คอนโดชั้นไหนดี เทียบชั้นสูงกับชั้นต่ำให้เห็นภาพ

Key Highlights

• ส่วนต่างราคาระหว่างชั้นสูงกับชั้นต่ำในอาคารเดียวกันอยู่ในช่วงราว 15 ถึง 25 เปอร์เซ็นต์ ตามข้อมูลของ superagent.co เผยแพร่ 29 เมษายน 2569
• ส่วนต่างเป็นเปอร์เซ็นต์เท่ากันทุกทำเล แต่เป็นเงินไม่เท่ากันเลย ห้อง 35 ตารางเมตรย่านชิดลมต้องจ่ายเพิ่มราว 1,869,000 บาท ขณะที่ห้องขนาดเดียวกันย่านบางนาจ่ายเพิ่มราว 749,000 บาท
• ค่าส่วนกลางคิดจากพื้นที่ห้อง ไม่ได้คิดจากชั้น ห้องชั้น 30 กับห้องชั้น 5 ที่ขนาดเท่ากันจึงจ่ายค่าส่วนกลางเท่ากัน
• อาคารที่สูงจากระดับถนนตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไปเข้าข่ายอาคารสูง จึงต้องมีระบบดับเพลิงอัตโนมัติ ลิฟต์ดับเพลิง และบันไดหนีไฟตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 พ.ศ. 2535
• ชั้นที่คนมองข้ามแต่มักได้ราคาดีคือชั้นกลางค่อนบนที่ไม่ติดชั้นเครื่องและไม่อยู่เหนือพื้นที่ส่วนกลาง ส่วนชั้นที่ควรเลี่ยงคือชั้นบนสุด ชั้นพักอาศัยชั้นล่างสุด และชั้นที่ติดห้องขยะ
• ราคาและความพร้อมของทรัพย์เปลี่ยนแปลงได้ ไม่มีการรับประกัน ข้อมูลทรัพย์เป็นแนวทางทั่วไปเท่านั้น เนื้อหานี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน

คอนโดชั้นไหนดี ถ้าอยู่เองกับปล่อยเช่าเลือกต่างกันอย่างไร

คำตอบสั้นที่สุดคือไม่มีชั้นไหนที่ตอบโจทย์ทุกคนได้เท่ากันหมด แต่มีชั้นที่ตอบโจทย์ของคุณได้ตรงกว่าชั้นอื่น และเกณฑ์ที่ใช้ตัดสินก็ต่างกันชัดเจนระหว่างคนที่ซื้อไปอยู่เองกับคนที่ซื้อไปปล่อยเช่า

คนที่ซื้อไปอยู่เองควรเริ่มจากคำถามว่าอะไรรบกวนชีวิตประจำวันของคุณมากที่สุด ถ้าเป็นเสียงรถและฝุ่นจากถนน ชั้นสูงช่วยได้จริง ถ้าเป็นการรอลิฟต์ตอนเช้าและการขึ้นลงบ่อยในหนึ่งวัน ชั้นต่ำถึงชั้นกลางให้ชีวิตที่ราบรื่นกว่า

คนที่ซื้อไปปล่อยเช่าต้องคิดอีกแบบ เพราะเงินที่จ่ายเพิ่มเพื่อขยับขึ้นชั้นสูงเป็นเงินก้อนที่จ่ายวันนี้ แต่ค่าเช่าที่ได้เพิ่มทยอยกลับมาเป็นรายเดือน สองก้อนนี้ต้องเทียบกันด้วยตัวเลขจริง ไม่ใช่เทียบด้วยความรู้สึกว่าวิวสวยกว่าน่าจะเช่าง่ายกว่า

บทความนี้จะไล่ให้ครบทั้งห้ามุมที่ใช้ตัดสินจริง คือราคา เสียงและฝุ่น ลมแดดและค่าไฟ ความปลอดภัยตอนอพยพ และความง่ายในการขายต่อกับปล่อยเช่า แล้วปิดท้ายด้วยการคำนวณว่าส่วนต่างของชั้นคิดเป็นเงินเท่าไหร่ในแต่ละทำเล ซึ่งเป็นตัวเลขที่หน้าอื่นมักไม่บอก

คอนโดชั้นไหนเหมาะกับใคร ดูจากรูปแบบการใช้ชีวิตจริง

การจับคู่ชั้นกับคนใช้งานเป็นวิธีที่เร็วที่สุดในการตัดตัวเลือกออก เพราะแต่ละกลุ่มมีข้อจำกัดที่ต่างกันชัดจนไม่ต้องเทียบทุกชั้นในตึก

