จรัญฯ อนาคตทำเลทองแห่งใหม่ที่ต้องลงทุน

จรัญฯ ทำเลทองย่านเมืองเก่าที่คนต่างพากันแห่ซื้อ

ทำความรู้จักย่านจรัญสนิทวงศ์

ทำความรู้จักย่านเก่าแก่ฝั่งธนฯ จรัญสนิทวงศ์ที่มีผู้คนอยู่อาศัยมาอย่างยาวนานผ่านความเป็นมาและแผนพัฒนาจนกลายมาเป็นหนึ่งในทำเลของกรุงเทพฯ ที่กำลังถูกจับตา พร้อมกระแสการลงทุนหลังจากเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินและโครงการอสังหาฯ ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในทุก ๆ ปี และไม่นานมานี้กับโครงการอนาคตอีกหลายโครงการที่จะเข้ามาพลิกโฉมย่านนี้ให้กลับมามีสีสันจนกลายเป็นย่านเศรษฐกิจที่เหมาะทั้งการลงทุนและเป็นแหล่งที่พักอาศัยซึ่งย่านนี้มีอะไรโดดเด่นและน่าสนใจบ้างมาติดตามกันได้เลย

เปิดประวัติย่านเมืองเก่าที่โครตเก๋าย่าน “จรัญสนิทวงศ์”

เริ่มกันที่ถนนจรัญสนิทวงศ์ จะเป็นถนนเส้นหนึ่งในฝั่งธนบุรีที่มีจุดเริ่มต้นจากถนนเพชรเกษม แยกท่าพระ ตรงไปทางทิศตะวันตกเฉียงเหนือ ตัดกับถนนพาณิชยการธนบุรี (จรัญสนิทวงศ์ 13) ตรงช่วงสามแยกพาณิชยการธนบุรี จากนั้นข้ามคลองมอญ ตรงไปทางทิศเหนือแล้วตัดกับถนนพรานนกที่แยกไฟฉายเข้าโค้งไปทางทิศตะวันออกเฉียงเหนือจะตัดกับทางรถไฟสายใต้ (จากสถานีรถไฟธนบุรี) เข้ากับแขวงบางขุนนนท์ตัดกับถนนบางขุนนนท์ที่แยกบางขุนนนท์

จากนั้นข้ามคลองบางกอกน้อยเข้าสู่แขวงอรุณอมรินทร์แล้วตัดกับถนนบรมราชชนนีที่แยกบรมราชชนนีเข้าสู่พื้นที่ย่านบางพลัด โดยเป็นเส้นแบ่งเขตการปกครองระหว่างแขวงบางบำหรุกับแขวงบางยี่ขันไปจนตัดกับถนนสิรินธรและถนนราชวิถีที่แยกบางพลัดและเข้าสู่แขวงบางพลัดเพื่อมุ่งตรงไปทางทิศตะวันออกเฉียงเหนือแล้วข้ามคลองบางพลัดเข้าสู่ย่านบางอ้อและสิ้นสุดที่เชิงสะพานพระราม 7

โดยชื่อถนนจรัญสนิทวงศ์ ถูกตั้งเพื่อเป็นเกียรติแก่หลวงจรัญสนิทวงศ์ หรือ ม.ล.จรัญ สนิทวงศ์ ซึ่งเป็นอดีตปลัดกระทรวงคมนาคมโดยมีชื่อเดิมติดป้ายชื่อถนนว่า "ถนนจรัลสนิทวงศ์" ต่อมาจึงได้แก้ไขเป็น "จรัญสนิทวงศ์" ตามนามของหลวงจรัญสนิทวงศ์และปัจจุบันถนนสายนี้กลายเป็นถนนสายสำคัญสายหนึ่งของกรุงเทพมหานคร

