‘กฎหมายต่อเติมบ้าน’ สำคัญอย่างไร ทำไมถึงต้องขออนุญาต?

เชื่อว่าสำหรับหลาย ๆ คนเมื่อซื้อบ้านอยู่ไปสักระยะแล้วนั้น ก็คงจะมีจำนวนสมาชิกเพิ่มมากขึ้น ทำให้มีความจำเป็นในการขยายพื้นที่ใช้สอย จนในที่สุดต้องมีการต่อเติม หรือขยับขยายให้มีพื้นที่รองรับกับความต้องการในการใช้งาน อย่างไรก็ตาม 'การต่อเติมบ้าน' ไม่ว่าจะเป็นบ้านจัดสรร บ้านเดี่ยว หรือบ้านรูปแบบใด ๆ ก็ตาม ก็จะต้องมีการขออนุญาตให้ถูกต้องตามกฎหมาย บทความนี้ PropertyScout จะขออธิบายให้ทุกคนเข้าใจเกี่ยวกับความสำคัญของกฎหมายต่อเติมบ้าน ว่าทำไมการต่อเติมบ้านถึงต้องขออนุญาตให้ถูกต้อง

ทำไมถึงต้องขออนุญาตก่อนต่อเติมบ้าน?

เพราะว่าการต่อเติมบ้าน สามารถกลายเป็นการสร้างความเดือดร้อนให้คนอื่นได้เช่นกันครับ รวมไปถึงเป็นเรื่องที่เกี่ยวข้องกับความปลอดภัยของทั้งตัวเรา และเพื่อนบ้านด้วย ต้องคำนึงถึงหลักการก่อสร้างที่ถูกต้องตามหลักการก่อสร้างและกฎหมาย รวมถึงความปลอดภัยทั้งตัวผู้พักอาศัย และเพื่อนบ้านด้วย ซึ่งหลาย ๆ ครั้งที่การต่อเติมบ้านกลายเป็นปัญหาใหญ่ บางคนก็ทะเลาะกับเพื่อนบ้าน บางคนก็โดนปรับ และต้องรื้อถอน เพราะต่อเติมบ้านผิดกฎหมาย ดังนั้นก่อนจะต่อเติมบ้านมาดูกันว่าการต่อเติมบ้านแบบไหนที่ต้องขออนุญาต รวมถึงการต่อเติมบ้านอย่างไรให้ถูกกฎหมาย และไม่มีปัญหากับเพื่อนบ้านตามมาครับ

ทำความเข้าใจ 'ต่อเติมบ้าน' ต่างจาก 'ซ่อมแซมบ้าน' อย่างไร?

ต่อมาอยากชวนให้ทำความเข้าใจกันว่า การต่อเติมบ้าน คือ การดัดแปลงบ้านด้วยวิธีเปลี่ยนแปลง ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะ ขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ ของโครงสร้างของอาคาร หรือส่วนต่าง ๆ ของอาคารซึ่งได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิมครับ อย่างเช่น ขยายพื้นที่ครัวหลังบ้านให้กว้างออกไป ทำหลังคาคลุมที่จอดรถ ส่วนการซ่อมแซมบ้าน คือ การซ่อมหรือเปลี่ยนส่วนต่าง ๆ ของอาคารให้คงสภาพเดิม เช่น ซ่อมรอยรั่วของประตู เป็นต้นครับ

นั่นจึงเป็นเหตุผลว่าทำไมการต่อเติมบ้านจึงดูเป็นเรื่องใหญ่ขนาดที่ต้องขออนุญาตเป็นเรื่องเป็นราวและต้องมีกฎหมายต่อเติมบ้านคอยควบคุมดูแลนั่นเอง

ต่อเติมบ้านแบบไหนที่ได้รับการอนุโลม ไม่ต้องขออนุญาต

การต่อเติมบ้านประเภทที่เป็นการเปลี่ยนแปลงบ้านเพียงเล็กน้อย ไม่สร้างผลกระทบกับน้ำหนัก และความมั่นคงของบ้านมากเท่าไหร่ ทำให้กฎหมายไม่ได้บังคับให้ต้องขออนุญาต สามารถทำได้โดยที่ไม่ต้องยื่นขออนุญาต โดยกรณีการต่อเติมที่ไม่ต้องขออนุญาต มีดังนี้ครับ

