ประเด็นชวนขบคิด ‘บ้าน’ เป็นสินทรัพย์หรือหนี้สินกันแน่?

สวัสดีครับ คงเป็นที่ทราบกันดีว่า 'บ้าน' ถือเป็นสินทรัพย์ที่มีราคาค่อนข้างสูง และก็เป็นสินทรัพย์ที่หลายคนอยากมีเป็นของตัวเอง เราอาจจะคุ้นชินกับคำสอนว่าบ้านเป็นสินทรัพย์ ซื้อไว้ไม่เสียหาย เพราะมีแต่ราคาจะเพิ่มขึ้นไม่มีขาดทุน และด้วยเหตุผลนี้ก็ทำให้ผู้คนจำนวนมากอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง อย่างไรก็ตาม ยังมีอีกประเด็นที่ชวนให้ขบคิด เพื่อใช้พิจารณาว่า บ้านที่เราลงลงทุนนั้น เป็น 'สินทรัพย์' หรือ 'หนี้สิน' กันแน่? ไปไขข้อสงสัยด้วยกันนะครับ

ทำความเข้าใจความแตกต่างระหว่าง 'สินทรัพย์' กับ 'หนี้สิน'

อย่างแรกคงต้องมาทำความเข้าใจกันก่อนว่า ความหมายที่แท้จริงของ 'สินทรัพย์' กับ 'หนี้สิน' คืออะไรกันแน่ ซึ่งในยุคปัจจุบันเริ่มมีการหยิบยกประเด็นนี้ขึ้นมาถกเถียงกันว่าจริง ๆ แล้วการที่เราซื้อบ้านเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยนั้นอาจจะไม่ได้เรียกว่าเป็น 'สินทรัพย์' แต่อาจเป็น 'หนี้สิน' ก็เป็นได้ครับ โดยแนวคิดนี้ถูกนำเสนอไว้ในหนังสือที่ชื่อว่า 'พ่อรวยสอนลูก' ของ 'โรเบิร์ต คิโยซากิ' ซึ่งเป็นนักลงทุน และนักการศึกษาด้านการเงินและการลงทุนระดับโลก โดยเขาได้นำเสนอคำนิยามของสินทรัพย์และหนี้สินไว้อย่างน่าสนใจว่า

'สินทรัพย์' คือ สิ่งที่ถือครองแล้วจะสามารถสร้าง 'กระแสเงินสดรายรับ' ได้มากกว่า 'กระแสเงินสดรายจ่าย' ให้กับเราได้อย่างต่อเนื่อง หรือถ้าอธิบายให้เข้าใจโดยง่ายคือ สามารถสร้างเงินเข้ากระเป๋าได้อย่างต่อเนื่อง

ในทางกลับกัน 'หนี้สิน' คือ สิ่งที่ถือครองไปแล้วจะสร้าง 'กระแสเงินสดรายรับ' น้อยกว่า 'กระแสเงินสดรายจ่าย' ให้กับเราอย่างต่อเนื่อง หรือพูดง่าย ๆ คือ เป็นสินทรัพย์ที่ดึงเงินออกจากระเป๋าเราไปเรื่อย ๆ อย่างต่อเนื่องครับ

ดังนั้นหากเราใช้คำนิยามสินทรัพย์และหนี้สินในคอนเซปของ โรเบิร์ต คิโยซากิ จะเห็นได้ว่าถ้าหากเราต้องการซื้ออสังหา ฯ เพื่ออยู่อาศัยเอง ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดก็ตาม บ้านหลังนั้นจะต้องไม่ก่อให้เกิดรายจ่ายมากกว่ากระแสเงินสดรายรับครับ หากว่ามีแต่รายจ่าย อย่างเช่น ค่าผ่อนบ้าน ค่าซ่อมแซม ค่าตกแต่งต่าง ๆ ที่ทำให้งบการเงินของเราติดลบไปเรื่อย ๆ ก็จะใช้คำนิยามได้ว่าเป็นหนี้สินนั่นเอง

ดูจากงบดุล (Balance Sheet)

เมื่อเข้าใจความหมายของงบดุลของ 'สินทรัพย์' กับ 'หนี้สิน' กันแล้วที่เรานี้เราก็มาดูวิธีการตรวจสอบว่าบ้านของเรานั้นเป็นแบบไหนกันแน่ โดยสามารถดูได้จาก 'Balance Sheet' หรือ 'งบการเงิน' ที่แสดงถึงฐานะทางการเงินของเรา ณ แต่ละช่วงเวลา โดยให้เน้นที่การดูจำนวนสินทรัพย์และหนี้สินครับ ซึ่งในส่วนของสินทรัพย์ที่เราถืออยู่จะต้องมีสมการความสัมพันธ์ ดังนี้

หากว่าการลงทุนอสังหา ฯ นั้น สามารถให้ผลตอบแทนได้ทั้งรูปแบบ 'ผลกำไร' (สามารถสร้างรายรับ มากกว่า ก่อให้เกิดรายจ่าย) ก็จะถือว่าเป็น สินทรัพย์และ 'ผลขาดทุน' (สร้างรายรับน้อยกว่ารายจ่าย) ก็จะกลายเป็นภาระหนี้สิ้นไปโดยปริยายครับ สถานการณ์นี้สามารถเกิดขึ้นได้จากความประมาทในการลงทุน มองข้ามรายละเอียดให้ครบถ้วนก่อนตัดสินใจลงทุนครับ