กลุ่มผู้อยู่อาศัย	ช่วงชั้นที่เหมาะ	เหตุผล
ครอบครัวที่มีเด็กเล็กหรือผู้สูงอายุ	ชั้นต่ำถึงชั้นกลางตอนล่าง	เวลาที่ใช้รอลิฟต์และเวลาที่ใช้อพยพเมื่อลิฟต์ใช้งานไม่ได้สั้นกว่าอย่างเห็นได้ชัด
คนที่ทำงานจากบ้านเป็นหลัก	ชั้นกลางค่อนบนขึ้นไป	เสียงรถและเสียงกิจกรรมบนพื้นที่ส่วนกลางเบาลงตามความสูง
คนที่แพ้ฝุ่นหรือมีปัญหาระบบทางเดินหายใจ	ชั้นสูง	ชั้นสูงมีข้อดีจริงในเรื่องฝุ่นและแมลง แต่ต้องดูทิศทางลมและตำแหน่งอาคารข้างเคียงประกอบ ไม่ใช่ดูความสูงอย่างเดียว
คนที่เลี้ยงสัตว์	ชั้นต่ำ	สะดวกกว่าในการพาสัตว์ออกไปเดินหลายรอบต่อวัน โดยต้องตรวจข้อบังคับของนิติบุคคลก่อนทุกครั้งเพราะแต่ละอาคารกำหนดไม่เหมือนกัน
นักลงทุนที่ปล่อยเช่า	ชั้นกลางค่อนบน	มักหาผู้เช่าได้ต่อเนื่องที่สุด เพราะยังอยู่ในกรอบราคาที่ผู้เช่าส่วนใหญ่รับได้ ขณะที่ยังได้วิวและความเงียบพอสมควร

ข้อสังเกตที่ใช้ได้กับทุกกลุ่ม อาคารแต่ละหลังมีจำนวนชั้นไม่เท่ากัน คำว่าชั้นสูงในอาคาร 8 ชั้นกับในอาคาร 40 ชั้นจึงหมายถึงคนละเรื่อง ให้คิดเป็นสัดส่วนของความสูงอาคาร ไม่ใช่คิดเป็นเลขชั้น

เทียบชั้นล่าง ชั้นกลาง และชั้นบน ในสี่หัวข้อที่ใช้ตัดสินใจ

หัวข้อย่อยสี่หัวข้อต่อไปนี้ใช้กรอบเดียวกันทั้งสามช่วงชั้น เพื่อให้เทียบกันได้ตรง โดยยึดการแบ่งช่วงชั้นตามที่ superagent.co ใช้ในบทวิเคราะห์ตลาดกรุงเทพเมื่อ 29 เมษายน 2569 คือชั้นล่างหมายถึงชั้น 5 ถึง 10 ชั้นกลางหมายถึงชั้น 12 ถึง 20 ในอาคารสูงตั้งแต่ 30 ชั้นขึ้นไป และชั้นบนหมายถึงชั้น 25 ขึ้นไป

ราคาต่อตารางเมตรต่างกันเท่าไหร่ระหว่างชั้นล่างกับชั้นบน

ช่วงชั้น	ราคาต่อตารางเมตร
ชั้นล่าง	ต่ำสุดในสามช่วง เป็นฐานที่ใช้เทียบ
ชั้นกลาง	อยู่ระหว่างสองช่วง และเป็นช่วงที่ superagent.co ระบุว่าคุ้มค่าที่สุดเมื่อเทียบราคากับสิ่งที่ได้
ชั้นบน	สูงกว่าชั้นล่างราว 15 ถึง 25 เปอร์เซ็นต์ในอาคารเดียวกัน

ตัวเลขฝั่งค่าเช่าช่วยให้เห็นภาพชัดขึ้น superagent.co ยกตัวอย่างสามโครงการในกรุงเทพ โครงการย่านจตุจักรและหมอชิตมีส่วนต่างค่าเช่าระหว่างชั้นต่ำกับชั้นสูงราว 3,000 ถึง 5,000 บาทต่อเดือน โครงการย่านสยามและราชเทวีราว 3,000 ถึง 4,000 บาทต่อเดือน และโครงการย่านอโศกซึ่งเป็นทำเลชั้นในราว 7,000 ถึง 10,000 บาทต่อเดือนขึ้นไป

แพตเทิร์นที่อ่านได้จากสามตัวอย่างนี้คือ ยิ่งเข้าใกล้ใจกลางเมือง ส่วนต่างของชั้นยิ่งถ่างขึ้น เพราะวิวที่เปิดโล่งในทำเลที่อาคารหนาแน่นเป็นของหาได้ยากกว่า และผู้เช่าในทำเลชั้นในมีกำลังจ่ายสูงกว่า

