ไขข้อสงสัย ‘อะไรคือ EIA’ แล้วจำเป็นกับคอนโดหรือไม่!?
มาหาคำตอบไปพร้อมกันเลย!
สวีดัส สวัสดีค่า กลับมาเจอกับ PropertyScout อีกแล้วนะคะ ไม่ได้เจอกันนานเลย เป็นยังไงกันบ้างคะ? ใครที่กำลังซื้อคอนโด อสังหา ฯ หรือเห็นป้ายโฆษณาขายคอนโด เมื่ออ่านดี ๆ แล้วก็จะเจอกับคำว่า EIA แน่นอนเลย ทีงี้ คำถามที่น่าสงสัยก็จะตามมาทันที อะไรคือ EIA กันนะ? สิ่งนี้สำคัญแค่ไหน? และ เราจำเป็นต้องรู้จักไหม? เพราะฉะนั้นแล้ว วันนี้เราจะพาทุกคนมาไขข้อสงสัยนี้กันค่า จะเป็นยังไง จะช่วยได้แค่ไหน ไปอ่านกันเลย~
EIA คืออะไร?
PropertyScout ขอเปิดด้วยเรื่องสำคัญสุด ๆ ก่อนเลยนะคะ นั่นก็คือ EIA คืออะไร เริ่มต้นนั้นต้องบอกก่อนเลยว่า EIA นั้นย่อมาจาก Environmental Impact Assessment Report หรือรายงานวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม นั่นเองค่า โดยที่ตัวผลรายงานนี้จะถูกทำมาเพื่อให้โครงการและูผู้พัฒนาสามารถคาดเดาและวางแผนถึงผลกระทบของโครงการต่อสิ่งแวดล้อมทั้งในด้านบวกและด้านลบ
EIA = Environmental Impact Assessment Report (รายงานวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม) |
ซึ่งผลการวิเคราะห์และผลการคาดการณ์นั้นจะถูกนำไปพิจารณาและร่างเป็นมาตรการป้องกันและแก้ไขถึงผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมรอบ ๆ โครงการ อีกทั้งตัวรายงาน EIA นี้ยังสามารถนำไปประกอบการตัดสินใจการพัฒนาโครงการต่อได้อีกด้วย
การทำ EIA หรือ รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมนั้น เป็นสิ่งที่ต้องทำตามภายใต้กฏหมายพระราชบัญญัติ(พรบ.) ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติประจำปีพ.ศ. 2535 ในหมวดของมาตราที่ 46 ซึ่งมีข้อกำหนดว่า โครงการที่อยู่อาศัยที่มีส่วนตรงกับเกณฑ์นั้น จะต้องทำรายงาน EIA เสมอ เพราะ EIA นั้นเปรียบเสมือนข้อตกลงที่เจ้าของโครงการจะสามารถนำไปยื่นเพื่ออนุมัติการสร้างอสังหาชนิดนั้นได้นั่นเอง
โดยปกตินั้น EIA จะเป็นหนึ่งในสิ่งที่เจ้าของโครงการจะต้องทำแนบท้ายใบอนุญาตต่าง ๆ ในการก่อสร้างโครงการ โดยเฉพาะ ใบอนุญาตการก่อสร้าง ที่จะต้องนำไปยื่นเพื่อขออนุมัติการสร้างโครงการ
หากเจ้าของโครงการไม่ยื่น EIA
ในกรณที่เจ้าของนั้นไม่เลือกที่จะยื่น EIA ตามพรบ.สิ่งแวดล้อมนั้น หน่วยงานที่เกี่ยวข้องรวมถึงหน่วยงานที่อนุมัติโครงการมีสิทธิสามารถเลือกลงโทษตามระเบียบและสภาพการณ์ในตอนนั้น ตั้งแต่การระงับการก่อสร้างชั่วคราวไปจนถึงการเพิกถอนการก่อสร้างได้
โครงการไหนจำเป็นต้องมี EIA
อย่างที่ได้กล่าวไปนั้นว่า EIA คือรานงานวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม คำถามต่อมาที่เราจะถามกันก็คือ โครงการไหนจำเป็นต้องมี EIA ซึ่งจำเป็นต้องมีทุกโครงการไหม? หรือว่าต้องเป็นเฉพาะบางโครงการ เราจะมาบอกกล่าวเล่าสิบให้ฟังกันค่า
- คอนโดมิเนียม : โครงการคอนโดที่ต้องทำ EIA นั้นจะต้องมีพื้นฐานในการแบ่งเกณฑ์ โดยจะแบ่งเป็น 2 เกณฑ์ดังนี้
- จำนวนห้องพัก (หรือที่เราเรียกกันว่า ยูนิต-unit) ตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป
- พื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป
- บ้านจัดสรร : ไม่ใช่เพียงแค่คอนโดมิเนียมที่ต้องมี EIA เท่านั้น แต่ยังรวมไปถึงบ้านจัดสรรอีกด้วย โดยที่จะมีการนับดังนี้
- จำนวนที่ดินแปลงย่อย 500 แปลงขึ้นไป
- เนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่
EIA ดูเรื่องอะไรบ้าง?
