ประกาศ! การปรับเกณฑ์สินเชื่อบ้านหลังแรกได้ 100% ปี 2025–2026: สิ่งที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ควรรู้

การปรับเกณฑ์ LTV ครั้งนี้จะเปลี่ยนโฉมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยอย่างไร? นี่คือสิ่งที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทุกคนควรพิจารณา

ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เพิ่งประกาศการปรับเกณฑ์สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ชั่วคราว โดยจะมีผลตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2568 ถึง 30 มิถุนายน 2569 มาตรการใหม่นี้เปิดทางให้ธนาคารสามารถปล่อยสินเชื่อบ้านได้สูงสุดถึง 100% สำหรับผู้ซื้อบ้านหลังแรก โดยที่ไม่จำกัดมูลค่าทรัพย์สิน

การเปลี่ยนแปลงครั้งนี้นับเป็นการปรับนโยบายครั้งสำคัญ เนื่องจากก่อนหน้านี้ การให้สินเชื่อ 100% จำกัดเฉพาะทรัพย์สินที่มีราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ขณะที่ทรัพย์สินที่มีราคาสูงกว่านั้นจะถูกจำกัดการให้สินเชื่ออยู่ที่ 90% ของมูลค่าทรัพย์สิน

แม้มาตรการนี้จะเปิดโอกาสใหม่ๆ ให้สำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน แต่ก็ทำให้เกิดคำถามสำคัญเกี่ยวกับความเสี่ยง ทิศทางการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ และศักยภาพการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยในอนาคต

การเปลี่ยนแปลงในเกณฑ์ LTV มีอะไรบ้าง?

• บ้านหลังแรก: ภายใต้นโยบายใหม่ ผู้ซื้อบ้านหลังแรกสามารถขอสินเชื่อได้สูงสุด 100% ของมูลค่าทรัพย์สิน โดยที่ไม่จำกัดราคา ช่วยเพิ่มความยืดหยุ่นทางการเงินให้กับผู้ซื้อรายใหม่
  
• บ้านหลังที่สอง: ผู้ซื้อยังสามารถขอสินเชื่อได้เต็ม 100% สำหรับบ้านที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท แต่สำหรับบ้านที่มีราคาสูงกว่านั้น จะถูกจำกัดที่ 80% ของมูลค่าทรัพย์สิน และผู้ซื้อจำเป็นต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20%
  
• บ้านหลังที่สามและหลังถัดไป: ธปท. มีเป้าหมายเพื่อควบคุมความเสี่ยงจากการเก็งกำไร โดยกำหนดอัตราส่วน LTV สำหรับการซื้อบ้านกลุ่มนี้ไว้ที่ 70% ของมูลค่าทรัพย์สิน ไม่ว่าราคาจะเท่าใดก็ตาม ซึ่งหมายความว่าต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 30%

การเปลี่ยนแปลงครั้งนี้มีแนวโน้มที่จะช่วยบรรเทาปัญหาอุปทานล้นตลาดในภาคอสังหาริมทรัพย์ และกระตุ้นการเติบโตในภาคธุรกิจที่เกี่ยวข้องได้อีกด้วย

ความท้าทายและผลกระทบต่อนักลงทุน

แม้มาตรการใหม่มีเป้าหมายเพื่อกระตุ้นอุปสงค์ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ประสิทธิผลที่แท้จริงจะขึ้นอยู่กับการปรับตัวของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์และผู้มีส่วนเกี่ยวข้องหลักในอุตสาหกรรม ดังนั้นจึงมีความท้าทายและโอกาสสำคัญที่ควรพิจารณา ดังนี้:

1. การรับมือกับภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซา

การฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทยยังคงดำเนินไปอย่างช้า ๆ โดยมีปัจจัยลบหลายประการที่กระทบต่อกำลังซื้อและความสามารถในการชำระหนี้ แม้ว่าการขยายวงเงินสินเชื่อบ้านหลังแรกเป็น 100% จะช่วยให้ผู้ซื้อเข้าถึงตลาดได้ง่ายขึ้น แต่ก็ยังมีคำถามเกี่ยวกับศักยภาพในการกระตุ้นความต้องการซื้อบ้านระยะยาว หากเศรษฐกิจโดยรวมยังไม่สามารถเติบโตได้อย่างยั่งยืน