จุดที่ต้องระวังเวลาอ่านตัวเลขชุดนี้ ส่วนต่างที่ยกมาเป็นค่าเช่าของโครงการที่ระบุชื่อไว้ในแหล่งนั้น ไม่ใช่ค่าเฉลี่ยของตลาด ให้ใช้เป็นกรอบสำหรับตั้งต้นเทียบ แล้วขอตัวเลขจริงของอาคารที่คุณสนใจจากฝ่ายขายหรือจากประกาศที่กำลังปล่อยเช่าอยู่จริงในอาคารนั้น

เสียง ฝุ่น และแมลง เบาลงจริงเมื่อขึ้นชั้นสูงหรือไม่

ช่วงชั้น	เสียง ฝุ่น และแมลง
ชั้นล่าง	ได้รับเสียงจากถนนและฝุ่นจากระดับพื้นมากที่สุด และเป็นช่วงชั้นที่เจอแมลงบ่อยที่สุด
ชั้นกลาง	เริ่มพ้นเสียงและฝุ่นระดับพื้นแล้ว แต่ยังได้ยินเสียงจากพื้นที่ส่วนกลางและลานจอดรถในบางอาคาร
ชั้นบน	เสียงจากถนนเบาลงชัดเจน โดย superagent.co ระบุว่าเสียงจากการจราจรลดลงเห็นได้ตั้งแต่ชั้น 20 ขึ้นไป และเจอแมลงกับฝุ่นน้อยที่สุด

สิ่งที่คนมักเข้าใจผิดคือคิดว่าความสูงแก้เสียงได้ทุกแบบ ความจริงคือความสูงช่วยเรื่องเสียงที่มาจากระดับพื้นเท่านั้น เสียงที่มาจากภายในอาคารเองอย่างเสียงลิฟต์ เสียงคนเดินในทางเดิน เสียงห้องข้างเคียง และเสียงเครื่องจักร ไม่ได้เบาลงตามความสูงเลย

วิธีตรวจที่ทำได้เองในวันไปดูห้อง ให้ยืนในห้องแล้วปิดประตูหน้าต่างให้สนิท ฟังนิ่ง ๆ หนึ่งนาทีเต็ม แล้วเปิดหน้าต่างฟังอีกหนึ่งนาที ถ้าเสียงต่างกันน้อยแปลว่าเสียงที่ได้ยินมาจากภายในอาคาร ซึ่งการขยับขึ้นชั้นสูงจะไม่ช่วย

ข้อมูลที่เรายังหาแหล่งที่เชื่อถือได้ไม่ได้คือค่าฝุ่น PM2.5 เฉลี่ยแยกตามความสูงของชั้นในกรุงเทพ จึงไม่ระบุตัวเลขไว้ในบทความนี้ วิธีที่ใช้แทนได้คือดูค่าฝุ่นของสถานีตรวจวัดที่ใกล้อาคารที่สุดเป็นฐาน แล้วถือว่าชั้นสูงได้เปรียบในเชิงทิศทาง ไม่ใช่ในเชิงตัวเลขที่วัดได้

ลม แดด และค่าไฟ ชั้นสูงร้อนกว่าหรือเย็นกว่า

ช่วงชั้น	ลม แดด และความร้อน
ชั้นล่าง	ได้ลมน้อยที่สุดเพราะมักถูกอาคารข้างเคียงบัง และมักถูกเงาอาคารอื่นช่วยกันแดดไปพร้อมกัน
ชั้นกลาง	ได้ลมพอสมควรและยังไม่แรงเกินไปจนใช้ระเบียงไม่ได้
ชั้นบน	ได้ลมแรงที่สุดและได้แดดตรงมากที่สุด โดยเฉพาะชั้นบนสุดที่รับความร้อนจากผนังและจากดาดฟ้าพร้อมกัน

เรื่องแดดต้องอ่านคู่กับทิศ ไม่ใช่อ่านคู่กับชั้นอย่างเดียว ข้อมูลจาก baanlaesuan.com ระบุว่าในประเทศไทยช่วงกันยายนถึงเมษายนดวงอาทิตย์อ้อมใต้ และช่วงพฤษภาคมถึงสิงหาคมอ้อมเหนือเล็กน้อย ทำให้ทิศตะวันตกเป็นทิศที่ร้อนที่สุดตลอดปีเพราะรับแดดบ่ายที่มีความร้อนสะสมสูงสุด

เรื่องลมก็มีจังหวะของมัน กรมอุตุนิยมวิทยาระบุว่าลมมรสุมตะวันตกเฉียงใต้พัดตั้งแต่กลางเดือนพฤษภาคมถึงกลางเดือนตุลาคม และลมมรสุมตะวันออกเฉียงเหนือพัดประมาณกลางเดือนตุลาคมถึงกลางเดือนกุมภาพันธ์ แปลว่าห้องที่หันรับลมมรสุมช่วงใดช่วงหนึ่งจะได้ลมดีเพียงครึ่งปี ไม่ใช่ทั้งปี

