ชวนรู้จัก ‘ค่าโอนที่ดิน’ พร้อมอัปเดตค่าโอนประจำปี 2023!
รู้ไว้ดีเวอร์ จดเลย!
เรื่องของค่าโอนที่ดินนั้นเป็นอะไรที่ชาวอสังหา ฯ จะต้องห้ามพลาด ไม่ว่าคุณจะอยู่ในสถานะไหน ทั้งผู้ขายและผู้ซื้อ เพราะว่าการที่คุณรู้เรื่องนี้ไว้ จะทำให้คุณไม่พลาดเรื่องการลงทุนและการคำนวณค่าใช้จ่าย อีกทั้งยังช่วยให้คุณทำสัญญาในการซื้อขายได้ง่ายขึ้นด้วย แถมครั้งนี้ เรายังมีการอัปเดตค่าโอนประจำปีนี้ด้วยนะคะ จะมีอะไร มาดูกันเลย!
ค่าโอนที่ดินคืออะไร
ค่าโอนที่ดิน ก็คือค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นการโอนแบบการยกมรดก การโอนโดยเสน่หา ไปจนถึงการโอนเพื่อซื้อ-ขายอย่างที่เราเห็นกันในซื้อขายอสังหา ฯ กันแบบปกตินั่นเองค่ะ ซึ่งค่าใช้จ่ายในแต่ละครั้งนั้นจะขึ้นอยู่กับจุดประสงค์ เป้าหมายนั่นเองค่ะ
ซึ่งพ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นได้มีการอัปเดตอยู่เรื่อย ๆ ค่ะ แต่อาจจะไม่ได้เป็นรายปี อย่างล่าสุดที่อัปเดตก็คือช่วงวันที่ 1 มกราคม พ.ศ.2563 ซึ่งตัวที่อัปเดตมาใหม่นั้น จะถูกนำมาใช้แทนการจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่ ภาษีโรงเรือน-ที่ดิน ที่ถูกยกเลิกไป โดยจะเปลี่ยนมาให้ใช้เป็นการโอนที่ดินและโอนบ้าน เพื่อให้เสียภาษีที่ดินน้อยลงค่ะ
ทำไมต้องรู้จัก?
เพราะว่าค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ของอสังหาริมทรัพย์ หรือ ค่าโอนที่ดิน นั้นทั้งคอนโด บ้าน และที่ดิน เป็นอีกหนึ่งสิ่งที่ทุกคนที่เกี่ยวข้องกับวงการอสังหา ฯ ต้องรู้ ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย นักลงทุน นายหน้า เป็นต้นค่ะ เนื่องจากต้องใช้เพื่อการพิจารณาซื่้อ-ขาย การตั้งราคา และใช้เป็นข้อมูลต่อรองและลดราคา ทั้งหมดนี้นอกจากจะเป็นการสร้างความน่าเชื่อถือแล้ว ยังช่วยไม่ให้การทุนอีกด้วย
ส่วนสำหรับผู้ซื้อนั้นก็จำเป็นต้องรู้ เพื่อไม่ให้เสียเปรียบในการซื้อ-ขาย อีกทั้งยังทำให้สามารถประเมินงบประมาณได้อย่างครอบคลุมและถูกต้อง
ใครต้องเป็นผู้รับผิดชอบ
หากให้พูดตามความจริงนั้น ทั้งผู้ซื้อและผู้จ่ายต้องจ่ายร่วมกันค่ะ แต่ในบางกรณีนั้น ผู้ซื้อจะจ่ายเอง หรือผู้ขายก็จะจ่ายเอง เนื่องจากว่ากฏหมายไม่ได้ระบุว่าใครจะต้องเป็นคนจ่าย ดังนั้นทุกอย่างจะขึ้นอยู่กับการตกลง ซึ่งจะต่างกันไปตามข้อตกลงที่ตกลงกันไว้ในตอนที่เซ็นสัญญาค่ะ และจุดสำคัญที่ห้ามพลาดก็คือ ต้องมีการตกลงราคากันให้ชัดเจน รวมถึงมีหลักฐานในการพูดคุย เพื่อไม่ให้มีปัญหาตามมาทีหลัง
