ประเด็นสำคัญในสัญญาเช่า ที่ผู้เช่าควรศึกษาให้ดี ก่อนตัดสินใจเช่าบ้าน-คอนโด

สัญญาเช่า นั้นถือว่าเป็นเรื่องสำคัญอันดับแรกไม่ว่าจะเป็นในฝ่ายของ ผู้เช่า หรือผู้ให้เช่า เพราะว่าจะเป็นการตกลงกันในเงื่อนไขของการเช่าทรัพย์ ให้ทั้งสองฝ่ายได้เข้าใจตรงกัน ซึ่งในปัจจุบันก่อนจะตัดสินใจเช่าอสังหา ฯ อย่างบ้านและคอนโดเพื่อพักอาศัยนั้น ผู้เช่าก็ควรมีการหาข้อมูลให้รอบด้าน จะมีเรื่องอะไรบ้างตามไปดูกันได้ในบทความนี้

สัญญาเช่า คืออะไร?

สัญญาเช่า ถือเป็นสัญญาอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง ซึ่งเมื่อมีการทำสัญญาสมบูรณ์แล้ว สัญญานั้นจะมีผลทางกฎหมายในการคุ้มครองทั้งทางแพ่งและทางอาญา เพราะการตกลงให้เช่าโดยปากเปล่าโดยที่ไม่มีสัญญาเช่านั้น เมื่อมีปัญหาเกิดขึ้นระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า ก็จะไม่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ ดังนั้นจึงควรทำสัญญาทุกครั้งที่เช่า หรือให้เช่าบ้าน-คอนโด-ที่ดินนั่นเอง

สัญญาเช่าแบ่งออกเป็นกี่ประเภท?

ประเภทของสัญญาเช่าไม่ว่าจะเป็นสัญญาเช่าบ้าน คอนโด หรือที่ดินก็ตาม สามารถแบ่งได้เป็น 2 แบบ คือการเช่าระยะสั้น และการเช่าระยะยาว

สำหรับการเช่าระยะสั้นไม่เกิน 3 ปีทั้งสองฝ่ายสามารถทำสัญญาได้ด้วยตัวเอง แต่การเช่าระยะยาวคือมากกว่า 3 ปีทั้งสองฝ่ายต้องมาทำสัญญาเช่าต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินในเขตนั้น เพื่อจดทะเบียน และเสียค่าธรรมเนียมให้เรียบร้อย

ในกรณที่เช่าระยะยาวเกิน 3 ปีแต่ไม่มีการมาจดทะเบียนอย่างถูกต้องกฎหมายจะคุ้มครองเพียงแค่ 3 ปีแรกเท่านั้น พอขึ้นปีที่ 4 จะไม่คุ้มครองเสมือนไม่มีการทำสัญญาเช่าเป็นลายลักษณ์อักษร

สิ่งที่ผู้เช่าต้องศึกษาก่อนตัดสินใจเช่าทรัพย์

กฎระเบียบของโครงการ

โดยเฉพาะในโครงการคอนโดนั้นไม่ใช่ว่าทุกโครงการจะอนุญาตให้เจ้าของปล่อยเช่าเมื่อไหร่ก็ได้  เพราะคอนโดบางโครงการอาจจะมีข้อกำหนดว่า ห้ามให้มีการปล่อยเช่าช่วงต่อ ดังนั้นก่อนที่จะเช่าคอนโดควรศึกษารายละเอียดข้อบังคับของแต่ละคอนโดก่อนว่าสามารถให้เช่าช่วงได้หรือไม่ เพราะถ้าทางโครงการห้ามไว้แล้วมีระบุอยู่ในสัญญาซื้อขายกับทางเจ้าของห้อง ผู้เช่าที่ไปตกลงเช่าอาจถูกปรับ หรือมีปัญหาทางกฎหมายตามกันไปได้

รายละเอียดทั้งหมดในสัญญาเช่าต้องดูให้ดี

รายละเอียดของสัญญาเช่านั้นเป็นเรื่องที่ไม่ควรมองข้าม เพราะถ้ามีการตกลงรายละเอียดที่ชัดเจน รัดกุม รวมถึงยังเป็นที่พอใจของทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่าแล้วนั้น การเช่าก็จะเกิดขึ้นบนความสบายใจของทั้ง 2 ฝ่าย ซึ่งรายละเอียดต่าง ๆ ในสัญญาเช่าของแต่ละทรัพย์อาจจะมีแตกต่างกันไปบ้างตามแต่ความตกลงของคู่สัญญา แต่รายละเอียดหลักที่สำคัญก็ควรมีให้ครบถ้วน

