ห้องคอนโดแบบ Loft กับ Duplex ต่างกันอย่างไร? เรื่องที่ต้องรู้ก่อนซื้อคอนโด
พูดถึงห้องคอนโดแบบ Loft กับแบบ Duplex หลายคนก็คงจะนึกถึงห้องแบบสองชั้นที่มีฝ้าเพดานสูง ทำให้ภายในห้องมีพื้นที่โล่ง ได้อารมณ์แบบอยู่บ้าน ไม่อึดอัด และในขณะเดียวกันก็ยังได้พื้นที่การใช้งานที่เป็นสัดส่วน ซึ่งห้องทั้งสองแบบนี้ก็มีทั้งข้อดี และข้อจำกัดแตกต่างกันไป รวมไปถึงทั้งค่าส่วนกลางที่เจ้าของห้องต้องจ่ายก็ไม่เท่ากันด้วย เดี๋ยวในบทความนี้ PropertyScout จะพาทุกคนไปคลายข้อสงสัยต่าง ๆ เกี่ยวกับห้องคอนโดแบบ Loft กับแบบ Duplex กัน
ห้องคอนโดแบบ Loft คืออะไร?
ห้องคอนโดแบบ Loft คือ ห้องที่มีส่วนห้องนั่งเล่นเป็นแบบ Duo Space (ฝ้าเพดานสูง) โดยที่ห้องนอนจะอยู่ในส่วนชั้นลอย ซึ่งในทางกฎหมายก็ไม่ได้มีข้อบังคับว่าระยะพื้นถึงพื้นที่ชั้นลอยต้องสูงกี่เมตร โดยพื้นที่ชั้นลอยที่เพิ่มขึ้นมาจะถือว่าเป็นเฟอร์นิเจอร์ (ไม่ถูกคิดเป็นพื้นที่พื้นที่ก่อสร้างของอาคาร) ดังนั้นค่าส่วนกลางที่ต้องจ่ายจะถูกคำนวณจากพื้นที่ชั้นล่างเท่านั้น
ในโครงการ Altitude Unicorn Sathorn-Tha Phra
สนใจ อ่านรีวิวฉบับเต็ม เช่า ซื้อ คอนโด Altitude Unicorn Sathorn-Tha Phra คลิก
สนใจ อ่านรีวิวฉบับเต็ม เช่า ซื้อ คอนโด The Lofts Ekkamai คลิก
ตัวอย่างการคิดค่าส่วนกลางสำหรับห้องคอนโดแบบ Loft
ห้องคอนโดแบบ Loft ในโครงการหนึ่ง มีพื้นที่ใช้สอยชั้นล่าง 40 ตารางเมตร และมีพื้นที่ใช้สอยบนชั้นลอย 20 ตารางเมตร ก็จะเสียค่าส่วนกลางเพียงแค่ 40 ตารางเมตรเท่านั้น
ข้อดีของห้องคอนโดแบบ Loft
- มีการแบ่งฟังก์ชั่นเป็นสัดส่วนชัดเจน
- มีพื้นที่ห้องนั่งเล่นเป็นแบบ Duo Space ให้ความโปร่ง โล่ง สบาย โดยห้องแบบ Loft จะมีความสูงอย่างน้อย 4 เมตร
- ไม่ต้องเสียค่าส่วนกลางสำหรับพื้นที่ชั้นลอย
ข้อจำกัดของห้องคอนโดแบบ Loft
- ชั้นลอยมีพื้นที่ใช้สอยน้อย
- บนชั้นลอยมักจะไม่มีห้องน้ำและผนังกั้นชั้นลอย
- ด้วยการที่ชั้นลอยไม่ได้ถูกคิดเป็นพื้นที่ก่อสร้างของอาคาร ทำให้มีประตูทางเข้าออกทางเดียวในชั้นล่าง ซึ่งในกรณีที่มีเหตุฉุกเฉินก็จะไม่ค่อยปลอดภัยเท่าไหร่นัก
- ด้วยการที่ไม่มีผนังกั้นห้องชั้นลอย อาจเสียค่าไฟจากการเปิดแอร์มากกว่าปกติ
ห้องแบบ Duplex คืออะไร?
