รวมเรื่องที่ควรรู้เกี่ยวกับ ‘ที่ดินตาบอด’ การสร้างทางเข้า-ออก การสร้างบ้าน พร้อมทิปส์ในการขายที่ดินตาบอดให้ขายออกได้ไว!

หลายคนที่เป็นเจ้าของ ที่ดินตาบอด หรือ ที่ดินที่ไม่มีทางออกสู่สาธารณะ คงหนักใจไม่ใช่น้อย เพราะจะขายทิ้งก็คงได้ราคาไม่ดี หรือ จะสร้างบ้านเองก็ต้องเจอกับปัญหาที่ดินที่ไม่มีทางเชื่อมต่อไปสู่ทางสาธารณะ ทำให้เดินทางลำบาก โดยในวันนี้ PropertyScout จะพาทุกคนไปดูรายละเอียดเกี่ยวกับที่ดินตาบอดว่า จะสร้างทางเข้าออกได้อย่างไร หรือที่เรียกกันว่า 'การขอทางจำเป็น' , การสร้างบ้านบนที่ดินตาบอด , พร้อมนำเคล็ดลับดี ๆ มาแชร์ให้ฟังกัน ในเรื่องของการขายที่ดินตาบอดให้ขายออกได้ไว

ที่ดินตาบอด คืออะไร?

ตามหลักกฎหมาย (มาตรา 1349 ของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์) 'ที่ดินตาบอด' คือ ที่ดินแปลงที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ หรือมีทางออกแต่ต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือที่ชันสูงกว่าระดับที่ดินกับทางสาธารณะมาก

วิธีขอทางจำเป็นในการใช้เป็นทางเข้า-ออกที่ดินตาบอด

ใครมีสิทธิขอทางจำเป็นเพื่อเปิดเป็นทางเข้า-ออกได้บ้าง

ถ้าบ้านหรือที่ดินเราเป็นที่ดินตาบอด เราจะสามารถหาทางเข้า-ออกได้โดยเดินเรื่องให้เป็น 'ทางจำเป็น' โดยคนที่จะมีสิทธิ์ขอทางจำเป็นนี้ได้ จะต้องเข้าเกณฑ์ตามกฎหมายดังนี้

• ผู้มีสิทธิ์ขอเปิดทางจำเป็นต้องเป็น 'เจ้าของ' ที่ดินที่ถูกล้อม (ถ้าเป็นเพียงเจ้าของบ้าน หรือผู้เช่าบ้าน แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินจะขอเปิดทางจำเป็นไม่ได้)

• ที่ดินที่ปิดล้อมเป็นที่ดินของคนอื่น ไม่ว่าจะเป็นที่ดินแปลงเดียวของเจ้าของคนเดียว หรือที่ดินหลายแปลงของหลายๆ เจ้าของ

ทางจำเป็นตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

ทางจำเป็น ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ได้บัญญัติเรื่องทางจำเป็นไว้ในมาตรา 1349 ว่า

• ที่ดินมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ แต่ต้องข้าม สระ บึง หรือทะเล ตามมาตรา 1349 วรรคสอง การจะขอเปิดทางจำเป็นตามหลักเกณฑ์นี้ได้ ต้องเป็นกรณีที่ที่ดินต้องข้ามสระ บึง หรือทะเล หรือสภาพลำบากในทำนองเดียวกัน อย่างไรก็ดี หากเป็นกรณีจะออกสู่ทางสาธารณะได้ จะต้องผ่านคูน้ำ 4-5 เมตร ละการผ่านคูน้ำนั้นไม่ได้ลำบาก เพียงแต่ไม่สะดวก กรณีนี้ไม่อาจขอเปิดท่างจำเป็นได้ เพราะคูน้ำ ไม่ใช่สระ บึง หรือ ทะเล แต่หากเป็นกรณีที่ที่ดินติดกับแม่น้ำ ซึ่งประชาชนไม่ได้ใช้เป็นทางสัญจรอีกต่อไป กรณีนี้เจ้าของที่ดินสามารถฟ้องขอเปิดทางจำเป็นได้

• ที่ดินมีทางออกสู่สาธารณะได้ แต่มีทางชันซึ่งระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมาก ตามมาตรา 1349 วรรคสอง เช่น ที่ดินติดกับหน้าผา บนหน้าผามีถนน แต่จะออกไปที่ถนนได้จะต้องปีนหน้าผาซึ่งไม่สะดวก กรณีนี้เจ้าของที่ดินมีสิทธิขอเปิดทางจำเป็น

• ในส่วนวิธีทำทางจำเป็นนั้น ถูกบัญญัติไว้ในมาตรา 1349 วรรคสาม คือ เจ้าของที่ดินซึ่งถูกที่ดินแปลงอีกล้อมต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็น 'ต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็น' หมายความว่า เจ้าของที่ดินซึ่งถูกที่ดินอื่นล้อมจะขอผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่แปลงใดก็ได้ เพราะมาตรา 1349 วรรคหนึ่งไม่ได้บัญญัติว่า เจ้าของที่ดินซึ่งถูกที่ดินอื่นล้อมจะต้องขอผ่านที่ดินที่อยู่ใกล้ทางสาธารณะมากที่สุดเท่านั้น ดังนั้น เจ้าของที่ดินซึ่งถูกที่ดินอื่นล้อมจะใช้ทางจอกสู่ทางสาธารณะซึ่งเป็นทางที่สั้นที่สุดก็ได้ เพราะเป็นทางที่เหมาะสมสำหรับเจ้าของที่ดินซึ่งถูกล้อม หรือจะใช้ทางออกผ่านที่ดินแปลงใดซึ่งล้อมอยู่ก็ได้ แต่ต้องใช้สิทธิโดยสุจริต

• เจ้าของที่ดินซึ่งถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมต้องคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายน้อยที่สุด คำว่า 'ต้องคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายน้อยที่สุด' ไม่ได้หมายความว่า ผู้มีสิทธิใช้ทางจำเป็นมีสิทธิเพียงเดินผ่านเท่านั้น แต่ผู้ใช้ทางจำเป็นมีสิทธิใช้ยานพาหนะผ่านทางจำเป็นได้ด้วย แต่การใช้ทางจำเป็นต้องทำให้ที่ดินที่ล้อมอยู่เสียหายน้อยที่สุด เรื่องทางจำเป็นนั้น กฎหมายมิได้บัญญัติว่า ต้องเชื่อมต่อกับทางสาธารณะโดยตรง

จากบทบัญญัติในกฎหมายดังกล่าว สามารถสรุปให้เข้าใจอย่างง่าย ๆ ได้ดังนี้

• ที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้มเอาไว้จนไม่มีทางออกสู่สาธารณะ สามารถทำทางผ่านที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่ออกไปสู่ทางสาธารณะ
• การจะขอทางผ่านไปสู่สถานที่หรือทางอย่างอื่น นอกจากทางสาธารณะ ไม่สามารถทำได้ ตามกฎหมายจะใช้ทางผ่านออกไปสู่สาธารณะ โดยคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้มีความเสียหายน้อยที่สุด
• หากที่ดินตาบอดมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ แต่เส้นทางนั้นเป็นสระ บ่อ บึง คลอง ทะเล หรือ ทางชั้น สามารถขอทางจำเป็นเพื่อออกสู่ถนนสาธารณะได้

ขั้นตอนในการขอทางจำเป็นเพื่อใช้สำหรับเป็นทางเข้า-ออก ที่ดินตาบอด

ถ้าเราจะขอทางจำเป็น สามารถทำได้ตามขั้นตอนดังนี้เลย

• เลือกที่ดินสัก 1 แปลงของตัวเองที่อยู่ติดกัน แปลงไหนก็ได้ที่คิดว่าใช้ทำทางเข้าออกสะดวกสุด หรือหากไม่มีที่ดินติดทางสาธารณะของตัวเอง ให้ติดต่อเจ้าของแปลงไหนก็ได้ที่คิดว่าจะเจรจาได้ง่ายสุด 

• เข้าไปเจรจากับแปลงนั้น พร้อมกับเสนอค่าทดแทน (จ่ายก้อนเดียว หรือจ่ายรายปี และถ้าจะทำถนน ก็ต้องเสียค่าทำถนน หรือค่าขนย้ายต้นไม้ด้วย เป็นต้น) และรูปแบบหรือขนาดทางเข้า-ออกที่เราต้องการ (เช่น ถ้าจะทำทางเข้า-ออกด้วยวิธีการเดิน ก็ทำแค่ 1-2 เมตร หรือถ้าจะต้องใช้รถผ่าน ก็อาจต้องทำถนนกว้างสัก 2.5 - 3 เมตร เป็นอย่างต่ำ) แต่ทั้งนี้ ในการขอเปิดทางจำเป็นนั้นมีหลักการสำคัญดังนี้
  • ต้องเลือกให้พอสมควรแก่ความจำเป็น เช่น ถ้าจะใช้แค่เดินก็ไม่ต้องขอกว้างเกิน 2 เมตร เป็นต้น)
  • ต้องคำนึงถึงประโยชน์การใช้สอยที่ดินของแปลงที่จะใช้เป็นทางเข้า-ออกนั้น ให้เสียหายน้อยที่สุดด้วย

