อยากขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมด ต้องทำอย่างไร?

ปัญหาที่มักจะเกิดขึ้นในใจของผู้ขายบ้านเสมอ นั่นก็คือคำถามว่าหากต้องการ ขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมด จะสามารถทำได้หรือไม่ และขั้นตอนการขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดนั้นเป็นอย่างไรบ้าง หากเจ้าของบ้านกำลังคิดจะขายบ้านอยู่ในตอนนี้ แต่กังวลว่าบ้านของตัวเองเป็น บ้านติดธนาคารที่กำลังผ่อนอยู่ หรือเป็น บ้านที่นำไปจำนองเพื่อแลกเงิน มาแล้ว จึงคิดว่าบ้านของตัวเองไม่สามารถขายได้ ซึ่งในที่จริงแล้วไม่ต้องกังวลใจไป เพราะไม่ได้เป็นแบบนั้นซะทีเดียว เดี๋ยวเราลองมาทำความเข้าใจไปพร้อม ๆ กันในบทความนี้ เกี่ยวกับการขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมด

บ้านที่ยังผ่อนไม่หมด แบ่งออกเป็นกี่ประเภท?

ก่อนอื่นเจ้าของบ้านต้องทำความเข้าใจภาระผูกพันของบ้านก่อนว่าเป็นเงื่อนไขอะไร ซึ่งโดยส่วนใหญ่มักจะเกี่ยวข้องกับภาระ 2 ประเภท ซึ่งก็คือ บ้านติดธนาคาร และ บ้านติดจำนอง

บ้านติดธนาคาร

บ้านติดธนาคาร หมายถึงบ้านที่ยังผ่อนสินเชื่อที่อยู่อาศัยไม่หมดและยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ และบ้านที่นำไปทำสัญญาจดจำนองหรือทำสินเชื่อบ้านแลกเงิน และการไปจดจำนองกู้ยืมและใช้เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันใด ๆ กับสถาบันทางการเงินที่อยู่ในความคุ้มครองของธนาคารประเทศไทย

บ้านติดจำนอง

บ้านติดจำนองนั้นจะมีลักษณะคล้าย ๆ กับภาระผ่อนที่ติดอยู่กับธนาคาร โดยได้แก่ การจำนองกับบุคคล นิติบุคคล หรือนายทุนที่รับจำนองบ้านและที่ดิน ซึ่งไม่ได้เป็นสถาบันทางการเงินที่อยู่ในความคุ้มครองของธนาคารแห่งประเทศไทย

อยากขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมด มีขั้นตอนอย่างไรบ้าง?

เมื่อทำความเข้าใจประเภทของบ้านที่ยังยังผ่อนไม่หมดอย่างถูกต้องแล้ว ก็จะพบว่าแท้จริงแล้วเจ้าของบ้านจะสามารถดำเนินการขายบ้านที่ติดภาระผ่อนได้ เพียงแต่ต้องเป็นภาระผ่อนที่เกิดกับสถาบันทางการเงิน และจะต้องปิดบัญชีหนี้ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งเมื่อเข้าใจเงื่อนไขแล้ว ก็ลองมาดูกันว่าขั้นตอนการขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดต้องทำอย่างไรบ้าง

ตกลงทำสัญญาซื้อขาย

ขั้นตอนการขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดในการทำสัญญาซื้อขาย เป็นขั้นตอนปกติตามการซื้อขายทั่วไป โดยเป็นการวางเงินมัดจำ จอง และทำสัญญาจะซื้อจะขายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย พร้อมแบ่งรายละเอียดค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่จะต้องร่วมกันรับผิดชอบ โดยควรจะต้องแจ้งผู้ซื้อให้ชัดเจนว่าบ้านที่ทำการขายนั้นยังติดภาระผ่อนหรือภาระจำนองอยู่ แต่จะสามารถทำเรื่องปลอดจำนองได้ในวันโอนกรรมสิทธิ์