การพัฒนาพื้นที่ย่านที่จรัญสนิทวงศ์

ก่อนที่จะมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน MRT ช่วงบางซื่อ - ท่าพระ โซนที่โดดเด่นที่สุดในย่านนี้จะอยู่ช่วงแยกปิ่นเกล้าซึ่งเป็นโซนที่มีความเจริญมากที่สุดเนื่องจากมีห้างสรรพสินค้าและยังไม่ไกลจากสถานีขนส่งสายใต้ที่มีโครงการคอนโดเกิดขึ้นตั้งแต่ยังมีโครงการรถไฟฟ้าซึ่งรอบข้างก็มีตลาดและแหล่งจับจ่ายใช้สอยที่มีความต้องการซื้อเช่าอสังหาฯ ในการอยู่อาศัยค่อนข้างสูงมาตั้งแต่ในอดีต 

จนเมื่อมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเข้ามาทำให้ย่านจรัญฯ ซึ่งทำให้ย่านนี้เริ่มเปลี่ยนแปลงขึ้นอย่างชัดเจนโดยเฉพาะกลุ่มคอนโดที่เริ่มเพิ่มมากขึ้นตลอดเส้นทางรถไฟฟ้าซึ่งเปิดมาเพื่อช่วยรองรับกลุ่มคนทำงานย่านใกล้เคียง หรือกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่อาศัยอยู่ย่านนี้อยู่แล้วแต่ต้องการแยกตัวออกมา

โดยนอกจากปัจจัยรถไฟฟ้าที่เป็นตัวเร่งแล้ว ยังมีพื้นฐานเดิมของความเป็นชุมชนที่มีตลาด โรงเรียน โรงพยาบาลใกล้กับสิ่งอำนวยความสะดวกที่เป็นองค์ประกอบเหมาะกับการอยู่อาศัยและยังเป็นเส้นทางการคมนาคมที่สามารถเชื่อมต่อสู่สถานที่สำคัญทั่วกรุงฯ ได้ค่อนข้างสะดวก

“จรัญสนิทวงศ์” ย่านฝั่งธนฯ ที่พร้อมเข้ามาเติมเต็มทุกไลฟ์สไตล์

“จรัญสนิทวงศ์” ถือเป็นอีกย่านที่มีมนต์เสน่ห์แห่งวัฒนธรรมและความเก่าแก่ของชุมชมริมแม่น้ำเจ้าพระยาที่มีการเติบโตมาอย่างต่อเนื่องโดยมีสิ่งอำนวยความสะดวกรายล้อม ดังนี้ 

• ห้างสรรพสินค้า: ตลาดศรีย่าน, เมเจอร์ปิ่นเกล้า, เซ็นทรัลปิ่นเกล้า, พาต้า, 
• โรงพยาบาล: โรงพยาบาลยันฮี, โรงพระยาบาลเจ้าพระยา, โรงพยาบาลศิริราช 
• สถานศึกษา: เทคโนโลยีราชมงคลพระนคร, มหาวิทยาลัยสวนดุสิต, โรงเรียนเซ็นฟรังฯ, โรงเรียนทิวไผ่งาม 
• อาคารและสำนักงาน: ตั้งฮั่วเส็ง 
• สถานที่สำคัญ : รัฐสภาใหม่, พระที่นั่งอนันฯ, พระตำหนักจิตรลดา 
• สถานที่ท่องเที่ยวและสถานบันเทิง: วัดสุวรรณาราม, สนามหลวง, วัดพระแก้ว, ระเบียงบาร์, Plin, YENCORE, หัวหิน, To Sit Pier 92, Here You Are
• สถานที่ออกกำลังกาย : Xtreme Fitness, INDY FITNESS, VEGAS GYM, ฟิตเนสจรัญ 40
• ร้านอาหาร : Sheep Village Farm & Restaurant, Take A View, หม่าล่า Dragon, ก๋วยเตี๋ยวเรือน้ำแตก, ร้านคั่วชามเปล, หมูทำอะไรก็อร่อย, ทะเลเผาบางอ้อ, จุ่มชาบู, มุมสบาย, ครัวในซอย 