ส่วนกรณีที่ผู้ขายเป็นบริษัทอสังหา ฯ นั้น จะมีพนักงานขายหรือเซลล์ที่จะสรุปรายการค่าใช้จ่ายให้ แต่ถ้าเป็นกรณีซื้อขายกันเอง ผู้ซื้อจะต้องเตรียมข้อมูลเองค่ะ
*รายการที่ต้องเตรียมอิงจากได้หัวข้อ ค่าใช้จ่ายในการโอนสำหรับซื้อ-ขาย
การโอนที่ดินมีที่แบบ
อย่างที่ได้กล่าวไปว่า การโอนที่ดินนั้นจะมีหลายแบบ ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ ซึ่งส่งผลให้ค่าใช้จ่ายและค่าธรรมเนียมต่าง ๆ จะไม่เหมือนกัน แบ่งได้ตามนี้เลยค่ะ
โอนโดยยกให้ญาติพี่น้อง
ในกรณีที่เราต้องการโอนที่ดินและบ้านให้กับคนในครอบครัวนั้น จะมีกฏหมายที่กำหนดถึงลักษณะและค่าใช้จ่ายขึ้นอยู่กับความสัมพันธ์กับเราค่ะ
ให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย
คำนิยามของลูกที่ชอบด้วยกฏหมายนั้น จะหมายถึง ลูกที่เกิดจากพ่อและแม่ที่จดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฏหมาย เมื่อผู้ปกครองต้องการโอนบ้าน โอนที่ดิน จะมีค่าใช้จ่ายหลัก ๆ อยู่ 2 อย่างค่ะ
- ค่าธรรมเนียมการโอน - 0.5% จากราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ - 0.5% จากราคาประเมิน
อีกทั้งค่าใช้จ่ายต่าง ๆ จะต้องมีการเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาด้วยค่ะ แต่จะได้รับการยกเว้นในกรณีที่มูลค่าต่อคนนั้นจะต้องไม่เกิน 20 ล้านบาท หากเกินกำหนด จะต้องเสียภาษีอยู่ที่ 5% ของมูลค่าอสังหา ฯ เฉพาะส่วนที่เกินมาจาก 20 ล้านบาทค่ะ
ยกตัวอย่างเช่น
กรณีที่ไม่เกิน - พ่อและแม่ต้องการโอนบ้านให้กับนาย A ซึ่งเมื่ออิงจากราคาประเมินแล้ว จะมีราคาอยู่ที่ 5 ล้านบาท ดังนั้น ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ จะแบ่งตามนี้เลยค่ะ
ค่าธรรมเนียมการโอน - 5 ล้านบาท*0.5% = 25,000 บาท
ค่าอากรสแตมป์ - 5 ล้านบาท*0.5% = 25,000 บาท
รวมแล้ว จะต้องเสียค่าใช้จ่ายอยู่ที่ 50,000 บาทนั่นเองค่ะ
กรณีที่เกิน - พ่อและแม่ต้องการโอนที่ดินให้กับ นาย P และนางสาว S โดยจะมีมูลค่าที่ดินจากราคาประเมินอยู่ที่ 30 ล้านบาท ดังนั้น ค่าใช้จ่ายจะแบ่งตามนี้
นำราคาประเมินมา - กับราคายกเว้น
30,000,000 - 20,000,000 = 10,000,000 บาท (สิบล้านบาท)
เราจะนำสิบล้านบาทมาคิดค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ต่อค่ะ
ค่าธรรมเนียมการโอน - 10 ล้านบาท*0.5% = 50,000 บาท
ค่าอากรสแตมป์ - 10 ล้านบาท*0.5% = 50,000 บาท
รวมแล้ว จะต้องเสียค่าใช้จ่ายอยู่ที่ 100,000 บาทนั่นเองค่ะ ตกคนละ 50,000 บาท
ให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย
ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฏหมาย จะมีความหมายถึงบุตรที่พ่อหรือแม่ไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร ซึ่งในกรณีที่โอนให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฏหมายนั้นจะต้องมีค่าใช้จ่าย 3 ประการ ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน - 0.5% จากราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ - 0.5% จาก หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา - อิงจากราคาประเมิน (คิดตามค่าบันไดของรายได้)
- หักค่าใช้จ่ายได้อยู่ที่ 50%
*ลูกบุญธรรมจะอยู่ในกรณีของญาตินะคะ
โอนให้แก่สามี-ภรรยา
หากต้องการโอนที่ดินและบ้านให้กับคู่สมรสหรือสามี-ภรรยานั้น หากไม่ได้โอนในรูปแบบของมรดก* จะต้องมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน - 0.5% จากราคาประเมิน
- ค่าอากรแสตมป์ - 0.5% จาก หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา - อิงจากราคาประเมิน (คิดตามค่าบันไดของรายได้)
- หักค่าใช้จ่ายได้อยู่ที่ 50%
โอนให้ญาติพี่น้อง
หากต้องการโอนให้ญาติ (ทุก ๆ คนในเครือญาติไม่ว่าจะเป็นพี่ น้อง ปู่ ย่า ป้า น้า ลูกบุญธรรม ลูกเขย ลูกสะใภ้ เป็นต้น) กรณีที่ไม่ได้โอนในรูปแบบของมรดกนั้น จะต้องเสียค่าใช้จ่ายดังนี้
- ค่าธรรมเนียมการโอน
- 2% จากราคาประเมิน กรณีที่เป็นญาติ
- 0.5 % จากราคาประเมิน กรณีที่เป็นปู่ ย่า ตา ยาย โอนที่ดินให้หลานผู้สืบสันดานแท้ ๆ
- ค่าอากรแสตมป์ - 0.5% จาก หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาประเมิน
- ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา - อิงจากราคาประเมิน (คิดตามค่าบันไดของรายได้)
- หักค่าใช้จ่ายได้อยู่ที่ 50%
นอกจากนี้ ในทุกกรณีของการโอน จะต้องมีค่าธรรมเนียมอื่น ๆ เข้ามาเกี่ยวข้องด้วย เช่น
- ค่าคำขอ - แปลงละ 5 บาท
- ค่าพยาน - 20 บาท
- ค่าอากรคู่ฉบับ - 5 บาท
โอนมรดก
กรณีที่เป็นการโอนมรดก การคิดค่าธรรมเนียมนั้นจะต่างกันออกไป โดยจะเสียเพียงค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนมรดกเท่านั้น ซึ่งจะกำหนดว่า หากผู้รับมรดกนั้นเป็นผู้สืบสันดาน (บุตร หลาน เหลน และอื่น ๆ) หรือคู่สมรส จะต้องเสีย 0.5% จากราคาประเมิน หากเป็นญาติพี่น้อง หรือบุตรบุญธรรม จะต้องเสียค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมิน
ในส่วนของราคาอากรค่าสแตมป์ ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จะไม่ต้องเสีย แต่จะต้องมีค่าธรรมเนียมอื่น ๆ เพิ่มเติมอีกเล็กน้อย เช่น
- ค่าคำขอ - แปลงละ 5 บาท
- ค่าประกาศมรดก - แปลงละ 10 บาท
- ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดก - แปลงละ 50 บาท
แต่ว่าในกรณีการโอนมรดกนั้น ผู้ที่รับมรดกจะต้องเสียค่าภาษีมรดกตามอัตรานี้
- หากมีมูลค่าเกินกว่า 100 ล้านบาทนั้น จะต้องเสียภาษีในอัตรา 10% เฉพาะส่วนเกินที่มาจากมูลค่า 100 ล้านบาท
ยกตัวอย่างเช่น
- กรณีที่เป็นผู้สืบสันดาน - พ่อ แม่ ลูก หลาน - *อัตราภาษีจะลงมาเหลือเพียง 5% เท่านั้น
ลูกได้รับมรดกจากพ่อและแม่เป็นที่ดิน มูลค่าและราคาประเมินนั้นมีมากกว่า 150 ล้านบาท จะต้องเสียค่ามรดกที่ดินดังนี้
คิดส่วนต่างของเงินที่ต้องจ่าย : 150,000,000 - 100,000,000 = 50,000,000 บาท
เราจะนำราคาส่วนต่างนี้มาคิดค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ต่อค่ะ
50,000,000*5% = 2,500,000 บาท
รวมแล้ว จะต้องเสียค่ามรดกที่ดินอยู่ที่ 2,500,000 บาท
2. กรณีที่เป็นญาติ - อัตราภาษี 10%
หลานได้รับมรดกที่ดินราคาเป็นจำนวน 110 ล้านบาทจากลุง จะต้องเสียค่ามรดกที่ดิน ดังนี้
คิดส่วนต่างของเงินที่ต้องจ่าย : 110,000,000 - 100,000,000 = 10,000,000 บาท
เราจะนำราคาส่วนต่างนี้มาคิดค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ต่อค่ะ
10,000,000*10% = 1,000,000 บาท
รวมแล้ว จะต้องเสียค่ามรดกที่ดินอยู่ที่ 1,000,000 บาท
3. ถ้าสามีหรือภรรยาฝ่ายใดฝ่ายนึงนั้นเสียชีวิต
หากจดทะเบียนถูกต้องตามกฏหมาย ผู้ที่ได้รับมรดกจะต้องได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษี
โอนสำหรับการซื้อ-ขาย
ในส่วนของการโอนแบบซื้อ-ขายบ้านและที่ดิน นั้น จะมีปัจจัยในการโอน 5 อย่างด้วยกัน ไม่ว่ากับญาติพี่น้อง หรือบุคคลทั่วไป ได้แก่
- ค่าธรรมเนียมการโอน
- ค่าจดจำนอง
- ค่าอากรแสตมป์
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
ซึ่งรายละเอียดการคำนวณอื่น ๆ นั้นเราจะแนบไว้ในหัวข้อต่อไปด้านล่างค่ะ
ค่าใช้จ่ายในการโอนสำหรับซื้อ-ขาย
ในการซื้อขายบ้านและที่ดิน จะมีค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่เราต้องเสียให้กับสำนักงานที่ดิน แบ่งเป็น 2 ส่วน ดังนี้
ค่าใช้จ่ายต่อแปลง
- ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท
- ค่าอากร 5 บาท
- ค่าพยาน 20 บาท
ค่าใช้จ่ายตามราคาประเมิน
- ค่าธรรมเนียมในการโอน
- ค่าจดจำนอง
- ค่าอากรแสตมป์
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
- ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