รายละเอียดของคู่สัญญา

รายละเอียดของคู่สัญญาคือข้อมูลของทั้งผู้เช่า และผู้ให้เช่า ซึ่งข้อมูลเหล่านี้ต้องถูกต้อง ชัดเจน ตรวจสอบได้ โดยที่รายละเอียดในส่วนนี้คือ ชื่อ นามสกุล ที่อยู่ปัจจุบัน ที่อยู่ตามบัตรประชาชน เบอร์โทรศัพท์ และผู้ติดต่อฉุกเฉิน อีกทั้งต้องมีการระบุให้ชัดเจนว่าใครเป็นผู้ให้เช่า ใครเป็นผู้เช่า ซึ่งข้อมูลในส่วนนี้ทั้งสองฝ่ายต้องกรอกให้ครบถ้วน

ระยะเวลาการเช่า

ระยะเวลาในการเช่านั้นต้องระบุให้แน่ชัดลงไปในสัญญาว่าเป็นการตกลงเช่ากันในระยะเวลาเท่าไหร่ ซึ่งระยะเวลาในการเช่าก็จะถือเป็นระยะเวลาของสัญญานั่นเอง จะนับเป็นเดือนหรือนับเป็นปีก็ได้ แต่ต้องมีระบุวันที่เริ่มต้นของสัญญาซึ่งจะนับว่าเป็นวันนี้เริ่มต้นเช่าทรัพย์ และต้องระบุวันสิ้นสุดสัญญาให้ชัดเจน และถ้าเป็นการเช่าระยะยาวเกิน 3 ปี ต้องไปจดทะเบียนให้ถูกต้องด้วย

ความรับผิดชอบของผู้เช่า

สำหรับการเช่าบ้าน-คอนโดนั้นย่อมมีค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่าง ๆ รวมถึงค่าความเสียหายที่เกิดขึ้นกับทรัพย์สินภายในห้อง หรือทรัพย์สินส่วนกลาง ซึ่งทั้งทางผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องตกลงกันให้รู้เรื่องก่อนว่า ผู้เช่าต้องรับผิดชอบในส่วนใดบ้าง เช่น ผู้เช่าต้องรับผิดชอบในส่วนของค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าซ่อมแซมส่วนที่สึกหรอ หรือชำรุด อย่างเช่น ค่าซ่อมเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ชำรุด หรือค่าเปลี่ยนหลอดไฟ เป็นต้น

อย่างไรก็ตามความรับผิดชอบในส่วนอื่น ๆ ก็ให้เป็นไปตามที่ตกลงไว้ในสัญญา เช่น เมื่อผู้เช่ารับภาระในส่วนของค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าซ่อมแซมต่าง ๆ ไปแล้ว ผู้ให้เช่าก็อาจจะเป็นผู้รับผิดชอบในเรื่องของค่าใช้จ่ายส่วนกลางของโครงการให้กับผู้เช่าเป็นต้น

รายละเอียดของทรัพย์สิน

โดยเฉพาะการเช่าบ้านและคอนโดนั้น ส่วนมากจะเป็นการให้เช่าพร้อมทรัพย์สินต่าง ๆ ที่มีอยู่ในนั้นด้วย ไม่ว่าจะเป็นเฟอร์นิเจอร์ เครื่องปรับอากาศ เครื่องครัว สุขภัณฑ์ หรือบางทรัพย์อาจจะมีโทรทัศน์ หรือชุดเครื่องเสียงด้วย

ซึ่งการทำสัญญาเช่านั้นในสัญญาต้องระบุทรัพย์สินที่อยู่ภายในให้ครบถ้วน รวมถึงสภาพของทรัพย์สินนั้น ๆ ให้ชัดเจนพร้อมภาพถ่ายในหนังสือแนบท้ายสัญญา รายละเอียดในส่วนนี้อาจจะรวมถึงการอนุญาต หรือไม่อนุญาตให้เปลี่ยนแปลง แก้ไข ต่อเติมใด ๆ ภายในห้อง อย่างเช่น ทาสีใหม่ เปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์ หรือเปลี่ยนกลอนประตู

