หลักการคิดค่าเช่าที่ดิน ต้องดูอะไรบ้าง? สัญญาเช่าที่ดินมีกี่แบบ?

การปล่อยเช่าที่ดิน ถือเป็นหนึ่งในทางเลือกสำหรับเจ้าของที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์จากที่ดินที่มีอยู่ ซึ่งเป็นการหารายได้จากค่าเช่าที่ดิน นอกจากนั้นหากปล่อยเช่าให้กับผู้ประกอบการ เราอาจได้รับผลตอบแทนจากธุรกิจในรูปแบบต่าง ๆ อย่างเช่น ห้างสรรพสินค้า เซอร์วิสอพาร์ทเมนท์ หรือโรงแรม/รีสอร์ท เป็นต้น เป็นการสร้างรายได้ให้กับเจ้าของที่ตราบจนสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โดยไม่ต้องลงทุนพัฒนาโครงการหรือธุรกิจบนที่ดินผืนนั้นด้วยตัวเอง ในบทความนี้ PropertyScout ก็จะพาเจ้าของที่ดินทุกคนไปดูกันว่า หลักการคิดค่าเช่าที่ดิน ต้องดูอะไรบ้าง? รวมถึงสัญญาเช่าที่ดินรูปแบบต่าง ๆ ที่ควรรู้

ประเมินลักษณะของที่ดินก่อนปล่อยเช่า

ก่อนนำที่ดินมาปล่อยเช่า เจ้าของที่ดินควรทำความรู้จักและประเมินลักษณะของที่ดินตัวเองให้ดีก่อน เพื่อให้เข้าใจว่ามีลักษณะอย่างไร สามารถนำไปทำประโยชน์อะไรได้บ้าง ซึ่งก็จะสอดคล้องกับราคาประเมินของที่ดินผืนนั้นว่าอยู่ในระดับไหน ตลอดจนใช้ประกอบการพิจารณาตั้งราคาค่าเช่าที่ดินให้เหมาะสม มาดูกันว่าการใช้ 'ทำเล' เป็นตัวกำหนดประเภทของที่ดินจะแบ่งออกเป็นประเภทไหนกันบ้าง

ที่ดินในเมือง

ลักษณะที่ดินตั้งอยู่ในโซนตัวเมือง มีทางเข้า-ออก อยู่ในเมือง และมีผู้คนสัญจรตลอด ก็จะทำให้เป็นที่ดินราคาสูง ยิ่งในทำเลที่มีจำนวนประชากรอาศัยอยู่เยอะ และอยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ อย่างเช่น แนวรถไฟฟ้า BTS/MRT รวมถึงถนนเส้นทางหลักที่ใช้คมนาคม นอกจากนั้นหากตั้งอยู่ใกล้กับศูนย์การค้า ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ มีระบบสาธารณูปโภคโดยรอบที่ดินที่ครบครัน ก็จะทำให้ราคายิ่งสูง

สำหรับที่ดินที่ตั้งอยู่ในซอย ก็จะเหมาะสำหรับพัฒนาให้เป็นที่พักต่าง ๆ อย่างเช่น อพาร์ทเมนท์ ห้องเช่า หอพัก แต่หากที่ดินอยู่ติดถนนจะเหมาะสำหรับพัฒนาเป็นห้างสรรพสินค้า ฟิตเนส ร้านอาหาร ร้านกาแฟ ตลาดโรงแรม หรือหากอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า จะทำเป็นที่จอดรถรายวัน-รายเดือนก็ได้

ที่ดินตาบอด (ที่ดินห่างไกลที่ไม่ติดถนน)

ลักษณะที่ดินถูกปิดล้อมด้วยที่ดินของผู้อื่น ไม่มีทางเข้า-ออก ราคาที่ดินเปล่าประเภทนี้ค่อนข้างถูกมาก เหมาะสำหรับทำการเกษตร หรือปล่อยเช่าเพื่อทำการเกษตร ทำโรงงาน โกดังเก็บสินค้า หรือโกดัง/ลานพักผลผลิตทางการเกษตรต่าง ๆ

ที่ดินห่างไกลแต่อยู่ติดถนน

สำหรับที่ดินห่างไกลแต่ติดถนน มีลักษณะที่ดินเข้า-ออกง่าย เดินทางสัญจรได้สะดวก แต่ทำเลที่ตั้งยังห่างไกลเมืองและชุมชน ยังถือว่าเป็นที่ดินที่มีราคาสูงกว่าที่ดินตาบอด ที่ดินแบบนี้เหมาะสำหรับนำไปพัฒนาเป็น ปั๊มน้ำมัน/ปั๊มแก๊ส รีสอร์ท โรงแรม โชว์รูมรถยนต์ เป็นต้น

หลักการคิดค่าเช่าที่ดินให้เหมาะสม ทำอย่างไร?