มุมมองสำหรับนักลงทุน:
ควรจับตาความคืบหน้าการฟื้นตัวของภาคเศรษฐกิจสำคัญ เช่น การท่องเที่ยวและการส่งออก เนื่องจากภาคเหล่านี้มีผลโดยตรงต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านและกำลังซื้อโดยรวม

2. โอกาสสำหรับผู้ประกอบการ SMEs ในภาคอสังหาริมทรัพย์

ธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม (SMEs) ยังคงเป็นกลไกสำคัญในระบบเศรษฐกิจของไทย แต่ก็ต้องเผชิญกับอุปสรรคเพิ่มเติมจากข้อจำกัดทางการเงิน

มาตรการผ่อนคลาย LTV ในครั้งนี้ อาจช่วยเพิ่มสภาพคล่องให้กับเจ้าของกิจการ SME ที่ต้องการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท อย่างไรก็ตาม หากเศรษฐกิจโดยรวมยังไม่เร่งตัวขึ้น ความสามารถในการใช้ประโยชน์จากโอกาสนี้ก็อาจถูกจำกัดอยู่พอสมควร

มุมมองสำหรับนักลงทุน:
ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ควรพิจารณาออกแบบแผนการชำระเงินที่ยืดหยุ่นมากขึ้น เพื่อตอบโจทย์กลุ่มลูกค้า SME และขยายฐานตลาดได้อย่างมีประสิทธิภาพ

3. การเติบโตของสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มจำกัด

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดการณ์ว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยในปี 2568 จะเติบโตเพียงเล็กน้อยที่ประมาณ 0.5% แม้จะมีนโยบายผ่อนคลาย LTV ใหม่ก็ตาม ปัจจัยสำคัญที่ส่งผลคือ การเข้มงวดในเกณฑ์การพิจารณาคุณสมบัติผู้กู้ และปัญหาอุปทานส่วนเกินที่ยังคงอยู่ในบางกลุ่มของตลาด

มุมมองสำหรับนักลงทุน:
เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงจากภาวะตลาดล้นมือ ควรเน้นลงทุนในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่มีความต้องการสูง หรือโครงการเฉพาะทาง เช่น โครงการที่ได้รับการรับรองด้านสิ่งแวดล้อม (Green Building) หรือโครงการ Mixed-use ที่ตอบโจทย์หลายรูปแบบการใช้ชีวิต

4. การลดความเสี่ยงจากการเก็งกำไร

การผ่อนคลายมาตรการ LTV ย่อมมีความเป็นไปได้ที่จะกระตุ้นการเก็งกำไร ซึ่งอาจสร้างความผันผวนให้กับตลาดได้ เพื่อควบคุมความเสี่ยงนี้ ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จึงยังคงกำหนดข้อจำกัดที่เข้มงวดสำหรับการซื้อบ้านหลังที่สองและหลังที่สาม โดยเฉพาะในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาท เพื่อสกัดกั้นพฤติกรรมการเก็งกำไรในตลาด

มุมมองสำหรับนักลงทุน:
นักลงทุนที่มีแผนจะขยายพอร์ตอสังหาริมทรัพย์ ควรหลีกเลี่ยงตลาดที่มีราคาพุ่งสูงเกินจริง และหันไปมุ่งเน้นลงทุนในทำเลที่มีศักยภาพการเติบโตระยะยาวและมีอุปทานจำกัดแทน

ตัวอย่างจริงของการปรับตัวในตลาด

ผู้ซื้อกลุ่มไฮเอนด์ได้ประโยชน์สูงสุด:
ผู้ซื้อในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม (ราคามากกว่า 10 ล้านบาท) จะได้รับประโยชน์อย่างมากจากการเปลี่ยนแปลงนโยบายครั้งนี้ เช่น ผู้ซื้อคอนโดมิเนียมหรูในกรุงเทพฯ มูลค่า 15 ล้านบาท ที่ซื้อบ้านครั้งแรก สามารถขอสินเชื่อได้เต็มจำนวน โดยไม่จำเป็นต้องใช้เงินทุนก้อนใหญ่ในการวางเงินดาวน์เหมือนที่ผ่านมา

