้เวลาพิจารณา ตรวจสอบ วิเคราะห์ รวมไปถึงการเก็บข้อมูลของตัวโครงการด้วย ซึ่งหน่วยงานที่ต้องไปยื่นก็คือ สำนักวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม(สวผ.) ที่จะดูเรื่องผลกระทบโดยเฉพาะ หากยื่นแล้วไม่ผ่าน จะต้องทำการแก้ไขจนกว่าจะผ่านนั่นเอง

ขั้นตอนการยื่นขอรายงาน

1. เมื่อมีการเริ่มวางแผนสร้างโครงการอสังหา ฯ ใหม่ ไม่ว่าจะเป็นโครงการคอนโดมิเนียมหรือบ้านจัดสรร จะต้องมีการยื่น EIA ให้หน่วยงานก่อนเสมอ
   • โดยที่จะมีระยะเวลาการทำทั้งหมด 6 เดือน
2. เมื่อส่งถึงหน่วยงาน สำนักวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม(สวผ.) แล้ว จะดำเนินการพิจารณาโดยที่ระยะเวลานั้นจะขึ้นอยู่กับหัวข้อ ขนาด และปัจจัยอื่น ๆ ของโครงการที่ไม่เหมือนกัน
3. แจ้งผลกลับมายังโครงการ โดยจะแบ่งเป็น 2 กรณี
   • ผ่าน : สามารถได้ใบอนุญาตการก่อสร้าง และดำเนินการก่อสร้างต่อไปได้
   • ไม่ผ่าน : ในที่นี่จะมีอยู่ด้วยกัน 2 กรณี
     • ยังไม่เริ่มก่อสร้าง : จะไม่สามารถก่อสร้างต่อได้จนกว่ารายงานจะผ่าน
     • หากก่อสร้างไปแล้ว : จะต้องหยุดการก่อสร้างจนกว่ารายงานจะเรียบร้อย

*ข้อเสียของการเปิด Pre-Sale ทั้ง ๆ ที่ยังไม่ได้ใบอนุญาตก็คือ หากโครงการไม่ผ่านจริง ๆ เจ้าของโครงการจะต้องยกเลิกการก่อสร้างและคืนเงินจองให้ผู้จองทันที

เช็ก EIA ของโครงการได้อย่างไร?

ในเรื่องของ EIA นั้น จริง ๆ แล้วแม้เราจะเป็นเพียงผู้ซื้อ แต่เราก็สามารถตรวจสอบและเช็ก EIA ของโครงการที่เราสนใจหรือซื้อไปแล้วได้ทางเว็บไซต์เลย เพราะตัว EIA นั้นจะเปิดให้ตรวจสอบได้แบบสาธารณะ ทำให้ผู้ซื้อทุกท่านสามารถเช็กเพื่อลดความเสี่ยงในการจองและซื้อได้นั่นเอง

โดยสามารถเช็กจากเว็บไซต์สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้เลย

ถ้าโครงการนั้นไม่ผ่านล่ะ?

ถ้าดูทรงแล้วว่าโครงการที่เราซื้อไปนั้นจะมีแววไม่ผ่านหรือไม่ผ่านจริง ๆ เราสามารถไปพูดคุยและเจรจากับตัวโครงการโดยตรงได้เลย ทั้งในเรื่องของขอบเขตการรับผิดชอบ ระยะเวลาในการคืนเงิน จะคืนเต็มจำนวนไหม โดยที่ผู้ซื้อเองก็สามารถเช็กได้ผ่านสัญญาการซื้อขายตัวอสังหา ฯ เพราะในตัวสัญญานั้น จะหน้าที่ระบุว่า หากโดนยกเลิก หรือจะยกเลิกสัญญา ต้องทำอย่างไร

แต่ทว่า หากพูดคุยกันแล้วผลตอบรับไม่เป็นที่น่าพอใจหรือไม่สมเหตุสมผล คุณสามารถแจ้งไปยังสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค(สคบ.)พร้อมแนบหลักฐานต่าง ๆ หรือท่านเองก็สามารถอาศัยทนายความด้านอสังหา ฯ มาช่วยว่าความและจัดการปัญหาตรงนี้ได้เช่นกัน

ข้อดีของ EIA

มาถึงขนาดนี้แล้ว EIA ต้องมีข้อดีแน่นอน ไม่อย่างนั้นสิ่งนี้จะไม่กลายเป็นหนึ่งในใบอนุญาตในการก่อสร้างแน่นอน ซึ่งข้อดีนี้ไม่ได้ส่งผลต่อแค่เจ้าของโครงการเท่านั้น แต่ยังรวมไปถึงกับผู้ซื้ออีกด้วย โดยข้อดีจะมีดังนี้

จากข้อดีทั้งหมดนั้น จะเห็นได้เลยว่า ตัวรายงานนี้มีผลมาก ๆ กับทั้งสองฝ่าย ซึ่งจะทำให้การซื้อขายอสังหา ฯ เป็นไปได้อย่างเรียบร้อยและราบรื่น นอกจากนี้ยังป้องกันปัญหาเรื่องการฟ้องร้องและปัญหาเรื่องสัญญาต่าง ๆ ได้ด้วยนั่นเองค่า

สรุปส่งท้าย

เป็นอย่างไรกันบ้างคะ จะเห็นได้เลยว่า EIA(Environmental Impact Assessment Report) หรือ รายงานวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม นั้นเป็นอีกหนึ่งสิ่งที่มีความสำคัญมาก ๆ ต่อการก่อสร้างคอนโดและการยื่นขอใบอนุญาต แต่ก็เป็นสิ่งที่ขาดไม่ได้เลยในตัวโครงการทุกโครงการ อีกทั้งยังเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ส่งผลต่อการซื้อขายคอนโดด้วยนะ

สำหรับผู้ที่ซื้อนั้น การที่โครงการมี EIA ก็เป็นการการันตีกลาย ๆ ได้เลยนะว่าโครงการนั้นได้รับการรับรอง ไม่มีการยกเลิกการสร้างกลางคัน และไม่ต้องฟ้องร้องกันด้วย แถมยังสามารถเช็กได้ผ่านช่องทางเว็บไซต์ง่าย ๆ ทำให้สิ่งนี้เป็นอีกหนึ่งสิ่งที่เราควรศึกษามากเลยทีเดียว

หาโครงการอสังหา ฯ เช่า ซื้อ สวยและดีมากกว่า 200,000 ที่
คลิกเลย!