​​​​อยาก ‘เปลี่ยนคอนโดใหม่’ มีอะไรที่ต้องทำบ้างนะ?

ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดที่แรกในชีวิต เชื่อว่าหลายคนคงใช้เวลาไม่น้อยเลยทีเดียว เพราะมีทั้งปัจจัยเรื่องพื้นที่ใช้สอย ราคา ทำเล รวมไปถึงความน่าเชื่อถือของโครงการแต่ละเจ้า ที่จะต้องนำมาพิจารณาก่อนตัดสินใจซื้อใช่ไหมครับ? โดยจะให้ความสำคัญกับเรื่องใดมาก่อนหลังก็ขึ้นอยู่กับความพึงพอใจของแต่ละคน อย่างไรก็ตาม เมื่อเวลาผ่านไป หลายคนก็มีความต้องการเปลี่ยนคอนโด หรือมีความจำเป็นที่จะต้องย้ายไปอยู่คอนโดที่ใหม่ ซึ่งมีเรื่องที่ต้องคิดไม่น้อยไปกว่าการซื้อคอนโดที่แรกเหมือนกันครับ แต่ก็ไม่ต้องตกวิตกกังวลไปครับ เพราะในบทความนี้ PropertyScout มีคำแนะนำมาให้กับทุกคนกันครับ

คอนโดเก่าที่ยังผ่อนอยู่ สามารถกู้ซื้อที่ใหม่ได้หรือไม่?

หากมีภาระผ่อนคอนโดห้องเก่าอยู่สามารถกู้ได้ครับ แต่จะมีโอกาสกู้ผ่านหรือไม่นั้น จะต้องดูจากปัจจัยดังนี้

• ความสามารถในการผ่อน

ดูว่ามีภาระผ่อนต่อเดือนได้เท่าไร โดยธนาคารจะนำค่าผ่อนทั้งคอนโดห้องเก่าและห้องใหม่ รวมถึงภาระการผ่อนอื่น ๆ ที่มีอยู่ เช่น ค่าผ่อนรถ ฯลฯ มาพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของเราครับ หากธนาคารนำภาระหนี้ของเราไปเทียบกับรายได้แล้วผ่านเกณฑ์ เราก็มีโอกาสกู้ผ่านครับ อย่างเช่น ธนาคารให้ผู้กู้มีภาระผ่อนต่อเดือนได้ไม่เกิน 40%-50% ของรายได้ ถ้ามีรายได้ 60,000 บาท ก็จะมีภาระผ่อนต่อเดือนรวมทั้งหมดได้ไม่เกิน 24,000-30,000 บาท

• 'มูลค่าหลักประกัน' กับ 'วงเงินกู้คอนโด' ดูว่าวงเงินกู้สูงสุดจะได้เท่าไร

อย่างเช่น ถ้ายังผ่อนคอนโดห้องเก่าอยู่หนึ่งห้อง และกู้มายังไม่เกิน 3 ปี วงเงินกู้ห้องใหม่สูงสุดจะได้ไม่เกิน 80% ของราคาประเมินครับ แต่ถ้าผ่อนห้องเก่าเกิน 3 ปีแล้ว วงเงินกู้ห้องใหม่สูงสุดก็จะได้ไม่เกิน 90% ของราคาประเมิน ทั้งนี้ วงเงินกู้สูงสุดที่มีโอกาสกู้ได้นั้น ธนาคารจะดูทั้งมูลค่าหลักประกันและความสามารถในการผ่อนประกอบกันด้วยนะครับ 

ความสามารถในการผ่อนคอนโดใหม่ไม่พอ ทำอย่างไรได้บ้าง?

หากมีความจำเป็นต้องซื้อคอนโดใหม่ แต่ประเมินแล้วว่ามีความสามารถในการผ่อนคอนโดไม่พอ ทางออกที่จะสามารถทำได้ มีดังนี้ครับ

• หาผู้กู้ร่วม

เพื่อเพิ่มความสามารถในการผ่อนครับ ซึ่งปกติแล้วสามารถกู้ร่วมได้ไม่เกิน 3 คน และมีความสัมพันธ์เป็นเครือญาติกัน โดยการพิจารณา ธนาคารจะนำรายได้ของผู้กู้ร่วมทุกคนมารวมกันแล้วคิดความสามารถในการชำระหนี้ที่กำหนด ซึ่งจะต้องนำภาระหนี้ผ่อนของผู้กู้ทุกคนมาหักออกด้วย 

ตัวอย่าง

กู้ร่วม 2 คน คนที่ 1 รายได้ 60,000 บาท คนที่ 2 รายได้ 40,000 บาท ธนาคารก็จะนำรายได้ของทั้ง 2 คนมารวมกัน ซึ่งเท่ากับ 100,000 บาท หากกำหนดให้มีภาระผ่อนต่อเดือนได้ไม่เกิน 40% ของรายได้ เท่ากับว่ากู้ร่วมครั้งนี้มีภาระผ่อนต่อเดือนได้ไม่เกิน 100,000 x 40% = 40,000 บาท

หากผู้กู้คนที่ 1 ผ่อนรถอยู่ 10,000 บาท คนที่ 2 ผ่อนสินเชื่อบุคคลอยู่ 5,000 บาท จะทำให้ความสามารถในการผ่อนเหลือเพียง 25,000 บาท ครับ ดังนั้นผู้กู้ร่วมทุกคนจะต้องไม่มีภาระผ่อนหนี้เยอะจนเกินไป

ศึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิ่งที่ควรรู้ก่อนกู้ร่วม คลิก

• เพิ่มเงินดาวน์ 

สามารถเพิ่มเงินดาวน์ด้วยการนำเงินก้อน เช่น เงินโบนัส หรือเงินเก็บที่มีมาจ่ายส่วนต่างระหว่างราคาคอนโด และวงเงินกู้ที่ได้ แต่วิธีนี้ก็ต้องมั่นใจว่าเงินก้อนที่เหลือจะพอสำหรับซื้อเฟอร์นิเจอร์ ของใช้จำเป็นในคอนโด ตลอดจนค่าใช้จ่ายในการกู้ และการโอนต่าง ๆ นะครับ รวมถึงควรมีเงินสำรองไว้ใช้จ่ายในยามฉุกเฉิน หรือสำหรับครอบครัวด้วยครับ

คอนโดเก่า หากยังเก็บไว้อยู่โดยไม่ได้ใช้ประโยชน์ มีผลกระทบอะไรบ้าง?

สำหรับคนที่ต้องการเก็บคอนโดเก่าไว้ มีผลกระทบแน่นอน เพราะยังค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นและเราก็ยังต้องเสียอยู่เหมือนเดิมครับ เช่น ค่ารักษามิเตอร์น้ำ ค่าไฟฟ้า ค่าส่วนกลาง ค่าอัคคีภัย ค่ารักษามิเตอร์น้ำ ไฟฟ้า ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง นอกจากนั้นก็จะต้องต้องเข้าไปตรวจสอบดูแลความเรียบร้อยบ้างครับ เช่น ปีละ 1-2 ครั้ง เป็นต้น

และสำหรับคนที่ยังผ่อนคอนโดเก่ายังไม่หมด แล้วอยากซื้อคอนโดใหม่ หรือมีความจำเป็นต้องซื้อที่ใหม่เพิ่มก็จะยังมีภาระค่าผ่อนเพิ่มเข้ามา ทำให้ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายทั้ง 2 ที่นั่นเองครับ

ถ้าต้องการเก็บคอนโดเก่าไว้ ทำประโยชน์อะไรได้บ้าง?

• ลงประกาศปล่อยเช่า

คอนโดห้องเก่าที่ต้องการเก็บไว้ เราสามารถทำประโยชน์เพื่อสร้างมูลค่าได้ด้วยวิธีปล่อยเช่า ส่วนการตั้งราคา แนะนำให้ดูราคาตลาดที่ประกาศปล่อยเช่ากันอยู่ประกอบการตัดสินใจครับ แต่ถ้าห้องเราดีจริง หรือมีจุดเด่นมากกว่าห้องอื่น ๆ ในท้องตลาด เช่น ตกแต่งแบบจัดเต็มทั้งห้อง พร้อมเครื่องใช้ไฟฟ้าอย่างเครื่องซักผ้า เครื่องอบผ้า และเครื่องครั้วต่าง ๆ รวมถึงการมีทำเลดี สิ่งแวดล้อมดี สิ่งอำนวยความสะดวกทั้งในโครงการและรอบ ๆ บริเวณโครงการมีครบครัน อย่างร้านสะดวกซื้อ ห้างสรรพสินค้า โรงพยาบาล ปั๊มน้ำมัน รถไฟฟ้า ปัจจัยเหล่านี้สามารถช่วยในการอัพราคาขึ้นไปได้อีกครับ แต่ก็อย่าลืมคัดกรองผู้เช่าให้ดีด้วย ถือเป็นเรื่องที่สำคัญมาก ทั้งรายได้ ลักษณะ หรือพฤติกรรม ที่อาจจะทำให้ห้องเสียหาย เพราะค่าเช่าที่ได้อาจไม่คุ้มกับค่าซ่อมแซมครับ นอกจากนั้น ควรตรวจสอบเงื่อนไขของนิติคอนโด ฯ ว่ามีข้อกำหนดเกี่ยวกับเรื่องการปล่อยเช่าหรือไม่

สำหรับภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา รายได้จากการให้เช่าคอนโด ถือเป็นรายได้ตามกฎหมายมาตรา 40(5) ซึ่งผู้ให้เช่าจะต้องยื่นภาษีปีละ 2 ครั้ง คือ ยื่นภาษีครึ่งปีในช่วงเดือนกรกฎาคม - กันยายน และยื่นภาษีสิ้นปีในช่วงเดือนมกราคม - มีนาคม

สรุปส่งท้าย

หวังว่าคำแนะนำที่ PropertyScout ได้ให้กับทุกคนไปในบทความนี้จะเป็นประโยชน์ และช่วยตอบคำถามคาใจของหลาย ๆ คนนะครับ สำหรับใครที่กำลังมีแผนจะเปลี่ยนคอนโดใหม่ ไม่ว่าจะเป็นการเตรียมเรื่องยื่นกู้ที่ใหม่ และการเลือกวิธีที่จะทำประโยชน์จากคอนโดที่เก่า จะช่วยให้ทุกคนสามารถวางแผนงบประมาณสำหรับซื้อคอนโดใหม่และจัดการกับคอนโดเก่าได้แบบราบรื่นครับ

อ่านบทความ รีวิวโครงการ อัปเดตข่าวเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ได้ที่ PropertyScout Blog

มีคำถาม ข้อสงสัยต่าง ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการ เช่า ซื้อ ขาย

คลิกตามด้านล่างได้เลย

อ่านบทความอื่นที่เกี่ยวข้อง คลิก