Rental Yield คืออะไร ต้องคำนวณยังไง ถ้าลงทุนปล่อยเช่าอสังหาฯ

ถ้าคุณเป็นคนหนึ่งที่สนใจการลงทุนด้วยการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็น ที่ดิน บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมิเนียม สำนักงานหรือจะเป็นอาคารพาณิชย์ คงอยากจะทราบว่าจะได้รับผลตอบแทนเท่าไรจากการลงทุน รวมถึงคำนวณผลตอบแทนจากการให้เช่า (Rental Yield) ได้อย่างถูกต้อง มาดูกันค่ะ ว่าคืออะไร และคำนวณอย่างไร

Rental Yield คืออะไร?

Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนการปล่อยเช่า ซึ่งสามารถคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อปี
ความสำคัญของ Rental Yield คือ ช่วยให้เราสามารถคำนวณผลตอบแทนที่ต้องการในการลงทุนคอนโดมิเนียมได้ และยังช่วยให้เราสามารถคำนวณ ราคาปล่อยเช่าต่อเดือนสำหรับการลงทุนคอนโดมิเนียมของเรา นอกจากนั้นยังทำให้สามารถวางแผนการ ลงทุน ก่อนตัดสินใจซื้อ คอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่านั่นเองค่ะ

Rental Yield ต้องเท่าไหร่ ถึงจะคุ้มค่าการลงทุนคอนโด?

          คล้าย ๆ กับการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อเก็งกำไรค่ะ การปล่อยเช่านั้นเราสามารถกำหนดราคาเองได้ ซึ่งตัวเลข Rental Yield ขั้นต่ำที่นักลงทุนต้องมีไว้ในใจคือ 6-8% ต่อปี แต่สำหรับนักลงทุนคอนโดที่กู้สินเชื่อจากธนาคารมาซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ที่มีดอกเบี้ยที่เราต้องจ่ายธนาคารด้วย ฉะนั้น Rental Yield จะต้องสูงกว่าดอกเบี้ยที่เราต้องชำระกับธนาคารประมาณ 2-3% จึงจะเรียกได้ว่าคุ้มทุนในการลงทุนคอนโดมิเนียม

Rental Yield คำนวณอย่างไร?

วิธีคำนวณสามารถทำได้ 3 วิธี แต่ละวิธี จะมีความแตกต่างกันไปตามองค์ประกอบซึ่งนำมาคำนวณหาผลตอบแทนการปล่อยเช่า ทั้งนี้ผู้ลงทุนสามารถเลือกใช้วิธีการซึ่งเหมาะสมที่สุดกับตนเองได้ค่ะ

1. Gross Rental Yield หรือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น

Gross Rental Yield = (ค่าเช่ารายปีก่อนหักค่าใช้จ่าย) x 100
                                ราคาคอนโดมิเนียม

ตัวอย่างเช่น  คอนโดราคา 2,000,000 บาท ปล่อยเช่าในราคาเดือนละ 15,000 บาท ค่าเช่าทั้งปีจะอยู่ที่ 15,000 x 12 = 180,000 บาท คำนวณตามสูตรจะได้ (180,000 ÷ 2,000,000) x 100 = 9% ซึ่งถือว่าเป็นอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยที่ดีมากคุ้มค่าในการลงทุน
สูตรนี้เหมาะกับ : นักลงทุนที่ซื้อคอนโดมิเนียมเงินสด ไม่เสียดอกเบี้ยเงินกู้ 

2. Net Rental Yield เป็น การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ

Net Rental Yield = (รายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย) x 100
                                             ราคาคอนโดมิเนียม

ตัวอย่างเช่น  ค่าเช่าทั้งปี 180,000 บาท ค่าส่วนกลาง 14,000 บาท ราคาคอนโดที่ซื้อ 2,000,000 เอามาคำนวณตามสูตรจะ ได้ ((180,000-14,000) ÷ 2,000,000) x 100 = 8%  ถือว่า คอนโดนี้ได้รับผลตอบแทนเฉลี่ยที่ดี น่าลงทุนค่ะ
สูตรนี้เหมาะกับ : นักลงทุนที่ซื้อคอนโดมิเนียม มีรายจ่ายเพิ่มเติม เช่นค่าส่วนกลาง ค่าเอเจ้นท์

3. Cash on Cash Rental Yield

วิธีนี้เหมาะกับคนที่กู้ซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า โดยคิดว่าเราลงทุนเป็นเงินตัวเอง เมื่อเราจ่ายเงินสด ณ วันโอนคอนโด โดยคาดหวังว่าค่าเช่าจะมากกว่าเงินค่าผ่อนคอนโด สร้างผลตอบแทนรายเดือน และเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มูลค่าหลายล้านได้ด้วยเงินต้นไม่มาก เพราะค่าใช้จ่ายในการซื้อของเราไม่ได้จ่ายเป็นเงินสดก้อนเดียวในวันแรก แต่เป็นการผ่อนชำระค่าคอนโดรายเดือน จึงนำรายได้ต่อปีมาหักออกด้วนเงินผ่อนคอนโดต่อปี เพื่อให้ได้รายได้สุทธิ

Cash on Cash Rental Yield = (รายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย – เงินผ่อนสินเชื่อคอนโดต่อปี) x 100
                                                                    จำนวนเงินสดที่ใช้ซื้อคอนโด

ตัวอย่างเช่น  ซื้อคอนโดราคา 3,000,000 บาท จ่ายเงินสดเป็นเงิน 700,000 บาท แบ่งเป็นเงินทำสัญญา เงินดาวน์คอนโด (20%) ค่าตกแต่ง และอื่นๆ ที่เหลือขอสินเชื่อจากธนาคารโดยผ่อนเดือนละ 14,000 บาท เท่ากับว่ามีเงินผ่อนสินเชื่อต่อปี 168,000 บาท โดยคาดว่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 18,000 บาท หักค่านายหน้าออกเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน และค่าส่วนกลาง 18,000 บาท/ปี เท่ากับว่าจะมีรายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย 180,000 บาท/ปี เมื่อนำมาคำนวณจะได้ผลลัพธ์ดังนี้
(180,000 – 168,000) ÷ 700,000 x 100 = 1.7%

หากมีคำถาม หรือข้อสงสัยอื่นๆเพิ่มเติม เกี่ยวกับการฝากซื้อฝากขาย หรือซื้อขายเช่าอสังหาริมทรัพย์ สามารถติดต่อสอบถามทีม PropertyScout โดย คลิกที่นี่ ทางทีมงานยินดีช่วยเหลือและตอบทุกข้อสงสัยค่ะ