และในวันนี้ เราจะมาพูดถึงเรื่องค่าใช้จ่ายตามราคาประเมินนะคะ เพราะตรงนี้จะเป็นราคาที่ไม่ตายตัว จะขึ้นอยู่กับการประเมิน การหักลบ อัตราภาษี และอื่น ๆ อีกมากมาย ต่างจากค่าใช้จ่ายต่อแปลงที่มีราคาที่ตายตัว ไม่จำเป็นต้องมาคำนวณอะไรเพิ่มค่ะ
ค่าธรรมเนียมในการโอน
ส่วนแรกจะเป็นเรื่องของค่าธรรมเนียมในการโอนค่ะ ปกติแล้วค่าธรรมเนียมตัวนี้จะคิดเป็นราคาร้อยละ 2 จากราคาประเมิน แต่ในปีนี้ได้มีการปรับลดให้เหลือเพียง 1% เท่านั้นค่ะ ยกเว้นแต่มูลค่าการซื้อขายนั้นจะเกินราคา 3 ล้านบาท จะต้องยังโอนอยู่ที่ 2% เท่าเดิม แต่จะมีเงื่อนไขต่าง ๆ ดังนี้นะคะ
- เฉพาะการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัย ทั้งมือหนึ่งและมือสอง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ห้องแถว อาคารพาณิชย์หรือห้องชุด
- ราคาซื้อ-ขาย ราคาประเมินทุนทรัพย์ และวงเงินจำนองไม่เกิน 3 ล้านบาทต่อสัญญา ไม่รวมการขายเฉพาะส่วน
- ถ้าโอนและจดจำนองในคราวเดียวกัน จะได้ลดค่าธรรมเนียมการจำนอง
- ต้องเป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย
ยกตัวอย่าง
กรณีที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท*
ซื้อ-ขายบ้านราคา 2 ล้านบาท จะต้องเสียค่าธรรมเนียมอยู่ที่เท่าไหร่
3 ล้าน*1% = 30,000 บาท
รวมแล้วเสียค่าธรรมเนียมราว ๆ 30,000 บาท
ส่วนใหญ่แล้วผู้ซื้อและผู้ขายจะตกลงจ่ายกันคนละครึ่งหนึ่ง ซึ่ง 2% นี้จะเป็นราคาประเมินที่ดินที่รวมสิ่งปลูกสร้างไว้ จะแบ่งกันจ่ายคนละครึ่ง หรือขึ้นอยู่กับสัญญาว่าใครจะจ่าย แต่ส่วนใหญ่จะแบ่งกันจ่ายค่ะ
*ราคาประเมินคือ ราคาที่รัฐบาลเป็นคนกำหนดให้เป็นราคากลางของการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละพื้นที่ทั่วประเทศ เพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการคิดค่าธรรมเนียมและภาษี สามารถเช็กราคาประเมินได้จากเว็บไซต์กรมธนารักษ์
ค่าจดจำนอง
ค่าจดจำนองนั้นจะต้องเสีย กรณีที่ซื้อขายโดยการจดจำนอง ปกติจะคิดอยู่ที่ร้อยละ 1 แต่ว่าในปี 2566 นั้นไ้ด้มีการเพิ่มนโยบาย ปรับลดลงเหลือ 0.01% ตามเงื่อนไขเหมือนกับค่าธรรมเนียมในการโอนเลยค่ะ ยกเว้น หากมูลค่าการซื้อ-ขายมากกว่า 3 ล้านบาท ค่าจดจำนองยังคงคิด 1% ตามเดิม
ยกตัวอย่าง
กรณีที่ไม่เกิน 3 ล้านบาท*
ในกรณีที่ซื้อบ้านมูลค่า 2.5 ล้านบาท หากโอนและจดจำนองพร้อมกันวันที่ 31 ธันวาคม 2566 จะเสียค่าใช้จ่ายดังนี้
อัตราปกติ
จะต้องเสียค่าธรรมเนียม 2% และค่าจดจำนอง 1%
ค่าธรรมเนียมจะอยู่ที่ 2.5 ล้าน*2% = 50,000
ค่าจดจำนอง 2.5 ล้าน*1% = 25,000
รวมแล้วอยู่ที่ 75,000 บาท
อัตราใหม่ปี 2566
จะต้องเสียค่าธรรมเนียม และค่าจดจำนอง 0.1%
ค่าธรรมเนียมจะอยู่ที่ 2.5 ล้าน*1% = 25,000
