เปลี่ยนจาก ‘ขายบ้าน’ ไปเป็น ‘ปล่อยเช่า’ ดีไหม?

สวัสดีครับ สำหรับอีกปัญหาโลกแตกที่หลาย ๆ คนพบเจอเวลาที่ซื้อบ้านใหม่กันก็คือ 'ไม่รู้ว่าจะจัดการกับบ้านหลังเดิมอย่างไรดี' จะขายออกก็เสียดาย จะปล่อยเช่าก็กลัวหาผู้เช่าไม่ได้ PropertyScout แนะนำว่าอย่าเพิ่งด่วนตัดสินใจครับ ลองพิจารณาความเหมาะสมตามปัจจัยเหล่านี้กันก่อน เพื่อหลีกเลี่ยงความผิดพลาดที่จะทำให้เสียใจภายหลังครับ

จุดประสงค์ของการขายบ้านควรมีความชัดเจน

สิ่งแรกที่ต้องเคลียร์กับตัวเองให้แน่ชัดคือ 'จุดประสงค์ของการขายบ้าน' ซึ่งแต่ละคนก็จะมีจุดประสงค์ที่แตกต่างกันออกไป บางคนขายเพราะเก็งกำไร บางคนขายเพราะร้อนเงิน ส่วนบางคนก็อาจต้องการขายเพื่อไปซื้อที่อื่นครับ แต่ทั้งนี้หากไม่ได้ร้อนเงิน หรือไม่ได้รีบใช้เงินก้อน การปล่อยเช่าก็เป็นทางเลือกที่ดี ที่จะให้มีเงินรายเดือนเข้ามาหมุนชั่วคราว แต่หากต้องการเงินก้อนไปใช้อย่างอื่นต่อก็ไม่ควรปล่อยเช่าครับ เพราะหากปล่อยเช่าไปแล้วอาจจะต้องเสียเวลารออย่างต่ำ 1 ปีเพื่อให้บ้านว่าง จึงควรขายเพื่อให้ได้เงินก้อนครับ

หากต้องการย้ายออก 'ไปแบบถาวร' หรือ 'แบบชั่วคราว'?

เราต้องการย้ายออกจากทำเลนี้อย่างถาวรหรือไม่? หากมีแผนที่จะกลับมาอยู่อีกครั้งในอนาคตก็ควรปล่อยเช่าบ้านก็พอครับ เพราะอย่างมากก็มีแค่ต้นทุนในการรีโนเวทปรับปรุงบ้านเท่านั้น ซึ่งการปล่อยเช่าก็ทำให้ได้ค่าเช่าเป็นแบบรายได้ที่เข้ามาทุกเดือนและเมื่อถึงวันที่กลับมาก็สามารถเข้าอยู่ได้เลย ซึ่งเมื่อถึงตอนนั้นแล้วราคาบ้านก็จะปรับสูงขึ้นอีกด้วยครับ

ปล่อยเช่าระยะสั้นเพื่อลดภาษีธุรกิจเฉพาะ

สำหรับบ้านที่ซื้อมาไม่ถึง 5 ปี และเป็นชื่อของเรา หากเราต้องการขายเพื่อย้ายไปที่อื่นก็จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินครับ ดังนั้นเพื่อเป็นการประหยัดค่าใช้จ่ายส่วนนี้ เราก็ควรปล่อยเช่าบ้านไปก่อนเพื่อรอให้ครบ 5 ปีแล้วค่อยขายบ้านครับ นอกจากจะไม่เสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วยังมีรายได้จากค่าเช่าเพิ่มอีกด้วย

'ปล่อยเช่าเพื่อซื้อบ้านหลังใหม่' อย่าลืมดูว่าค่าเช่าพอสำหรับเงินผ่อนบ้านหลังใหม่หรือไม่

หากจะซื้อบ้านหลังใหม่ค่าใช้จ่ายที่ต้องคำนึงถึงอันดับแรกคือเงินผ่อนรายเดือนครับ ดังนั้นก็อย่าลืมย้อนกลับมาดูว่าถ้าปล่อยเช่าบ้านหลังเก่าแล้ว ค่าเช่าที่ได้นั้นจะเพียงพอสำหรับผ่อนบ้านหลังใหม่หรือไม่ เช่น คุณต้องผ่อนบ้านหลังใหม่เดือนละ 25,000 บาท แต่บ้านเดิมสามารถปล่อยเช่าได้เดือนละ 9,000 บาท บวกกับเงินเดือนของคุณเองที่แบ่งมาจ่ายค่าผ่อนบ้านอีกเดือนละ 10,000 บาท แบบนี้ถือว่าไม่ครอบคลุมเงินผ่อนและไม่คุ้มที่จะปล่อยเช่า เพราะหากเลือกวิธีขายไปเลยก็จะได้เงินก้อนมาผ่อนบ้านหลังใหม่ช่วยลดการเกิดปัญหาในภายหลังครับ

ทำเลมีศักยภาพพอที่จะผลักราคาบ้าน 'ให้ขึ้นสูงกว่าปกติ' ไหม?