ส่วนค่าไฟ เรายังไม่พบแหล่งที่รายงานค่าไฟเฉลี่ยแยกตามชั้นของอาคารชุดในไทย จึงไม่ใส่ตัวเลขไว้ วิธีที่ตรงกว่าคือคำนวณเองจากเครื่องปรับอากาศซึ่งเป็นตัวกินไฟหลัก โดยเอาค่า BTU หารด้วยค่า SEER หารด้วย 1,000 แล้วคูณจำนวนชั่วโมงที่เปิด คูณจำนวนวัน และคูณค่าไฟต่อหน่วย

ค่าไฟต่อหน่วยที่ใช้แทนค่าในสูตรได้ อ้างจาก origin.co.th เผยแพร่ 10 มิถุนายน 2569 ระบุว่าอัตราค่าไฟฟ้าเฉลี่ยรอบเดือนพฤษภาคมถึงสิงหาคม 2569 อยู่ที่ 3.95 บาทต่อหน่วย โดยมีค่า Ft 0.1623 บาทต่อหน่วย และประเภทบ้านอยู่อาศัยเฉลี่ยราว 3.70 ถึง 4.15 บาทต่อหน่วย

ข้อควรรู้ที่ช่วยตัดความกังวลเรื่องค่าใช้จ่ายรายเดือนออกไปหนึ่งข้อ ค่าส่วนกลางคิดจากพื้นที่ห้องเป็นบาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ไม่ได้คิดจากชั้น ห้องขนาดเท่ากันบนชั้น 5 กับชั้น 30 จึงจ่ายค่าส่วนกลางเท่ากัน อัตราในตลาดที่พบอยู่ในช่วงราว 23 ถึง 75 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ขณะที่ sansiri.com ปรับปรุงข้อมูล 24 พฤศจิกายน 2568 ระบุช่วงไว้ที่ 40 ถึง 85 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน สองช่วงนี้ต่างกันเพราะกลุ่มโครงการที่แต่ละแหล่งอ้างอิงไม่เหมือนกัน ให้ถามอัตราจริงของอาคารนั้นก่อนตัดสินใจ

การอพยพและความปลอดภัย กฎหมายบังคับอะไรไว้แล้วบ้าง

ช่วงชั้น	การอพยพและความปลอดภัย
ชั้นล่าง	อพยพลงถึงพื้นได้เร็วที่สุดเมื่อลิฟต์ใช้งานไม่ได้ และเข้าถึงได้ง่ายที่สุดเมื่อเจ้าหน้าที่ต้องเข้าช่วยเหลือ
ชั้นกลาง	ใช้เวลาลงบันไดปานกลาง และยังอยู่ในระยะที่เดินลงได้จริงในหนึ่งครั้ง
ชั้นบน	ใช้เวลาลงบันไดนานที่สุด และพึ่งพาระบบของอาคารมากที่สุดทั้งบันไดหนีไฟ ระบบดับเพลิงอัตโนมัติ และลิฟต์ดับเพลิง

สิ่งที่ทำให้ความกังวลเรื่องนี้จัดการได้คือกฎหมายกำหนดมาตรฐานของอาคารสูงไว้ค่อนข้างละเอียดแล้ว ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 พ.ศ. 2535 อาคารที่สูงจากระดับถนนตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไปถือเป็นอาคารสูง และอาคารที่มีพื้นที่รวมทุกชั้นตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไปถือเป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษ

ข้อกำหนดที่เกี่ยวกับความปลอดภัยของอาคารสูงซึ่งผู้อยู่อาศัยควรรู้ว่ามีอยู่ ได้แก่ ระบบดับเพลิงอัตโนมัติที่ครอบคลุมทุกชั้น ลิฟต์ดับเพลิงอย่างน้อยหนึ่งตัวที่เข้าถึงได้ทุกชั้น บันไดหนีไฟอย่างน้อยสองแห่ง ห้องว่างสำหรับหลบภัยที่มีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 6 ตารางเมตรอยู่ติดเส้นทางหนีไฟในแต่ละชั้น และน้ำสำรองสำหรับดับเพลิงที่ต้องรักษาแรงดันขั้นต่ำที่ชั้นบนสุดได้

อีกข้อที่กระทบการเข้าถึงของรถดับเพลิงโดยตรง กฎกระทรวงฉบับเดียวกันกำหนดให้อาคารสูงต้องมีถนนที่มีผิวการจราจรกว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตรเพื่อให้รถดับเพลิงเข้าถึงได้ จุดนี้ตรวจได้ด้วยตาในวันไปดูโครงการ ให้เดินรอบอาคารดูว่ามีทางกว้างพอให้รถขนาดใหญ่เข้าถึงได้จริงทุกด้านหรือไม่

