ซื้อที่ดินพร้อม “โฉนดครุฑเขียว” ต้องดูอะไรบ้าง?

หนึ่งในเอกสารสำคัญสำหรับกระบวนการซื้อขายที่ดินนั้นคงหนีไม่พ้นเรื่องของ โฉนดและที่ดิน ที่มีรายละเอียดแตกต่างกันไปในแต่ละประเภทโฉนด แต่ในความนี้เราจะมาเจาะลึกกันที่โฉนดครุฑเขียว ที่อาจทำให้หลายคนเกินความสับสนและความแตกต่างระหว่างโฉนดครุฑเขียและโฉนดครุฑแดงจะมีอะไรบ้าง มาดูกันเลย!

โฉนดครุฑเขียวคือ

โฉนดครุฑเขียว หรือที่เรียกว่า น.ส.3 ก. หรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน คือ เอกสารประเภทหนึ่งที่ใช้สำหรับการแสดงความเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทย เพื่อทำประโยชน์ ซึ่งจะมีการระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจนเหมือนกับ นส.4 หรือโฉนดครุฑแดง แต่มีความต่างกันในแง่ของสิทธิ์และข้อจำกัดที่มากับเอกสาร ก็คือ โฉนดแดงนั้นจะสามารถปล่อยที่ดินว่างได้ แต่ตัวโฉนดเขียวนั้นเราจะต้องใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์เท่านั้น

ลักษณะสำคัญของโฉนดครุฑเขียว

1. ระดับการครอบครอง: โฉนดครุฑเขียวเป็นเอกสารแสดงสิทธิ์ที่บ่งบอกถึงการครอบครองที่ดินอย่างถูกต้องตามกฎหมาย แต่ก็มีข้อจำกัดเช่นกันอย่างการไม่ได้มีสิทธิ์สมบูรณ์เช่นเดียวกับโฉนดครุฑแดง
2. การซื้อขาย: การโอนสิทธิ์หรือขายที่ดินที่มีโฉนดครุฑเขียวสามารถทำได้ แต่ต้องผ่านกระบวนการอนุมัติจากเจ้าหน้าที่ของรัฐก่อน โดนเจ้าของสามารถทำเรื่องขอโฉนดได้ทันทีไม่ต้องรอรังวัดติดประกาศ 30 วัน ซึ่งหนังสือนี้จะเป็นคำรับรองจากเจ้าหน้าที่ให้มีสิทธิ์ในการครอบครองที่ดิน แต่ไม่ได้รับกรรมสิทธิ์
3. การทำประโยชน์: ที่ดินที่มีโฉนดครุฑเขียวสามารถใช้ในการทำประโยชน์ได้เช่นเดียวกับที่ดินทั่วไป แต่ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขและข้อกำหนดที่กำหนดโดยเจ้าหน้าที่ของรัฐ

ความแตกต่างระหว่างโฉนดครุฑเขียว น.ส.3 ก. กับโฉนดประเภทอื่นๆ:

• โฉนดครุฑแดง: เป็นเอกสารสิทธิ์ที่แสดงถึงกรรมสิทธิ์ที่ดิน มีสภาพเป็นกรรมสิทธิ์เต็มรูปแบบ เจ้าของสามารถโอนกรรมสิทธิ์ จำนอง หรือตั้งภาระจำยอมได้อย่างเสรี
• โฉนดครุฑดำ: เป็นเอกสารสิทธิ์ที่แสดงถึงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน แต่ยังมีข้อจำกัดบางประการ เช่น เจ้าของไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้กับบุคคลอื่นได้ ยกเว้นกรณีที่ได้รับอนุญาตจากกรมที่ดิน
• ส.ป.ก. 4-1: เป็นเอกสารสิทธิ์สำหรับที่ดินที่จัดสรรให้เกษตรกร เจ้าของไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้กับบุคคลอื่นได้ ยกเว้นกรณีที่ได้รับอนุญาตจากกรมที่ดิน

ข้อดีและข้อเสียของโฉนดครุฑเขียว

การเลือกใช้โฉนดครุฑเขียวควรพิจารณาข้อดีและข้อเสียเหล่านี้เพื่อให้เหมาะสมกับความต้องการและเป้าหมายในการใช้งานที่ดินของคุณ

ข้อดี

1. ความถูกต้องตามกฎหมาย: แสดงถึงสิทธิ์การครอบครองที่ดินที่ถูกต้องตามกฎหมายของประเทศไทย
2. สามารถโอนสิทธิ์ได้: แม้ว่าจะต้องผ่านการอนุมัติจากเจ้าหน้าที่รัฐ การโอนสิทธิ์หรือขายที่ดินยังคงเป็นไปได้
3. ใช้ในการทำประโยชน์ได้: สามารถใช้ที่ดินในการเกษตรหรือการพัฒนาตามที่กฎหมายกำหนด
4. เหมาะสำหรับการลงทุนระยะยาว: เนื่องจากที่ดินแบบนี้มักอยู่ในพื้นที่ที่ยังไม่ได้พัฒนามากนัก อาจมีศักยภาพในการเพิ่มมูลค่าในอนาคต

