อสังหาริมทรัพย์คืออะไร? มีกี่ประเภท? เรื่องที่ต้องรู้ก่อนลงทุน

สวัสดีครับ ในคราวนี้ PropertyScout Blog อยากจะขอนำเสนอเรื่อง ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ควรรู้ก่อนลงทุน ให้ทุกคนได้ฟังกันครับ ต้องขอบอกก่อนเลยว่า อสังหาริมทรัพย์คือเรื่องใกล้ตัวมากกว่าที่ทุกคนคิด เพราะแน่นอนอยู่แล้วว่าทุกคนล้วนต้องมีที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็น คอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ หรืออพาร์ตเมนต์ก็ตาม แล้วอสังหาริมทรัพย์มันคืออะไรกันแน่ มันหมายถึงอะไร เรียกได้ว่าเป็นคำถามชวนคิดสำหรับคนที่กำลังสนใจอสังหาริมทรัพย์ หรืออื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกัน ดังนั้น เราไปหาคำตอบกันดีกว่าครับ

อสังหาริมทรัพย์คืออะไร

ความหมายของอสังหาริมทรัพย์คือ ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง เช่น บ้านเรือน อาคาร สำนักงาน โรงงานอุตสาหกรรม ไม้ยืนต้น รวมถึงสิ่งอื่นใดที่อยู่ติดกับที่ดินซึ่งเคลื่อนที่ไม่ได้ นอกจากนี้ทรัพย์ตามธรรมชาติที่ประกอบเป็นอันเดียวกับดิน เช่น แม่น้ำ บึง แร่ กรวด ทราย ที่อยู่ในอาณาบริเวณที่ดินนั้นก็จัดว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ด้วย

นอกจากนั้น สิทธิ์ที่เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เช่น สิทธิครอบครองที่ดิน และสิทธิในการอยู่อาศัย  ก็ถูกจัดให้เป็นหมวดหมู่นึงของอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน ดังนั้น ถ้าจะให้ตอบคำถามว่า อสังหาริมทรัพย์หมายถึงอะไร อสังหาริมทรัพย์นั้นมีอะไรบ้าง อาจกล่าวได้แบบง่าย ๆ คือ ทรัพย์สินที่ไม่สามารถเคลื่อนย้ายได้ หากเคลื่อนย้ายหรือทำลายได้ก็จะทำได้อย่างยากลำบากนั่นเอง

อสังหาริมทรัพย์ แตกต่างจากสังหาริมทรัพย์อย่างไร

สังหาริมทรัพย์ เป็น ทรัพย์สินที่สามารถเคลื่อนย้ายได้ และไม่ติดอยู่กับพื้นดิน ไม่ว่าจะเป็น คอมพิวเตอร์ มือถือ เครื่องใช้ไฟฟ้า เครื่องใช้ในครัวเรือน รถยนต์ เสื้อผ้า เครื่องประดับ เรียกง่าย ๆ ว่า เป็นทรัพย์สินเจ้าของสามารถนำติดตัวไปไหนมาไหนได้นั่นเอง นอกจากนี้สิทธิในสังหาริมทรัพย์ เช่น สิทธิบัตร ลิขสิทธิ์ ก็จัดว่าเป็นทรัพย์สินแบบสังหาริมทรัพย์ด้วยเช่นกันครับ

ตัวอย่างความแตกต่างของสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์

ตัวอย่างความแตกต่างที่เห็นได้ชัดเจนของสังหาริมทรัพย์และอสังหาริมทรัพย์คือ มูลค่าของสังหาริมทรัพย์นั้นจะลดลงตามกาลเวลา เนื่องจากมีค่าความเสื่อมเกิดขึ้นทุกปีและมีอายุขัยที่สั้น อย่างเช่นมูลค่าของรถยนต์ที่ลดลงในแต่ละปี ส่วนอสังหาริมทรัพย์อย่าง 'บ้าน' จะมีมูลค่าสูงขึ้นเรื่อย ๆ จนค่าความเสื่อมแทบจะไม่มีผลใด ๆ เนื่องจากตัวเลขมูลค่าที่เพิ่มขึ้นนั้นมีมากกว่าตัวเลขค่าความเสื่อมที่เกิดขึ้นในแต่ละปี

ลักษณะของอสังหาริมทรัพย์มีอะไรบ้าง

มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ขึ้นอยู่กับ 2 ปัจจัยหลัก :

• ทำเลที่ตั้ง
• สภาวะเศรษฐกิจในขณะนั้น

หากเศรษฐกิจตกต่ำ ราคาของอสังหาริมทรัพย์ก็จะตกตามกันไป ถือเป็นช่วงเวลาทองในการช้อนซื้อเลยทีเดียวครับ และเมื่อถึงเวลาที่ราคาเพิ่มสูงขึ้นมา เราก็สามารถนำไปขายต่อเพื่อเอากำไร จึงสามารถพูดได้เลยว่า เศรษฐกิจ คือตัวแปรสำคัญที่ส่งผลต่อการขึ้นลงของราคาอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลงเป็นเงินสดค่อนข้างช้า 

ถือครองอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงกว่าการถือครองเงินสด แต่ว่าเราสามารถลดความเสี่ยงได้ด้วยการใช้อสังหาริมทรัพย์ให้เกิดประโยชน์เพื่อสร้างเม็ดเงินกลับมา ในรูปแบบของกระแสเงินสด อาจจะนำไปปล่อยให้เช่า หรือใช้เป็นสถานที่ตั้งในการทำธุรกิจส่วนตัว เป็นต้นครับ

อสังหาริมทรัพย์เหมาะกับนักลงทุนที่มีเงินทุนหนาพอสมควร

ถึงแม้ว่าราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นจะมีแต่เพิ่มขึ้นในระยะยาว แต่ในระยะสั้นราคาอาจจะแกว่งขึ้นลงได้ตามสภาวะเศรษฐกิจ รวมไปถึงทำเลที่ตั้งและสภาพแวดล้อมในช่วงเวลานั้นด้วย จึงเหมาะกับลงทุนที่มีเงินทุนหนาพอสมควร ในการถือครองเอาไว้ในระยะยาวครับ 

อสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์สินที่มีอายุขัยยืนยาวมาก

ในทางเศรษฐกิจทั่วไปจะกำหนดอายุขัยของอสังหาริมทรัพย์เอาไว้ที่ประมาณ 50 ปี แต่ในความเป็นจริงแล้ว กายภาพของตัวบ้าน อาคาร หรือสิ่งปลูกสร้างสามารถมีอายุขัยได้ถึง 100 ปีเลยทีเดียวครับ ดังนั้น ผู้ที่ครอบครองอสังหาริมทรัพย์อยู่ หากนำไปใช้ต่อยอดในการสร้างรายได้อื่น ๆ ก็จะยิ่งคุ้มค่ามากขึ้นไปอีก

ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ มีอะไรบ้าง?

5 กลุ่มหลักของอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกแบ่งออกตามลักษณะการใช้สอย :

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย

• เช่น บ้าน ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมิเนียม อพาร์ตเมนต์ แฟลต

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์

• เช่น ห้างสรรพสินค้า ตลาดสด ศูนย์ประชุม อาคารพาณิชย์ ตึกออฟฟิศต่างๆ 

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพักผ่อน

• เช่น โรงแรม รีสอร์ต

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการเกษตร

• เช่น สวน ไร่ ที่นา หรือ ที่ดินที่ถูกจัดให้เป็นพื้นที่ทำเกษตรกรรมโดยเฉพาะ

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอุตสาหกรรม

• เช่น โรงงาน หรือสิ่งปลูกสร้างต่าง ๆ ที่อยู่ในนิคมอุตสาหกรรม

ลักษณะของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่าง ๆ

นักลงทุนแบบเก็งกำไร

การลงทุนแบบเก็งกำไร เรียกได้ว่าเป็นวิธียอดนิยมของนักลงทุนสังหาริมทรัพย์มือใหม่ที่ต้องการเริ่มต้นลงทุนอสังหา ฯ โดยการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบเก็งกำไรนั้น ก็จะแบ่งออกเป็น 2 แบบด้วยกัน ดังนี้

เก็งกำไรด้วยวิธีการขายใบจองบ้าน ใบจองคอนโด (Flipping)

• เป็นวิธีลงทุนที่ใช้เงินลงทุนไม่เยอะ และให้ผลตอบแทนเร็ว ซึ่งโดยส่วนใหญ่จะนิยมขายใบจองกันในระยะเวลาไม่เกิน 1 เดือน และนิยมซื้อใบจองบ้าน ใบจองคอนโดกับโครงการที่มีทำเลใกล้รถไฟฟ้า แหล่งงาน หรือ ย่านชุมชน เพราะจะช่วยให้ขายได้กำไรสูง

เก็งกำไรด้วยการถืออสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว เพื่อขายเอากำไรในอนาคต (Holding)

• เป็นการลงทุนโดยการปล่อยขายบ้านหรือคอนโดภายหลังการโอนกรรมสิทธิ์ โดยส่วนใหญ่จะนิยมขายกันหลังจากถือครองเป็นระยะเวลา 2 ปีขึ้นไป ซึ่งกำไรที่ได้ก็จะมาจากพื้นที่ที่เจริญขึ้น และจากการที่ราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นนั่นเอง อย่างไรก็ตาม สภาพเศรษฐกิจก็มีส่วนเกี่ยวข้องกับราคาบ้าน คอนโดที่ถือครองไว้ ในกรณีที่เศรษฐกิจไม่ดีก็อาจจะทำให้ราคาตกได้เช่นกัน