ค่าจดจำนอง 2.5 ล้าน*0.01% = 2,500
รวมแล้วอยู่ที่ 27,500 บาท
| ราคาจะต่างกันอยู่ที่ 34,500 บาท* |
ค่าอากรแสตมป์
กรณีซื้อ-ขายบ้านพร้อมที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นบ้านชนิดไหนก็ตาม หากเป็นผู้ขายจากบุคลลธรรมดา แล้วมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือถือครองมาครบ 5 ปี จะต้องเสียค่าอากรสแตมป์ โดยจะมีอัตราการคิดอยู่ที่ 0.5% ของราคาซื้อ-ขาย หรือจะคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์ (ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนสูงกว่า)
*ซึ่งแม้จะเสียค่าอากรแสตมป์ แต่เราก็ไม่ต้องเสียค่าธุรกิจเฉพาะอีก
ยกตัวอย่าง
หากมีบ้านที่มีราคาประเมินอยู่ที่ 1.5 ล้านบาท แต่มีราคาซื้อ-ขายอยู่ที่ 2 ล้านบาท เราจะต้องเสียค่าอากรแสตมป์เท่าไหร่
*อย่างแรกคือ ให้ยึดราคาที่แพงที่สุด นั่นก็คือราคา 2 ล้านบาทมาคำนวณค่ะ
2,000,000*0.5% = 10,000 บาท
รวมแล้ว เสียค่าอากรแสตมป์อยู่ที่ 10,000 บาทค่ะ
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ
การเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะนั้นจะต้องเสียในกรณีที่ซื้อ-ขายอสังหา ฯ ได้จากการรับมรดก หรือถูกเวนคืนตามกฏหมาย โดยจะคิดเป็น 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่ว่าราคาไหนที่สูงกว่า
*ยกเว้นแต่การถือครองอสังหา ฯ เกิน 5 ปีขึ้นไป และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี จะต้องเสีย ค่าอากรแสตป์ค่ะ
ยกตัวอย่าง
หากมีราคาประเมินอยู่ที่ 2 ล้านบาท แต่ราคาซื้อขายอยู่ที่ 2.5 ล้านบาท ให้ยึดราคาที่แพงกว่าเป็นเกณฑ์
2.5 ล้านบาท*3.3% = 82,500 บาท
รวมแล้วจะต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะจะอยู่ที่ 82,500 บาทค่ะ
ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
มาถึงส่วนสุดท้ายที่ทุกคนต้องจ่ายอย่างเลี่ยงไม่ได้ นั่นก็คือ ภาษีเงินได้นิติบุคคลนั่นเองค่ะ ซึ่งผู้ขายจะต้องเสียภาษีเงินได้อยู่ที่ 1% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อ-ขาย ขึ้นอยู่กับราคาใดราคานึงที่สูงกว่า แต่หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา จะต้องเสียภาษีเงินได้โดยนำราคาประเมินรวมที่และสิ่งปลูกสร้างมาเป็นตัวตั้งในการคำนวณอัตราภาษี สามารถคำนวณได้จากลิงก์นี้เลยค่ะ
อัตราภาษีเงินได้ที่หัก ณ ที่จ่าย เมื่อซื้อ-ขายอสังหา ฯ และที่ดิน
| เงินได้สุทธิ (บาท) | จำนวนเงินที่ได้ (บาท) | อัตราภาษี |
| 0-300,000 | 300,000 | 5% |
