ขายบ้านเก่าไปซื้อบ้านใหม่ ขอคืนภาษียังไง?
เมื่อครอบครัวใหญ่ขึ้นก็ต้องการเปลี่ยนที่อยู่อาศัย หรือเจอบ้านหลังใหม่ที่ถูกใจกว่าบ้านหลังเดิมที่เคยอยู่ ทำให้เกิดความต้องการอยาก ขายบ้านหลังเก่าเพื่อไปซื้อบ้านหลังใหม่ หลายคนอาจไม่ทราบว่า การขายบ้านเก่าไปซื้อบ้านใหม่ สามารถประหยัดค่าใช้จ่ายโดยการขอภาษีคืนได้ด้วย หากเข้าเงื่อนไขหลักเกณฑ์ต่าง ๆ ที่กำหนดไว้ รายละเอียดจะเป็นอย่างไรบ้าง PropertyScout มีข้อมูลมาฝาก
คุณสมบัติของผู้ขอคืนภาษี
กรณีที่ 1
- มีชื่อในทะเบียนบ้าน หลังเก่า ไม่น้อยกว่า 1 ปี
กรณีที่ 2
- มีชื่อในทะเบียนบ้านหลังเก่า น้อยกว่า 1 ปี แต่รวมกับชื่อในทะเบียนบ้านหลังใหม่ แล้วไม่น้อยกว่า 1 ปี (นับถึงวันที่ ขายบ้าน หลังเก่า)ถ้าเป็นสินสมรส ต้องมีชื่อสามีหรือภรรยาในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปีภาษีเงินได้ที่จะได้รับคืน จะถูกคิดจากบ้านที่ราคาต่ำกว่า*อ้างอิงตามประกาศอธิบดีกรมสรรพากร เกี่ยวกับภาษีเงินได้ ฉบับที่ 125
ตัวอย่างการคำนวณภาษีจากการขายบ้าน
เพื่อให้เห็นภาพและเข้าใจมากขึ้น ลองมาดูตัวอย่างการคำนวณภาษีจากการขายบ้าน ระหว่าง บ้านใหม่มีราคาแพงกว่าบ้านเก่า และบ้านเก่ามีราคาแพงกว่าบ้านใหม่
ตัวอย่าง 1 : การคิดภาษีกรณี 'บ้านใหม่มีราคาแพงกว่าบ้านเก่า'
เช่น ขายบ้านเก่าราคา 5 ล้านบาท ซื้อบ้านใหม่ราคา 7 ล้านบาท สมมติ ราคาประเมินและราคาขายเท่ากัน ถือครองบ้านหลังที่ขาย 2 ปี โดยมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายจากการขายบ้าน คำนวณได้ดังนี้
| ราคาประเมิน | 5,000,000 บาท |
| หัก ค่าใช้จ่ายเหมา (ถือครอง 2 ปี หักได้ 84%) | 4,200,000 บาท |
| คงเหลือ | 800,000 บาท |
| หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง (800,000 บาท / 2 ปี) | 400,000 บาท |
| คำนวณภาษี (300,000 x 5%) + (100,000 x 10%) | 25,000 บาท |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ภาษี x จำนวนปีที่ถือครอง = 25,000 บาท x 2 ปี) | 50,000 บาท |
สำหรับกรณีนี้ เข้าเงื่อนไขมีชื่อในทะเบียนบ้านหลังที่ขายเกิน 1 ปี และขายบ้านเก่าไปซื้อบ้านใหม่ภายใน 1 ปี สามารถขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายได้ 50,000 บาท
ตัวอย่าง 2 : การคิดภาษีกรณี 'บ้านเก่ามีราคาแพงกว่าบ้านใหม่'
อย่างเช่น ขายบ้านเก่าราคา 5 ล้านบาท ซื้อบ้านใหม่ราคา 3 ล้านบาท สมมติ ราคาประเมินและราคาขายเท่ากัน ถือครองบ้านหลังที่ขาย 2 ปี โดยมีชื่อในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี กรณีนี้ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ที่สามารถขอคืนได้ จะคำนวณจากราคาบ้านหลังที่มีราคาถูกกว่า ก็คือ บ้านใหม่ราคา 3 ล้านบาท ดังนี้