• การเปลี่ยนโครงสร้างของบ้าน โดยใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิด เหมือนกับแบบเดิมไม่ต้องขออนุญาต เช่น เปลี่ยนเสาไม้เก่า 4 เสา เป็นเสาไม้ใหม่ 4 เสา แต่ยกเว้นการเปลี่ยนโครงสร้างที่ใช้คอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง และโครงสร้างเหล็ก จะต้องขออนุญาตเสมอ เพราะมีความเสี่ยงด้านความปลอดภัยสูง

• การเปลี่ยนแปลงส่วนต่าง ๆ ของบ้าน ที่ไม่เป็นโครงสร้างของบ้าน ทำให้เพิ่มน้ำหนักรวมของบ้านไม่เกิน 10% ไม่ต้องขออนุญาต โดยตัวอย่างของส่วนที่ไม่นับเป็นโครงสร้างของบ้าน เช่น ผนัง พื้น และส่วนตกแต่งเพิ่มเติมอื่น ๆ ซึ่งหากเปลี่ยนวัสดุเป็นวัสดุที่หนักกว่าเดิม เช่น เปลี่ยนพื้นไม้เป็นพื้นคอนกรีต ก็อาจต้องใช้วิศวะช่วยในการคำนวณน้ำหนักว่าเกิน 10% หรือไม่

• การเปลี่ยนแปลงส่วนประกอบของอาคาร ขนาด หรือรูปทรง ซึ่งเพิ่มน้ำหนักไม่เกิน 10% ไม่ต้องทำการขออนุญาต เช่น การเพิ่ม ลด หรือเปลี่ยนรูปแบบ หน้าต่าง ประตู และฝ้าเพดาน เป็นต้น

• การเพิ่มหรือลดพื้นที่ โดยรวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร และไม่เพิ่ม-ลดเสา รวมถึงคานใหม่ ก็ไม่ต้องขออนุญาต

• การเพิ่มหรือลดพื้นที่ส่วนของหลังคา ไม่เพิ่ม-ลดเสา หรือคานใหม่ และมีน้ำหนักรวมกันเพิ่มขึ้นไม่เกิน 10% ก็ไม่ต้องขออนุญาต

ขออนุญาตกับใคร?

พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 กำหนดให้ ผู้ที่จะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคาร (รวมถึงบ้านด้วย) จะต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือต้องแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน ซึ่งเจ้าพนักงานท้องถิ่น ก็รวมไปถึง ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร นายกเทศมนตรี นายกองค์การบริหารส่วนจังหวัด นายกเมืองพัทยา นายกองค์การบริหารส่วนตำบล และผู้บริหารท้องถิ่นขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น อธิบายให้เข้าใจโดยง่ายคือ เป็นการขออนุญาตจากผู้ปกครองในพื้นที่ที่บ้านหลังนั้นตั้งอยู่นั่นเอง

รวมข้อกฎหมายเกี่ยวกับการต่อเติมบ้าน

ระยะร่น

'ระยะร่น' เป็นระยะห่างของอาคารกับทางสาธารณะ โดยจะเริ่มทำการวัดจากตำแหน่งของทางสาธารณะเข้ามาจนถึงแนวอาคาร ซึ่งการวัดระยะร่นของอาคารประเภทต่าง ๆ ก็จะมีวิธีการวัดที่แตกต่างกันไป ไม่ว่าจะเป็นการวัดจากเขตถนน หรือวัดจากจุดกึ่งกลางถนน ซึ่งระยะร่นจะต้องเป็นพื้นที่ว่างจากถนนถึงอาคาร โดยไม่นับขอบเขตของที่ดินที่ปลูกสร้างอาคารนั้น ๆ ครับ

