‘เงินเฟ้อ’ คืออะไร เกิดจากอะไร และมีผลกระทบอย่างไรกับเรา รวมถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์?

เชื่อว่าทุก ๆ คน โดยเฉพาะผู้ที่เป็นนักลงทุน ก็คงจะคอยติดตามเรื่องเศรษฐกิจกันอยู่ไม่น้อย หลายคนคงเคยได้ยินคำว่า 'เงินเฟ้อ' อยู่บ่อยครั้ง ซึ่งถือว่าเป็น ประเด็นสำคัญที่จะส่งผลต่อเงินในกระเป๋าของเราโดยตรงทุกคน อย่างไรก็ตามก็เชื่อว่ายังมีอีกหลายคนยังไม่รู้ความหมายที่แท้จริงของเงินเฟ้อ วันนี้ PropertyScout มีเกร็ดความรู้เรื่องเงินเฟ้อมาฝากกัน ที่จะช่วยให้ทุกคนเข้าใจเงินเฟ้อมากขึ้น โดยเฉพาะ เรื่องการส่งผลต่อเงินในกระเป๋าของเรา และสำหรับในด้านตลาดอสังหา ฯ ว่าจะได้รับผลกระทบอย่างไรบ้าง

เงินเฟ้อ คืออะไร?

ภาวะเงินเฟ้อ หมายถึง ภาวะที่ราคาสินค้าและบริการโดยทั่วไปเพิ่มสูงขึ้นต่อเนื่อง ซึ่งหากเงินเฟ้อเพิ่มขึ้นมากจะกระทบต่อฐานะและความเป็นอยู่ของประชาชน อธิบายให้เข้าใจโดยง่ายก็คือ ข้าวของแพงขึ้นนั่นเอง ซึ่งหากเงินเฟ้อเพิ่มมากขึ้นก็จะส่งผลกระทบกับความเป็นอยู่ของเรา เนื่องจากมีภาระค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้น แต่กลับมีรายได้เท่าเดิม เพื่อให้เห็นภาพมากขึ้น ทุกคนอาจลองมองย้อนไปเมื่อ 20 กว่าปีก่อน ที่ก๋วยเตี๋ยวชามละ 20 บาท แต่ปัจจุบันเพิ่มขึ้นไปหลายเท่า

สำหรับหน่วยงานที่มีหน้าที่ควบคุมดูแลเรื่องเงินเฟ้อ คือ กระทรวงพาณิชย์ และ ธนาคารแห่งประเทศไทย และสาเหตุการเกิดเงินเฟ้อแบ่งได้เป็น 2 สาเหตุหลัก ๆ คือ ประชาชนต้องการซื้อสินค้าและบริการเพิ่มขึ้น (Demand-Pull Inflation) กับ ต้นทุนการผลิตที่เพิ่มขึ้น (Cost-Push Inflation)

สาเหตุของการเกิดเงินเฟ้อ มีอะไรบ้าง?

Demand-Pull Inflation

• ผู้บริโภคมีความต้องการซื้อสินค้า-บริการเพิ่มขึ้น แต่สินค้า-บริการนั้นกลับมีในตลาดไม่เพียงพอ ทำให้ผู้ขายมีการปรับราคาสินค้า-บริการสูงขึ้น การเพิ่มขึ้นของความต้องการสินค้าและบริการอาจมาจากหลายสาเหตุ เช่น การเปลี่ยนแปลงของปริมาณเงิน การดำเนินนโยบายการคลังของภาครัฐบาลที่เห็นได้ชัดเจนคือ โครงการพัฒนาศักยภาพของหมู่บ้านและชุมชน (SML) ที่จะจัดสรรงบประมาณให้ประชาชนโดยตรง หรือกองทุนหมู่บ้าน ที่อัดฉีดเม็ดเงินลงสู่ระบบเศรษฐกิจ ทำให้ชาวบ้านมีเงิน ทำให้เกิดการใช้จ่ายในการบริโภคมากขึ้น ทำให้ความต้องการสินค้าเพิ่มมากขึ้น

Cost-Push Inflation

• ต้นทุนการผลิตที่เพิ่มขึ้น คือ หากผู้ผลิตไม่สามารถแบกรับภาระต้นทุนที่สูงขึ้นได้จะทำให้ผู้ผลิตต้องปรับราคาสินค้าและบริการให้สูงขึ้นด้วย