| 300,001-500,000 | 200,000 | 10% |
| 500,001-750,000 | 250,000 | 15% |
| 750,001-1,000,000 | 250,000 | 20% |
| 1,000,001-2,000,000 | 1,000,000 | 25% |
| 2,000,001-5,000,000 | 3,000,000 | 30% |
| 5,000,001 ขึ้นไป | 35% |
การหักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง
| จำนวนปีที่ถือครอง | ร้อยละของเงินที่ได้ (ราคาประเมิน) |
| 1 | 92% |
| 2 | 84% |
| 3 | 77% |
| 4 | 71% |
| 5 | 65% |
| 6 | 60% |
| 7 | 55% |
| 8 ปีขึ้นไป | 50% |
*หากถือครองเกิน 10 ปีให้นับว่าเป็น 10 ปีเท่านั้น
ตัวอย่างการคำนวณ
กรณีซื้อ-ขาย
ขายบ้านที่ได้จากการซื้อ-ขายมาในราคา 10 ล้านบาท แต่บ้านมีราคาประเมินอยู่ที่ 5 ล้าน และถือครองมาแล้วกว่า 5 ปี ไล่ลำดับการคำนวณดังนี้
| ราคาประเมิน |
| หักค่าใช้จ่ายตามจำนวนปีที่ถือครอง |
| หารด้วยปีที่ถือครอง |
| คำนวณอัตราตามภาษีเงินได้ |
| คูณปีที่ถือครอง |
คำนวณราคาประเมิน
*อิงจากตารางด้านบนได้เลยค่ะ
| ราคาประเมิน*ร้อยละของเงินที่ได้ตามปีที่ถือครอง |
5,000,000*65% = 3,250,000 บาท
จะได้มูลค่าที่ต้องใช้คำนวณมาคิดภาษีอยู่ที่ 3,250,000 บาท
หารด้วยปีที่ถือครอง
ก่อนจะนำมาคำนวณอัตราตามภาษี เราจะต้องนำจำนวนเงินที่ได้มาหารกับปีที่ถือครองก่อนค่ะ สามารถทำตามตัวอย่างนี้ได้เลยนะคะ
| ราคาคำนวณภาษี/หารปีที่ถือครอง |
3,250,000/5 = 650,000 บาท
จะได้มูลค่าอยู่ที่ 650,000 บาท
คำนวณอัตราตามภาษีเงินได้
*อิงจากตารางด้านบนได้เลยค่ะ
| เงินได้สุทธิ | อัตราภาษี | จำนวนภาษีที่จ่าย |
| 500,000 | 15% | 75,000 |
คูณปีที่ถือครอง
| จำนวนภาษีที่ต้องจ่าย*ปีที่ถือครอง |
75,000*5 = 375,000
จะได้มูลค่าอยู่ที่ 375,000 บาท
กรณีขายบ้านจากการได้รับมรดก
ขายบ้านที่ได้จากมรดกมาในราคา 5 ล้านบาท แต่บ้านมีราคาประเมินอยู่ที่ 3 ล้าน และถือครองมาแล้วกว่า 2 ปี ไล่ลำดับการคำนวณดังนี้
| ราคาประเมิน |
| หักค่าใช้จ่าย 50% (ไม่นับปีที่ถือครอง) |
| หารด้วยปีที่ถือครอง |
| คำนวณอัตราตามภาษีเงินได้ |
| คูณปีที่ถือครอง |
คำนวณราคาประเมิน
*อิงจากตารางด้านบนได้เลยค่ะ
| ราคาประเมิน*ร้อยละของเงินที่ได้ตามปีที่ถือครอง |
5,000,000*50% = 2,500,000 บาท
จะได้มูลค่าที่ต้องใช้คำนวณมาคิดภาษีอยู่ที่ 2,500,000 บาท
หารด้วยปีที่ถือครอง
ก่อนจะนำมาคำนวณอัตราตามภาษี เราจะต้องนำจำนวนเงินที่ได้มาหารกับปีที่ถือครองก่อนค่ะ สามารถทำตามตัวอย่างนี้ได้เลยนะคะ
| ราคาคำนวณภาษี/หารปีที่ถือครอง |
2,500,000/2 = 1,250,000 บาท
จะได้มูลค่าอยู่ที่ 500,000 บาท
