ความเข้าใจผิดที่ผู้ขายมักทำ เมื่อต้องขายบ้าน ขายคอนโดออกไป มีอะไรบ้าง?

สำหรับการขายบ้านด้วยตัวเองนั้น เรียกได้ว่าไม่ใช่เรื่องง่าย หากเป็นประสบการณ์การขายครั้งแรกด้วยก็จะยิ่งมีเรื่องเข้าใจผิดหลายจุด อาจจะเป็นเรื่องของอารมณ์ที่ถูกเอาเข้ามาเกี่ยวข้องในการตัดสินใจ ตลอดจนความรีบร้อนอยากจะขายอกได้ไว ๆ อีกทั้งเรื่องการดำเนินการด้านเอกสารต่าง ๆ และเวลานัดกับลูกค้าผู้สนใจซื้อ ผู้ขายบางคนอาจพบว่าโดนตินู่น ตินี่ เพื่อกดราคาขายให้ตกลงอีกด้วย ในบทความนี้ PropertyScout ก็จพาทุกคนไปดูกันว่า ปัญหาเรื่องความเข้าใจผิด ข้อผิดพลาดต่าง ๆ ของทางผู้ขาย มีอะไรบ้าง และเราสามารถเรียนรู้อะไรจากสิ่งนี้เพื่อไม่ให้เกิดความผิดพลาดในการขายครั้งต่อไป

ความเข้าใจผิดที่ผู้ขายมักทำ มีอะไรบ้าง?

ตั้งราคาตามใจ ไม่ให้ความสำคัญกับราคาตลาด

ไม่ว่าจะลุยขายบ้านเองหรือมี Agent ช่วยขายก็ตาม การตั้งราคาขายที่เหมาะสมคือเรื่องสำคัญมาก ให้คิดเสมอว่าคนอื่นเขาต้องทำรีเสิร์ชและเปรียบเทียบราคาตลาดเหมือนตอนที่เราซื้อบ้านมาเหมือนกัน และแน่นอนว่าไม่มีใครอยากโดนฟันราคาอย่างแน่นอน

บ้านที่ถูกตั้งราคาสูงเกินไป อาจจะปล่อยขายได้ยากหรือปล่อยขายไม่ได้เลย การตั้งราคาให้ต่ำกว่าราคาตลาดถือเป็นอีกกลยุทธ์ที่น่าสนใจเช่นกันเนื่องจากจะเป็นการเพิ่มจำนวนผู้สนใจเข้าติดต่อเรา ซึ่งอาจนำไปสู่ข้อเสนอที่ราคาอยู่ใกล้เคียงหรือเท่ากับราคาของตลาดได้ และหากราคาขายที่ตั้งไว้ถูกกว่าของเจ้าอื่น ๆ ใน Listing ประกาศซื้อขายบ้านบนหน้าเว็บไซต์ต่าง ๆ เป็นไปได้ว่าประกาศของเราอาจจะได้รับการคลิกเข้ามาชมมากกว่าเจ้าอื่น ๆ

คิดว่าสามารถปิดบังปัญหาเกี่ยวกับตัวบ้านได้หมด

ปัญหาเกี่ยวกับตัวบ้านปิดอย่างไรก็ไม่ได้ 100% นอกจากนี้ยังอาจถูกพบเจอเมื่อผู้ซื้อทำการ จ้างผู้เชี่ยวชาญมาตรวจสอบบ้าน สำหรับวิธีการแก้ปัญหาในเรื่องนี้มีตั้งแต่การ ซ่อมจุดเสียหายเดี๋ยวนั้น , ตั้งราคาขายต่ำกว่าตลาด เนื่องจากปัญหาข้อเสียหายที่เกิดขึ้น , หรือตั้งราคาขายปกติแต่ทำสัญญากับผู้ซื้อว่าผู้ขายจะทำการออกค่าใช้จ่ายเองหากเกิดกรณีซ่อมแซมในจุดเสียหายที่ตรวจเจอ

ดังนั้นไม่ใช่เรื่องดีแน่นอนหากเราหากปิดไว้อย่างเนียน ๆ ไม่ซ่อมแซมก่อนเพราะอาจจะต้องเจอกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นทีหลังหากสภาพบ้านไม่เป็นไปตามในสัญญาที่ระบุ

ใช้อารมณ์เข้าไปยุ่งเกี่ยว หรือใช้อารมณ์ตัดสินใจ

เชื่อว่าใคร ๆ ก็รักบ้านกันทั้งนั้น และเมื่อต้องขายบ้านออกไป ผู้ขายอาจจะระลึกไปถึงความรู้สึกของตนในช่วงกำลังมองหาบ้านครั้งแรก ในบางครั้งก็ทำในสิ่งไม่จำเป็น แต่งเติมเอาใจผู้ซื้อที่จะเข้ามาดูบ้านในอนาคต การกระทำเช่นนี้จะยิ่งเป็นการกดดันให้เรากำหนดราคาบ้านสูงขึ้นโดยไม่จำเป็นจากการต่อเติมเหล่านั้น

PropertyScout ขอแนะนำว่า เมื่อต้องขายบ้าน ให้มองว่าการขายเป็นธุรกิจมากกว่าที่จะมองว่าตนเองนั้นคือคนรักบ้าน และให้ตกแต่งในส่วนที่จำเป็น พร้อมกับการนำเสนอให้ดูน่าสนใจ จะเป็นวิธีที่เหมาะกว่า

คิดว่าการจ้างนายหน้าหรือตัวแทนให้ช่วยทำการขาย เป็นเรื่องที่ไม่จำเป็น

แม้หลายคนอยากจะลองขายบ้านเองเนื่องจากไม่อยากเสียค่าใช้จ่ายในเรื่องของค่าคอมมิชชั่นนายหน้าซึ่งอยู่ที่ประมาณ 3-5% ของราคาขาย