ระยะห่างระหว่างอาคาร

ระยะห่างระหว่างอาคารนั้นมีอยู่หลายประเภท ซึ่งในเนื้อหาที่จะแสดงต่อไปนี้จะเป็นกรณีที่ใช้กับอาคารชั้นเดียว จนถึงอาคารที่มีความสูงไม่เกิน 9 เมตร เช่น การต่อเติมบ้าน พื้นที่หลังบ้าน เป็นห้องครัว ห้องซักล้าง หรือระเบียงชั้น 2 ที่จะมีการวัดจากเขตแนวที่ดินกับตัวอาคารเป็นหลัก

ระยะห่างระหว่างผนัง

ระยะห่างระหว่างผนังกับที่ดิน ในกรณีผนังมีช่องเปิด อย่างหน้าต่าง ช่องลม หรือช่องที่แสงสามารถส่องผ่านได้ จะต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียงไม่น้อยกว่า 2 เมตร และในกรณีผนังทึบ จะต้องเว้นระยะห่างจากแนวเขตที่ดินข้างเคียงไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร ยกเว้นเจ้าของพื้นที่ข้างเคียงมีหนังสือยินยอมให้สร้างได้ จึงจะสามารถสร้างชิดเขตแนวที่ดินได้ (ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ข้อ 50)

ระยะห่างชายคา/กันสาด

สำหรับส่วนชายคา หรือกันสาดจะต้องห่างจากแนวเขตไม่น้อยกว่า 50 เซนติเมตร เท่ากันกับกรณีผนังทึบ

ระยะห่างของการต่อเติมระเบียงชั้นบน

การต่อเติมระเบียงชั้นบน ที่สามารถขึ้นไปใช้งานด้านบนได้ จะต้องเว้นระยะจากแนวเขตที่ดินไม่น้อยกว่า 2 เมตร เท่ากับกรณีต่อเติมผนังที่มีช่องเปิด

บทลงโทษ และค่าปรับหากทำผิดกฎหมายการต่อเติมบ้าน

ตามกฎพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 21 และ 39 ทวิ ซึ่งสรุปเข้าใจแบบง่าย ๆ คือ การจะดัดแปลง ต่อเติมอาคาร ต้องแจ้ง และต้องได้รับอนุญาตจากพนักงานท้องถิ่นก่อนเสมอ ตามมาตรา 21 พร้อมกับต้องยื่นแบบแปลน รวมถึงจะต้องชื่อสถาปนิกและวิศวกรที่ควบคุมงานให้เจ้าพนักงานทราบ ตามมาตรา 39 ทวิ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร กำหนดให้การก่อสร้าง หรือต่อเติมต้องมีระยะห่างระหว่างอาคาร เพื่อความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย และป้องกันการรบกวนบุคคลในพื้นที่ข้างเคียงครับ

หากมีการต่อเติมบ้านโดยไม่ได้รับอนุญาต หรือต่อเติมบ้านผิดไปจากแบบแปลนที่ยื่นขอไว้ จะมีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้อง

หากเป็นกรณีที่เจ้าของบ้านถูกร้องเรียน และสืบพบว่ามีการต่อเติมบ้านผิดกฎหมาย จะต้องโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท จนกว่าจะปฏิบัติให้ถูกต้องครับ

ขั้นตอนขออนุญาตต่อเติมบ้าน

1. ติดต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น 
2. ยื่นคำขอตามแบบฟอร์มขออนุญาตที่กฎหมายต่อเติมบ้านกำหนดพร้อมเอกสารสำคัญ เช่น แบบแปลนและรายการประกอบแบบแปลน สำเนาโฉนดที่ดิน หนังสือแสดงความยินยอมให้ปลูกสร้างอาคารชิดเขตที่ดิน แต่ถ้าหากเป็นอาคารอยู่อาศัยไม่เกินสองชั้นและมีพื้นที่อาคารไม่เกิน 150 ตารางเมตร สามารถยื่นแผนผังบริเวณ แสดงแนวเขตที่ดิน แปลนพื้นชั้นล่าง และที่ตั้งของอาคารพอสังเขป แทนแบบแปลนและรายการประกอบแบบแปลนได้
3. หากเอกสารทุกอย่างถูกต้องและครบถ้วน เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะตรวจพิจารณาและออกใบอนุญาตให้ภายใน 45 วัน นับจากวันที่ได้รับคำขอ หากเอกสารไม่ถูกต้องตามกฎหมายกำหนด เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะตรวจพิจารณาและแจ้งเหตุผลให้ทราบภายใน 45 วันเช่นกัน แล้วผู้ยื่นขอนอนุญาตต้องแก้ไขให้ถูกต้อง เมื่อเอกสารถูกต้องแล้ว จะได้รับใบอนุญาตภายใน 30 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้รับเอกสารที่แก้ไขแล้ว
4. เมื่อได้รับใบอนุญาตแล้ว ผู้ได้รับใบอนุญาตต้องมีหนังสือแจ้งชื่อผู้ควบคุมงาน กับวันเริ่มต้นและสิ้นสุดการดำเนินงาน ให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นรับทราบก่อนเริ่มงาน