ในการจัดทำเอกสาร EIA หรือ รายงานวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม จะเลือกทำข้อมูลในสัญญาให้ครอบคลุมทั้งหมด 2 ด้านใหญ่ และ 4 ด้านย่อย ได้แก่
- ทรัพยากร
ในส่วนของด้านทรัพยากรนั้น จะเป็นการคำนึงถึงสิ่งต่าง ๆ ในระบบนิเวศรอบโครงการ รวมไปถึงเรื่องของสิ่งแวดล้อมที่อาจจะได้รับผลกระทบและเปลี่ยนแปลงโดยตรงจนกระทบมากเกินไปหรือไม่นั่นเอง โดยจะมีการแบ่งดังนี้
- กายภาพ : ในเรื่องของกายภาพนั้นจะศึกษาถึงเรื่องของผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม ทั้ง ดิน น้ำ อากาศ รวมไปถึงเรื่องของเสียงด้วย ว่ามีการเปลี่ยนแปลงและกระทบมากแค่ไหน
- ชีวภาพ : ในเรื่องนี้ จะเน้นไปทางการดูเรื่องของระบบนิเวศโดยรวมมากกว่าสิ่งใดสิ่งหนึ่ง เช่น ป่าไม สัตว์ป่า สัตว์น้ำ ระบบนิเวศในน้ำ ปะการัง เป็นต้น
- คุณค่า
เรื่องของคุณค่าหรือ Value นั้น จะเป็นการดูและพิจารณาจากตัวบุคคลหรือมนุษย์ในบริเวณนั้น โดยจะแบ่งออกเป็น 2 ด้าน ได้แก่
- การใช้ประโยชน์ของมนุษย์ : เรื่องนี้จะพิจารณาจากการใช้ประโยชน์ของทรัพยากรนั้น ๆ จากทางกายภาพและชีวภาพของมนุษย์ เช่น การใช้ประโยชน์จากที่ดินและสิ่งแวดล้อมในบริเวณนั้น
- คุณภาพชีวิต : ส่วนนี้จะศึกษาเกี่ยวกับผลกระทบที่จะเกิดต่อมนุษย์โดยตรงและทางอ้อม ทั้ง ชุมชน ระบบเศรษฐกิจ การประกอบอาชีพ การดำเนินชีวิต ไปจนถีงเรื่องของวัฒนธรรม ประเพณี ความเชื่อ ทัศนียภาพ และความสวยงาม
EIA สำคัญอย่างไร?
คำถามนี้ เราคาดเดาว่า คุณคงพอเดาออกกันบ้างแล้วว่า EIA สำคัญกับโครงการอสังหา ฯ ไม่น้อยไปกว่าปัจจัยอื่น ๆ เลย แต่ทำไมถึงสำคัญขนาดนี้ ถ้าไม่ผ่านจะไม่ได้อะไร?