ย่านจรัญฯ ถือว่าเป็นย่านที่มีความอุดมสมบูรณ์เรื่องอาหารการกินที่ถูกยกให้ย่านเด็ดแห่งหนึ่งในกรุงเทพฯ และกยังมีสิ่งอำนวยสะดวกค่อนข้างครบครันไม่แพ้ร้านอาหารไม่ว่าจะเป็นห้างสรรพสินค้า โรงเรียน โรงพยาบาล หรือแหล่งจากที่เริ่มมีมากขึ้นในย่านนี้ 

อีกทั้งยังใกล้สถานศึกษาที่มีตั้งแต่ระดับอนุบาลไปจนถึงมหาวิทยาลัยจึงค่อนข้างสะดวกแก่ผู้ปกครองและยังมีสถานที่ท่องเที่ยววันหยุด เช่น วัด ที่สามารถเลือกเป็นสถานที่ทำงานร่วมกันได้ หรือสำหรับคนวัยทำงานก็มีสถานที่สำหรับแฮงค์เอ้าส์ตอนเย็น หรือไปออกกำลังกายได้ค่อนข้างครบจึงยกให้เป็นทำเลที่มีความครบเรื่องไลฟ์สไตล์ 

ถนนสายสำคัญย่านฝั่งธนฯ “จรัญสนิทวงศ์” เส้นทางคมนาคมที่ครบทุกการเดินทาง

เดิมทีย่านจรัญฯ ไม่ได้มีการจราจรมากนัก แต่ตั้งแต่มีการพัฒนาเมืองทำให้ย่านนี้ถูกปรับปรุงระบบการคมนาคมใหม่เพื่อเข้ามาเพิ่มความสะดวกให้แก่ผู้คนย่านนี้มากขึ้นซึ่งรองรับแทบทุกรูปแบบ โดยมีวิธีเดินทาง ดังนี้  

• รถไฟฟ้า : มีรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงินที่เป็นส่วนต่อขยาย (บางซื่อ - ท่าพระ) ณ สถานีจรัญฯ 13 (ฺBL 02) ที่เปิดให้บริการอยู่ ณ ปัจจุบัน อีกทั้งยังใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อนที่พึ่งเปิดให้บริการไม่นาน (ตลิ่งชัน-บางซื่อ-รังสิต) และอีกหนึ่งโครงการในอนาคตได้แก่ รถไฟฟ้าสายสีส้ม (ตลิ่งชัน - สุรินทวงศ์)
• รถยนต์ส่วนตัว : สำหรับรถยนต์ส่วนตัวสามารถใช้เส้นทางหลักบนถนนจรัญสินทวงศ์ ซึ่งเป็นถนนสายยาวที่เริ่มตั้งแต่บริเวณสะพานพระราม 6 ไปจนถึงแยกท่าพระซึ่งมีจุดตัดสำคัญ 3 สายได้แก่ถนนสมเด็จพระปิ่นเกล้า และถนนพรานนกที่การจราจรค่อนข้างคับคั่ง โดยสามารถเลี่ยงใช้เส้นไปใช้ทางพิเศษศรีรัช-วงแหวนวรอบนอก โดยมุ่งหน้าไปทางพระราม 6 ก่อนถึงวงเวียนซึ่งจะมีจุดขึ้นลงอยู่บริเวณนั้น 
• รถเมล์ : อีกหนึ่งตัวเลือกที่ช่วยประหยัดค่าใช้จ่ายในการเดินทางซึ่งจะให้บริการเป็นระยะ ๆ ในแต่ละเที่ยวซึ่งมีด้วยกันทั้งหมดประมาณ 8 สาย ดังนี้  
  