• สาเหตุที่ทำให้ต้นทุนการผลิตสูงขึ้น อาทิ การเพิ่มขึ้นของค่าจ้างแรงงาน (เมื่อสินค้ามีความต้องการมากขึ้น ผู้ประกอบการต้องเพิ่มกำลังการผลิต หรือจ้างงานมากขึ้น ทำให้ต้องเสียค่าจ้างแรงงานสูงขึ้น) การเกิดวิกฤตการณ์ทางธรรมชาติ หรือการเพิ่มขึ้นของราคาน้ำมันในขณะนี้

• ต้นทุนการผลิตคือสิ่งที่ใช้พิจารณานโยบายกำหนดราคาสินค้าและบริการ ถ้าต้นทุนเพิ่มขึ้นไม่ว่าจากค่าแรงที่เพิ่มขึ้น หรือราคาวัตถุดิบเพิ่มสูงขึ้น ทำให้ราคาสินค้าต้องเพิ่มขึ้นด้วย ราคาสินค้าสูงขึ้นผู้บริโภคต้องใช้เงินมากกว่าเดิมทำให้ปริมาณเงินที่ไหลเข้าสู่ตลาดมากขึ้น

ภาวะเงินเฟ้อ แตกต่างจาก ภาวะเงินฝืดอย่างไร?

แตกต่างกันตรงที่ ภาวะเงินฝืดจะเกิดขึ้นเมื่อระดับราคาสินค้าและบริการลดลงอย่างต่อเนื่อง โดยมีสาเหตุหลายประการ เช่น ความต้องการซื้อสินค้าและบริการของประชาชนลดลง หรือปริมาณเงินที่หมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจ มีไม่เพียงพอกับความต้องการ

ภาวะเงินฝืดอาจทำให้ราคาสินค้าปรับลดลง ผู้ผลิตก็อาจไม่ต้องการผลิตสินค้าและบริการในปริมาณเท่าเดิม ทำให้ลดกำลังการผลิตลง และส่งผลให้เศรษฐกิจซบเซาในที่สุด

ภาวะเงินเฟ้อ สร้างผลกระทบอย่างไรบ้าง?

สภาวะเงินเฟ้อนั้นจะมีผลกระทบต่อพวกเราทุกคนไม่ว่าจะเป็นในรูปแบบทางตรงหรือทางอ้อมก็ตาม อย่างเช่น ผลกระทบที่มีต่อความต้องการถือเงินส่วนบุคคล โดยภาวะเงินเฟ้อจะทำให้ค่าของเงินลดลง เพราะเมื่อราคาสินค้าแพงขึ้น เงินเท่าเดิมแต่จะซื้อของได้น้อยลง ค่าของเงินยิ่งต่ำก็จะมีต้องใช้เงินจำนวนมากในการใช้จ่ายซื้อสินค้าและบริการนั่นเอง

ผลกระทบต่อประชาชน

รายจ่ายหรือภาระค่าครองชีพสูงขึ้นทำให้ประชาชนมีอำนาจซื้อน้อยลง มีความสามารถจับจ่ายซื้อสินค้าและบริการได้น้อยลง และอาจทำให้รายได้ที่มีหรือเงินที่หามาได้ไม่เพียงพอกับการยังชีพ

นอกจากนั้นอัตราเงินเฟ้อยิ่งสูง จะยิ่งส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยที่หักเงินเฟ้อออก หรือที่เรียกว่า 'อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริง' จะมีค่าลดลงไป เนื่องจากดอกเบี้ยที่เราได้รับเอาไปใช้ซื้อของได้น้อยลง

ตัวอย่าง

การฝากเงินทำให้ได้รับผลตอบแทนจริง ๆ ติดลบ ทำให้ผู้ฝากไม่อยากออมเงิน และอาจหันไปลงทุนในสินทรัพย์ประเภทอื่นที่ให้ผลตอบแทนสูงกว่า เช่น ทองคำ อสังหาริมทรัพย์ และหุ้น ทำให้ต้องเผชิญกับความเสี่ยงที่สูงขึ้นด้วย หากไม่มีความรู้เพียงพอในการบริหารจัดการ ก็อาจทำให้เกิดเป็นภาระหนี้สินได้

ผลกระทบต่อผู้ประกอบการ

เมื่อสินค้ามีราคาแพงขึ้น ยอดขายก็จะลดลง ในขณะเดียวกัน ต้นทุนการผลิตก็จะสูงขึ้นด้วย ส่งผลให้เจ้าของธุรกิจบางรายอาจตัดสินใจชะลอการผลิต ลดการลงทุนและการจ้างงาน ทำให้คนตกงานมากขึ้น

