บ้านมือสองจากกรมบังคับคดี มีข้อดี-ข้อเสียอย่างไรบ้าง?

'บ้านมือสองจากกรมบังคับคดี' หรือ ทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี เป็นอีกหนึ่งช่องทางที่น่าสนใจ สำหรับคนที่กำลังหาบ้าน-คอนโดมือสอง ราคาสบายกระเป๋า และเพื่อให้คนที่สนใจสามารถดำเนินการประมูลทรัพย์กรมบังคับคดีได้อย่างมั่นใจ ในบทความนี้ PropertyScout ก็ได้นำข้อมูลดี ๆ มาฝากกัน มาทำความเข้าใจกันว่าทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี มีข้อดี-ข้อเสียอย่างไร ขั้นตอนการประมูลเป็นอย่างไรบ้าง

บ้านมือสองจากกรมบังคับคดี คืออะไร?

บ้านมือสองกรมบังคับคดี คือ ทรัพย์ขายทอดตลาดจากเจ้าของบ้าน (ลูกหนี้ถูกเจ้าหนี้ฟ้องร้อง ทรัพย์สินของลูกหนี้ก็จะต้องถูกขายเพื่อนำเงินไปชดใช้หนี้ กรมบังคับคดีจึงมีหน้าที่นำบ้านหรือคอนโดซึ่งเป็นสินทรัพย์ของจำเลย (ลูกหนี้) ออกประมูลขายตามคำตัดสินของศาล หรือที่เรียกว่าหมายเลขคดีแดง

โดยบ้านที่กรมบังคับคดี ขายทอดตลาด มีจุดประสงค์เพื่อจ่ายชำระหนี้ให้กับโจทก์ (เจ้าหนี้) เป็นหลัก ราคาเปิดประมูลทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี จึงมักจะต่ำกว่าราคาบ้านที่ขายในท้องตลาดมากพอสมควร

ข้อดี-ข้อเสีย ของบ้านจากกรมบังคับคดี

ข้อดี

• ราคาบ้านที่นำมาประมูลจะมีราคาถูกกว่าราคาในท้องตลาดประมาณ 10-50% เพราะโดยมากผู้ที่นำบ้านมาประมูลต้องการให้ขายบ้านได้เร็วจะได้นำเงินมาชำระหนี้ได้เร็วที่สุด แต่ก็ขึ้นอยู่กับลักษณะและขนาดของบ้าน ทำเลที่ตั้ง และจำนวนและความต้องการของผู้ประมูลด้วย

• ซึ่งบางทีเป็นทำเลที่ดี หรือทำเลหาบางแห่งตั้งอยู่ในทำเลที่ดี ใจกลางเมือง ซึ่งเป็นทำเลที่ไม่มีพื้นที่สำหรับสร้างบ้านใหม่ขายแล้ว จึงเป็นโอกาสที่จะได้บ้านที่ตั้งอยู่ในทำเลทองที่หาที่ไหนไม่ได้อีก

ข้อเสีย

• เป็นบ้านตามสภาพจริง คือผู้ซื้อไม่มีโอกาสเห็นบ้านอย่างละเอียดก่อนการซื้อแน่นอน ซึ่งอาจจะมีความบกพ่องหลายสิ่งที่แอบซ่อนไว้ โดยผู้ซื้อไม่ทราบและไม่มีใครรับผิดชอบข้อบกพร่องนี้ให้

• เจ้าของเดิมอาจยังไม่ย้ายออก อาจจะด้วยไม่มีที่ไปจริง ๆ หรือเหตุผลกลใดก็แล้วแต่ทำให้เจ้าของบ้านยังไม่ยอมย้ายออก และต้องดำเนินการฟ้องขับไล่ต่อไป ซึ่ง ณ จุดนี้บ้านก็ยังเป็นของเจ้าของเก่าเหมือนเดิม การเข้าไปยุ่งเกี่ยวใดๆ กับบ้านผู้ประมุลล้วนแต่มีความผิดฐานบุกรุกทั้งสิ้น

• ได้มาในราคาแพงกว่าที่ตั้งใจ ข้อนี้มักเกิดขึ้นเพราะไปประมูลสู้กับธนาคารที่เป็นโจทย์ ซึ่งมักตั้งราคาประมูลสูงมากตั้งแต่แรก หากทราบว่ากำลังสู้กับธนาคารอยู่ให้หยุดเสียจะดีกว่า

• ไปแล้วเสียเวลา เพราะโจทย์กับจำเลยเคลียร์กันจบ ถอนทรัพย์ไปเมื่อประมูลรอบที่สอง ก็ต้องกลับบ้านมือเปล่าหรือประมูลรายการอื่นต่อไป

• ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ทั้งหมด ไม่ว่าจะเป็นภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าโอน ฯลฯ ต่างจากการซื้อขายบ้านมือสองโดยทั่วไป ซึ่งภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะสามารถตกลงกันได้ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายว่าใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ แต่สำหรับการประมูลบ้านมือสองผู้ประมูลจะต้องเป็นผู้ชำระภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกิดจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เองทั้งหมด

ขั้นตอนการประมูล

หากเปรียบเทียบข้อดีและข้อเสียแล้วตัดสินใจว่าอยากลงทุน ซื้อบ้านมือสองจากกรมบังคับคดี ในที่นี้ต้องขอบอกว่า จะมีขั้นตอนมากและดูยุ่งยากกว่าการซื้อบ้านมือสองจากเจ้าของเดิมโดยตรงเล็กน้อย แต่บางครั้งก็อาจคุ้มค่าเพราะได้บ้านในทำเลดี ราคาน่าพอใจ ซึ่งขั้นตอนที่ว่าก็มีดังนี้