ห้องคอนโดแบบ Duplex จะมีพื้นที่ห้องนั่งเล่นเป็นแบบ Duo Space เหมือนกับแบบ Loft แต่มีความแตกต่างกันตรงที่ชั้นบนของห้อง Duplex จะมีทั้งแบบผนังปิดทึบและผนังเปิดโล่งให้เลือก โดยห้องคอนโด Duplex ที่มีผนังแบบเปิดโล่งส่วนมากจะมีพื้นที่ชั้นบนไม่เกิน 40% ของพื้นที่ทั้งหมด ส่วนแบบปิดทึบนั้นก็จะมีลักษณะเหมือนภายในบ้าน 2 ชั้น
สำหรับพื้นที่บริเวณชั้นบนนั้นจะถูกนับรวมเป็นพื้นที่พื้นที่ก่อสร้างของอาคาร ซึ่งผู้พักอาศัยก็จะต้องเสียค่าส่วนกลางที่ชั้นบนเพิ่มด้วยนั่นเอง
สนใจ อ่านรีวิวฉบับเต็ม เช่า ซื้อ คอนโด The River by Raimon Land คลิก
สนใจ อ่านรีวิวฉบับเต็ม เช่า ซื้อ คอนโด The River by Raimon Land คลิก
ตัวอย่างการคิดค่าส่วนกลาง
ห้องคอนโดแบบ Duplex ในโครงการแห่งหนึ่ง มีพื้นที่ใช้สอยชั้นล่าง 45 ตารางเมตร และมีพื้นที่ใช้สอยบนชั้นลอย 32 ตารางเมตร ก็จะต้องเสียค่าส่วนกลาง 77 ตารางเมตร
ข้อดีของห้องคอนโดแบบ Duplex
- มีการแบ่งฟังก์ชั่นเป็นสัดส่วนชัดเจน
- มีพื้นที่ห้องนั่งเล่นเป็นแบบ Duo Space ให้ความโปร่ง โล่ง สบาย โดยห้องแบบ Loft จะมีความสูงอย่างน้อย 4 เมตร
- บันไดมีความเป็นมาตรฐาน แข็งแรง ขึ้นลงสะดวกสบายกว่าบันไดในห้องแบบ Loft
- บางโครงการมีห้องน้ำในชั้นบน
- หากเป็นห้องแบบที่ชั้นบนมีผนังกั้น ก็จะได้ความเป็นส่วนตัว
- ชั้นบนถูกคิดเป็นพื้นที่ก่อสร้างของอาคาร ซึ่งบางโครงการก็จะมีประตูทางเข้าออกในชั้นบนด้วย ในกรณีที่มีเหตุฉุกเฉินก็สามารถออกจากห้องทางประตูชั้นบนได้
ข้อจำกัดของห้องคอนโดแบบ Duplex
- ต้องเสียค่าส่วนกลางสำหรับพื้นที่ชั้นบน เพราะถูกคิดเป็นพื้นที่ก่อสร้าง
ความแตกต่างในทางกฎหมาย
ในทางกฎหมายแล้วห้องคอนโดแบบ Loft และแบบ Duplex จะถูกกำหนดความความแตกต่างกันในเรื่องบันได ประตูทางเข้าออก และความสูง
บันได
สำหรับข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับบันได ถูกกำหนดไว้ในเรื่องของความกว้าง ชานพัก และลูกตั้งลูกนอน อย่างเช่น ความสูงของลูกตั้งต้องไม่เกิน 18 เซนติเมตร ลูกนอนเมื่อหักส่วนเหลื่อมกันของขั้นบันไดออกแล้ว จะต้องเหลือความกว้างไม่น้อยกว่า 25 เซนติเมตร เป็นต้น
ซึ่งบันไดของห้องคอนโดแบบ Loft และ Duplex จะต่างกันตรงที่ความสะดวกและความแข็งแรงในการใช้งาน เนื่องจากว่ามีความแตกต่างกันในเรื่องของความสูงและระยะต่าง ๆ
บันไดในห้องแบบ Loft
ในห้องคอนโดแบบ Loft บันไดจะถูกคิดเป็นเฟอร์นิเจอร์เหมือนกับพื้นที่ชั้นลอย ซึ่งไม่ได้เป็นพื้นที่ก่อสร้างของตัวอาคาร ดังนั้นจึงไม่จำเป็นต้องอิงระยะต่าง ๆ ตามกฎหมาย ดังนั้นบันไดในห้องแบบ Loft ในคอนโดบางโครงการอาจจะมีขนาดความกว้างที่แคบลง ทำให้ใช้งานไม่สะดวกสบายเท่าห้องแบบ Duplex นั่นเอง
บันไดในห้องแบบ Duplex