แต่อันที่จริงแล้วหากเป็นผู้ขายมือใหม่ควรปล่อยให้มืออาชีพเขาจัดการให้จะดีกว่า เพราะนายหน้าหรือ Agent ที่มีความเชี่ยวชาญจะช่วยให้การขายบ้านสามารถปิดจ็อบได้เร็ว และได้ในราคาที่เหมาะสมกับสภาวะของตลาด นอกจากนั้นนายหน้ายังทำหน้าที่ช่วยรองรับอารมณ์จากผู้สนใจซื้อรายต่าง ๆ ให้แทน และพวกเขาเหล่านี้มีวิธีและคำพูดเจรจากับผู้ซื้อได้เป็นอย่างดี รวมถึงพวกเขายังช่วยแยกแยะกลุ่มผู้ซื้อที่มีความสนใจต่างกันได้อีกด้วย นั่นก็คือ 'สนใจเข้ามาดู' กับกลุ่มลูกค้าที่ 'สนใจซื้อจริง ๆ'

คิดว่าการขายทุกครั้งต้องจ้างนายหน้าหรือตัวแทนให้ช่วยทำการขาย

ในทางตรงกันข้ามกับข้อที่แล้ว หากผู้ขายมีความรู้ด้านตลาดอสังหา ฯ ในปัจจุบัน และมีความรู้พื้นฐานด้านเอกสารธุรกรรมการซื้อ-ขายต่าง ๆ เราก็สามารถทำเองได้เลย อย่างไรก็ตามสิ่งที่ตามมาอาจจะเป็นต้นทุนในเรื่องของเวลาเพื่อใช้ศึกษา หากเราเข้าใจกลไกต่าง ๆ ดีในเรื่องเหล่านี้ การเสียค่าคอมมิชชั่นหรือต้องเพิ่มส่วนลดที่ไม่จำเป็นที่นายหน้านำเสนอให้กับผู้ซื้ออาจไม่จำเป็น ควรคำนึงถึงต้นทุนด้านการตลาดที่เราต้องดำเนินการเองเช่นการนำตัวบ้านขอเราลงประกาศขายในเว็บไซต์ต่าง ๆ ซึ่งหากเป็นเว็บไซต์ซื้อ-ขายอสังหา ฯ รายใหญ่บางเจ้า อาจจะมีค่าใช้จ่ายในเรื่องจำนวนของการลงและการต่ออายุของประกาศ

และแน่นอนเมื่อลงประกาศไปแล้วก็อาจจะต้องคอยรับมือกับผู้ที่สนใจที่จะติดต่อเข้ามาซึ่งบางรายอาจทำเราหัวเสียและเสียเวลาไม่ใช่น้อย ยิ่งถ้าฝั่งผู้ซื้อพกตัวแทนมาเองด้วยเป็นไปได้ว่าอสังหา ฯ ของเราอาจจะโดนกดราคาลงไปอีก

เชื่อใจผู้ซื้อมากเกินไป ไม่ขอดูจดหมายอนุมัติสินเชื่อ

ถือว่าไม่เป็นการเสียมารยาทหากจะขอดูจดหมายอนุมัติสินเชื่อของผู้ซื้อที่ออกโดยธนาคาร เพื่อเป็นการการันตีถึงเรื่องความสามารถด้านการเงินของผู้ซื้อรวมถึงการันตีในเรื่องเงินที่ผู้ขายจะได้รับจากการขายบ้าน ยิ่งถ้าคุณมีกรอบระยะเวลาในการปล่อยขายบ้านให้สำเร็จด้วยล่ะก็อย่าเลือกผู้ซื้อที่ติดภาระในการปล่อยขายบ้านเก่าเพื่อซื้อบ้านใหม่ เพราะนั่นหมายถึงความไม่แน่นอนในการปิดดีลนั่นเอง

สรุปส่งท้าย อย่าลืมตัวแปรอื่น ๆ ที่สามารถส่งผลกระทบกับราคาขายบ้านและคอนโด

อย่าลืมว่ายังมีตัวแปรที่สามารถเกิดขึ้นได้อีกมากมาย ดังนั้นการเตรียมพร้อมทั้งสภาพการเงินและความคิดเป็นเรื่องสำคัญ และก่อนทำการขายบ้านควรทำการศึกษาสภาพตลาดให้ดีรวมถึงสภาพเศรษฐกิจโดยรวมเป็นอย่างไร หากสภาพเศรษฐกิจโดยรวมไม่ดีเป็นไปได้ว่าอาจจะต้องใช้เวลานานในการขายซึ่งไม่ดีแน่ โดยเฉพาะในกรณีที่ต้องการซื้อเพื่อขายเก็งกำไร แต่ในขณะเดียวกันยังต้องผ่อนต่อไปเรื่อย ๆ

หากเกิดขึ้นจริงเป็นไปได้ว่าคุณอาจจะต้องหาผู้เช่าให้ได้โดยเร็วเพื่อลดภาระผ่อนต่องวดในแต่ละเดือน เพื่อป้องกันการยึดจากทางธนาคารกรณีผิดชำระเป็นระยะเวลานาน และที่สำคัญที่สุด อย่าลืมว่า 'ดีมานด์' และ 'ซัพพลาย' คือเรื่องที่สำคัญเสมอในทุกการซื้อขายเก็งกำไร

ขาย / ปล่อยเช่าอสังหา ฯ เข้าถึงกลุ่มลูกค้าจำนวนมากไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

ไม่มีค่าธรรมเนียมแอบแฝง ต้องที่ PropertyScout