| ราคาประเมิน | 3,000,000 บาท |
| หัก ค่าใช้จ่ายเหมา (ถือครอง 2 ปี หักได้ 84%) | 2,520,000 บาท |
| คงเหลือ | 480,000 บาท |
| หารด้วยจำนวนปีที่ถือครอง (480,000 บาท / 2 ปี) | 240,000 บาท |
| คำนวณภาษี (240,000 x 5%) | 12,000 บาท |
| ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (ภาษี x จำนวนปีที่ถือครอง = 12,000 บาท x 2 ปี) | 24,000 บาท |
กรณีขายบ้านเก่าเพื่อซื้อบ้านใหม่ที่มีราคาถูกกว่า สามารถขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายได้ 24,000 บาท
ศึกษาเพิ่มเติมเกี่ยวกับการวิธีคำนวณภาษีจากเงินได้สุทธิ (แบบขั้นบันได) คลิก
สรุปก็คือ บ้านใหม่ราคาแพงกว่าบ้านเก่า ขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายได้ทั้งหมด (จากตัวอย่างขายบ้านเก่า 5 ล้านบาท เพื่อซื้อบ้านใหม่ 7 ล้านบาท ขอคืนภาษีได้ 50,000 บาท) ส่วนบ้านเก่าราคาแพงกว่าบ้านใหม่ ขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายได้บางส่วน (จากตัวอย่างขายบ้านเก่า 5 ล้านบาท เพื่อซื้อบ้านใหม่ 3 ล้านบาท ขอคืนภาษีได้ 24,000 บาท)
เอกสารที่ใช้ในการขอคืนภาษีเมื่อขายบ้านเก่าไปซื้อบ้านใหม่
การขอคืนภาษีจากการขายบ้านนั้น ผู้ขายต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายที่กรมที่ดินไปก่อน แล้วค่อยยื่นเอกสารขอคืนภาษีจากสรรพากร โดยกรอกแบบฟอร์ม ค.10 ณ สรรพากรพื้นที่ แล้วยื่นคำร้องขอคืนภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย พร้อมแนบเอกสารเหล่านี้
- ใบเสร็จรับเงินค่าภาษีเงินได้ฉบับที่กรมที่ดินออกให้
- สำเนาสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แห่งเดิม
- สำเนาสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่
- สำเนาทะเบียนบ้านของผู้มีเงินได้สำหรับอสังหาริมทรัพย์แห่งใหม่ (กรณีมีชื่อในทะเบียนบ้านแห่งเดิมน้อยกว่า 1 ปี)
ภาษี/ค่าธรรมเนียมที่ต้องจ่ายเมื่อขายบ้านได้
- ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ ค่าอากรแสตมป์ โดยเสียอย่างใดอย่างหนึ่ง
- ค่าโอน 2% ซึ่งขึ้นอยู่กับการตกลงของผู้ซื้อและผู้ขาย
สรุปส่งท้าย
สำหรับคนที่กำลังวางแผนขายบ้านเก่า เพื่อไปซื้อบ้านใหม่ PropertyScout แนะนำว่าอย่าลืมขอคืนภาษีเงินได้จากการขายบ้าน หากว่าเราเข้าเงื่อนไขหลักเกณฑ์ที่กำหนด เพราะเป็นการช่วยประหยัดเงินในกระเป๋าได้ไม่น้อย นอกจากนี้ ก่อนที่คิดจะซื้อบ้านใหม่จริง ๆ ก็อย่าลืมอัพเดท อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ให้ชัวร์ก่อนตัดสินใจกู้บ้าน
มองหาอสังหา ฯ คุณภาพดี ครบจบได้ที่ PropertyScout!
คลิกตามด้านล่าง
