ข้อควรรู้สำหรับผู้ปล่อยเช่ามือใหม่ ปล่อยเช่าผิดวิธี ‘ระวังติดคุกนะจ้ะ’

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นเป็นหนึ่งช่องทางการลงทุนที่ค่อนข้างจะมั่นคงอันดับต้น ๆ เพราะนับวันราคาจะ ยิ่งสูงขึ้น โดยเฉพาะกับในพื้นที่ กรุงเทพมหานคร ปริมณฑล ตลอดจนจังหวัดต่าง ๆ ที่มีการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจ ที่ทำให้มีผู้คนเข้ามาอาศัยอยู่มากขึ้น โดยที่อยู่อาศัยอย่าง 'คอนโดมิเนียม' ที่อยู่ในทำเลดีใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ และหากมีส่วนกลางที่มีฟังก์ชั่นครอบคลุมการใช้งานหลาหหลายไลฟ์สไตล์ผู้อยู่อาศัย ก็จะยิ่งทำให้กลายเป็นที่ต้องการของตลาด และปล่อยเช่าได้ง่ายกว่าเดิม

อย่างไรก็ตาม ทุกคนรู้หรือไม่ว่าถึงแม้เราจะเป็นเจ้าของและมีสิทธิ์ในทรัพย์สินของตนเอง แต่ใช่ว่าคอนโดทุกห้องจะสามารถปล่อยเช่าได้ เพราะยังต้องมีการ ควบคุมโดยกฎหมายคอนโดที่เกี่ยวข้อง บทความนี้ PropertyScout ก็จะพานักลงทุนมือใหม่ที่อยากเริ่มปล่อยเช่า แต่ยังไม่รู้กฎหมาย ไปเตรียมพร้อมกันไว้ก่อน เพื่อไม่ให้เกิดความเสียหายในภายหลัง

ทำความรู้จักการปล่อยเช่าคอนโด 2 รูปแบบ

ก่อนอื่นต้องรู้ก่อนว่า การปล่อยเช่าคอนโด แบ่งออกได้เป็น 2 ประเภท คือปล่อยเช่าระยะยาว กับ การปล่อยเช่าระยะสั้น

ปล่อยเช่าคอนโดแบบรายเดือน

30 วัน หรือ 1 เดือนขึ้นไป การปล่อยเช่าระยะยาวแบบนี้แทบจะไม่มีอะไรต้องกังวล เพราะกฎหมายคอนโดและพระราชบัญญัติโรงแรมระบุไว้ว่าเราสามารถปล่อยเช่าได้หากคิดค่าบริการเป็นแบบรายเดือนขึ้นไป

ปล่อยเช่าคอนโดแบบรายวัน

สำหรับการปล่อยเช่าในระยะสั้น แบบรายวัน หรือรายสัปดาห์ที่นิยมทำกันผ่านแพลตฟอร์มยักษ์ใหญ่ของต่างชาติ จริง ๆ แล้วผิดกฎหมาย อาจทำให้เจ้าของห้องและเจ้าของโครงการถูกปรับ จำคุก หรือทั้งจำทั้งปรับได้

ทำไมการปล่อยเช่าระยะสั้นถึงผิดกฎหมาย?

ด้วยเหตุที่ว่า 'คอนโดมิเนียม' ถูกสร้างขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์เพื่อให้บริการที่พักอาศัยแบบถาวร แต่ไม่ได้จัดตั้งขึ้นเป็นธุรกิจเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางเหมือนกับ 'โรงแรม' โดย พระราชบัญญัติโรงแรม พ.ศ. 2547 ระบุไว้ว่า 'โรงแรม' คือ สถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์ในทางธุรกิจเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน

นั่นก็หมายความว่า การนำคอนโดมาปล่อยเช่าในลักษณะเดียวกับโรงแรม เป็นการประกอบธุรกิจผิดประเภท ผิดกฎหมาย มีโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี ปรับไม่เกิน 20,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ และปรับอีกวันละ 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนกฎหมายคอนโด เรียกได้ว่าหากพลาดก็คือโดนแบบหนัก ๆ

หากต้องการปล่อยเช่ารายวัน ต้องทำอย่างไร?