ความสามารถในการแข่งขันของภาคธุรกิจในประเทศลดลง เนื่องจากราคาสินค้าส่งออกของเราจะสูงขึ้นเมื่อเทียบกับราคาสินค้าออกของประเทศอื่น ๆ

ผลกระทบต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์

เนื่องจากต้นทุนในการก่อสร้างอสังหาริมทรัพย์ มีทั้งแรงงานและวัสดุก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นหิน ดิน ทราย ซึ่งภาวะเงินเฟ้อทำให้ค่าจ้างแรงงาน และวัสดุก่อสร้างเพิ่มขึ้น จึงส่งผลให้ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ขยับสูงขึ้นตามไปด้วย แต่ผู้ที่ถือครองอสังหาริมทรัพย์อยู่แล้วจะเป็นผลดีจากมูลค่าของบ้านที่จะขยับตัวสูงขึ้น

อย่างไรก็ตาม แนวโน้มอัตราเงินเฟ้อที่สูงขึ้น ถือเป็นจังหวะที่ดีที่สุดสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัย เพราะมีโอกาสเพิ่มมูลค่าได้สูงขึ้นในอนาคต แต่การซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงเงินเฟ้อ ผู้ซื้อจะต้องเลือกทำเล และราคาที่เหมาะสม เพื่อให้มูลค่าเพิ่มขึ้นได้ใกล้เคียงอัตราเงินเฟ้อ หรือให้สูงกว่า จึงจะถือว่าคุ้มค่ากับการลงทุน โดยควรใช้วิธีการกู้เงินมากกว่าใช้เงินสด เพราะมูลค่าของเงินในปัจจุบันสูงกว่าเงินในอนาคต ควรใช้สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะยาว เพราะในช่วงที่เกิดภาวะเงินเฟ้อ เป็นช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นเช่นกัน

สำหรับทำเลที่อยู่อาศัยที่มีโอกาสขยับราคารับการเพิ่มขึ้นของเงินเฟ้อ ควรเป็นทำเลที่อยู่ในโซนที่มีสิ่งอำนวยความสะดวก หรือรถไฟฟ้า ซึ่งทำเลลักษณะนี้จะไม่ได้ปรับราคาลงมากในช่วงเศรษฐกิจชะลอตัว หรือราคาสูงมากเกินไป เช่น โซนใกล้รถไฟฟ้า BTS ที่มีราคาขยับเพิ่มขึ้นไปมากแล้ว โอกาสที่จะได้ผลตอบแทนระยะสั้นจึงอาจเป็นไปได้ยาก

ผลกระทบต่อประเทศ

ในภาวะที่ประชาชนซื้อของน้อยลง ธุรกิจไม่สามารถขายของได้ การลงทุนเพื่อผลิตสินค้าก็จะชะลอออกไป ทำให้การพัฒนาศักยภาพการผลิตของประเทศในระยะยาวอาจชะลอลงตามไปด้วย

ถ้าอัตราเงินเฟ้อสูงจนทำให้อัตราดอกเบี้ยที่แท้จริงติดลบนาน ๆ ประชาชนก็จะหันไปเก็งกำไรในสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงสูง สะสมปัญหาฟองสบู่ในสินทรัพย์ต่าง ๆ (asset price bubble) และความไม่สมดุลในภาคการเงินของประเทศได้ เช่น หนี้ครัวเรือน

สรุปส่งท้าย

สำหรับสภาวะเงินเฟ้อนั้น ถือเป็นกลไกของตลาดและภาวะของสภาพคล่องทางเศรษฐกิจเป็นหลัก ดังนั้นการเพิ่มราคาของสินค้าจะต้องปรับขึ้นพร้อมกันทั้งระบบเศรษฐกิจ แต่ถ้าขึ้นเพียงแค่อย่างเดียวหรือเพียง 2-3 อย่าง จะไม่ถือว่าเป็นเงินเฟ้อ ซึ่งในกรณีที่เพิ่มขึ้นมากก็จะสร้างความผันผวนและก่อให้เกิดปัญหาต่อระบบเศรษฐกิจ โดยเฉพาะการครองชีพของประชาชน ที่ต้องแบกรับค่าใช้จ่ายต่าง ๆ สูงขึ้น ทำให้เกิดการขาดเสถียรภาพทางเศรษฐกิจ ซึ่งเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาเศรษฐกิจ และมีผลกระทบกับเงินในกระเป๋าของเราทุกคนในแบบที่เราหลีกเลี่ยงไม่ได้

สนใจลงทุน ซื้อบ้าน ซื้อคอนโด ทำธุรกรรมอสังหา ฯ กับ PropertyScout คลิกตามด้านล่างเลย