  - รถเมล์สาย 18 : อู่ท่าอิฐ-อนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ
  - รถเมล์สาย 40 : สถานีขนส่งผู้โดยสารกรุงเทพมหานคร(สายใต้)-ตลาดลำสาลี
  - รถเมล์สาย 68 : สมุทรสาคร-บางลำภู
  - รถเมล์สาย 110 : พระราม 6-เทเวศน์
  - รถเมล์สาย 170 : อ้อมน้อย-สถานีขนส่งผู้โดยสารกรุงเทพ(จตุจักร)
  - รถเมล์สาย 175 : ท่าน้ำภาษีเจริญ-ท่าน้ำนนทบุรี
  - รถเมล์สาย 203 : อู่ท่าอิฐ-สนามหลวง
  - รถเมล์สาย 710 : วงกลมอรุณอมรินทร์-ถนนกาญจนาภิเษก

• วินมอเตอร์ไซค์ : ในส่วนของวินมอเตอร์ไซต์ย่านนี้จะให้บริการตรงตามซอยย่อยต่าง ๆ มากกว่าซึ่งจะมีอัตราค่าบริการจะเริ่มต้นอยู่ที่ประมาณ 15 บาท ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับระยะทางของผู้โดยสาร 
• รถสองแถว : จะให้บริการตรงช่วงซอยจรัญฯ 13 ซึ่งมีวิ่งให้บริการหลายเส้นทางโดยค่าคิดที่ 8 ตลอดสาย 
• เรือ: เนื่องจากช่วงต้นของจรัญฯ วางอยู่ใกล้แนวแม่น่ำเจ้าพระยาจึงสามารถใช้ท่าเรือในการเดินทาง เช่น  ท่าเรือด่วนสะพานพระราม 7 ท่าเรือสะพานกรุงธน ซึ่งเป็นทั้งท่าเรือข้ามฟากและระยะไกลจึงควรสอบถามเส้นทางและราคาก่อนการเดินทา

จึงสะท้อนให้เห็นว่าย่านจรัญฯ ตั้งแต่มีการพัฒนาด้านการคมนาคมทำให้มีความคึกคักมาขั้นซึ่งอาจส่งผลต่อปัญหาการจราจรสะสมหนาแน่นบางช่วง โดยเฉพาะชั่วโมงเร่งด่วนจึงควรมีแผนสำรองในการเดินทางในช่วงเวลานั้น ๆ โดยอาจเลือกใช้เส้นทางรถไฟฟ้าที่มีราคาเพิ่มสูงขึ้นแต่ช่วยในการประหยัดเพื่อความคุ้มค่าในการเดินทาง โดยไม่ต้องทนเสียเวลา หรือหงุดหงิดใจจึงเหมาะทั้งกลุ่มคนวัยทำงาน นักศึกษาและครอบครัว

มุมมองของย่านจรัญฯ กับการพัฒนาในอนาคต

จรัญสนิทวงศ์ ทำเลใจใกล้ใจกลางเมืองที่เหมาะกับการอยู่อาศัยและการลงทุนเนื่องจากการคมนาคมค่อนข้างสะดวก ครบด้วยไลฟ์สไตล์ พร้อมโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่ทยอยเกิดขึ้นใหม่อีกหลายโครงการซึ่งมีราคาไม่แพงมากนักหากเทียบกับย่านใกล้เคียง โดยย่านจรัญฯ กำลังกลายเป็นทำเลทองเพราะยังมีที่ดินเพียงพอต่อการพัฒนาและกำลังเกิดโครงการใหม่ ๆ ในอนาคตอีกหลายโครงการซึ่งจะเผยข้อมูลว่าจะมีอะไรใหม่ ๆ เกิดขึ้นบ้างย่านนี้ พร้อมทิ้งท้ายว่าย่านนี้ถึงกลายเป็นที่จับตามองและทำไมถึงต่อการลงทุนไม่ว่าจะซื้อขาย หรือปล่อยเช่าก็ตาม

