ชวนอัปเดท ‘ดอกเบี้ยบ้าน’ กู้ซื้อบ้านยังไงให้เหมาะกับราคา!

อัปเดตดอกเบี้ยประจำเดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2566

สวัสดีค่า ไม่ได้เจอกันนานเลย ช่วงนี้อากาศเป็นยังไง ดูแลตัวเองกันบ้างไหมคะ? วันนี้เรามีอะไรดี ๆ มาเสนอค่า ใครที่อยากจะซื้ออสังหา ฯ หรือเล็ง ๆ ไว้อยู่ ก็ต้องเจอกับปัญหากวนใจหลายอย่างที่ทำให้เราไม่ได้ซื้อสักที ตั้งแต่งบประมาณ ทำเล ชนิดของอสังหา ฯ วัตถุประสงค์ รวมไปถึงเรื่องของดอกเบี้ยที่พักอาศัยด้วย

ดังนั้น PropertyScout จะพาทุกคนมารู้จักกับดอกเบี้ยบ้านกันนะคะ ว่าสำคัญอย่างไร จำเป็นไหม จะกลายเป็นภาระให้รึเปล่า เพราะฉะนั้น จะเป็นยังไง อย่ารอช้า มาอ่านกันเลย!

ดอกเบี้ยบ้าน คืออะไร?

ดอกเบี้ยบ้าน หรือ Home Loan คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับที่อยู่อาศัย สำหรับการซื้อเท่านั้น ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมก็ตาม ซึ่งการที่เราจะคิดคำนวณดอกเบี้ยบ้านที่เราต้องชำระหลังจากที่ทำธุรกรรมการซื้อขายนั้น เราจะต้องใช้วิธีคำนวณอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว (Floating Rate) ที่มักอ้างอิงจากอัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำที่ธนาคารคิดจากลูกค้าค่ะ

ซึ่งการคิดดอกเบี้ยแบบลอยตัวนั้นจะอิงจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำทั้ง 3 ชนิด ได้แก่

• Minimum Loan Rate (MLR) : อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีประเภทเงินกู้แบบกำหนดระยะเวลา

• Minimum Overdraft Rate (MOR) : อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีประเภทเงินเบิกเกินบัญชี

• Minimum Retail Rate (MRR) : อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้นต่ำที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี

อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับความหมายของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แต่ละปีตรงนี้เลยค่ะ!

ยกตัวอย่างเช่น

ธนาคาร ABC ให้ผู้กู้นั้นกู้เงินซื้อบ้านในวงเงิน 5,000,000 บาท ด้วยอัตราดอกเบี้ย MLR – 1% ในช่วงแรกและ MLR + 1% ตั้งแต่ปีที่ 3 เป็นต้นไป แสดงว่าอัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายจะเปลี่ยนแปลงไปตามอัตราดอกเบี้ย MLR ที่ธนาคารกำหนดในแต่ละปี ถ้าปีแรก MLR = 6.25% ก็ต้องจ่ายดอกเบี้ยในอัตรา 5.25% (MLR – 1%) ถ้าปีที่สาม MLR = 7.5% ก็ต้องจ่ายดอกเบี้ยในอัตรา 8.5% (MLR + 1%) เป็นต้น

โดยทั่วไป อัตราดอกเบี้ย MRR จะสูงกว่า MOR และ อัตราดอกเบี้ย MOR จะสูงกว่า MLR ซึ่งส่วนต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ย MRR และ MLR เป็นตัวสะท้อนระดับความเสี่ยงที่ต่างกันระหว่างลูกค้ารายใหญ่และรายย่อย ซึ่งสามารถศึกษาอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง MRR, MOR, และ MRR ได้จากเว็บไซต์ธนาคารแห่งประเทศไทย