สำหรับบันไดในห้องแบบ Duplex จะมีลักษณะคล้ายกับบันไดในบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮม เนื่องจากมีชานพัก ระยะโดยรอบบันได และระยะต่าง ๆ ที่เหมาะสมตามกฎหมายกำหนด ทำให้เป็นบันไดที่มีโครงสร้างค่อนข้างแข็งแรง
ความสูง
ความสูงในห้องแบบ Loft
ในห้องคอนโดแบบ Loft ที่เป็นห้องฝ้าเพดานสูงมาพร้อมกับชั้นลอย มีความสูงรวมของห้องอยู่ที่ระดับ 4 เมตร ซึ่งไม่น้อยกว่าความสูง 2.60 เมตรที่กฎหมายกำหนดอยู่แล้ว แต่ในส่วนของ ‘ชั้นลอย’ ที่เพิ่มเข้ามานั้นถือเป็นแค่ ‘เฟอร์นิเจอร์’ ซึ่งไม่ได้คิดเป็นพื้นที่ก่อสร้างและไม่ได้รวมอยู่ในโฉนด
ดังนั้นการสร้างห้องแบบ Loft จึงไม่จำเป็นต้องอ้างอิงระยะต่าง ๆ ตามกฎหมาย และนี่ก็ทำให้เรามักจะเห็นห้องแบบ Loft ที่มีเพดานค่อนข้างเตี้ยนั่นเอง
ความสูงในห้องแบบ Duplex
สำหรับความสูงของห้องคอนโดแบบ Duplex จะต้องอิงตาม ‘ความสูงของชั้นนั้น ๆ ภายในอาคาร’ ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 เรื่อง พื้นที่ภายในอาคาร ข้อที่ 22 เกี่ยวกับระยะดิ่ง กล่าวไว้ว่า
| ‘ห้องที่ใช้เป็นที่พักอาศัย บ้านแถว ห้องพักโรงแรม ห้องเรียนนักเรียนอนุบาล ครัวสำหรับอาคารอยู่อาศัย ห้องพักคนไข้พิเศษ ช่องทางเดินในอาคาร จะต้องมีระยะดิ่ง (ความสูง) ไม่น้อยกว่า 2.60 เมตร’ (ระยะดิ่งให้วัดจากพื้นถึงพื้น) |
ดังนั้นถ้าอาคารสูงชั้นละ 2.60 เมตร ทั้งชั้นล่างและชั้นบนของ Duplex ก็จะต้องมีความสูงอยู่ที่ 2.60 เมตรเท่ากัน
ในส่วนของการสร้างพื้นที่ชั้นลอย (ชั้นสอง) หรือสร้างมีลักษณะเปิดโล่งแบบ Duo Space ในห้อง Duplex ได้มีข้อกำหนดตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 เรื่องพื้นที่ภายในอาคาร กำกับไว้ด้วยเช่นกัน ดังนี้
| ‘ห้องในอาคารซึ่งมีระยะดิ่ง (ความสูง) ระหว่างพื้นถึงพื้นอีกชั้นหนึ่งตั้งแต่ 5 เมตรขึ้นไปจะทำพื้นชั้นลอยในห้องนั้นก็ได้ โดยพื้นชั้นลอยดังกล่าวนั้นต้องมีเนื้อที่ไม่เกินร้อยละสี่สิบของเนื้อที่ห้อง ระยะดิ่งระหว่างพื้นชั้นลอยถึงพื้นอีกชั้นหนึ่งต้องไม่น้อยกว่า 2.40 เมตร และระยะดิ่งระหว่างพื้นห้องถึงพื้นชั้นลอยต้องไม่น้อยกว่า 2.40 เมตรด้วย ห้องน้ำ ห้องส้วม ต้องมีระยะดิ่งระหว่างพื้นถึงเพดานไม่น้อยกว่า 2 เมตร ” (ระยะดิ่งให้วัดจากพื้นถึงพื้น) |
ดั้งนั้นการจะมีพื้นที่ชั้นลอย (ชั้นสอง) หรือห้องแบบ Duo Space จะต้องมีความสูงตั้งแต่ 5 เมตรขึ้นไป มีพื้นที่ชั้นลอยไม่เกิน 40% ของเนื้อที่ห้อง โดยความสูงจะต้องมีระยะของ ‘พื้นชั้นลอยถึงพื้นอีกชั้นหนึ่ง’ และ ‘พื้นห้องถึงพื้นชั้นลอย’ ไม่ต่ำกว่า 2.40 เมตร ซึ่งโดยปกติแล้วความสูงของชั้นบนในห้อง Duplex จะต้องยึดตามความสูงของชั้นในอาคาร ที่มีความสูงจากพื้นถึงพื้นไม่น้อยกว่า 2.60 เมตรอยู่แล้ว
ประตูทางเข้าออก