ซึ่งในประเด็นนี้ ถ้าผู้เช่าต้องการเปลี่ยนแปลง แก้ไข ต่อเติม ทุกครั้ง อย่าลืมอนุญาตจากผู้ให้เช่าก่อนถึงจะทำได้ ส่วนข้อตกลงในทรัพย์สินนั้น ผู้เช่าและผู้ให้เช่าต้องตกลงกันให้ชัดเจนก่อนทำสัญญาว่าทรัพย์สินนั้นจะต้องอยู่ในสภาพพร้อมใช้งาน หรือเป็นการให้เช่าตามสภาพ ซึ่งหมายถึงผู้เช่าต้องมาซ่อมแซมเอง โดยส่วนนี้ก็จะเกี่ยวข้องกับราคาค่าเช่านั่นเอง และเมื่อหมดสัญญาเช่าทรัพย์สินเหล่านั้นจะส่งคืนแก่ผู้ให้เช่าในสภาพอย่างไรต้องมีการระบุให้ชัดเจนในสัญญาด้วย

การชำระเงิน

การชำระเงินค่าเช่าก็เป็นอีกหนึ่งหัวข้อที่ต้องมีระบุอยู่ในสัญญาเช่าให้ชัดเจน ตั้งแต่ค่ามัดจำ(ถ้ามี) รวมไปถึงการชำระเงินค่าเช่าต้องมีการกำหนดระยะเวลาที่แน่นอน เช่น ต้องชำระเงินค่าเช่าภายในวันที่เท่าไหร่ ล่าช้าสุดไม่เกินกี่วัน เมื่อล่าช้าจะมีค่าปรับหรือไม่ เป็นจำนวนเท่าไหร่ วิธีการชำระเงินก็ต้องระบุเช่นกันว่า ชำระด้วยเงินสด หรือการโอนเงินผ่านธนาคาร เพื่อให้เกิดความเข้าใจตรงกัน หากผู่เช่าเห็นว่ารายละเอียดต่าง ๆ เหล่านี้มีบางส่วนที่ขาดหายไป หรือมีความคลุมเครือ ไม่ชัดเจน ให้รีบแจ้งกับทางผู้ให้เช่าได้รับทราบและทำการแก้ไข

เกณฑ์ในการบังคับตามสัญญา

หลักเกณฑ์ในการบังคับให้ผู้เช่าออกเมื่อมีการผิดสัญญานั้นมีหลายรูปแบบ แต่ต้องมีระบุในสัญญาเช่าอย่างชัดเจน ยกตัวอย่างเช่น ถ้าผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่าเป็นเวลา 3 เดือนติดต่อกัน ผู้ให้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาเช่าได้ทันที และให้ผู้เช่าย้ายออกภายใน 30 วัน โดยผู้เช่าต้องรับผิดชอบในค่าเช่าส่วนที่ยังไม่ชำระด้วย ถ้าผู้เช่าไม่ย้ายออกภายใน 30 วันจะมีค่าปรับวันละ 500 บาท

หากในกรณีที่เมื่อครบให้ย้ายออกตามสัญญาแล้ว ผู้เช่ายังคงไม่ย้ายออก ไม่ชำระค่าเช่า ค่าปรับ ผู้ให้เช่าสามารถเข้าไปเคลื่อนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าไปเก็บไว้ในที่เหมาะสม แล้วทำการเปลี่ยนกุญแจห้องได้ ซึ่งถ้ามีข้อกำหนดเหล่านี้ในสัญญาผู้เช่าย่อมต้องปฏิบัติตาม และไม่สามารถฟ้องร้องในกรณีนี้ได้ แต่ทั้งนี้ผู้ให้เช่าต้องเคลื่อนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าด้วยความระมัดระวัง ไม่ให้เกิดความเสียหาย  

การผิดสัญญาเช่า

การผิดสัญญาเช่านั้นเกิดได้หลากหลายกรณีทั้งจากฝ่ายผู้เช่า และผู้ให้เช่า ซึ่งการผิดสัญญาเช่านั้นต้องมีผู้รับผิดชอบ ถ้ามีการผิดสัญญาในกรณีที่ร้ายแรงคู่สัญญาที่เป็นฝ่ายถูกสามารถยกเลิกสัญญาได้ทันทีโดยที่ฝ่ายกระทำผิดจะต้องเป็นฝ่ายชดใช้ค่าเสียหาย

ผู้เช่าผิดสัญญา

• ถ้าผู้เช่าทำผิดสัญญา ผู้ให้เช่าสามารถยกเลิกสัญญา และริบเงินมัดจำ หรือเงินประกันได้ทันที