*ขอบคุณตัวอย่างจาก: หนังสือ 365+1 คำศัพท์การเงินและการลงทุน

ธนาคารที่สามารถกู้ได้

อย่างที่เรารู้กันว่าในประเทศไทยนั้นมีธนาคารที่มากมายและหลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นธนาคารในไทยหรือธนาคารต่างชาติที่เข้ามาตั้งก็ตาม ทำให้ในประเทศไทยนั้นจึงได้มีการแข่งขันกันเรื่องอัตราดอกเบี้ยไปจนถึงเรื่องของการโปรโมทธนาคารต่าง ๆ มากมายเลยค่ะ แต่ว่า ไม่ใช่ทุกธนาคารที่จะสามารถทำธุรกรรมเรื่องการกู้บ้านได้นะคะ และถึงทำได้ ในแต่ละธนาคารก็จะมีเวลาในการกู้ไม่เท่ากัน

เพื่อไม่ให้เป็นการสับสน เราได้ลิสต์ธนาคารทั้งหมดและทำเป็นตารางมาให้แล้วค่ะ จะมีอะไรบ้างมาดูกันเลย!

จะเห็นได้เลยว่าธนาคารในไทยส่วนใหญ่นั้นสามารถทำเรื่องขอธุรกรรมการกู้บ้านได้ทั้งหมดเลยค่ะ แต่ต้องเป็นธนาคารที่มีสาขาหรือเป็นของไทยเท่านั้นนะคะ ซึ่งตรงนี้ก็นับเป็นอีกหนึ่งข้อดีที่เราจะสามารถเช็กได้ว่าธนาคารที่เรามีอยู่นั้นสามารถทำเรื่องกู้บ้านได้หรือไม่ เพื่อให้ง่ายต่อการจัดการเรื่องภาระค่าใช้จ่ายรวมไปถึงดอกเบี้ยในอนาคตด้วย

อัตราดอกเบี้ยแต่ละธนาคาร

มาถึงในส่วนสำคัญอย่าง ดอกเบี้ยบ้าน หรืออัปเดตตารางดอกเบี้ยนั่นเองค่ะ โดยที่เราจะสามารถดูได้ว่าธนาคารไหนให้สินเชื่อบ้านพร้อมอัตราดอกเบี้ยเท่าไหร่ แต่ละธนาคารมีเงื่อนไขอะไรบ้าง เพื่อช่วยให้ผู้ที่กำลังตัดสินใจเลือกซื้ออสังหา ฯ ในปัจจุบันนั้นสามารถคำนวณค่าใช้จ่ายและวางแผนการใช้จ่ายได้ง่ายขึ้น

ตารางอัตราดอกเบี้ยเงินให้สินเชื่อ

*เงื่อนไขเป็นไปตามที่บริษัทกำหนด
*นับเป็นหน่วยร้อยละหรือเปอร์เซ็นต์ทั้งหมดนะคะ

การที่เราจะคำนวณได้ว่าอะไรดีหรือไม่ดี ถูกหรือแพงนั้น โดยปกติแล้วจะเน้นดูที่ตัว MLR และเงื่อนไขระยะเวลาค่ะ แต่เอาจริง ๆ แล้ว ไม่เพียงแค่ดู 3 ตัวนี้เท่านั้น แต่ต้องดูเงื่อนไขของธนาคารแต่ละธนาคารด้วยว่าเขาให้เงื่อนไขในการกู้แบบ MLR-1 กี่ปี (โดยปกตินั้นจะอยู่ที่ราว ๆ 3 ปี) ยกเว้นทางธนาคารอาคารสงเคราะห์ที่จะมีเรทดอกเบี้ยคงที่อยู่ถึง 5 ปีด้วยกันค่ะ

ตารางดอกเบี้ยกรณีสูงสุดที่มีได้

*เงื่อนไขเป็นไปตามที่บริษัทกำหนด
*นับเป็นหน่วยร้อยละหรือเปอร์เซ็นต์ทั้งหมดนะคะ

อัตราดอกเบี้ยในหน้านี้จะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่คิดเป็นเรทสูงที่สุดของแต่ละธนาคารเมื่อเกิดเหตุการณ์การเบี้ยวนัด ชำระเงินไม่ตรงนัด หรือเกิดเหตุการณ์ต่าง ๆ ขึ้นมาค่ะ ซึ่งการผิดชำระนัดกับทางธนาคารนั้น แต่ละธนาคารจะมีการเตือนและการขึ้นเปอร์เซ็นต์ดอกเบี้ยนั้นจะอยู่ในเงื่อนไขนั่นเองค่ะ