ผู้พัฒนาโครงการปรับแผนธุรกิจ:
ผู้พัฒนาโครงการที่เคยเน้นกลุ่มผู้ซื้อรายได้ปานกลาง อาจปรับกลยุทธ์ไปพัฒนาโครงการที่มีราคาสูงกว่า 10 ล้านบาท เพื่อขยายกลุ่มเป้าหมายและใช้ประโยชน์จากนโยบายใหม่ให้ได้มากที่สุด

ธนาคารและสถาบันการเงิน:
ด้วยการขยายวงเงินสินเชื่อที่มากขึ้น ธนาคารอาจเห็นปริมาณการปล่อยกู้เพิ่มขึ้น อย่างไรก็ตาม การประเมินความเสี่ยงอย่างรอบคอบยังคงเป็นสิ่งสำคัญ เพื่อรักษาการเติบโตอย่างยั่งยืนและหลีกเลี่ยงการเกิดฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์

แล้วนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ควรรับมืออย่างไร?
สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ การปรับเกณฑ์ LTV ครั้งนี้เปรียบเสมือนดาบสองคม — ด้านหนึ่ง การปล่อยสินเชื่อได้มากขึ้นอาจช่วยกระตุ้นความต้องการ ทำให้รอบการขายสั้นลง และลดปริมาณสต๊อกในบางเซกเมนต์ของตลาดได้ แต่ในอีกด้านหนึ่ง การเติบโตทางเศรษฐกิจที่ยังจำกัด และมาตรการปล่อยสินเชื่อที่ยังคงระมัดระวัง อาจลดทอนผลกระทบเชิงบวกของนโยบายนี้ในระยะยาว

กลยุทธ์ที่นักลงทุนควรพิจารณาเพื่อเพิ่มผลตอบแทน (ROI) ภายใต้นโยบายใหม่นี้:

• มุ่งเน้นกลุ่มผู้ซื้อบ้านครั้งแรก: การปรับ LTV ใหม่สนับสนุนให้คนซื้อบ้านครั้งแรกได้ง่ายขึ้น คาดว่าจะเพิ่มดีมานด์ในกลุ่มอสังหาฯ ที่มีราคาสมเหตุสมผลและคุณภาพดี
• ใช้ข้อมูลตลาดให้เป็นประโยชน์: ติดตามโซนที่มีแนวโน้มเติบโตสูง โดยเฉพาะพื้นที่ที่ได้รับอานิสงส์จากโครงการโครงสร้างพื้นฐานหรือการขยายเมือง
• กระจายพอร์ตการลงทุน: การลงทุนในอสังหาฯ หลายรูปแบบ เช่น ที่อยู่อาศัย โครงการมิกซ์ยูส หรือสินทรัพย์อื่น ๆ จะช่วยลดความเสี่ยงจากการชะลอตัวเฉพาะกลุ่ม
• ปฏิบัติตามกฎระเบียบอย่างเคร่งครัด: โดยเฉพาะในกรณีการซื้อเพื่อการลงทุนหลังที่สองหรือมากกว่า ควรติดตามข้อกำหนดของทางการอย่างใกล้ชิด

บทสรุป

ไม่มีนโยบายใดที่เกิดขึ้นโดยลอยตัว และการปรับเกณฑ์ LTV ล่าสุดของธนาคารแห่งประเทศไทยก็เช่นกัน แม้มาตรการนี้จะช่วยบรรเทาภาวะชะลอตัวในตลาดอสังหาฯ ได้ในระดับหนึ่ง แต่ความสำเร็จของนโยบายยังขึ้นอยู่กับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจในภาพรวม และการดำเนินงานอย่างรอบคอบของทุกภาคส่วนในอุตสาหกรรม

สำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการทำความเข้าใจผลกระทบเชิงลึกของการเปลี่ยนแปลงครั้งนี้ และมองหาคำแนะนำเฉพาะทางเพื่อเพิ่มประสิทธิภาพพอร์ตการลงทุน ทีมของเราพร้อมให้คำปรึกษาอย่างมืออาชีพ
ติดต่อเราได้เลยวันนี้ เพื่อวางกลยุทธ์การลงทุนให้สอดรับกับทิศทางใหม่ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย