คัดเลือกผู้เช่าอย่างไรให้ ‘ปล่อยเช่า’ ได้อย่างสบายใจ ไร้ปัญหาชวนปวดหัว
สำหรับการปล่อยเช่าอสังหา ฯ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโด ก็แน่นอนอยู่แล้วว่าผู้อยู่อาศัยหลักนั้นไม่ใช่ตัวเรา แต่เป็นผู้เช่า และก็เชื่อว่าเจ้าของทรัพย์ผู้ปล่อยเช่าหลาย ๆ คนคงจะมีความกังวลอยู่ไม่น้อย ว่าผู้เช่าจะทำข้าวของภายในห้องเสียหายไหม หรือจะสามารถรักษาสภาพห้องให้อยู่ในสภาพดีได้หรือไม่ ซึ่งก็ต้องขอบอกว่าผู้เช่านั้นมีจำนวนมากมาย และมีไลฟ์สไตล์ที่แตกต่างกันไปอีกด้วย
อย่างไรก็ตาม การเข้าไปสอดส่องบ่อย ๆ นั้นก็คงจะไม่ใช่วิธีที่สมควรทำ และก็เชื่อว่าคงไม่มีผู้ปล่อยเช่าคนไหนที่มีเวลาว่างขนาดนั้น ดังนั้น การคัดเลือกผู้เช่าจึงมีความสำคัญเป็นอย่างมากสำหรับการปล่อยเช่าบ้าน ปล่อยเช่าคอนโด ซึ่งเจ้าของทรัพย์ทุกคนควรศึกษาหาข้อมูลไว้ให้ดี เพื่อเป็นประโยชน์กับตนเองครับ ในบทความนี้ PropertyScout จะพาเจ้าของทรัพย์ทุกคนทุกคนไปดูกันว่า วิธีคัดเลือกผู้เช่าที่ดีต้องทำอย่างไร เพื่อให้ ‘ปล่อยเช่า’ บ้าน ปล่อยเช่าคอนโดได้อย่างสบายใจ ไร้ปัญหาชวนปวดหัว
ตั้งราคาปล่อยเช่าให้เหมาะสม
การตั้งราคาปล่อยเช่าให้เหมาะสมถือเป็นวิธีการแรกที่สำคัญต่อการกำหนดกลุ่มลูกค้า ซึ่งการตั้งราคาค่าเช่าให้อยู่ในราคาตลาด ก็จะมีส่วนช่วยให้เราเจอผู้เช่าที่เหมาะสม สามารถทำได้โดยการเสิร์ชหาราคาเช่าบ้านที่อยู่ในทำเลเดียวกัน หากเป็นคอนโดก็จะต้องดูในเรื่องของขนาดห้อง และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ในพื้นที่ส่วนกลางที่คล้ายคลึงกับคอนโดของเราด้วย หลังจากนั้นก็ทำการลิสท์ข้อมูลแต่ละที่ออกมา อาจจะทำเป็นรูปแบบตารางก็ได้ เพื่อความสะดวกในการดู หลังจากรวมรวมเป็นลิสต์ไว้แล้วให้หาค่าเฉลี่ยของราคาปล่อยเช่า
อย่างไรก็ตามการตั้งราคาปล่อยเช่าให้เหมาะสมเพียงอย่างเดียวอาจจะไม่ได้การันตีได้เต็มร้อยเปอร์เซ็นต์ว่าจะได้ผู้เช่าที่ดี เพราะผู้เช่าทุกคนต่างมีนิสัยและไลฟ์สไตล์ที่แตกต่างกันไป ดังนั้นอีกวิธีที่สามารถช่วยได้ก็คือ ‘ไม่ควรลดราคาต่ำกว่าราคาตลาดมากเกินไป’
ไม่ควรลดค่าเช่าต่ำกว่าราคาตลาดมากเกินไป