ตารางดอกเบี้ยกรณีผิดนัดชำระ

*เงื่อนไขเป็นไปตามที่บริษัทกำหนด
*นับเป็นหน่วยร้อยละหรือเปอร์เซ็นต์ทั้งหมดนะคะ

ในส่วนของหน้านี้จะเป็นส่วนดอกเบี้ยที่เกิดจากการผิดชำระนัดโดยเฉพาะค่ะ ซึ่งหลาย ๆ โครงการนั้นก็จะมีการปรับราคาให้เท่ากับอัตราดอกเบี้ยสูงสุดที่ต้องเสียตามตารางที่สองด้านบนค่ะ แต่จุดแตกต่างบางส่วนก็คือ ส่วนผิดชำระในหน้านี้จะไม่ได้แปลว่าจะต้องเป็นเปอร์เซ็นต์ที่สูงสุดที่ต้องชำระค่ะ เพราะจะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขของธนาคารแห่งประเทศไทยและธนาคารที่เราทำการกู้นั่นเองค่ะ

ข้อมูลตามตารางด้านบนนี้อ้างอิงมาจากเว็บไซต์ของธนาคารแห่งประเทศไทย เมื่อวันที่ 9 ส.ค. พ.ศ.2566 เวลา 17.11 น. ค่ะ หากต้องการดูเพิ่มเติม สามารถคลิกเว็บไซต์นี้ได้เลยค่ะ

เมื่อคลิกเข้าไปจะเจอกับหน้าเว็บไซต์แบบนี้ สามารถคลิกไปที่ปุ่ม อัตราดอกเบี้ยเงินให้สินเชื่อ จากนั้นใส่วันที่ต้องการแล้วกด Go ได้เลยค่ะ (โดยปกติแล้ว ในเว็บไซต์จะใส่วันที่แบบอัปเดทให้อยู่แล้วค่ะ ยกเว้นวันหยุด)

เว็บไซต์นี้จะอัปเดทข้อมูลเป็นรายวันค่ะ โดยจะมีการอัปทุก ๆ เวลา 12.00 น. หรือเวลาเที่ยงวันของทุกวันที่ทำงาน ยกเว้นวันหยุดเสาร์-อาทิตย์นะคะ

ตัวอย่างการคำนวณ

การที่เรายังได้แนบตัวอย่างการคำนวณเล็ก ๆ มาให้ด้วยนะคะว่าเราจะสามารถคำนวณอัตราดอกเบี้ยได้อย่างไรบ้าง แม้จะเป็นวิธีที่ดูจะต้องใช้เครื่องคิดเลข แต่เชื่อเถอะค่ะ เมื่อคิดออกมาแล้ว มันก็ทำให้สามารถคาดเดาราคาที่ต้องจ่ายตลอดระยะเวลาที่กู้ได้แน่นอนค่ะ

โจทย์

ธนาคาร PS ปล่อยกู้ให้กับผู้กู้เป็นวงเงินราว ๆ 5,000,000 บาท โดยจะมีระยะเวลาให้ราว ๆ 20 ปีตามสัญญาและเงื่อนไข ด้วยอัตราดอกเบี้ย MLR –1% ในช่วงปีแรก และ MLR +1% ตั้งแต่ปีที่ 3 เป็นต้นไป ซึ่งเรท MRR จะกำหนดไว้ที่ร้อยละ 6.5000 ซึ่งจะกำหนดไว้ดังนี้

แสดงว่าอัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายจะเปลี่ยนแปลงไปตามอัตราดอกเบี้ย MLR ที่ธนาคารกำหนดในแต่ละปี

• ถ้าช่วงปีแรก MLR = 6.50% ก็ต้องจ่ายดอกเบี้ยในอัตรา 5.50% (MLR – 1%)
• ถ้าปีที่สามเป็นต้นไป MLR = 6.50% ก็ต้องจ่ายดอกเบี้ยในอัตรา 7.5% (MLR + 1%)