• หากตกลงกันไม่ได้ หรือตกลงค่าทดแทนไม่ได้ (ตามหลักกฎหมาย จะต้องให้ค่าทดแทนแก่ที่ดินแปลงที่ใช้เป็นทางออกเสมอ) หรือเจ้าของแปลงที่ดินติดกันไม่ยอมเลย เราจะขอใช้สิทธิ์ฟ้องต่อศาลเพื่อให้เปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็นได้

สร้างบ้านบนที่ดินตาบอดได้อย่างไร?

หากครอบครองที่ดินตาบอดอยู่แล้ว และต้องการสร้างบ้านไว้พักอาศัย สามารถสร้างบ้านได้เลย เพียงแค่ขอ 'ทางจำเป็น' ตามกฎหมาย ดังที่กล่าวไปข้างต้น เพื่อใช้เป็นทางเข้า-ออกสู่ทางสาธารณะ หลังจากดำเนินเรื่องขอทางจำเป็นจนเสร็จสิ้นกระบวนการแล้ว ก็สามารถเริ่มสร้างบ้านได้เลย

เคล็ดลับในการขายที่ดินตาบอด ขายอย่างไรให้ขายออกได้ไว?

สำหรับการขายที่ดินตาบอด ถ้าเราขายที่ดินตาบอดของเราคนเดียว มักจะขายไม่ได้เพราะไม่มีคนซื้อ แถมราคาก็จะต่ำ มาก ในทางปฏิบัติแล้วก็จะมีเทคนิคที่ช่วยให้ขายที่ดินตาบอดออกได้ไวขึ้น ดังนี้เลย

1. ปรับปรุงที่ดินให้มีความเหมาะสมสำหรับการใช้งาน อย่างเช่น หากเป็นที่ดินตาบอดในพื้นที่ทำการเกษตร ให้ ปรับปรุงหน้าดิน หรือเตรียมผืนดินให้เหมาะกับการเพาะปลูก แล้วใช้เป็นจุดขายในการลงประกาศ
2. ปรับปรุงให้ที่ดินดูสวยงาม ดูน่าสนใจ และมีความสะอาดเรียบร้อย
3. ควรขายที่ดินตาบอดพ่วงไปกับที่ดินแปลงติดกันที่ติดกับทางสาธารณะ ซึ่งเมื่อขายไปคนซื้อก็จะเป็นเจ้าของที่ดินทั้ง 2 แปลง และจะมีทางเข้า-ออกโดยปริยาย
4. กำหนดราคาที่เหมาะสมตามราคาตลาดและสภาพของที่ดินเรา เพื่อดึงดูดผู้ซื้อที่สนใจและเป็นไปตามราคาที่ตลาดกำหนด

สรุปส่งท้าย

โดยสรุปก็คือถ้าเรามี ที่ดินตาบอด และไม่อยากขาย เราสามารถสร้างบ้าน และหาทางเข้า-ออกได้ โดยจะมีกฎหมายให้ความคุ้มครองเรา แต่จะต้องเดินเรื่องขอ 'ทางจำเป็น' กับ ที่ดินแปลงติดกัน เพื่อให้ได้ทางเข้า-ออก นอกจากนั้น อาจจะต้องหารือกับที่ดินแปลงที่ติดกันเพื่อจดทะเบียนภาระจำยอม เป็นทางเข้า-ออกไปถนนสาธารณะ หรืออีกทางนึงก็คือทำการขายที่ดินตาบอดออกไป

และสำหรับคนที่ ต้องการขายที่ดินตาบอด ออกไป โดยแบ่งออกเป็นส่วน ๆ ก่อนขาย ขอให้คำนึงไว้ว่า ที่ดินที่แบ่งออกมาขายหากเป็นที่ดินแปลงที่อยู่ด้านในและไม่มีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะ เมื่อขายไปแล้ว เจ้าของที่ดินหรือผู้ซื้อนั้นมีสิทธิที่จะเดินผ่านที่ดินของผู้ขายไปสู่ทางสาธารณะได้โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทนใด ๆ ตามกฎหมาย

สนใจซื้อที่ดินกับ PropertyScout คลิกเลย