1.เตรียมเอกสารก่อนเข้าประมูล

เอกสารที่จะใช้ก็มีบัตรประชาชนของผู้ประมูล พร้อมสำเนา 1 ฉบับ หากต้องการให้ผู้อื่นไปประมูลแทน ก็ทำหนังสือมอบอำนาจติดอากรแสตมป์ให้เรียบร้อย พร้อมกับนำบัตรประชาชนของผู้มอบอำนาจและผู้รับมอบอำนาจ พร้อมสำเนา 1 ฉบับ หากเป็นผู้ประมูลในนามของบริษัทที่เป็นนิติบุคคล ก็ต้องเตรียมหนังสือรับรองนิติบุคคลที่นายทะเบียนรับรอง หนังสือมอบอำนาจของนิติบุคคลและบัตรประชาชนพร้อมสำเนาของผู้รับมอบอำนาจ

2.เตรียมเงินก่อนเข้าประมูล

นอกจากเอกสารผู้เข้าประมูลจะต้องเตรียมเงินสดหรือแคชเชียร์เช็ค จำนวน 50,000 บาท เพื่อเป็นหลักประกันในการเข้าประมูล หากต้องการประมูลทรัพย์สินหลายอย่าง ก็ต้องวางหลักประกันเพิ่ม เมื่อประมูลได้เงินจำนวนนี้จะกลายเป็นค่ามัดจำ แต่หากประมูลไม่ได้ก็จะทำเรื่องขอคืนหลักประกันนี้ได้ในภายหลัง

3.เข้าประมูล

เมื่อทำการยื่นเอกสารและหลักประกันเรียบร้อย ผู้ประมูลจะได้รับบัตรและที่นั่งสำหรับประมูลเพื่อใช้ทำการประมูล หากประมูลได้ก็จะมีการทำสัญญาซื้อขายกับเจ้าพนักงาน หลักประกัน 50,000 บาทก็จะเป็นค่ามัดจำ ส่วนเงินส่วนที่เหลือของค่าทรัพย์สินจะต้องนำมาชำระภายใน 15 วัน นับจากวันที่ทำสัญญาซื้อขาย

ผู้ประมูลสามารถทำเรื่องเพื่อขอผ่อนผันระยะเวลา 15 วันนี้ ได้มากที่สุด 3 เดือน หากไม่ชำระภายใน 3 เดือน กรมบังคับคดีจะทำการริบทรัพย์สินที่ประมูลได้เพื่อนำไปประมูลใหม่ พร้อมกับริบค่ามัดจำไว้ทั้งหมดด้วย โดยมากหากผู้ประมูลมีการทำเรื่องขอสินเชื่อกับทางธนาคารไว้ด้วยและสินเชื่อยังไม่อนุมัติภายใน 15 วันหลังทำการประมูล ทางธนาคารจะออกเอกสารเป็นหนังสือเพื่อให้ผู้ประมูลนำไปยื่นเพื่อขอผ่อนผันกับทางเจ้าพนักงานได้

และเมื่อชำระเงินค่าทรัพย์สินครบตามกำหนดแล้ว เจ้าพนักงานจะออกหนังสือโอนกรรมสิทธิ์พร้อมเอกสารสำคัญเพื่อให้ผู้ประมูลได้นำไปจดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินต่อไป

สรุปส่งท้าย

ทั้งหมดนี้คือข้อดี-ข้อเสีย และขั้นตอนการประมูลทรัพย์ขายทอดตลาด กรมบังคับคดี ซึ่งเป็นการซื้อบ้านมือสองขายทอดตลาดอีกรูปแบบหนึ่งที่ทุกคนควรทราบไว้ เพื่อมีโอกาสในการเข้าถึงบ้านและคอนโดในราคาที่ถูกกว่าท้องตลาด ยิ่งถ้าได้บ้านที่มีสภาพดี ผู้ซื้อก็จะยิ่งประหยัดค่าใช้จ่ายได้เป็นอย่างมากเลยทีเดียว

PropertyScout ขอแนะนำเพิ่มเติมก็คือ หากเป็นไปได้ควรเดินทางไปดูบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ที่เราต้องการประมูลก่อนว่ามีสภาพเป็นอย่างไร ทรุดโทรมมากหรือไม่ ทำเลที่ตั้งอยู่ตรงไหน เจ้าของเก่ายังอาศัยอยู่หรือย้ายออกไปแล้ว เพื่อให้เห็นสภาพของทรัพย์สินที่เรากำลังจะประมูลเพื่อใช้ประกอบการตัดสินใจอีกครั้ง นอกจากนั้นผู้ที่ต้องการประมูลควรเดินทางไปตรวจสอบต้นฉบับโฉนดที่ดินรวมถึงหลังโฉนดกับกรมที่ดิน เพื่อจะได้ทราบว่าโฉนดมีติดภาระจำยอมหรือการรอนสิทธิ์ต่าง ๆ หรือไม่ที่จะไม่เป็นประโยชน์กับตัวผู้ประมูล

อ่านบทความ รีวิวโครงการ อัปเดตข่าวเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ได้ที่ PropertyScout Blog

มีคำถาม ข้อสงสัยต่าง ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการ เช่า ซื้อ ขาย

คลิกตามด้านล่างได้เลย