ข้อเสีย

1. ข้อจำกัดในการพัฒนา: การใช้ที่ดินหรือการพัฒนาอาจถูกจำกัดด้วยเงื่อนไขที่เจ้าหน้าที่รัฐกำหนด
2. กระบวนการโอนสิทธิ์ยุ่งยาก: การขายหรือโอนสิทธิ์ต้องผ่านการอนุมัติจากเจ้าหน้าที่รัฐ ทำให้กระบวนการยุ่งยากและใช้เวลานาน
3. ความไม่มั่นคง: เนื่องจากเป็นสิทธิ์การครอบครองที่ยังไม่สมบูรณ์เทียบเท่าโฉนดครุฑแดง ความมั่นคงในการครอบครองอาจน้อยกว่า
4. ไม่สามารถใช้เป็นหลักประกันสินเชื่อได้ง่าย: ธนาคารหรือสถาบันการเงินอาจไม่รับโฉนดครุฑเขียวเป็นหลักประกันในการขอสินเชื่อ เนื่องจากมีข้อจำกัดทางกฎหมายในการใช้ประโยชน์

วิธีการขอโฉนดครุฑเขียว

ในการดำเนินเรื่องทำเอกสารอนุมัติจากเจ้าหน้าที่ของรัฐมีเอกสารประกอบ และขั้นตอนดังต่อไปนี้

เอกสารประกอบการขอโฉนดครุฑเขียว:

1. ใบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1)
2. สำเนาบัตรประชาชน
3. สำเนาทะเบียนบ้าน
4. หลักฐานแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน เช่น ใบจอง สัญญาซื้อขาย สัญญาเช่า
5. หลักฐานแสดงการเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างย้อนหลัง 5 ปี
6. กรณีที่ดินอยู่ในเขตป่าสงวน ต้องมีหนังสือรับรองจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง
7. กรณีที่ดินเป็นที่ดินมรดก ต้องมีหนังสือรับรองการสืบมรดก
8. กรณีที่ดินเป็นที่ดินที่ได้มาจากการโอนกรรมสิทธิ์ ต้องมีสำเนาโฉนดที่ดินต้นฉบับ

ขั้นตอนการขอโฉนดครุฑเขียว:

1. ยื่นคำขอและเอกสารประกอบต่อเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน
2. เจ้าหน้าที่ตรวจสอบเอกสาร หากครบถ้วนสมบูรณ์ จะออกใบเสร็จรับเงินค่าธรรมเนียม
3. ชำระค่าธรรมเนียม
4. เจ้าหน้าที่จะตรวจสอบที่ดินและประกาศให้ผู้มีส่วนได้เสียทราบ
5. หากไม่มีผู้คัดค้าน เจ้าหน้าที่จะออกโฉนดครุฑเขียวให้

ระยะเวลา:

• ใช้เวลาประมาณ 30-45 วัน

ค่าธรรมเนียม:

• ค่าธรรมเนียมการตรวจสอบที่ดิน 10 บาทต่อไร่
• ค่าธรรมเนียมการออกโฉนด 20 บาทต่อไร่

หมายเหตุ:

• ข้อมูลและค่าธรรมเนียมอาจมีการเปลี่ยนแปลง กรุณาตรวจสอบข้อมูลล่าสุดกับสำนักงานที่ดิน
• กรณีที่ดินเป็นที่ดินที่มีราคาสูง อาจต้องใช้เอกสารและขั้นตอนเพิ่มเติม
• ควรปรึกษาเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินก่อนดำเนินการ

สรุป

โฉนดครุฑเขียว หรือที่เรียกว่า น.ส.3 ก. หรือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ในที่ดิน คือ เอกสารประเภทหนึ่งที่ใช้สำหรับการแสดงความเป็นเจ้าของที่ดินในประเทศไทย แต่มีเงื่อนไขที่เราจะต้องใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์เท่านั้น

สำหรับใครที่สนใจหรือหาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ โฉนดที่ดินตราครุฑทั้งสี่แบบสามารถอ่านต่อได้ที่บทความนี้

จำไว้ได้ใช้แน่นอน! โฉนดที่ดินตราครุฑทั้งสี่แบบนั้นต่างกันอย่างไร!?

แหล่งอ้างอิง

https://dol.go.th/_layouts/15/start.aspx#/dol/default.aspx