“จรัญ” ทำเลโดดเด่นย่านฝั่งธนฯ ที่น่าอยู่อาศัย

ด้วยทำเลของถนนจรัญสนิทวงศ์ตั้งอยู่บนแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงบางซื่อ-ท่าพระ พร้อมโครงการสรถไฟฟ้าสายสีแดงอ่อนที่พึ่งเปิดให้บริการและสายสีส้มที่กำลังเกิดขึ้นในอนาคตส่งผลให้เหล่านักพัฒนาเห็นโอกาสในการลงทุนและพัฒนาโครงการในย่านนี้ 

ทำให้ปลุกตลาดกลุ่มคอนโดย่านจรัญฯ ให้กลับมามีสีสันอีกครั้ง ตอบรับดีมานต์ที่ยังคงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทั้งจากคนในพื้นที่เอง หรือย่านใกล้เคียงเนื่องจากมีราคาต่ำกว่าตลาดจึงเป็นโอกาสของผู้ซื้อ พร้อมมุมมองที่เผยถึงการตั้งระดับราคาที่ผู้ซื้อควรดูดซับได้ง่าย ไม่ปรับราคาสูงจนเกินไปโดยเน้นการพัฒนาเพื่อให้เหมาะกับการอยู่อาศัยจริง ๆ โดยรวมไปถึงพื้นที่ส่วนกลางซึ่งจะเข้ามาช่วยเพิ่มความสนใจในการซื้อ 

โดยราคาที่ตั้งขายไม่สูงมากและมียูนิตคอนโดค่อนข้างให้เลือกหลากหลายทำให้ย่านจรัญฯ ดึงดูดทั้งกลุ่มคนรุ่ใหม่ที่อาศัยอยู่เดิม แต่ต้องการแยกที่อยู่จากครอบครัว รวมถึงกลุ่มคนวัยทำงานที่ต้องการประหยัดค่าที่อยู่แต่ยังคงเดินทางสะดวกเนื่องจากจรัญฯ ตั้งใกล้กับเส้นทางการคมนาคมหลายแห่งทั้งทางบก ทางรางอย่างรถไฟฟ้าที่จะมีให้บริการถึง 3 สายและยังใกล้กับกับสถานี Interchange ศูนย์กลางการคมนาคมอีกด้วยทำให้ค่อนข้างตอบโจทย์ผู้ที่ต้องเดินทางไปทำงานใจกลางเมืองที่ใช้ระยะเวลาเพียง 15 - 30 นาทีเท่านั้น

ส่องอนาคตทำเลจรัญฯ กับความพร้อมในการเติบโตที่น่าจับตามอง

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านพบว่าย่าน “จรัญฯ”มีราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นถึง 10% ต่อปีเนื่องจากได้รับอานิสงศ์จากพื้นที่ CBD สำคัญ ได่แก่ ย่านสุขุมวิท เพลินจิต และสาทรสู่ย่าน NEW CBD แห่งใหม่ จรัญสนิทวงศ์ แจ้งวัฒนะและลาดพร้าว 

ทำให้ย่านจรัญสนิทวงศ์ ถูกจับตามองจากกลุ่มผู้ประกอบการและนักลงทุนในการเลือกทำเลสำหรับการพัฒนาไม่ว่าจะเป็นคอมมูนินตี้มอลล์ บ้านพักอาศัย หรือโครงการคอนโดมิเนียมที่มีจุดขายของทำเลในเรื่องของใกล้ที่พักแหล่งงานในกลุ่มบุคลากรทางการแพทย์เนื่องจากใกล้โรงพยาบาลศิริราช ยันฮีและธนบุรี

ส่วนสำหรับคนทั่วไปก็เพิ่มโอกาสใกล้ชิดการรักษาที่มากขึ้นซึ่งพบว่าให้ผลตอบแทนจากอัตราการปล่อยเช่าอสังหาริมย์ในย่านนี้ (Rental Yield) ประมาณ 5% ต่อปีซึ่งยังให้ผลตอบแทนสูงกว่าเงินฝากธนาคารปัจจุบันจึงเป็นการบ่งบอกว่าย่านนี้ฯ ยังคงมีความต่อเนื่องในการเติบโตทั้งด้านเศรษฐกิจ การคมนาคม และที่อยู่อาศัยซึ่งถือเป็นโอกาสใหม่สำหรับผู้ที่ต้องการลงทุนสร้างผลตอบแทนระยะยาว 