เตรียมเอกสารและเตรียมประเมินราคาบ้าน

ขั้นตอนการขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดต่อมาคือ สำหรับผู้ซื้อที่ต้องการซื้อบ้านแบบไม่ใช่เงินสด เจ้าของบ้านจะต้องมีสำเนาโฉนดที่ดินพร้อมเอกสารจดจำนองให้กับผู้ซื้อ เพื่อนำไปขอสินเชื่อจากธนาคาร และเจ้าของบ้านต้องเปิดบ้านให้ธนาคารเข้ามาประเมินราคาด้วย

นัดวันโอนกรรมสิทธิ์

ในกรณีที่ผู้ซื้อพร้อมจ่ายเงินหรือผ่านการอนุมัติสินเชื่อบ้านจากธนาคารแล้ว ขั้นตอนต่อมาคือผู้ซื้อหรือธนาคาร จะนัดวันสำหรับการโอนกรรสิทธิ์กับเจ้าของบ้าน โดยตกลงวันเวลาให้ชัดเจน เนื่องจากวันโอนกรรมสิทธิ์มีผลโดยตรงต่ออัตราดอกเบี้ยในยอดหนี้

ติดต่อสถาบันทางการเงินที่ติดจำนอง

เมื่อตกลงวันโอนกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนแล้ว ขั้นตอนต่อมาก็คือ เจ้าของบ้านต้องติดต่อกับสถาบันทางการเงินที่บ้านติดภาระผ่อนหรือจำนองอยู่ เพื่อทำการแจ้งการซื้อขายและแจ้งขอปิดยอดหนี้ พร้อมระบุวันโอนกรรมสิทธิ์กับธนาคาร โดยหากไม่มีการเปลี่ยนแปลงวันโอนกรรมสิทธิ์ ธนาคารจะแจ้งยอดหนี้ปิดบัญชีจนถึง ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ให้

การแบ่งชำระเงิน

เจ้าของบ้านต้องชี้แจงรายละเอียดการแบ่งชำระเงินปิดยอดหนี้กับธนาคารของผู้ซื้อให้ชัดเจน ว่าจะแบ่งจ่ายเพื่อทำเรื่องปลอดหนี้จำนองกี่บาท และจะนำเงินส่วนเหลือสั่งจ่ายให้กับเจ้าของบ้านกี่บาท ซึ่งหากราคาขายต่ำกว่ายอดหนี้ เจ้าของบ้านก็จะต้องเตรียมเงินมาจ่ายเพิ่มเพื่อทำการปลอดจำนองด้วย

ติดต่อสำนักงานที่ดิน

ขั้นตอนสุดท้ายคือการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน โดยเจ้าของขาย ธนาคารฝ่ายเจ้าของบ้าน ผู้ซื้อ และธนาคารฝ่ายผู้ซื้อ จะต้องมาตรวจสอบเอกสารทางการเงินและเอกสารต่าง ๆ โดยธนาคารฝ่ายเจ้าของบ้านจะทำเรื่องปลอดจำนองก่อน แล้วจึงทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ และธนาคารฝ่ายผู้ซื้อ ก็จะทำเรื่องการจดจำนองของผู้ซื้อต่อ ซึ่งก็หมายความว่าการขายบ้านที่ติดภาระผ่อนนั้นเสร็จสิ้นสมบูรณ์แล้ว

ข้อควรระวังในการขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมด

ค่าใช้จ่ายก่อนโอนกรรมสิทธิ์

นอกจากค่าใช้จ่ายในการโอนที่ตกลงกันตั้งแต่แรกแล้ว ผู้ขายจำเป็นต้องแจ้งให้ผู้ซื้อเตรียมแคชเชียร์เช็คล่วงหน้า โดยสั่งจ่ายธนาคารแยกกับผู้ขายให้ถูกต้อง ระบุชื่อผู้รับอย่างชัดเจน และต้องเป็นเช็คขีดคร่อมเพื่อยืนยันว่าเงินจะเข้าสู่บัญชีของผู้ที่ระบุบนเช็คเท่านั้น และผู้ขายควรขอสำเนาเช็คมาตรวจสอบให้ถูกต้องก่อนวันนัดโอนกรรมสิทธิ์ด้วย