สามคำถามที่ควรถามนิติบุคคลก่อนตัดสินใจ อาคารนี้ซ้อมอพยพครั้งล่าสุดเมื่อไหร่ ระบบดับเพลิงอัตโนมัติผ่านการตรวจครั้งล่าสุดเมื่อไหร่ และบันไดหนีไฟมีสิ่งกีดขวางหรือถูกใช้เก็บของอยู่หรือไม่ คำตอบสามข้อนี้บอกคุณภาพการดูแลอาคารได้มากกว่าการดูเลขชั้น

หมายเหตุเรื่องขนาดโครงการ ตามข้อมูลของสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม อาคารชุดที่มีห้องชุดตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องจัดทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม เกณฑ์นี้ไม่ผูกกับความสูงของอาคาร จึงเป็นไปได้ที่อาคารเตี้ยแต่มีหลายยูนิตจะเข้าเกณฑ์ ขณะที่อาคารสูงแต่มียูนิตน้อยไม่เข้าเกณฑ์

ส่วนต่างราคาตามชั้นคิดเป็นเงินเท่าไหร่ในแต่ละทำเล

ส่วนที่หน้าอื่นมักหยุดไว้คือบอกว่าชั้นสูงแพงกว่าราว 15 ถึง 25 เปอร์เซ็นต์ แล้วจบตรงนั้น ปัญหาคือเปอร์เซ็นต์ไม่ใช่สิ่งที่คุณต้องหาเงินมาจ่าย สิ่งที่ต้องจ่ายคือจำนวนเงิน และจำนวนเงินของเปอร์เซ็นต์เดียวกันต่างกันได้หลายเท่าตัวเมื่อเปลี่ยนทำเล

รายการต่อไปนี้คำนวณจากราคาต่อตารางเมตรรายย่านของ bambooroutes.com ปรับปรุง 2 เมษายน 2569 คูณกับห้องขนาด 35 ตารางเมตร แล้วคิดส่วนต่างของชั้นที่อัตรากลาง 20 เปอร์เซ็นต์ ตัวเลขทุกตัวเป็นกรอบสำหรับตั้งต้นต่อรอง ไม่ใช่ราคาประเมินของห้องใดห้องหนึ่ง

ชิดลมและหลังสวน

ชิดลมและหลังสวนเป็นทำเลใจกลางเมืองที่ราคาต่อตารางเมตรสูงที่สุดในรายการนี้ ถ้าคุณกำลังมองหาคอนโดขายย่านชิดลม ส่วนต่างระหว่างชั้นล่างกับชั้นสูงจะกลายเป็นเงินก้อนที่ต้องเตรียมไว้ตั้งแต่ต้น

• ราคาต่อตารางเมตร 267,000 บาท
• กรอบราคาห้อง 35 ตารางเมตร 9,345,000 บาท
• ส่วนต่างที่ต้องจ่ายเพิ่มเพื่อขยับขึ้นชั้นบน 1,869,000 บาท

สีลมและศาลาแดง

สีลมและศาลาแดงเป็นย่านสำนักงานที่เดินถึงได้ทั้งรถไฟฟ้าและรถใต้ดิน คนที่กำลังเทียบคอนโดขายย่านศาลาแดง จะเจอส่วนต่างของชั้นในระดับใกล้เคียงกับกลุ่มย่านใจกลางเมืองด้วยกัน

• ราคาต่อตารางเมตร 252,000 บาท
• กรอบราคาห้อง 35 ตารางเมตร 8,820,000 บาท
• ส่วนต่างที่ต้องจ่ายเพิ่มเพื่อขยับขึ้นชั้นบน 1,764,000 บาท

ทองหล่อ

ทองหล่อเป็นย่านที่ทั้งราคาห้องและค่าใช้จ่ายรายเดือนขยับขึ้นไปพร้อมกัน ใครที่กำลังดูคอนโดขายย่านทองหล่อ ควรคิดส่วนต่างของชั้นเป็นจำนวนเงินจริง ไม่ใช่แค่เปอร์เซ็นต์บนกระดาษ

• ราคาต่อตารางเมตร 246,000 บาท
• กรอบราคาห้อง 35 ตารางเมตร 8,610,000 บาท
• ส่วนต่างที่ต้องจ่ายเพิ่มเพื่อขยับขึ้นชั้นบน 1,722,000 บาท

อโศก

อโศกเป็นจุดเชื่อมระหว่างรถไฟฟ้ากับรถใต้ดิน ทำให้เดินทางต่อได้หลายทิศทางในเวลาไม่นาน คนที่กำลังเลือกคอนโดขายย่านอโศก จะเห็นว่ากรอบราคาห้องเริ่มถอยลงจากกลุ่มย่านใจกลางเมือง

• ราคาต่อตารางเมตร 214,000 บาท
• กรอบราคาห้อง 35 ตารางเมตร 7,490,000 บาท
• ส่วนต่างที่ต้องจ่ายเพิ่มเพื่อขยับขึ้นชั้นบน 1,498,000 บาท