ในส่วนของการลดราคาค่าเช่าให้กับทางลูกค้าผู้เช่า ก็ไม่ควรที่จะลดราคาลงต่ำกว่าราคาตลาดมากเกินไป ซึ่งได้มีการพิสูจน์มาแล้วว่า ลูกค้าที่ขอลดค่าเช่าเยอะ ๆ มีแนวโน้มที่จะจ่ายค่าเช่าไม่ไหวในอนาคต เพราะอาจกำลังมีปัญหาด้านการเงิน หรือค่าเช่าตามราคาตลาดนั้นเป็นค่าเช่าที่อยู่ขอบบน ๆ ใกล้กับลิมิตที่ผู้เช่าจะจ่ายไม่ไหว และหากวันนึงเกิดเหตุการเงินสะดุดขึ้นมา ก็จะจ่ายค่าเช่าไม่ไหวในที่สุด ซึ่งก็จะทำให้ผู้ปล่อยเช่าอย่างเรา ๆ เกิดความเสี่ยงทางด้านการเงินตามกันไปอีกด้วย โดยเฉพาะกับคนที่กู้เงินมาลงทุนซื้อบ้าน ซื้อคอนโด ปล่อยเช่า ดังนั้นเจ้าของทรัพย์ผู้ให้เช่าทุกคนไม่ควรลดค่าเช่าต่ำกว่าราคาตลาดมากเกินไปนะครับ
กำหนดเงื่อนไขกฎระเบียบในการเช่า และระบุลงในสัญญาเช่าให้ชัดเจน
สำหรับเจ้าของทรัพย์ที่กำลังอยู่ระหว่างคัดเลือกผู้เช่า ควรระบุเงื่อนไขที่ผู้เช่าควรรับรู้ลงในสัญญาให้ชัดเจนและครบถ้วน อย่างเช่น การเรียกเก็บค่าทำความสะอาดหลังย้ายออก การหักเงินมัดจำเมื่อทำเฟอร์นิเจอร์หรืออุปกรณ์ต่าง ๆ ภายในห้องเสียหาย การเรียกเก็บเงินเพิ่มในกรณีที่เงินมัดจำไม่เพียงพอต่อการซ่อมแซม รวมไปถึงกฎระเบียบในการเช่า อย่างเช่น ห้ามส่งเสียงดังรบกวนห้องข้าง ๆ ห้ามเจาะผนังหรือต่อเติมบริเวณผนังเพราะอาจส่งผลกระทบกับโครงสร้างอาคาร ห้ามเลี้ยงสัตว์ภายในห้อง เป็นต้น
การกำหนดเงื่อนไข กฎระเบียบในการเช่าต่าง ๆ ถือเป็นการสร้างแนวทางในการคัดเลือกผู้เช่าที่เหมาะสมกับเรา เพราะหากผู้เช่าที่ให้ความสนใจได้ลองอ่านสัญญาเช่าแล้วไม่ยอมรับเงื่อนไข กฎระเบียบเหล่านั้น แสดงว่าผู้เช่าอาจจะมีไลฟ์สไตล์ที่ไม่เหมาะสมกับการพักอาศัยในทรัพย์ของเรา เราก็สามารถเดินหน้าประกาศหาผู้เช่ารายอื่น ๆ ได้ต่อไป
หลีกเลี่ยงผู้เช่าที่ขอลดราคาค่าเช่า ลดเงินประกัน แล้วเปลี่ยนเป็นการเสนอสัญญาเช่าระยะยาวขึ้น
สำหรับหรับประเด็นนี้ อาจจะดูสมเหตุสมผลที่ลดค่าเช่าลดเงินประกันแล้วทำให้เราได้สัญญาเช่าที่ยาวนานขึ้น แต่หากผู้เช่าเป็นฝ่ายขอลดค่าเช่า โดยขอลดในจำนวนมาก ๆ และขอลดเงินประกันด้วย แบบนี้ควรหลีกเลี่ยงเป็นอย่างยิ่ง เพราะเป็นข้อสังเกตทางจิตวิทยาอย่างหนึ่งที่บ่งชี้ว่า ผู้เช่าอาจจะมีพฤติกรรมที่ไม่ดีในอนาคต อย่างการจ่ายค่าเช่าไม่ครบ หรือไม่จ่ายค่าน้ำค่าไฟ หรืออย่างแย่ก็อาจจะมีการขโมยของออกจากทรัพย์ให้เช่าของเรา แล้วหนีไปเลยก็ได้ ส่วนเงินประกันที่ได้วางไว้ก็น้อยเกินกว่าจะชดเชยความเสียหายที่เกิดขึ้น (เพราะเราได้ตกลงลดเงินประกันไปตั้งแต่ตอนทำสัญญา) ดังนั้น หากเจอลูกค้าผู้เช่าประเภทขอลดทั้งค่าเช่า ขอลดเงินประกันเหลือเพียง 1 เดือน แลกกับสัญญาเช่า 3-4 ปี แบบนี้ควรหลีกเลี่ยง