รายการค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์

• ค่าธรรมเนียมการโอน - ยอดจ่าย 2% ของราคาประเมิน โดยแบ่งจ่ายคนละ 1% ระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย
• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ - ยอดจ่าย 3.3% ของราคาซื้อขาย
• ค่าอากรแสตมป์ - ยอดจ่าย 0.5% ของราคาซื้อขาย
• ค่าจดจำนอง - ยอดจ่าย 1% ของยอดเงินกู้ทั้งหมด

ยอดหนี้สูงกว่าราคาขายบ้าน

ก่อนขายบ้านติดธนาคาร เจ้าของบ้านต้องคำนวณให้ดีว่าราคาขายครอบคลุมยอดหนี้ของตัวเองหรือไม่ ในกรณีที่ยอดหนี้สูงกว่าราคาขายบ้าน ผู้ขายก็ต้องเตรียมเงินส่วนต่างเพื่อปิดหนี้ ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ ไม่เช่นนั้นธนาคารฝ่ายผู้ขายก็จะไม่สามารถทำเรื่องปลอดจำนองให้ได้ และจะมีปัญหากับผู้ซื้อตามมาอย่างแน่นอน

ผู้ซื้อไม่เข้าใจวิธีการซื้อขาย

แม้ว่าเจ้าของบ้านจะเข้าใจว่าการขายบ้านติดธนาคารต้องทำอย่างไร แต่ก็ยังมีอีกหลาย ๆ คนที่สนใจจะซื้อบ้านมือสองราคาถูก แต่ยังไม่เข้าใจวิธีการซื้อขายบ้านติดธนาคาร และมักจะส่ายหน้าหนีเมื่อรู้ว่ากำลังจะซื้อบ้านติดจำนอง ดังนั้น ผู้ขายต้องอธิบายให้ผู้ซื้อเข้าใจว่าบ้านติดธนาคารก็สามารถซื้อขายได้ และผู้ซื้อต้องทำอย่างไรบ้าง

สนใจอ่านบทความอื่นที่เกี่ยวข้อง คลิก

สรุปส่งท้าย

ทั้งหมดในบทความนี้ก็คือเรื่องควรรู้ของการ ขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมด บ้านติดธนาคาร สำหรับเจ้าของบ้านที่ยังติดภาระผ่อนอาจจะเข้าใจว่าจะไม่สามารถขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดได้ จึงเกิดความกังวลกัน ซึ่งในความจริงแล้วเราสามารถนำบ้านออกมาขายได้อย่างง่ายดาย เพราะเงื่อนไขของธนาคารมักจะ ยอมให้เจ้าของบ้านสามารถขายบ้านที่ติดภาระผ่อนที่อยู่ในความคุ้มครองของธนาคารแห่งประเทศไทยได้ เพียงแค่นำเงินจากผู้ซื้อมาปิดบัญชีหนี้ก่อนการโอนกรรมสิทธิ์

นั่นหมายความว่าขั้นตอนการขายบ้านที่ยังผ่อนไม่หมดจะทำได้ ก็ต่อเมื่อเจ้าของบ้านนำเงินที่ขายบ้านได้มาดำเนินการปลอดจำนอง ก็จะสามารถโอนกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อได้ ซึ่งเป็นการขายที่เสร็จสมบูรณ์

อยากขายบ้านผ่อนไม่หมด หรือสอบถามข้อมูลด้านการขายบ้าน ติดต่อ PropertyScout ได้เลย

ทีมงานของเราพร้อมให้บริการด้วยความเต็มใจ

หากต้องการซื้อ-เช่า อสังหา ฯ คลิกที่นี่