แม้การปล่อยเช่าระยะสั้นหรือเป็นการชั่วคราวจะดูเสี่ยงเป็นพิเศษ แต่ก็ใช่ว่าจะผิดกฎหมายคอนโดไปซะทุกกรณี แต่มีเงื่อนไขในการปล่อยเช่าอยู่ดังนี้

เงื่อนไขการปล่อยเช่าคอนโดรายวัน

ถ้าในคอนโดตึกเดียวกันหรือชุดเดียวกันมีกันอยู่ไม่เกิน 4 ห้อง หรือมีผู้พักอาศัยไม่เกิน 20 คน และทางเจ้าของโครงการได้แจ้งความจำนงต่อนายทะเบียนให้รับทราบก่อนแล้วว่าจะมีการสร้างรายได้เสริม ก็จะสามารถปล่อยเช่าได้ ดังที่กฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ. 2551 ข้อ 1 ที่กล่าวไว้ว่า ให้สถานที่พักที่มีจำนวนห้องพักในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกันไม่เกินสี่ห้องและมีจำนวนผู้พักรวมกันทั้งหมดไม่เกินยี่สิบคน ซึ่งจัดตั้งขึ้นเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทางหรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน อันมีลักษณะเป็นการประกอบกิจการเพื่อหารายได้เสริม และได้แจ้งให้นายทะเบียนทราบตามแบบที่รัฐมนตรีกำหนด

นั่นแปลว่า หากทางโครงการแจ้งความจำนงไว้แล้วว่าโครงการจะมีการหารายได้เสริม และแจ้งกับผู้อยู่อาศัยไว้แล้วว่าสามารถทำได้ ดังนั้นใน 1 อาคาร เราก็สามารถปล่อยเช่ารายวันได้ไม่เกิน 4 ห้อง และมีคนมาพักไม่เกิน 20 คน นอกจากนั้น ถ้ามีบ้านหรือตึกแถว ก็สามารถนำมาปล่อยเช่ารายวันได้เช่นกัน เท่ากับว่าคนที่ดัดแปลงบ้านหรือตึกแถวไว้ให้เช่ารายวันตาม Airbnb ไม่ผิดกฎหมาย ตราบใดถ้าให้เช่าไม่เกิน 4 ห้อง และรองรับไม่เกิน 20 คน รายได้ตรงนี้ก็จะถือว่าเป็นรายได้เสริมนั่นเอง

กรณีปล่อยเช่าให้กับชาวต่างชาติ

อีกสิ่งที่ผู้ปล่อยเช่าหลายคนอาจจะละเลยไป อันที่จริงแล้ว ควรให้ความสำคัญไม่แพ้กับกฎหมายคอนโดอื่น ๆ เลยก็คือ 'การแจ้งชื่อในกรณีที่ผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติ' หรือ 'ตม.30' เป็นสิ่งที่ผู้ปล่อยเช่าต้องรีบทำเมื่อมีผู้ให้เช่าเป็นชาวต่างชาติที่เข้ามาพำนักในไทยเป็นการชั่วคราวให้แก่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองหรือสถานีตำรวจในท้องถิ่นของตนเองภายใน 24 ชั่วโมง เพื่อให้ถูกต้องตามกฎหมาย และเป็นผลดีต่อผู้ปล่อยเช่าเอง ในแง่ของการคัดกรองผู้เช่าคอนโด เพื่อความปลอดภัยของชีวิตและทรัพย์สิน

สรุปส่งท้าย

หวังว่าบทความนี้ จะเป็นประโยชน์ให้กับหลาย ๆ คนที่กำลังคิดอยาก ปล่อยเช่าคอนโด เพราะว่านักลงทุนหลาย ๆ คนที่ยังเป็นมือใหม่อยู่ ก็อาจจะไม่แน่ใจว่า จะทำได้ไหม ผิดกฎหมายหรือไม่ จะจัดการอย่างไรดี สรุปง่าย ๆ เลยก็คือ หากจะทำการ ปล่อยเช่าคอนโดระยะยาว 30 วันขึ้นไป สามารถทำได้ แต่หาก ปล่อยเช่าคอนโดระยะสั้น ควรต้องเป็นไปตามกฎหมายคอนโดกำหนด และต้องไม่ลืมที่จะแจ้งชื่อผู้เข้าพักแก่สำนักงานตรวจคนเข้าเมืองหรือสถานีตำรวจในท้องถิ่นด้วย เพื่อความสบายใจ และความปลอดภัย ทั้งต่อตนเองและผู้เช่า

สนใจปล่อยเช่าคอนโดกับ PropertyScout ได้ผู้เช่าที่มีคุณภาพ คลิกเลย