ตามกฎหมายแล้วในห้องพักอาศัยทุกชั้นจะต้องมีประตูที่สามารถเปิดออกสู่โถงทางเดินของอาคาร เพื่อใช้ในการหนีไฟ ซึ่งความแตกต่างทางด้านกฎหมายเรื่อง ‘ประตูทางเข้าออกของห้องคอนโดแบบ Loft และ Duplex’ ก็จะมีดังนี้
ประตูห้องแบบ Loft
มีประตูทางเข้าออกแค่จุดเดียวในชั้นล่าง
ประตูห้องแบบ Duplex
จะต้องมีประตูทางออกทั้งในชั้นล่างและชั้นบน โดยประตูกทางเข้าออกหลักจะอยู่ในชั้นล่าง ส่วนประตูชั้นบนคือประตูที่ต้องมีตามข้อกฎหมาย หากไม่ได้ใช้งานก็สามารถล็อคไว้
ความแตกต่างในเรื่องของกรรมสิทธฺิและการคำนวณราคาขาย
อย่างที่ได้กล่าวไปว่า พื้นที่ชั้นลอยในห้องแบบ Duplex ถูกคิดเป็นพื้นที่การก่อสร้างอาคาร ดังนั้นก็จะถูกคำนวณพื้นที่เข้าไปในโฉนดด้วย ในขณะที่ห้องแบบ Loft นั้นจะมีแค่พื้นที่ชั้นล่างที่อยู่ในโฉนด
ดังนั้นโครงการก็จะคิดพื้นที่ขายตามในโฉนด หากเป็นห้อง Duplex ก็จะคิดราคา/ตร.ม. ทั้งชั้นล่างและชั้นบน ส่วนห้องแบบ Loft นั้นถึงแม้ว่าพื้นที่ในโฉนดจะมีแค่ชั้นล่าง แต่โครงการคอนโดโดยส่วนมากก็จะคิดราคาบวกเพิ่มเข้าไป ดังนั้นเวลาที่เราเลือกซื้อคอนโดก็ควรพิจารณาทั้ง ราคา/ตร.ม. (พื้นที่ใช้สอย) ประกอบกับ ราคา/ตร.ม. (ตามโฉนด) ให้ดี
สรุปส่งท้าย : ห้องคอนโดแบบ Loft และแบบ Duplex เหมาะกับใคร
ห้อง Loft นั้นเหมาะกับคนที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยแบบ Duo Space ซึ่งให้ความโปร่งโล่ง สบาย แต่มีข้อจำกัดในเรื่องงบประมาณ ซึ่งในปัจจุบันเดเวลอปเปอร์ก็ได้พัฒนาโครงการที่มีห้องแบบ Loft ออกมารองรับความต้องการที่มากขึ้น สำหรับการอยู่อาศัยในห้อง Loft ก็จะได้ปริมาณห้องและพื้นที่ใช้งานมากกว่าห้องแบบปกติ โดยย้ายห้องนอนขึ้นไปบนชั้นลอย และออกแบบพื้นที่ชั้นล่างให้มีพื้นที่นั่งเล่น หรือพื้นที่ทำกิจกรรมต่าง ๆ มากกว่าเดิม
ส่วนห้องแบบ Duplex นั้นเหมาะกับคนที่อยากได้บรรยากาศการอยู่อาศัยในห้องคอนโดที่เป็นเหมือนบ้านเดี่ยว หรือทาวน์โฮม ห้องที่มีพื้นที่ใหญ่และอยากบรรยากาศเหมือนอยู่บ้าน มีทั้งความโปร่งโล่งสบายจาก Duo Space และได้พื้นที่ใช้สอยชั้นบนกว้างขวางกว่า และต้องขอบอกว่าในอดีตห้อง Duplex ส่วนมากจะมีแต่แบบ 2-3 ห้องนอนไปเลย แต่ในปัจจุบันทางเดเวลอปเปอร์หลาย ๆ เจ้าได้ทำห้อง Duplex แบบ 1 ห้องนอนออกมามากขึ้น เพื่อตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนยุคใหม่ที่ต้องการห้องแบบนี้มากขึ้น
อย่างไรก็ตามห้องทั้ง 2 แบบทั้ง Loft และ Duplex นั้นมีข้อดีและข้อจำกัดที่แตกต่างกันไป ทาง PropertyScout ก็ขอแนะนำให้ทุกคนเลือกซื้อคอนโดด้วยความรอบคอบ โดยการพิจารณาทั้งในเรื่องของเงินในกระเป๋า ความชอบและของรูปแบบของไลฟ์สไตล์ตนเอง คนรัก และคนในครอบครัวนะครับ
หาคอนโดแบบ Loft หรือ Duplex คลิก
PropertyScout ยังมีอสังหา ฯ คุณภาพให้เลือกอีกกว่า 250,000 ที่ทั่วประเทศไทย สนใจ เช่า ซื้อ ขาย ติดต่อสอบถามข้อมูล คลิกตามด้านล่างได้เลย