การคำนวนอัตราค่าเช่าที่ดินที่เหมาะสมสามารถทำได้ไม่ยาก แต่หากกำหนดค่าเช่าที่ดินต่ำไป โอกาสที่จะได้ผู้เช่าก็จะมีสูง แต่เจ้าของที่ดินจะเสียประโยชน์จากรายได้ค่าเช่าที่น้อย แต่หากกำหนดค่าเช่าที่ดินสูงเกินไป ก็อาจจะไม่มีคนมาเช่าที่ดินได้ ดังนั้น PropertyScout ก็มี 3 วิธีที่อยากแนะนำกัน เพื่อไปใช้ในการกำหนดค่าเช่าที่ดินที่เหมาะสม

• กำหนดค่าเช่าที่ดินโดยรวบรวมข้อมูลจากตลาดการเช่าของทรัพย์สินประเภทเดียวกัน ในพื้นที่ใกล้เคียงกัน แล้วนำมาเปรียบเทียบ ดูเหมือนจะเป็นวิธีที่ดีที่สุด แต่ก็ทำได้ยากที่สุดเช่นกัน เนื่องจากในทางปฏิบัติจะสืบทราบ หรือเข้าถึงข้อมูลที่แม่นยำจริง ๆ ได้ค่อนข้างยาก

• กำหนดค่าเช่าที่ดินจากสมมติฐานการพัฒนาที่ดินตามศักยภาพที่มีอยู่ ทั้งทางด้านกายภาพ กฏหมายที่เกี่ยวข้อง และความเป็นไปได้ทางการตลาด อย่างเช่น ที่ดินแปลงนี้เหมาะสำหรับนำไปพัฒนาเป็นอพาร์ทเมนท์ เนื่องจากในบริเวณใกล้เคียงมีอพาร์ทเมนท์หลายแห่ง และมีอัตราการเช่าสูง โดยนอกจากมูลค่าที่ดินแล้ว จะมีการนำค่าตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาบนที่ดินที่ให้เช่ามาพิจารณาร่วมด้วย ว่าควรจะให้เช่าที่ดินแปลงนี้ในราคาเท่าใด

• กำหนดค่าเช่าที่ดินจากมูลค่าที่ดิน หลักการคือการคิดค่าเช่าจากมูลค่าที่ดิน บนสมมติฐานผลตอบแทนการเช่าขั้นต่ำไม่น้อยกว่าผลตอบแทนที่มั่นคง เช่น อัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร หรือผลตอบแทนจากการซื้อพันธบัตรรัฐบาล เพื่อประมาณค่าเช่ารายปี และต่อเนื่องในกรณีค่าเช่าระยะยาวซึ่งจะมีเรื่องของอัตราคิดลดเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย

ประเมินราคาที่ดินได้ที่ไหนบ้าง?

ราคาประเมินที่ดินสามารถขอใช้บริการประเมินราคาที่ดินจาก สำนักประเมินทรัพย์สิน หรือ กรมธนารักษ์ ก็ได้เช่นกัน

สัญญาที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยเช่าที่ดิน มีอะไรบ้าง?

