ภ.บ.ท.5 ภาษีบำรุงท้องที่ คืออะไร? เรื่องที่ต้องรู้ก่อนซื้อที่ดิน

หลายคนอาจเคยได้ยินเกี่ยวกับ ที่ดิน ภ.บ.ท.5 จากการเห็น ประกาศขายที่ดินราคาถูก โดยผู้ขายแจ้งว่าเป็นที่ดิน ภ.บ.ท. 5 ซึ่งมีความแตกต่างจากที่ดินประเภทอื่น ๆ และ มีความเสี่ยงที่ผู้ต้องการจะซื้อควรทราบก่อนตัดสินใจ บทความนี้ PropertyScout จะพาทุกคนไป ทำความรู้จักกับที่ดิน ภ.บ.ท.5 ว่าคืออะไร มีรายละเอียดอะไรบ้างที่ต้องรู้? และไปหาคำตอบกันว่า ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ซื้อ-ขายได้หรือไหม? ขอเอกสารสิทธิ์ได้หรือไม่? ปลูกสร้างบ้านได้ไหม? และจะสามารถจำนองได้หรือไม่? ไปดูกัน!

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 คืออะไร?

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ย่อมาจากชื่อเต็มคือ ภาษีบำรุงท้องที่ หรือที่เรียกกันว่า ภาษีดอกหญ้า ดังนั้น ภ.บ.ท.5 จึงเป็นเพียงเอกสารที่รับรองการเสียภาษีของผู้ที่ครอบครองที่ดินดังกล่าวให้กับหน่วยงานท้องถิ่น ซึ่งในที่นี้คือองค์การบริหารส่วนตำบล (อบต.) ซึ่งมีหน้าที่รับจ่ายเงินภาษีและลงบันทึกไว้ และออกเอกสารที่เรียกว่า ภ.บ.ท.5 ให้ผู้ชำระภาษีไว้เป็นหลักฐาน

ดังนั้น ภ.บ.ท.5 จึงไม่ใช่เอกสารสิทธิที่ดินเพราะไม่ได้ออกโดยกรมที่ดิน และ อบต. ไม่มีอำนาจตรวจสอบการครอบครองที่ดิน

ลักษณะของที่ดิน ภ.บ.ท.5

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 นั้นเกิดในช่วงหลายสิบปีก่อนซึ่งเกิดภาวะที่ดินทำกินไม่เพียงพอต่อจำนวนประชากร ทำให้เกิดการเข้าไปอาศัยในที่ดินรกร้างหรือถางป่าเพื่อใช้เป็นที่ทำกิน และเพื่อให้มีหลักฐานที่อ้างอิงจากการเข้าใช้ประโยชน์บนที่ดินนั้นจึงมีการเสียภาษีบำรุงท้องที่เพื่อให้ได้เอกสารรับรองการจ่ายภาษี ภ.บ.ท.5 เพื่ออ้างอิงถึงการครอบครองที่ดินดังกล่าว

ดังนั้น ลักษณะเด่นของที่ดิน ภ.บ.ท.5 ก็คือที่ดินซึ่งไม่มีเอกสารสิทธิใดจากกรมที่ดินให้การรับรองการครอบครองหรือถือกรรมสิทธิ

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 สามารถซื้อ-ขายได้หรือไม่?

เมื่อใบ ภ.บ.ท. 5 ไม่ใช่เอกสารสิทธิ์ หรือโฉนดที่ดิน และไม่ใช่การระบุสิทธิครองครอง แต่เป็นการที่รัฐบาลอนุมัติให้บุคคลสามารถใช้ประโยชน์บนที่ดินเพื่อทำกิน โดยสามารถตกทอดให้ทายาท หรือโอนสิทธิไปยังอีกบุคคลหนึ่งได้ แต่ก็ย้ำอีกครั้งว่า การซื้อขายที่ดินตาม ภ.บ.ท. 5 ไม่ใช่ การได้เป็นเจ้าของที่ดินนั้นๆ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน 

โดยการซื้อขายโอนสิทธิครอบครองนั้นทำได้โดยการแจ้งเปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษีบำรุงท้องที่จากชื่อของผู้ขายเป็นชื่อของผู้ซื้อ การดำเนินการเกิดขึ้นที่ อบต. โดยเจ้าพนักงาน อบต. จะลงชื่อเป็นพยานรับทราบ ซึ่งในการซื้อขายจะไม่มีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมหรือภาษีในการโอนใด ๆ ทั้งสิ้น

ข้อควรระวังเมื่อซื้อที่ดิน ภ.บ.ท.5 

เนื่องจากที่ดินตามเอกสาร ภ.บ.ท.5 ยังไม่ได้รับการพิสูจน์สิทธิที่ดิน จึงมีความเสี่ยงที่ซื้อไปแล้วอาจมีปัญหาตามมาภายหลัง ดังนี้

• ที่ดินอาจเป็นที่ดินสาธารณะ ที่ป่าชายเลน ป่าสงวน/อุทยานแห่งชาติ หรือที่ดินของบุคคลอื่น ทำให้ภายหลัง ผู้ครองครองอาจไม่สามารถใช้ประโยชน์ส่วนตัวได้อีกต่อไป  
• ขนาดที่ดินใน ภ.บ.ท. 5 อาจคลาดเคลื่อน ไม่ตรงกับเนื้อที่ดินที่ระบุไว้ในเอกสาร เพราะไม่มีการรังวัดจากพื้นที่จริง แต่เป็นการคาดการณ์เท่านั้น 

สรุปแล้วก็คือ ที่ดินตาม ภ.บ.ท. 5 เป็นเพียงที่ดินที่ไม่มีเอกสารแสดงสิทธิการครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน ไม่สามารถใช้ยืนยันกับทางราชการได้ ไม่ว่าจะครอบครองมาแล้วกี่สิบปีก็ตาม 

สามารถขอออกเอกสารสิทธิที่ดิน ภ.บ.ท.5 ได้หรือไม่?