แต่สำหรับใครที่ต้องการซื้อเป็นที่พักอาศัย หรือเช่าอยู่ก็ถือว่าทำเลจรัญฯ ค่อนข้างตอบโจทย์ครบทุกด้านโดยเฉพาะราคาที่ต่ำกว่าตลาดยิ่งเป็นโอกาสสำหรับคนที่ต้องการซื้อ หรือผู้ที่มีรายได้ระดับกลางขึ้นไปในการพักอาศัยที่เดินทางไม่ไกลจากใจกลางเมือง 

ราคาตลาด ณ ปัจจุบัน

สำหรับราคาซื้อขายที่ดินในย่านจรัญสนิทวงศ์จะมีราคาประเมินที่ดินล่าสุดในปี 2565 อยู่ที่ประมาณ 150,000-200,000 บาทต่อตารางวาซึ่งต่างจากย่านใกล้เคียงอย่างปิ่นเกล้าไม่มากนักซึ่งมีราคาขายอยู่ที่ช่วง 130,000-200,000 บาทต่อตารางวา 

โดยมีราคาคอนโดเริ่มต้นในการซื้อขายอยู่ที่ประมาณ 2.3 ล้านบาทต่อยูนิต ส่วนบ้านเดี่ยว / ทาวน์โฮมจะเริ่มต้นอยู่ที่  4 - 7 ล้านบาทซึ่งถือเป็นเรทราคาไม่สูงมากในปัจจุบันจึงเหมาะสำหรับคนวัยทำงานที่อยากมีบ้าน หรือคอนโดหลังแรกที่ตั้งอยู่ไม่ไกลใจกลางเมืองมากนักและเดินทางสะดวก รวมถึงกลุ่มครอบครัวที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยของบ้านมากขึ้นในขณะที่จ่ายถูกลง แต่เพิ่มภาระในการเดินทางที่ยังคงยอมรับได้

สำหรับราคาปล่อยเช่ากลุ่มคอนโดประเภทห้องสตูดิโอเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 7,000 – 8,500 บาท/เดือน ส่วนห้องขนาด 30 - 35 ตร.ม.จะปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 10,000 บาท/เดือน ส่วนบ้านให้เช่าก็จะเริ่มตั้งแต่ 15,000 - 135,000 บาทต่อเดือนโดยขึ้นอยู่กับพื้นที่ใช้สอยและทำเล

สรุปส่งท้าย

จรัญฯ  จึงเป็นทำเลที่เหมาะแก่การพักอาศัยโดยเฉพาะกลุ่มคนวัยทำงานที่มีระดับเงินเดือนปานกลางขึ้นไปที่ทำงานย่านใจกลางเมือง หรือพื้นที่อื่น ๆ ที่ต้องการมีคอนโดสักห้องเพื่อพักอาศัยในราคาที่ต่ำกว่าตลาดแต่เดินทางไปทำงานง่ายและสะดวกซึ่งใช้เวลาประมาณ 15 - 30 นาทีโดยไม่ต้องเสียเวลาซึ่งมีตัวเลือกรถไฟฟ้าทั้งสายสีน้ำเงินและแดงอ่อนเป็นตัวเลือกให้แก่ผู้เดินทางในย่านนี้ รวมถึงกลุ่มครอบครัวที่มีบุตรก็เหมาะกับการพักอาศัยย่านนี้เนื่องจากใกล้ทั้งโรงเรียนและโรงพยาบาล นอกจากนี้ยังเหมาะกับกลุ่มนักลุงทุนด้วยราคาที่ดินที่ยังพุ่งสูงขึ้นต่อเนื่องถึงปี 10% ต่อปีซึ่งช่วยสร้างผลกำไรและผลตอบแทนในระยะยาว