พระราม 9

พระราม 9 เป็นย่านออฟฟิศและศูนย์การค้าที่อยู่บนเส้นทางรถใต้ดินโดยตรง ผู้ที่มองคอนโดขายย่านพระราม 9 จะได้กรอบราคาห้องที่ต่ำกว่าย่านสุขุมวิทชั้นในอย่างเห็นได้ชัด

• ราคาต่อตารางเมตร 163,000 บาท
• กรอบราคาห้อง 35 ตารางเมตร 5,705,000 บาท
• ส่วนต่างที่ต้องจ่ายเพิ่มเพื่อขยับขึ้นชั้นบน 1,141,000 บาท

อ่อนนุช

อ่อนนุชเป็นทำเลที่คนทำงานในเมืองเลือกเมื่ออยากได้ห้องใหญ่ขึ้นในงบเท่าเดิม ถ้าคุณกำลังไล่ดูคอนโดขายย่านอ่อนนุช ส่วนต่างที่ต้องจ่ายเพิ่มเพื่อขยับขึ้นชั้นบนจะเบากว่าย่านใจกลางเมืองมาก

• ราคาต่อตารางเมตร 132,000 บาท
• กรอบราคาห้อง 35 ตารางเมตร 4,620,000 บาท
• ส่วนต่างที่ต้องจ่ายเพิ่มเพื่อขยับขึ้นชั้นบน 924,000 บาท

บางนา

บางนาเป็นทำเลชานเมืองฝั่งตะวันออกที่ยังมีรถไฟฟ้าผ่านและออกถนนสายหลักได้สะดวก คนที่เริ่มต้นจากคอนโดขายย่านบางนา จะพบว่าราคาต่อตารางเมตรต่ำที่สุดในรายการนี้ ส่วนต่างของชั้นจึงเป็นเงินก้อนที่เล็กที่สุดตามไปด้วย

• ราคาต่อตารางเมตร 107,000 บาท
• กรอบราคาห้อง 35 ตารางเมตร 3,745,000 บาท
• ส่วนต่างที่ต้องจ่ายเพิ่มเพื่อขยับขึ้นชั้นบน 749,000 บาท

ข้อสรุปที่อ่านได้จากเจ็ดทำเลนี้ ส่วนต่างของชั้นที่ชิดลมกับที่บางนาต่างกัน 1,120,000 บาท ทั้งที่เป็นเปอร์เซ็นต์เดียวกันและเป็นห้องขนาดเดียวกัน แปลว่าในทำเลชั้นในการขยับขึ้นชั้นเป็นการตัดสินใจระดับล้าน ขณะที่ในทำเลชั้นนอกเป็นการตัดสินใจระดับหลายแสน

นัยที่ใช้ได้จริงกับคนงบตึง ถ้าเงินก้อนที่มีไม่พอทั้งทำเลที่อยากได้และชั้นที่อยากได้ การขยับทำเลออกหนึ่งสถานีมักปลดล็อกงบได้มากกว่าการยอมลงมาอยู่ชั้นต่ำในทำเลเดิม เพราะฐานราคาต่อตารางเมตรลดลงทั้งก้อน ไม่ใช่ลดลงแค่ส่วนต่างของชั้น

มีอีกกรณีที่ส่วนต่างของชั้นสร้างผลกระทบทางค่าธรรมเนียมแบบข้ามขั้น มาตรการลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนจาก 2 เปอร์เซ็นต์เหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ และค่าจดทะเบียนจำนองจาก 1 เปอร์เซ็นต์เหลือ 0.01 เปอร์เซ็นต์ ตามมติคณะรัฐมนตรีเมื่อ 30 มิถุนายน 2569 มีผลถึง 30 มิถุนายน 2570 โดยมีเพดานว่าราคาซื้อขายและราคาประเมินต้องไม่เกิน 7 ล้านบาทต่อสัญญา สำหรับผู้ซื้อที่เป็นบุคคลธรรมดาสัญชาติไทย และต้องจดทะเบียนโอนกับจำนองในคราวเดียวกัน

ตัวอย่างที่เห็นผลชัด ห้อง 40 ตารางเมตรย่านพระราม 9 ที่ราคาต่อตารางเมตร 163,000 บาท อยู่ที่ 6,520,000 บาท ซึ่งยังต่ำกว่าเพดาน 7 ล้านบาท แต่เมื่อบวกส่วนต่างของชั้นที่อัตรากลาง 20 เปอร์เซ็นต์ ราคาขยับไปที่ 7,824,000 บาท ซึ่งเกินเพดานไปแล้ว ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนโอนจึงเปลี่ยนจาก 652 บาทที่อัตรา 0.01 เปอร์เซ็นต์ เป็น 156,480 บาทที่อัตราปกติ 2 เปอร์เซ็นต์ ต่างกัน 155,828 บาท และค่าจดทะเบียนจำนองก็กลับไปคิดที่ 1 เปอร์เซ็นต์เช่นกัน