คำนวณอัตราตามภาษีเงินได้
*อิงจากตารางด้านบนได้เลยค่ะ
| เงินได้สุทธิ | อัตราภาษี | จำนวนภาษีที่จ่าย |
| 1,250,000 | 25% | 312,500 |
คูณปีที่ถือครอง
| จำนวนภาษีที่ต้องจ่าย*ปีที่ถือครอง |
312,500*2 = 625,000
จะได้มูลค่าอยู่ที่ 625,000 บาท
สรุปค่าใช้จ่ายปี 2566
| ค่าใช้จ่าย | จำนวนเงิน | ผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่าย |
| ค่าธรรมเนียมการโอน | 1% ของราคาประเมิน* | ตามแต่ตกลง |
| ค่าจดจอง | 0.01% ของมูลค่าจำนอง* | ผู้ซื้อหรือตามแต่ตกล |
| ค่าอากรแสตมป์*** | 0.5% ของมูลค่าที่เยอะที่สุด** | ผู้ขาย |
| ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ*** | 3.3% ของมูลค่าที่เยอะที่สุด** | ผู้ขาย |
| ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา | บุคคลธรรมดา - ตามราคาประเมินและปีที่ครอง นิติบุคคล - คิด 1% จากมูลค่าที่เยอะที่สุด** | ผู้ขาย |
*หลังหมดนโยบาย ค่าใช้จ่ายจะกลับมาเป็น 2% และ 1% ตามลำดับ
**อิงจากราคาซื้อขายและราคาประเมิน
***เลือกจ่ายได้ อิงตามปีที่ถือครอง
อัปเดตค่าโอนที่ดิน
ในปัจจุบันนั้น ธนาคารที่ดินได้มีการออกนโยบายทางการเงินเพื่อลดเรื่องภาระค่าใช้จ่าย แก้ไขปัญหาที่ดินของเกษตรกรและผู้ยากจน โดยการ
ให้ลดค่าธรรมเนียมโอนเหลือ 1% และค่าจำนองเหลือ 0.01% ไปจนถึงปี 2568 เลยค่ะ
โดยในวันที่ 12 กรกฏาคม พ.ศ.2565 นั้น รองโฆษกประจำสำนักนายกรัฐมนตรีได้ออกมาประกาศว่า รัฐบาลได้ดำเนินนโยบายนี้เพื่อแก้ไขปัญหาเรื่องของที่ดินสำหรับเกษตรกร ผู้ยากไป ไปจนถึงเรื่องของการจัดการการใช้ประโยชน์ของที่ดิน
สำหรับการโอนและจำนองอสังหา ฯ ในภารกิจของบจธ. (สถาบันบริหารจัดการธนาคารที่ดิน) โดยการลดค่าโอนที่ดินและค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากอัตรา 2% และ 1% เหลือเพียง 0.01% เท่านั้น โดยจะบังคับใช้ตั้งแต่วันนี้ไปจนถึงวันที่ 7 มีนาคม พ.ศ.2568
สรุปส่งท้าย
ค่าโอนที่ดิน อีกหนึ่งค่าใช้จ่ายที่เราจำเป็นต้องรู้สำหรับการซื้อ-ขายอสังหา ฯ ในปัจจุบัน เพราะว่าสิ่งนี้จะช่วยในเรื่องของการลงทุน การซื้อ-ขาย รวมไปถึงทำให้ราคาต่าง ๆ ในสัญญานั้นชัดและปลอดภัยกับทั้งผู้ซื้อและผู้ขายนั่นเองค่ะ แถมในบล็อคนี้ เรายังได้เอาข้อมูลแบบอัปเดตมาให้ลองดูกันเพื่อประกอบการตัดสินใจด้วยนะคะ
ทาง PropertyScout หวังว่าบทความนี้จะช่วยคุณในเรื่องของค่าใช้จ่ายการโอนไม่มากก็น้อย ถ้าใครมีบทความอะไรอยากมาพูดคุย มาแชร์ สามารถพิมพ์มาได้เลยค่า เจอกันใหม่นะคะ บะบายยยย
ติดต่อเช่า-ซื้อ-ขาย อสังหา ฯ กับเราได้ง่าย ๆ
คลิกเลย