*ซึ่งการคำนวณตรงนี้ ก็จะนำไปบวกลบและคำนวณกับวงเงินกู้และระยะปีด้วยนะคะ

ซึ่งเรทดอกเบี้ยนั้น ก็สามารถนำมาคำนวณต่อเป็นตัวเลขดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในงวดนั้นเป็นจำนวนเงินได้ค่ะ โดยจะใช้สูตรดังนี้

• คำนวณดอกเบี้ยช่วง 1-3 ปีแรก
  • วิธีทำ
    • (5,000,000*5.5%*30)/365 = 22,602.74 บ.
      
      *ดอกเบี้ยต่อปีจะอยู่ที่ 22,602.74 บ.

• คำนวณดอกเบี้ยช่วง 3 ปีหลัง
  • วิธีทำ
    • (5,000,000*7.5%*30)/365 = 30,821.92 บ.
      
      *ดอกเบี้ยต่อปีจะอยู่ที่ 30,821.92 บ.

*นี่ยังไม่นับหากมีการเพิ่มอัตราดอกเบี้ยขึ้นมากรณีที่จ่ายช้าหรือมีปัญหาเพิ่มเติมด้วยนะคะ

สรุปส่งท้าย

จากข้อมูลด้านบนจะเห็นได้เลยว่า การที่เราสามารถคำนวณและรู้อัตราต่าง ๆ ในการซื้อบ้านนั้น จะทำให้การทำธุรกรรมซื้อขายอสังหา ฯ นั้นง่ายขึ้นมากเลย โดยเฉพาะเรื่องของดอกเบี้ยบ้าน เนื่องจากจะทำให้เราสามารถกะเกณฑ์ค่าใช้จ่ายที่จำเป็นต้องชำระหนี้ในแต่ละเดือนแต่ละปีได้นั่นเองค่ะ นอกจากนี้ในการคิดอัตราดอกเบี้ยกู้ซื้อบ้านจะมีราคาและเงื่อนไขต่างกันออกไปตามแต่ละธนาคาร โดยที่ธนาคารกลางหรือธนาคารแห่งประเทศไทยจะเป็นผู้อัปเดทและกำหนดกลไกราคาแต่ละไตรมาสนะคะ

*แต่ทั้งนี้ เราควรดูด้วยว่างบประมาณที่เรามีนั้น พอกับการซื้อโครงการนั้น ๆ ไหม รวมถึงต้องคำนวณด้วยว่า เมื่อเราซื้อแล้ว เราจะมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพิ่มเติมอีกไหม ทั้งเรื่องค่าน้ำค่าไฟ ค่าอุปโภค ไปจนถึงค่าตกแต่งและเฟอร์นิเจอร์ หรือว่าง่าย ๆ ก็คือ หากซื้อแล้วจะไม่เป็นภาระหรือหนี้สินในชีวิตหรือไม่

เป็นอย่างไรบ้างคะกับบล็อกนี้ เราหวังว่าบล็อกนี้จะสร้างประโยชน์ให้ไม่มากก็น้อยนะ ถ้ามีอะไรอยากรู้ อยากให้เราเขียน หรืออยากเพิ่มเติมอะไร สามารถคอมเมนต์มาได้เลยค่ะ เจอกันใหม่บล็อกหน้านะคะ สวัสดีค่า 👋

ถ้าใครที่ยังลังเล ไม่รู้จะหาคอนโดแบบไหน ทำเลอะไร และราคาเท่าไหร่ถึงจะเหมาะสม สามารถทักมาปรึกษา PropertyScout ได้เลยนะคะ เรามีผู้เชี่ยวชาญมากความสามารถที่จะช่วยให้เราหาที่พักที่ถูกใจได้นั่นเอง

หากท่านสนใจอสังหาริมทรัพย์ ราคาไม่แพง หรือต้องการคำปรึกษา
สามารถติดต่อ PropertyScout ได้เลย