นักลงทุนปล่อยเช่ารายวัน

นักลงทุนปล่อยเช่ารายวัน จะมีการลงทุนในลักษณะของการเก็บค่าเช่า หรือที่เรียกกันว่า เสือนอนกิน โดยจะเน้นลงทุนซื้อบ้านหรือคอนโดที่มีทำเลที่ตั้งที่มี Demand การเช่าที่พักอาศัยแบบระยะสั้นสูง และปล่อยเช่าผ่านทางโซเชี่ยลมีเดีย หรือทางเว็บไซต์ แพลตฟอร์มต่าง ๆ

สำหรับทำเลที่ตั้งที่มี Demand การเช่าที่พักอาศัยแบบระยะสั้นสูง โดยส่วนมากจะเป็นย่านท่องเที่ยว อย่างเช่น เขตพระนคร ข้าวสาร อารีย์ พญาไท หรือแม้แต่เมืองท่องเที่ยวในต่างจังหวัดอย่าง เชียงใหม่ ภูเก็ต หัวหิน และ พัทยา ซึ่งทำเลที่ตั้งเหล่านี้จะมีผู้เช่าผัดเปลี่ยนหมุนเวียนกันมาตลอด

นักลงทุนปล่อยเช่ารายเดือน

สำหรับนักลงทุนอสังหา ฯ กลุ่มนี้ จะมีความคล้ายกับกลุ่มที่แล้ว เพราะว่ามีการลงทุนในลักษณะของการเก็บค่าเช่า และเป็นเสือนอนกินได้เหมือนกัน เพียงแต่ว่าเปลี่ยนจากการปล่อยเช่ารายวันไปเป็นแบบรายเดือน ใครที่อยากลงทุนในลักษณะนี้ก็ควรที่จะมีเงินเย็นสักก้อนสำหรับซื้อบ้าน ซื้อคอนโด ไม่ว่าจะเป็นแบบซื้อด้วยเงินสด หรือ วางเงินดาวน์แล้วผ่อนจ่ายก็ตาม

สำหรับทำเลที่ตั้งที่เป็นที่นิยมในการปล่อยเช่ารายเดือน ก็จะเป็นย่านธุรกิจ หรือ แหล่งงานต่าง ๆ เช่น สีลม สาธร พร้อมพงษ์ อโศก เป็นต้น

นักลงทุนกองทุนอสังหาริมทรัพย์

เป็นอีกทางเลือกของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่เหมาะสำหรับทั้งนักลงทุนมือใหม่ และนักลงทุนที่มีประสบการณ์ เพียงแค่ใช้เงินหลักพันถึงหลักหมื่นก็สามารถซื้อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ได้แล้ว กองทุนที่เราซื้อไว้ก็จะอยู่ในการดูแลของนักบริหารจัดการกองทุนมืออาชีพ โดยมีกฎหมายควบคุมการคัดเลือกหลักทรัพย์อีกทีหนึ่ง

การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ จะให้ผลตอบแทนที่ค่อนข้างสม่ำเสมอในระยะยาว แต่อย่างไรก็ตามสภาพเศรษฐกิจก็มีผลกับกองทุนที่ซื้อไว้เช่นกัน

บทสรุปส่งท้าย 

ทาง PropertyScout Blog อยากบอกกับทุกคนว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์คือการลงทุนรูปแบบนึง ไม่ว่าจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือซื้อเพื่อลงทุนสำหรับใช้เป็นเครื่องมือในการสร้างรายได้ ก็สามารถให้ผลประโยชน์กับเราได้อย่างมหาศาลครับ แต่อย่างไรก็ตาม การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นเหมือนเหรียญสองด้าน ซึ่งทุกคนควรศึกษาให้รอบคอบก่อนตัดสินใจลงทุนครับ สำหรับใครที่กำลังมีความสนใจด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ และต้องการประโยชน์สูงสุดจากอสังหาริมทรัพย์ ขอแนะนำให้ถือครองเอาไว้ในระยะยาว เพราะมีโอกาสได้ผลตอบแทนสูงกว่าการเก็งกำไรระยะสั้น และสำหรับใครที่ไม่ค่อยมีเวลาจัดการดูแล อาจจะลองดูการลงทุนตามกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ก็ได้ แล้วก็อย่าลืมวิเคราะห์ปัจจัยด้านเศรษฐกิจโดยรวมด้วยเช่นกันนะครับ คราวหน้าจะมีอะไรดี ๆ จากทาง PropertyScout Blog ให้ทุกคนได้อ่านกันอีกแน่นอน รอติดตามได้เลยครับ

อ่านบทความ อัปเดตข่าวอสังหาริมทรัพย์ ดูรีวิวโครงการคอนโด อ่านคู่มือซื้อขาย ได้ที่

ส่วนใครที่มีคำถามอื่น ๆ เกี่ยวกับการฝากซื้อ ฝากขาย หรือต้องการ ซื้อ ขาย เช่า อสังหาริมทรัพย์ หรืออยากหาที่พักโดนใจ ราคากันเอง แถมตรงปก ติดต่อ PropertyScout ได้เลย! ทางทีมงานพร้อมให้บริการและตอบทุกข้อสงสัย