แต่ถ้าผู้ขออนุญาตไม่สามารถรอได้นานขนาดนั้น สามารถเปลี่ยนจากการขออนุญาตมาเป็น 'การแจ้งเพื่อทราบ' โดยทำตามวิธีดังนี้ครับ

1. แจ้งให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นทราบ
2. คำขอตามแบบฟอร์มขออนุญาตที่กฎหมายต่อเติมบ้านกำหนดพร้อมเอกสารสำคัญ เช่นเดียวกับการขอใบอนุญาต โดยผู้ออกแบบอาคาร ต้องเป็นวุฒิวิศวกรและวุฒิสถาปนิก พร้อมทั้งแจ้งวันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดการดำเนินงาน
3. ชำระค่าธรรมเนียม
4. รับใบรับแจ้งเพื่อเป็นหลักฐานการแจ้ง แล้วเริ่มการต่อเติมบ้านได้เลย

ซึ่งแบบนี้มีข้อดีอยู่ที่สะดวก รวดเร็ว อาจมีข้อเสียอยู่ที่ แต่หากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตรวจพบภายหลังว่าการต่อเติมไม่หรือแปลนบ้านไม่เป็นไปตามกฎหมาย (เช่น ระยะย่น พื้นที่ว่าง ไม่เป็นไปตามกฎหมาย) อาจถูกสั่งให้รื้อถอนภายหลังได้ครับ

สรุปส่งท้าย

เมื่อเวลาผ่านไป สภาพแวดล้อมรอบบ้าน คนที่อยู่อาศัย และสิ่งของที่ต้องใช้ก็เปลี่ยนไปตามกาลเวลาครับ ดังนั้นการต่อเติมบ้านจึงเป็นเรื่องที่จำเป็นสำหรับหลายคน ไม่ว่าจะเป็นการต่อเติมบ้านจัดสรร บ้านเดี่ยว หรืออื่น ๆ ซึ่งการต่อเติมบ้านบางรูปแบบก็ไม่ต้องขออนุญาต เหมือนที่ได้กล่าวไปข้างต้น

ส่วนการต่อเติมบ้านที่ต้องขออนุญาต ถึงแม้ว่าจะมีหลายขั้นตอนหรือใช้เวลานานไปบ้าง แต่เพื่อความปลอดภัยของคนในบ้านและเพื่อนบ้าน ก็ควรทำให้ถูกต้องตามกฎหมายนะครับ เพราะการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของบ้านไม่ใช่เรื่องเล็ก ๆ หากไม่ทำตามก็จะนำมาซึ่งบทลงโทษที่จะทำให้เกิดปัญหาอย่างความเสี่ยงที่จะติดคุก หรือเสียค่าปรับ และความเสี่ยงด้านความปลอดภัยครับ ดังนั้นสำหรับใครที่มีแผนจะต่อเติมบ้านในช่วงนี้ PropertyScout ก็ขอแนะนำให้ไปทำเรื่องขออนุญาตกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นกันด้วยนะครับ

PropertyScout แหล่งรวมอสังหา ฯ ที่ดีที่สุดในประเทศไทย

หาทรัพย์ที่ชอบ ในราคาที่ใช่ ง่าย ๆ แค่ปลายนิ้ว

อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง คลิก