EIA หรือ รายงานวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม หากยื่นไม่ผ่านหรือไม่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่รับผิดชอบ เราจะไม่สามารถขอใบอนุญาตกการก่อสร้างได้ แต่ทว่าหากเริ่มการก่อสร้างไปแล้ว แต่เพิ่งมายื่นขอใบอนุญาต หากไม่ผ่าน จะต้องหยุดการก่อสร้างทันที เพราะ EIA นั้นเปรียบเสมือนรายงานที่ต้องใช้ขออนุมัติเพื่อไม่ให้รบกวนสิ่งแวดล้อมรอบ ๆ โครงการนั่นเอง
โดยปกติแล้ว เจ้าของโครงการจะต้องส่งเอกสารนี้ก่อนเริ่มดำเนินการก่อสร้างเป็นระยะเวลา 6 เดือนเป็นต้นไป เพราะจะต้องใช้เวลาพิจารณา ตรวจสอบ วิเคราะห์ รวมไปถึงการเก็บข้อมูลของตัวโครงการด้วย ซึ่งหน่วยงานที่ต้องไปยื่นก็คือ สำนักวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม(สวผ.) ที่จะดูเรื่องผลกระทบโดยเฉพาะ หากยื่นแล้วไม่ผ่าน จะต้องทำการแก้ไขจนกว่าจะผ่านนั่นเอง
ขั้นตอนการยื่นขอรายงาน
- เมื่อมีการเริ่มวางแผนสร้างโครงการอสังหา ฯ ใหม่ ไม่ว่าจะเป็นโครงการคอนโดมิเนียมหรือบ้านจัดสรร จะต้องมีการยื่น EIA ให้หน่วยงานก่อนเสมอ
- โดยที่จะมีระยะเวลาการทำทั้งหมด 6 เดือน
- เมื่อส่งถึงหน่วยงาน สำนักวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม(สวผ.) แล้ว จะดำเนินการพิจารณาโดยที่ระยะเวลานั้นจะขึ้นอยู่กับหัวข้อ ขนาด และปัจจัยอื่น ๆ ของโครงการที่ไม่เหมือนกัน
- แจ้งผลกลับมายังโครงการ โดยจะแบ่งเป็น 2 กรณี
- ผ่าน : สามารถได้ใบอนุญาตการก่อสร้าง และดำเนินการก่อสร้างต่อไปได้
- ไม่ผ่าน : ในที่นี่จะมีอยู่ด้วยกัน 2 กรณี
- ยังไม่เริ่มก่อสร้าง : จะไม่สามารถก่อสร้างต่อได้จนกว่ารายงานจะผ่าน
- หากก่อสร้างไปแล้ว : จะต้องหยุดการก่อสร้างจนกว่ารายงานจะเรียบร้อย
*ข้อเสียของการเปิด Pre-Sale ทั้ง ๆ ที่ยังไม่ได้ใบอนุญาตก็คือ หากโครงการไม่ผ่านจริง ๆ เจ้าของโครงการจะต้องยกเลิกการก่อสร้างและคืนเงินจองให้ผู้จองทันที
เช็ก EIA ของโครงการได้อย่างไร?
ในเรื่องของ EIA นั้น จริง ๆ แล้วแม้เราจะเป็นเพียงผู้ซื้อ แต่เราก็สามารถตรวจสอบและเช็ก EIA ของโครงการที่เราสนใจหรือซื้อไปแล้วได้ทางเว็บไซต์เลย เพราะตัว EIA นั้นจะเปิดให้ตรวจสอบได้แบบสาธารณะ ทำให้ผู้ซื้อทุกท่านสามารถเช็กเพื่อลดความเสี่ยงในการจองและซื้อได้นั่นเอง
โดยสามารถเช็กจากเว็บไซต์สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้เลย
ถ้าโครงการนั้นไม่ผ่านล่ะ?