ไม่ควรรีบตัดสินใจเลือกผู้เช่า แต่ให้ค่อย ๆ พิจารณาอย่างละเอียดถี่ถ้วน
สำหรับการตัดสินใจเลือกผู้เช่านั้น เชื่อว่าเจ้าของทรัพย์หลายคนนั้นอยากได้ผู้เช่าโดยเร็ว และในบางครั้งก็อาจจะรีบตัดสินใจเลือกผู้เช่า และตกลงทำสัญญาเช่าโดยที่ลืมให้ความสำคัญกับการพิจารณาข้อมูลต่าง ๆ ของตัวผู้เช่า หรือบางคนอาจจะไม่ได้พิจารณาเลยด้วยซ้ำ ซึ่งการทำแบบนี้อาจจะเสี่ยงต่อการเจอผู้เช่าที่ไม่ดี ดังนั้น เจ้าของทรัพย์ทุกคนควรพิจารณาผู้เช่าอย่างละเอียดถี่ถ้วน สามารถทำได้ด้วยวิธีการดังนี้
- ในขั้นตอนแรก เมื่อมีผู้สนใจต้องการเช่าติดต่อเข้ามา ไม่ว่าจะเป็นการโทรหรือแชทข้อความ ให้สังเกตลักษณะการสื่อสารว่าเป็นอย่างไร ดูรีบร้อนไหม สื่อสารกันรู้เรื่องหรือไม่ โดยสิ่งเหล่านี้สามารถสังเกตได้จากลักษณะของถ้อยคำที่ใช้
- เมื่อถึงเวลานัดดูบ้าน ดูห้องคอนโด ก็ควรสังเกตลักษณะท่าทาง บุคลิกของผู้สนใจเช่า ดูว่าเป็นอย่างไร เราอาจจะสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมเรื่องอาชีพ อายุ มีบุตรหลานหรือไม่ ปกติเป็นคนสุบบุหรี่หรือป่าว ซึ่งข้อมูลเหล่านี้ก็สามารถใช้คาดเดาถึงปัญหาที่อาจเกิดขึ้นขณะเช่าอยู่ได้ อย่างเช่น หากผู้สนใจเช่าสูบบุหรี่ อาจจะก่อให้เกิดปัญหาอย่างคราบเขม่าติดผนังและฝ้าเพดาน รวมไปถึงกลิ่นบุหรี่ติดเฟอร์นิเจอร์ ซึ่งก็จะทำให้ในอนาคตหาผู้เช่าได้ยากขึ้น เพราะห้องยังคงมีกลิ่นบุหรี่อยู่ ในขณะเดียวกันหากดูแล้วเป็นคนอารมณ์ร้อน หยาบคาย เราก็สามารถพิจารณาปฏิเสธการให้เช่า เพราะในขณะที่เช่าอยู่อาจจะมีปัญหากับห้องข้าง ๆ ได้ (กรณีของคอนโด) และในส่วนของการสอบถามอาชีพ ก็จะทำให้เราสามารถพิจารณาสถานะทางการเงินของผู้สนใจเช่าแบบคร่าว ๆ ได้ว่าเป็นอย่างไร อย่างอาชีพพนักงานประจำก็จะมีรายได้ทุกเดือน มีแนวโน้มที่จะจ่ายค่าเช่าได้อย่างสม่ำเสมอ แต่หากเป็นกลุ่มอาชีพอิสระต่าง ๆ ก็อาจจะมีความเสี่ยงในเรื่องการจ่ายค่าเช่าล่าช้าหรือค้างจ่าย ดังนั้นหากผู้สนใจเช่าประกอบอาชีพกลุ่มอิสระก็จะต้องสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมให้ดี