แบ่งช่วงเวลาของการลงทุนออกเป็นส่วน

ช่วงเวลาที่ 1 - การซื้อ

'การซื้อ' คือ ช่วงแรกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เวลาที่เราซื้อให้ดูที่ต้นทุนรวมทรัพย์สิน โดยใช้ สมการงบดุลตามนี้ครับ

ทรัพย์สิน = หนี้สิน + ทุน

ช่วงเวลาที่ 2 - การถือครอง

ช่วงเวลาต่อมาจะเป็นเรื่องการถือครอง ในช่วงเวลานี้ต้องมี 'รายรับ' มากกว่า 'รายจ่าย' ถึงจะมีกำไรนะครับ (ยังไม่นับรวมรายรับที่ได้มาจากการขาย) สมมุติว่าในช่วงเวลานี้เราสามารถนำบ้านหรือคอนโดไปปล่อยเช่าแล้วได้ค่าเช่าสูงกว่าค่าผ่อนแบงค์ก็จะถือว่าเป็นสินทรัพย์ที่สามารถสร้างรายได้ให้กับเราครับ

อย่างไรก็ตาม ช่วงประกาศเช่าก็มีหลายปัจจัยอย่างเรื่องคุณภาพของโครงการบ้านและคอนโด การสังเกตปัญหาเรื่องที่จอดรถ รวมทั้งศึกษาคู่แข่งภายในอาคารครับ ซึ่งในบางครั้งเราอาจตกอยู่ในภาวะบีบคั้น เสียโอกาสทางรายได้ เพราะหากต้องการผู้เช่าโดยเร็วเราก็ต้องลดค่าเช่าลงจนอาจไม่พอกับการจ่ายค่าผ่อนกับธนาคาร รวมไปถึงการได้ผู้เช่าแล้วในบางครั้งก็อาจเกิดเรื่องปัญหาผู้เช่าเบี้ยวค่าเช่า ทำห้องเสียหาย และยิ่งเปลี่ยนผู้เช่าบ่อยเท่าไหร่ ก็จะมีต้นทุนการบำรุงรักษาห้องสูงตามกันไปครับ

หากอยู่อาศัยเอง โดยไม่ได้ปล่อยเช่า ก็ให้ดูว่าถ้ารายรับน้อยกว่าภาระรายจ่าย ก็ควรให้ความสำคัญกับค่าใช้จ่ายอื่นที่หักลบกัน ว่าคุ้มค่ากับการประหยัดเวลาและการลงทุนครั้งนี้อย่างแท้จริงหรือไม่

ช่วงเวลาที่ 3 - การขาย

เมื่อถึงเวลาที่ต้องขาย สิ่งสำคัญอยู่ที่ราคาทรัพย์สิน 'ต้องมากกว่า' ภาระหนี้สินและเงินทุนของตนเอง จึงจะเกิดกำไรครับ ดังนั้นในช่วงที่จะตัดสินใจซื้อเราก็ไม่ควรมองข้ามในเรื่องของทำเล พอถึงเวลาขายก็ดูว่าราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเท่าไหร่ อัตราการเติบโตของเศรษฐกิจ และกำลังของการซื้อในช่วงนั้นเป็นอย่างไรบ้าง หากเลือกลงทุนอสังหา ฯ ด้วยความประมาทในการ แล้วเผลอไปเลือกทำเลไม่มีศักยภาพเข้า อาจจะทำให้ต้องขายที่ราคาทุน หรือขาดทุนได้เช่นกันนะครับ

สรุปส่งท้าย

นิยามของสินทรัพย์และหนี้สินของแต่ละคนย่อมมีความแตกต่างกัน แต่ก็ไม่สำคัญเท่ากับการที่เราจะต้องประเมินความพร้อมก่อนการมีบ้านนะครับ เพราะว่าการมีบ้านถือเป็นภาระผูกพันในระยะยาว ดังนั้นเราต้องประเมินความพร้อมทางการเงินให้ดีก่อนเสมอ ไม่ว่าเราจะใช้นิยามของสินทรัพย์และหนี้สินเป็นอย่างไรก็ตามครับ และอีกสิ่งสำคัญก็คือการกำหนดจุดประสงค์ในการซื้อบ้านหลังนั้นให้ชัดเจนว่า ซื้อไปเพื่ออะไร และความสามารถในการบริหารจัดการกระแสเงินสดที่ได้รับในแต่ละช่วงเวลา ว่ามีมากกว่ารายจ่ายหรือไม่

อ่านบทความ รีวิวโครงการ อัปเดตข่าวเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ได้ที่ PropertyScout Blog

มีคำถาม ข้อสงสัยต่าง ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการ เช่า ซื้อ ขาย สามารถคลิกตามด้านล่าง ทีมงานของเราพร้อมให้บริการ!

อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง คลิก