บทเรียนจากตัวอย่างนี้ ถ้าราคาห้องที่คุณดูอยู่ใกล้เพดาน 7 ล้านบาท ให้คำนวณค่าธรรมเนียมทั้งสองกรณีก่อนตัดสินใจจ่ายเพิ่มเพื่อขยับขึ้นชั้น เพราะต้นทุนจริงของการขยับชั้นในกรณีนี้ไม่ใช่แค่ส่วนต่างราคาห้อง แต่รวมค่าธรรมเนียมที่หลุดจากมาตรการไปด้วย

อีกก้อนที่คนมักลืมบวก เงินส่วนต่างของชั้นเป็นส่วนหนึ่งของราคาซื้อ ดังนั้นเมื่อขายต่อภายในห้าปีนับจากวันได้กรรมสิทธิ์ ภาษีธุรกิจเฉพาะอัตรา 3.3 เปอร์เซ็นต์คิดจากราคาขายทั้งก้อนรวมส่วนต่างนั้นด้วย เฉพาะส่วนต่าง 1,869,000 บาทที่ชิดลม คิดเป็นภาษีอีกราว 61,677 บาท ถ้าถือครองครบห้าปีและมีชื่อในทะเบียนบ้านครบตามเงื่อนไข จะเปลี่ยนไปเสียอากรแสตมป์อัตรา 0.5 เปอร์เซ็นต์แทน

ชั้นไหนที่คนมองข้ามแต่คุ้ม และชั้นไหนที่ควรเลี่ยง

ในตึกเดียวกันมักมีชั้นที่ราคาถูกกดลงมาด้วยเหตุผลที่แก้ได้ และมีชั้นที่ดูดีบนกระดาษแต่มีปัญหาที่แก้ไม่ได้ การรู้จักสองกลุ่มนี้ช่วยได้มากกว่าการไล่เทียบทุกชั้น

ชั้นเหนือพื้นที่ส่วนกลางและชั้นที่ติดชั้นเครื่อง

ชั้นที่อยู่เหนือพื้นที่ส่วนกลางอย่างสระว่ายน้ำ ฟิตเนส หรือห้องนั่งเล่นรวม มักถูกตั้งราคาต่ำกว่าชั้นข้างเคียงเพราะเสียงกิจกรรมและเสียงคนเดินผ่าน ข้อดีคือถ้าคุณออกจากบ้านเช้าและกลับค่ำ ช่วงเวลาที่พื้นที่ส่วนกลางใช้งานหนักคือช่วงที่คุณไม่อยู่บ้านอยู่แล้ว ส่วนลดที่ได้จึงเป็นส่วนลดที่คุณจ่ายค่าเสียหายไม่เต็มจำนวน

ชั้นที่ติดชั้นเครื่องเป็นอีกกลุ่มที่ราคาถูกกดลงมา แต่กลุ่มนี้ต้องระวังมากกว่า เพราะเสียงเครื่องจักรและแรงสั่นเป็นเสียงที่ดังต่อเนื่องตลอดวันและตลอดคืน ไม่ใช่เสียงเป็นช่วงเวลาเหมือนพื้นที่ส่วนกลาง วิธีตรวจที่ตรงที่สุดคือขอเข้าไปยืนในห้องช่วงกลางคืนหรือช่วงที่อาคารใช้งานเครื่องหนักที่สุด

ชั้น 13 เป็นกรณีเฉพาะที่หลายอาคารเรียกเป็นชั้น 12A และตามข้อมูลของ livingpop.com ที่เผยแพร่ 31 กรกฎาคม 2562 และปรับปรุง 14 กันยายน 2568 บางโครงการเสนอส่วนลดให้ชั้นนี้ ถ้าคุณไม่ถือเรื่องความเชื่อ ชั้นนี้เป็นจุดที่หาราคาที่ได้เปรียบได้ในบางอาคาร

ชั้นบนสุด ชั้นพักอาศัยชั้นล่างสุด และชั้นติดห้องขยะ

ชั้นบนสุดรับความร้อนจากผนังและจากดาดฟ้าพร้อมกันในช่วงกลางวัน และมีความเสี่ยงเรื่องการรั่วซึมจากหลังคาสูงกว่าชั้นอื่นเมื่อฝนตกหนัก ประเด็นนี้ตรงกันทั้งใน jorakay.co.th และ livingpop.com