ผู้ให้เช่าผิดสัญญา

• ในทางกลับกัน ถ้าผู้ให้เช่าเป็นฝ่ายทำผิดสัญญา ผู้เช่าก็สามารถยกเลิกสัญญาได้เช่นกัน โดยผู้เช่าอาจจะเรียกร้องค่าใช้จ่ายในการขนย้าย หรือค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในการหาที่อยู่ใหม่จากผู้ให้เช่าได้

กรณีที่คู่สัญญาไม่สามารถตกลงกันได้

• แต่ถ้าเกิดกรณีที่คู่สัญญาไม่สามารถตกลงกันได้ สัญญาเช่าถือว่าเป็นหลักฐานชิ้นสำคัญสำหรับการฟ้องร้องคดี ข้อที่พึงระวังสำหรับผู้ให้เช่า เมื่อผู้เช่าทำผิดสัญญา และมีการยกเลิกสัญญาแล้ว ผู้ให้เช่าไม่สามารถเข้าไปในห้องพักที่ผู้เช่ายังไม่ย้ายออกได้โดยพลการ เพราะจะเป็นการละเมิดสิทธิ และบุกรุก อาจจะทำให้โดนฟ้องร้องได้ ซึ่งความผิดเรื่องการละเมิดสิทธิ และบุกรุกไม่มีความเกี่ยวข้องกับการที่ผู้เช่าทำผิดสัญญาเช่าแต่อย่างใด ดังนั้นการกระทำการใด ๆ ควรทำด้วยความระมัดระวัง

การยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด

สัญญาเช่าอสังหา ฯ ส่วนมากนั้นจะเป็นสัญญาเช่าแบบปีต่อปี แต่อาจจะมีเหตุผลหลาย ๆ ประการที่ทำให้ผู้เช่าต้องขอยกเลิกสัญญาเช่าก่อนกำหนด ซึ่งการขอยกเลิกสัญญาก่อนกำหนดนั้นต้องแจ้งผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าตามระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญา และต้องดูว่าข้อตกลงในสัญญามีการหักเงินประกันหรือไม่ เป็นจำนวนเท่าไหร่ ผู้เช่าต้องทำใจว่าไม่มีทางได้เงินประกันคืนครบจำนวน

ความสมบูรณ์ของสัญญา

นอกจากรายละเอียดต่าง ๆ ในสัญญาแล้ว สิ่งที่ห้ามลืมและพลาดไม่ได้เลยคือ การทำให้สัญญานั้นมีผลบังคับใช้ตามกฎหมายอย่างสมบูรณ์ โดยต้องมีการลงลายมือชื่อของคู่สัญญาทั้งสองฝั่ง ซึ่งการลงลายมือชื่อนั้นต้องเป็นการเขียนเท่านั้น ถ้าเป็นลายเซ็นต้องมีลายมือชื่อตัวบรรจงกำกับไว้ด้วย ถ้าไม่มีการลงลายมือชื่อ สัญญาเช่าฉบับนั้นจะไม่มีผลอะไรเลยในทางกฎหมาย ส่วนหลักฐานต่าง ๆ อย่างเช่น สำเนาทะเบียนบ้าน หรือสำเนาเอกสารแสดงตนที่ทางราชการออกให้นั้น นอกจากจะแนบไปในสัญญาแล้ว ทางคู่สัญญาสามารถขอเก็บไว้แยกต่างหากเพิ่มเติมได้

สรุปส่งท้าย เรื่องที่ผู้เช่าควรรู้ก่อนตัดสินใจเช่า

เมื่อต้องการเช่าคอนโด บ้าน หรือที่ดิน การทำ สัญญาเช่า ให้เป็นเอกสารลายลักษณ์อักษร นั้นเป็นเรื่องที่ควรทำ และจำเป็นต้องทำ เพราะหากละเลยในการทำสัญญาเช่า ทำใจไว้ได้เลยว่าจะมีปัญหาต่าง ๆ ตามมาได้อย่างไม่รู้จบกันเลยทีเดียว

อยากเช่าอสังหา ฯ ปรึกษา PropertyScout แหล่งรวมทรัพย์ที่ดีที่สุดในไทย

คลิกตามด่านล่างเลย

สนใจอ่านบทความอื่นที่เกี่ยวข้อง คลิก