ลงทุนออปชั่น อีกทางเลือกการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ มีความน่าสนใจอย่างไรบ้าง?

การลงทุนแบบ ออปชั่น (Options) อาจไม่ค่อยคุ้นเคยกันสักเท่าไหร่ แต่ในแง่การลงทุน ถือเป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์ชั้นเยี่ยม ที่สามารถช่วยให้ผู้ซื้อเข้าครอบครองเป็นเจ้าของอสังหา ฯ ได้ โดยใช้เงินเพียงเล็กน้อย หรือ บางครั้งก็อาจไม่ต้องใช้เงินสักบาทเลย PropertyScout จะพาทุกคนไปดูกันว่าการลงทุนด้วยวิธีนี้ มีความน่าสนใจอย่างไร แบ่งออกเป็นประเภทไหนบ้าง

การลงทุนออปชั่น คืออะไร?

หลักการง่าย ๆ ก็คือผู้ซื้อออปชั่น จะจ่ายเงินก้อนหนึ่งเป็นค่าออปชั่นให้กับผู้ขาย เพื่อแลกกับการได้สิทธิในการซื้ออสังหาฯ นั้น ในราคาที่ตกลงกัน และภายในระยะเวลาที่กำหนด

ผู้ซื้อจะได้ประโยชน์ตรงที่สามารถล๊อคราคา และได้สิทธิครอบครอง ยาวกว่าสัญญาจะซื้อจะขาย และไม่ต้องใช้เงินลงทุนมาก ขณะที่ผู้ขายก็จะได้ประโยชน์ตรงที่ชะลอการโอนทำให้ไม่ต้องจ่ายภาษี และสามารถขายอสังหาฯ ได้ราคาดีขึ้น แถมยังมีสิทธิยึดเงินค่าออปชั่นได้ด้วย หากผู้ซื้อไม่ปฏิบัติตามสัญญาที่จะซื้อภายในช่วงเวลาที่กำหนด

การลงทุนออปชั่นในอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่าง ๆ

สำหรับรูปแบบการใช้ออปชั่นกับการลงทุนอสังหา ฯ ที่นิยมทำกันจะมีอยู่ 3 ลักษณะดังนี้ก็คือ

ทำลีสออปชั่น (Lease With An Option To Purchase)

สำหรับ ลีสออปชั่น (Lease Option) คือสัญญาลักษณะหนึ่ง ที่มีองค์ประกอบสองส่วนที่เกี่ยวเนื่องกัน ส่วนแรกจะเป็น 'สัญญาเช่า (Lease Agreement)' อีกส่วนหนึ่งคือ 'สัญญาออปชั่น (Option Agreement)' หรือสัญญาแสดงสิทธิที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นในอนาคต (Option to Buy) ซึ่งจะคล้ายๆ กับสัญญาจะซื้อจะขายนั่นเอง เพียงแต่ให้ระยะเวลาโอนที่ยาวนานกว่า (สัญญาจะซื้อจะขาย มักโอนกันภายใน 6 เดือน แต่สัญญาออปชั่น จะให้สิทธิยาวนานได้ถึง 2-3 ปีเลยทีเดียว) เป็นรูปแบบที่ในต่างประเทศนิยมทำกันมากสุดในหมู่ผู้ซื้อที่ไม่มีเงินสดเพียงพอที่จะดาวน์ซื้ออสังหา ฯ ส่วนในมุมของนักลงทุนก็สามารถใช้เป็นกลยุทธ์ของนักลงทุนในการสร้างพอร์ตอสังหา ฯ ทั้งนี้ในการนำออปชั่นมาใช้ หากวางแผนดำเนินการดี ๆ ผู้ซื้อยังอาจมีกำไรจากการนำสิทธิการเช่าระหว่างถือออปชั่น มาให้เช่าช่วงได้ด้วย

ซึ่งสัญญาเช่าบ้านทั่วไป ที่นิยมทำกันในบ้านเรา ในวันทำสัญญากัน จะมีการกำหนดเงื่อนไขให้ผู้ทำสัญญาต้องจ่ายเงินล่วงหน้าก่อน บางส่วนจะเป็นเงินเรียกเก็บที่มีสิทธิเรียกคืนได้ในภายหลัง (Refundable) ขณะที่บางส่วนจะเป็นเงินที่เรียกคืนไม่ได้ (Non-Refundable)

ทำออปชั่นแบบหมุน (The Rolling Option)

นิยมใช้กันมากในการเข้าถือครองที่ดินแปลงใหญ่ ๆ โดยจะแบ่งทำออปชั่นแปลงย่อยทีละแปลง แทนที่จะทำออปชั่นที่ดินแปลงใหญ่ทีเดียวทั้งแปลงเลย ซึ่งวิธีการแบบนี้จะช่วยให้ใช้เงินน้อยลง ทั้งนี้ผู้ซื้อจะเริ่มซื้อส่วนหนึ่งของที่ดินแปลงใหญ่มาพัฒนาและขายก่อน จากนั้นจึงค่อยซื้อออปชั่นส่วนถัด ๆ ไป ไล่ไปเรื่อย ๆ ทีละส่วนจนกระทั่งครบทั้งแปลงใหญ่

ขายออปชั่นซื้อกลับคืน (Sale Option Back)

ในกรณีที่เจ้าของอสังหา ฯ ต้องการขายส่วนหนึ่งออกไปในตอนนี้ เพื่อระดมเงินทุน แต่ยังคงต้องการที่จะได้อสังหาริมทรัพย์นั้นกลับคืน เพื่อมีโอกาสเก็บเกี่ยวประโยชน์จากการเพิ่มค่าในอนาคตได้ด้วย อาจใช้วิธี 'ขายออปชั่นซื้อกลับคืน' กล่าวคือผู้ขาย  ขายอสังหา ฯ ออกไปในราคาลดปานกลาง ผูกกับสิทธิหรือออปชั่นที่จะสามารถซื้อกลับคืนได้ตามราคาและในระยะเวลาที่กำหนด

สนใจอ่านบทความอื่นที่เกี่ยวข้อง คลิก

สรุปส่งท้าย

หวังว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยวิธี ออปชั่น (Option) รูปแบบต่าง ๆ ที่ได้แนะนำกันไปนั้นจะเป็น ไอเดียทางเลือกการลงทุนที่นักลงทุนสามารถนำไปประกอบการตัดสินใจ โดยเป็นการล๊อคราคาเพื่อให้ได้สิทธิครอบครองในการซื้อสินทรัพย์นั้นมา ซื้อก็ถือว่าเป็นอีกทางเลือกของการลงทุนที่น่าสนใจ อย่างไรก็ตาม หากขึ้นชื่อว่าเป็นการลงทุนแล้วยังไงก็จะต้อง ตามมาด้วยความเสี่ยง ดังนั้นขอแนะนำให้ศึกษาให้ดีก่อนตัดสินใจลงทุน

มองหาบ้าน-คอนโด เพื่อการลงทุน หรืออยู่อาศัยเอง

ติดต่อ PropertyScout คลิกตามด้านล่างได้เลย