Rental Yield คืออะไร ต้องคำนวณยังไง ถ้าลงทุนปล่อยเช่าอสังหาฯ

Author
by
At
September 6, 2022
Rental Yield คืออะไร ต้องคำนวณยังไง ถ้าลงทุนปล่อยเช่าอสังหาฯ Rental Yield คืออะไร ต้องคำนวณยังไง ถ้าลงทุนปล่อยเช่าอสังหาฯ
Rental Yield คืออะไร ต้องคำนวณยังไง ถ้าลงทุนปล่อยเช่าอสังหาฯ
Rental Yield คืออะไร?Rental Yield ต้องเท่าไหร่ ถึงจะคุ้มค่าการลงทุนคอนโด?Rental Yield คำนวณอย่างไร?

ถ้าคุณเป็นคนหนึ่งที่สนใจการลงทุนด้วยการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็น ที่ดิน บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมิเนียม สำนักงานหรือจะเป็นอาคารพาณิชย์ คงอยากจะทราบว่าจะได้รับผลตอบแทนเท่าไรจากการลงทุน รวมถึงคำนวณผลตอบแทนจากการให้เช่า (Rental Yield) ได้อย่างถูกต้อง มาดูกันค่ะ ว่าคืออะไร และคำนวณอย่างไร

Rental Yield คืออะไร?

Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนการปล่อยเช่า ซึ่งสามารถคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อปี
ความสำคัญของ Rental Yield คือ ช่วยให้เราสามารถคำนวณผลตอบแทนที่ต้องการในการลงทุนคอนโดมิเนียมได้ และยังช่วยให้เราสามารถคำนวณ ราคาปล่อยเช่าต่อเดือนสำหรับการลงทุนคอนโดมิเนียมของเรา นอกจากนั้นยังทำให้สามารถวางแผนการ ลงทุน ก่อนตัดสินใจซื้อ คอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่านั่นเองค่ะ

Rental Yield ต้องเท่าไหร่ ถึงจะคุ้มค่าการลงทุนคอนโด?

          คล้าย ๆ กับการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อเก็งกำไรค่ะ การปล่อยเช่านั้นเราสามารถกำหนดราคาเองได้ ซึ่งตัวเลข Rental Yield ขั้นต่ำที่นักลงทุนต้องมีไว้ในใจคือ 6-8% ต่อปี แต่สำหรับนักลงทุนคอนโดที่กู้สินเชื่อจากธนาคารมาซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ที่มีดอกเบี้ยที่เราต้องจ่ายธนาคารด้วย ฉะนั้น Rental Yield จะต้องสูงกว่าดอกเบี้ยที่เราต้องชำระกับธนาคารประมาณ 2-3% จึงจะเรียกได้ว่าคุ้มทุนในการลงทุนคอนโดมิเนียม

Rental Yield คำนวณอย่างไร?

วิธีคำนวณสามารถทำได้ 3 วิธี แต่ละวิธี จะมีความแตกต่างกันไปตามองค์ประกอบซึ่งนำมาคำนวณหาผลตอบแทนการปล่อยเช่า ทั้งนี้ผู้ลงทุนสามารถเลือกใช้วิธีการซึ่งเหมาะสมที่สุดกับตนเองได้ค่ะ

1. Gross Rental Yield หรือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น

Gross Rental Yield = (ค่าเช่ารายปีก่อนหักค่าใช้จ่าย) x 100
                                ราคาคอนโดมิเนียม

ตัวอย่างเช่น  คอนโดราคา 2,000,000 บาท ปล่อยเช่าในราคาเดือนละ 15,000 บาท ค่าเช่าทั้งปีจะอยู่ที่ 15,000 x 12 = 180,000 บาท คำนวณตามสูตรจะได้ (180,000 ÷ 2,000,000) x 100 = 9% ซึ่งถือว่าเป็นอัตราผลตอบแทนเฉลี่ยที่ดีมากคุ้มค่าในการลงทุน
สูตรนี้เหมาะกับ : นักลงทุนที่ซื้อคอนโดมิเนียมเงินสด ไม่เสียดอกเบี้ยเงินกู้ 


2. Net Rental Yield เป็น การคำนวณอัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ

Net Rental Yield = (รายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย) x 100
                                             ราคาคอนโดมิเนียม

ตัวอย่างเช่น  ค่าเช่าทั้งปี 180,000 บาท ค่าส่วนกลาง 14,000 บาท ราคาคอนโดที่ซื้อ 2,000,000 เอามาคำนวณตามสูตรจะ ได้ ((180,000-14,000) ÷ 2,000,000) x 100 = 8%  ถือว่า คอนโดนี้ได้รับผลตอบแทนเฉลี่ยที่ดี น่าลงทุนค่ะ
สูตรนี้เหมาะกับ : นักลงทุนที่ซื้อคอนโดมิเนียม มีรายจ่ายเพิ่มเติม เช่นค่าส่วนกลาง ค่าเอเจ้นท์

3. Cash on Cash Rental Yield

วิธีนี้เหมาะกับคนที่กู้ซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า โดยคิดว่าเราลงทุนเป็นเงินตัวเอง เมื่อเราจ่ายเงินสด ณ วันโอนคอนโด โดยคาดหวังว่าค่าเช่าจะมากกว่าเงินค่าผ่อนคอนโด สร้างผลตอบแทนรายเดือน และเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มูลค่าหลายล้านได้ด้วยเงินต้นไม่มาก เพราะค่าใช้จ่ายในการซื้อของเราไม่ได้จ่ายเป็นเงินสดก้อนเดียวในวันแรก แต่เป็นการผ่อนชำระค่าคอนโดรายเดือน จึงนำรายได้ต่อปีมาหักออกด้วนเงินผ่อนคอนโดต่อปี เพื่อให้ได้รายได้สุทธิ

Cash on Cash Rental Yield = (รายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย – เงินผ่อนสินเชื่อคอนโดต่อปี) x 100
                                                                    จำนวนเงินสดที่ใช้ซื้อคอนโด

ตัวอย่างเช่น  ซื้อคอนโดราคา 3,000,000 บาท จ่ายเงินสดเป็นเงิน 700,000 บาท แบ่งเป็นเงินทำสัญญา เงินดาวน์คอนโด (20%) ค่าตกแต่ง และอื่นๆ ที่เหลือขอสินเชื่อจากธนาคารโดยผ่อนเดือนละ 14,000 บาท เท่ากับว่ามีเงินผ่อนสินเชื่อต่อปี 168,000 บาท โดยคาดว่าจะปล่อยเช่าได้เดือนละ 18,000 บาท หักค่านายหน้าออกเท่ากับค่าเช่า 1 เดือน และค่าส่วนกลาง 18,000 บาท/ปี เท่ากับว่าจะมีรายได้จากค่าเช่ารายปีหลังหักค่าใช้จ่าย 180,000 บาท/ปี เมื่อนำมาคำนวณจะได้ผลลัพธ์ดังนี้
(180,000 – 168,000) ÷ 700,000 x 100 = 1.7%

หากมีคำถาม หรือข้อสงสัยอื่นๆเพิ่มเติม เกี่ยวกับการฝากซื้อฝากขาย หรือซื้อขายเช่าอสังหาริมทรัพย์ สามารถติดต่อสอบถามทีม PropertyScout โดย คลิกที่นี่ ทางทีมงานยินดีช่วยเหลือและตอบทุกข้อสงสัยค่ะ