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 สามารถขอออกเอกสารสิทธิได้เพราะว่ารัฐบาลมีประกาศเรียกให้ผู้ครอบครองที่ดิน ภ.บ.ท.5 นำมาออกเอกสารสิทธิที่ดิน โดย ภ.บ.ท.5 จะเป็นเอกสารที่ใช้ประกอบการออกเอกสารสิทธิ ซึ่งมีเงื่อนไขว่าที่ดิน ภ.บ.ท.5 นั้นต้องไม่ตั้งอยู่ในเขตที่ดินของป่าไม้ ทหาร หรือกรรมสิทธิของบุคคลอื่น

โดยผู้ซื้อสามารถให้ผู้ขายยื่นคำขอออกหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินตามประมวลกฎหมายที่ดินเพื่อพิสูจน์สิทธิว่าที่ดินดังกล่าวจะสามารถออกเอกสารสิทธิได้จริงเมื่อรัฐบาลมีประกาศเรียก โดยตรวจสอบได้กับสำนักงานที่ดินในท้องที่ซึ่งที่ดินตั้งอยู่

ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ใช้สร้างบ้านได้หรือไม่?

ผู้ครอบครองที่ดินสามารถปลูกบ้าน หรือสร้างอาคารบนที่ดิน ภ.บ.ท.5 ได้ โดยยื่นขออนุญาตปลูกสร้างอาคารต่อ อบต. แล้วจึงนำใบอนุญาตก่อสร้างที่ อบต. ออกให้ไปขอบ้านเลขที่จากผู้ใหญ่บ้าน จากนั้นนำเลขที่บ้านไปขอออกทะเบียนบ้าน ณ ที่ว่าการอำเภอ เมื่อมีทะเบียนบ้านแล้วสามารถติดต่อขอใช้ไฟฟ้าและโทรศัพท์ได้ต่อไป

การจำนองสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน ภ.บ.ท.5

อาคาร โรงเรือน บนที่ดิน ภ.บ.ท.5 นั้นสามารถจำนองได้ แต่ผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของอาคารนั้น ๆ ด้วย โดยอ้างอิงจากหลักกฎหมายว่าด้วยการจำนอง โดยผู้จำนองต้องเป็นเจ้าของทรัพย์ที่จำนอง ซึ่งก็คืออสังหาริมทรัพย์ อันหมายรวมไปถึงทรัพย์ที่มีลักษณะถาวรและติดอยู่กับที่ดินด้วย

สรุปส่งท้าย เรื่องการซื้อที่ดิน ภ.บ.ท.5

สำหรับผู้ซื้อที่ กำลังสนใจที่ดิน ภ.บ.ท.5 นั้น ขอแนะนำให้ ศึกษาข้อมูลต่าง ๆ ไว้อย่างรอบคอบ เพราะอย่างที่ได้กล่าวไปในบทความนี้ก็คือ ที่ดินตาม ภ.บ.ท. 5 เป็นเพียงที่ดินที่ไม่มีเอกสารแสดงสิทธิการครอบครองตามประมวลกฎหมายที่ดิน เท่ากับว่าเรากำลังจะซื้อที่ดินที่ยังไม่ได้รับการพิสูจน์สิทธิ จึงมีความเสี่ยงที่ซื้อไปแล้วอาจมีปัญหาตามมาภายหลังได้ โดยอาจจะเป็นที่ดินที่บุคคลอื่นครอบครองอยู่แล้ว ที่ดินซึ่งเป็นที่สาธารณะ ที่ป่าสงวน ป่าชายเลนหรืออุทยานแห่งชาติ รวมถึงยังมีความเสี่ยงเรื่องขนาดที่ดินที่จะได้รับ โดยอาจคลาดเคลื่อนจากที่ระบุไว้ในเอกสาร ภ.บ.ท.5 เนื่องจากเอกสาร ภ.บ.ท.5 จะระบุเนื้อที่โดยประมาณจากผู้ที่ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินดังกล่าว ไม่ได้เป็นการรังวัดหรือคำนวณเนื้อที่ตามหลักการของกรมที่ดินที่มีความละเอียดและแม่นยำ ดังนั้นถ้าหากมีการรังวัดเพื่อออกเอกสารสิทธิที่ดินในอนาคตปริมาณเนื้อที่อาจจะลดลงจากที่ระบุใน ภ.บ.ท.5 ได้

อ่านบทความ รีวิวโครงการ อัปเดตข่าวเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ได้ที่ PropertyScout Blog

หรือต้องการ เช่า-ซื้อ-ขาย ที่ดิน กับ PropertyScout คลิกตามด้านล่างได้เลย