- ขั้นตอนสุดท้ายที่สำคัญก็คืออย่าลืมสอบถาม 'เหตุผลที่สนใจเช่า' เพื่อตรวจเช็คความตรงไปตรงมาของผู้สนใจเช่า โดยเราสามารถสังเกตได้จากท่าทาง การสบตา และความสมเหตุสมผลในการตอบคำถาม อย่างเช่น มาเช่าเพราะอยู่ใกล้ที่ทำงาน แต่เมื่อถามถึงสถานที่ทำงานกลับตอบแบบไม่ชัดเจน เบี่ยงเบนประเด็น เมื่อเป็นแบบนี้ก็อาจจะพิจารณาได้ว่าผู้สนใจเช่ารายนี้มีเหตุผลบางอย่างที่พยายามปิดบังเอาไว้อยู่
ปล่อยเช่าผ่านเว็บไซต์การทำธุรกรรมอสังหา ฯ ที่มีมาตรฐานและดูน่าเชื่อถือ
เพื่อช่วยลดความยุ่งยากในการการปล่อยเช่าและการคัดเลือกผู้เช่าด้วยตนเอง สามารถสามารถเปลี่ยนจากการโพสต์ปล่อยเช่าเองตามโซเชี่ยลมีเดียต่าง ๆ มาลงประกาศผ่านเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีมาตรฐานและดูน่าเชื่อถือ เพราะเป็นการฝากปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์กับผู้เชี่ยวชาญมืออาชีพที่ให้ความสะดวกรวดเร็วปลอดภัย ไม่ปะปนกับสินค้าประเภทอื่น ตรงกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่ต้องการเช่าเพื่อพักอาศัยอย่างแท้จริง หลังจากที่ลงประกาศปล่อยเช่าบ้าน คอนโด ผ่านเว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็จะมีทีมงานดูแลให้ทั้งการหาผู้เช่าที่เหมาะสม การเจรจาค่าเช่า ตลอดจนการ นัดดูห้อง จัดการเรื่องเอกสารต่าง ๆ และทำสัญญา ตลอดจนการช่วยหาผู้เช่าใหม่เมื่อถึงเวลาที่ผู้เช่าเดิมย้ายออก เพื่อความสะดวกสบายของเจ้าของทรัพย์
สรุปส่งท้าย
ทั้งหมดที่ PropertScout ได้กล่าวไปในบทความนี้ก็คือ วิธีการคัดเลือกผู้เช่าให้ ‘ปล่อยเช่า’ ได้ได้อย่างสบายใจ ไร้ปัญหาชวนปวดหัวที่จะตามมาในภายหลัง ซึ่งก็หวังว่าจะเป็นประโยชน์กับ นักลงทุน เจ้าของทรัพย์ผู้ปล่อยเช่าทุกคนนะครับ สำหรับการคัดเลือกผู้เช่าที่เหมาะสมกับความต้องการของตนเอง ก็จะช่วยลดปัญหาระหว่างการปล่อยเช่า และยังเพิ่มโอกาสการลงทุนปล่อยเช่าบ้าน คอนโด ให้ประสบความสำเร็จด้วยเช่นกัน
สำหรับผู้อ่านที่มีความคิดเห็น ข้อเสนอแนะต่าง ๆ สามารถคอมเมนต์กันมาได้ตรงด้านล่างเลยนะครับ
ลงประกาศปล่อยเช่า บ้าน คอนโด หรืออสังหา ฯ ประเภทอื่น ๆ กับ PropertyScout บริการโดยผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์อย่างแท้จริง ใช้เวลาแค่ 5 นาที เพียงอัพโหลดรูปภาพหรือวีดีโอ ที่เหลือเราจัดการให้!
PropertyScout มีอสังหา ฯ คุณภาพให้เลือกอีกกว่า 250,000 ที่ทั่วประเทศไทย สนใจ เช่า ซื้อ ลงประกาศขาย สอบถามข้อมูล คลิกตามด้านล่างได้เลย