ถ้าดูทรงแล้วว่าโครงการที่เราซื้อไปนั้นจะมีแววไม่ผ่านหรือไม่ผ่านจริง ๆ เราสามารถไปพูดคุยและเจรจากับตัวโครงการโดยตรงได้เลย ทั้งในเรื่องของขอบเขตการรับผิดชอบ ระยะเวลาในการคืนเงิน จะคืนเต็มจำนวนไหม โดยที่ผู้ซื้อเองก็สามารถเช็กได้ผ่านสัญญาการซื้อขายตัวอสังหา ฯ เพราะในตัวสัญญานั้น จะหน้าที่ระบุว่า หากโดนยกเลิก หรือจะยกเลิกสัญญา ต้องทำอย่างไร
แต่ทว่า หากพูดคุยกันแล้วผลตอบรับไม่เป็นที่น่าพอใจหรือไม่สมเหตุสมผล คุณสามารถแจ้งไปยังสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค(สคบ.)พร้อมแนบหลักฐานต่าง ๆ หรือท่านเองก็สามารถอาศัยทนายความด้านอสังหา ฯ มาช่วยว่าความและจัดการปัญหาตรงนี้ได้เช่นกัน
ข้อดีของ EIA
มาถึงขนาดนี้แล้ว EIA ต้องมีข้อดีแน่นอน ไม่อย่างนั้นสิ่งนี้จะไม่กลายเป็นหนึ่งในใบอนุญาตในการก่อสร้างแน่นอน ซึ่งข้อดีนี้ไม่ได้ส่งผลต่อแค่เจ้าของโครงการเท่านั้น แต่ยังรวมไปถึงกับผู้ซื้ออีกด้วย โดยข้อดีจะมีดังนี้
โครงการ | ผู้ซื้อ/นักลงทุน |
วางแผนป้องกันปัญหาการก่อสร้างในตัวโครงการ | กล้าซื้อ, มั่นใจในโครงการ |
บริหารการใช้ทรัพยากรที่มีให้คุ้มค่าที่สุด | แนวทางการตัดสินใจของนักลงทุน |
ป้องกันปัญญาในแง่ลบต่อสิ่งแวดล้อมรอบ ๆ โครงการ | การันตีว่าไม่มีการยกเลิกการสร้าง |
ป้องกันการฟ้องร้องต่อโครงการ | ซื้อตอน Pre-Sale ได้แบบสบายใจ |
ลดค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง |
จากข้อดีทั้งหมดนั้น จะเห็นได้เลยว่า ตัวรายงานนี้มีผลมาก ๆ กับทั้งสองฝ่าย ซึ่งจะทำให้การซื้อขายอสังหา ฯ เป็นไปได้อย่างเรียบร้อยและราบรื่น นอกจากนี้ยังป้องกันปัญหาเรื่องการฟ้องร้องและปัญหาเรื่องสัญญาต่าง ๆ ได้ด้วยนั่นเองค่า
สรุปส่งท้าย
เป็นอย่างไรกันบ้างคะ จะเห็นได้เลยว่า EIA(Environmental Impact Assessment Report) หรือ รายงานวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อม นั้นเป็นอีกหนึ่งสิ่งที่มีความสำคัญมาก ๆ ต่อการก่อสร้างคอนโดและการยื่นขอใบอนุญาต แต่ก็เป็นสิ่งที่ขาดไม่ได้เลยในตัวโครงการทุกโครงการ อีกทั้งยังเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ส่งผลต่อการซื้อขายคอนโดด้วยนะ
สำหรับผู้ที่ซื้อนั้น การที่โครงการมี EIA ก็เป็นการการันตีกลาย ๆ ได้เลยนะว่าโครงการนั้นได้รับการรับรอง ไม่มีการยกเลิกการสร้างกลางคัน และไม่ต้องฟ้องร้องกันด้วย แถมยังสามารถเช็กได้ผ่านช่องทางเว็บไซต์ง่าย ๆ ทำให้สิ่งนี้เป็นอีกหนึ่งสิ่งที่เราควรศึกษามากเลยทีเดียว
หาโครงการอสังหา ฯ เช่า ซื้อ สวยและดีมากกว่า 200,000 ที่
คลิกเลย!