หากมองเห็นแล้วว่าทำเลนี้จะมีศักยภาพมากขึ้นในอนาคต อย่างเช่น การก่อสร้างรถไฟฟ้า การขยายถนน หรือมีการเปิดตัวของห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ ปัจจัยเหล่านี้สามารถส่งผลให้บ้านในทำเลนั้น ๆ มีราคาขายที่สูงขึ้น โดยในช่วงเวลาที่รอราคาขึ้นเราควรปล่อยเช่าบ้านไปก่อน แล้วรอระยะเวลาที่เหมาะสมที่ศักยภาพของทำเลเติบโตเต็มที่จึงค่อยปล่อยขายครับ

ทำเลเหมาะกับการปล่อยเช่าไหม?

หากจะปล่อยเช่า อีกสิ่งที่ควรพิจารณาก็คือทำเลนี้เหมาะแก่การปล่อยเช่ามากน้อยแค่ไหน? ซึ่งในที่นี้หมายถึงเรื่อง 'Demand' ของคนเช่าว่ามีมากน้อยขนาดไหน อาจจะลองสังเกตได้จากบ้านใกล้เคียงที่ปล่อยเช่า ดูว่าบ้านหลังนั้นใช้ระยะเวลานานมากน้อยแค่ไหน หากเห็นประกาศปล่อยเช่านานหลายเดือนแล้วยังปล่อยไม่ออกซะที หรือว่าลดค่าเช่าหลายครั้งก็ยังไร้วี่แววคนมาเช่า แบบนี้ถือว่าไม่ควรปล่อยเช่าครับเพราะว่าทำเลนั้นอาจจะเป็นทำเลที่ไม่เหมาะ เราอาจจะเลือกโพสประกาศขายไปเลยดีกว่า เป็นต้น

พร้อมสละเวลามาดูแลบ้านอีกหลังไหม?

มาถึงตอนนี้แล้วดูเหมือนว่าการปล่อยเช่าบ้านจะสร้างรายได้ได้ดีกว่าใช่ไหมครับ แต่ก็เท่ากับว่าเรามีบ้านที่ต้องดูแลมากขึ้นอีกหลังหนึ่ง ดังนั้นไม่ว่าปัญหาเรื่องข้าวของเสียหายภายในบ้าน ฝ้าเพดานรั่ว น้ำไม่ไหล ไฟไม่ติด ทั้งหมดนี้เป็นภาระที่เจ้าของบ้านจะต้องพบเจอครับ และนี่ยังไม่รวมปัญหาจากผู้เช่าที่เราอาจจะต้องพบเจออีก ซึ่งผู้เช่าแต่ละคนก็ย่อมมีนิสัยต่างครับ บางคนอาจจะไม่จ่ายค่าเช่า หรือสร้างปัญหาแบบไม่หยุดหย่อน ทำให้เราต้องมาคอยติดตามเป็นระยะ ๆ ดังนั้นหากคิดว่ายังไม่พร้อมจะเจอปัญหาเหล่านี้ ก็เลือกขายบ้านไปเลยจะดีกว่าครับ

สรุปส่งท้าย

คงเป็นเรื่องธรรมดาที่สักครั้งนึงในชีวิตของทุกคนต้องมีการย้ายบ้าน หรือย้ายที่อยู่ ไม่ว่าจะด้วยเหตุผลอะไรก็ตาม ซึ่งการขายและปล่อยเช่านั้นมีความแตกต่างกันโดยสิ้นเชิง ทั้งเรื่องการจัดการและลักษณะของรายได้ที่จะเข้ามาครับ หากมองในระยะยาวการปล่อยเช่าก็สามารถสร้างรายได้ได้มากกว่า แต่ก็ต้องคอยตรวจเช็คเป็นระยะ ๆ รวมไปถึงต้องเตรียมงบสำหรับซ่อมแซมปรับปรุงไว้ด้วย แต่หากเลือกที่จะขายบ้านออกไปก็จะเป็นการตัดภาระเหล่านั้น แล้วก็ช่วยให้เราได้เงินก้อนมาแทนครับ ดังนั้นก็คงจะสรุปไม่ได้ว่าแบบไหนดีกว่ากัน เพราะว่าแต่ละคนต่างมีความต้องการที่ไม่เหมือนกัน PropertyScout ก็หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์กับทุกคนที่จะสามารถนำไปใช้พิจารณาก่อนตัดสินใจนะครับ

อ่านบทความ รีวิวโครงการ อัปเดตข่าวเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ได้ที่ PropertyScout Blog

มีคำถาม ข้อสงสัยต่าง ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการ เช่า ซื้อ ขาย สามารถคลิกตามด้านล่าง ทีมงานของเราพร้อมให้บริการ!

อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง คลิก