นอกจากหลักการคิดค่าเช่าที่ดินที่เหมาะสมแล้ว การปล่อยเช่าที่ดินยังมีเรื่องของสัญญาเช่าเข้ามาเกี่ยวข้องอีกด้วย ซึ่งความสำคัญของสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ คือ กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่เช่าจะต้องไม่โอนไปเป็นของผู้เช่า ยกเว้นในกรณีที่จะมีการตกลงซื้อขายกันในภายหลัง สัญญาเช่าที่ดิน สามารถแบ่งได้เป็น 2 รูปแบบดังนี้

สัญญาเช่าที่ดินระยะสั้น

เป็นสัญญาเช่าที่ดินไม่เกิน 3 ปี โดยหนังสือสัญญาต้องมีรายละเอียดต่าง ๆ ตามที่ตกลงกันอย่างครบถ้วน พร้อมลายมือชื่อของคู่สัญญาและพยาน จึงจะถือว่าเป็นสัญญาเช่าที่สมบูรณ์ ซึ่งสัญญาเช่าที่ดินระยะสั้น สามารถดำเนินการได้เองระหว่างบุคคล ไม่ต้องไปจดทะเบียนสัญญาเช่าที่สำนักงานที่ดิน

สัญญาเช่าที่ดินระยะยาว

เป็นสัญญาเช่าที่ดินที่มีระยะเวลาเกินกว่า 3 ปี โดยผู้ให้เช่าและผู้เช่าต้องไปจดทะเบียนสัญญาเช่าที่สำนักงานที่ดิน โดยมีประเภทของสัญญาย่อยลงไปอีก ได้แก่

• สัญญาเช่าธรรมดา

ตัวสัญญาจะมีลักษณะเหมือนสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ที่ผู้เช่าเสียแค่ค่าเช่าต่อผู้ให้เช่า และผู้เช่าไม่สามารถโอนสิทธิในการเช่าได้ หากมีการฟ้องร้องกันจะต้องดำเนินการในระยะเวลาการเช่าที่กำหนดไว้เท่านั้น

• สัญญาเช่าต่างตอบแทน

เป็นสัญญาที่ผู้เช่าจะต้องเสียค่าตอบแทนอื่น ๆ เพิ่มเติมนอกเหนือจากค่าเช่าตามที่ตกลงกับผู้ให้เช่า และผู้เช่าสามารถโอนสัญญาเช่าไปยังทายาทได้ ในกรณีที่มีการปลูกสร้างอาคารบนพื้นที่เช่า ผู้เช่าเป็นผู้เสียค่าก่อสร้าง โดยอาคารที่สร้างเสร็จแล้วก็จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า

ทั้งนี้ สำหรับองค์ประกอบสำคัญของสัญญาเช่าที่ดินจะประกอบไปด้วยรายละเอียดของคู่สัญญา รายละเอียดของสินทรัพย์ที่มีการเช่า ระยะเวลาที่ให้เช่า อัตราค่าเช่าหรือค่าตอบแทนและวิธีการชำระ รายการทรัพย์สินที่ให้เช่า และการรับผิดของผู้เช่า

​การทำสัญญาเช่าที่ดินกับผู้เช่าต่างชาติ​

สำหรับเจ้าของที่ดิน สามารถปล่อยเช่าที่ดินให้ชาวต่างชาติได้โดยใช้หลักเกณฑ์เหมือนกับคนไทย คือการเช่าระยะสั้นแบบไม่เกิน 3 ปี และการเช่าระยะยาวเกิน 3 ปี แต่ไม่เกิน 30 ปี และมีสิทธิ์ต่ออายุได้อีก 30 ปี

สรุปส่งท้าย

การตั้งราคาค่าเช่าที่ดินควรคิดให้ดี เพื่อจะได้ผลตอบแทนที่คุ้มค่าการลงทุน นอกจากนั้นเรื่องรูปแบบของสัญญาเช่าที่ได้กล่าวไปก็เป็นเรื่องที่ต้องศึกษา เพราะมีรายละเอียดและองค์ประกอบสำคัญส่วนต่าง ๆ ยังมีเรื่องที่เจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่าต้องศึกษา เพื่อที่เจ้าของที่ดิน (ผู้ให้เช่า) และ ผู้เช่า จะได้มีความเข้าใจที่ตรงกัน หรือหากมีปัญหาภายหลัง สัญญาเช่าจะเป็นหลักฐานทางกฎหมายที่สามารถนำมาฟ้องร้องบังคับคดีได้เช่นกัน

สนใจซื้อ-เช่าที่ดิน ทั่วไทย มีให้เลือกมากมายที่ PropertyScout คลิกตามด้านล่างเลย