ชั้นพักอาศัยชั้นล่างสุดเป็นจุดที่คนมักไม่รู้ ตามข้อมูลของ livingpop.com ท่อระบายน้ำแนวนอนที่ระดับนี้มีโอกาสอุดตันมากกว่าชั้นอื่น และเมื่ออุดตันจะกระทบห้องที่อยู่เหนือขึ้นไปด้วย จุดนี้ตรวจได้จากการถามนิติบุคคลว่าเคยมีเหตุท่อตันที่ชั้นนี้ในสามปีที่ผ่านมาหรือไม่

ห้องที่ติดห้องขยะ ติดห้องเก็บของ หรืออยู่หน้าโถงลิฟต์ เป็นสามตำแหน่งที่เสียงและกลิ่นมาจากภายในอาคารเอง ซึ่งการขยับขึ้นชั้นสูงไม่ช่วย ให้เปิดผังชั้นดูตำแหน่งห้องเทียบกับสามจุดนี้ก่อนตัดสินใจ แทนการดูแต่เลขชั้น

ข้อควรรู้เรื่องภาระผูกพันที่ไม่เกี่ยวกับชั้นแต่กระทบการโอน ห้องที่ค้างค่าส่วนกลางจะโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้จนกว่าจะมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้ และเงินเพิ่มกรณีค้างชำระตามกฎหมายอาคารชุดไม่เกินร้อยละ 12 ต่อปี และไม่เกินร้อยละ 20 ต่อปีเมื่อค้างตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป ให้ขอเอกสารนี้ดูก่อนวางมัดจำห้องมือสองทุกครั้งไม่ว่าจะเป็นชั้นไหน

คอนโดชั้นไหนขายต่อและปล่อยเช่าง่ายกว่า และคืนทุนกี่ปี

คำถามนี้ตอบด้วยความรู้สึกไม่ได้ ต้องเทียบเงินก้อนที่จ่ายเพิ่มวันนี้กับค่าเช่าที่ได้เพิ่มรายเดือน ตัวอย่างต่อไปนี้ใช้ทำเลอโศกเพราะเป็นทำเลที่มีตัวเลขทั้งสองฝั่งครบ

สมมติฐานที่ใช้ ห้อง 35 ตารางเมตรย่านอโศก ส่วนต่างราคาซื้อเพื่อขยับขึ้นชั้นบนอยู่ที่ 1,498,000 บาทตามการคำนวณข้างต้น และส่วนต่างค่าเช่าระหว่างชั้นต่ำกับชั้นสูงในทำเลนั้นอยู่ที่ 7,000 ถึง 10,000 บาทต่อเดือนตามตัวอย่างของ superagent.co

• ส่วนต่างค่าเช่าที่ได้เพิ่มต่อปี 84,000 ถึง 120,000 บาท
• ระยะเวลาคืนทุนของเงินส่วนต่าง 12.5 ถึง 17.8 ปี เมื่อยังไม่หักช่วงห้องว่างและค่าใช้จ่ายอื่น
• ผลตอบแทนขั้นต้นที่คิดจากเฉพาะเงินส่วนต่างของชั้น 5.6 ถึง 8.0 เปอร์เซ็นต์ต่อปี

จุดที่น่าสนใจของตัวเลขชุดนี้คือผลตอบแทนขั้นต้นของเงินส่วนต่างเฉพาะก้อนอยู่สูงกว่าผลตอบแทนขั้นต้นของทั้งห้องในทำเลเดียวกัน ข้อมูลของ bambooroutes.com ปรับปรุง 8 พฤษภาคม 2569 ระบุผลตอบแทนขั้นต้นของย่านอโศกไว้ที่ 3.3 เปอร์เซ็นต์สำหรับสตูดิโอ 3.8 เปอร์เซ็นต์สำหรับ 1 ห้องนอน และ 4.4 เปอร์เซ็นต์สำหรับ 2 ห้องนอน

อ่านอย่างระวัง ตัวเลขสองชุดนี้มาจากสองแหล่งที่วิธีเก็บข้อมูลไม่เหมือนกัน และการคำนวณข้างต้นตั้งสมมติฐานว่าห้องมีขนาด 35 ตารางเมตรและไม่หักช่วงห้องว่าง ตัวเลขนี้จึงเป็นกรอบสำหรับตั้งคำถามกับฝ่ายขาย ไม่ใช่คำสัญญาว่าผลตอบแทนจริงจะออกมาเท่านี้ ผู้ที่ต้องการดูวิธีคำนวณผลตอบแทนแบบเต็มทั้งขั้นต้น สุทธิ และ Cash on Cash อ่านได้ที่คู่มือ rental yield ของ PropertyScout

สิ่งที่ตัวเลขชุดนี้บอกกับผู้ปล่อยเช่า การจ่ายเพิ่มเพื่อขยับขึ้นชั้นในทำเลชั้นในมีเหตุผลรองรับมากกว่าที่คนคิด แต่ระยะเวลาคืนทุนกว่าสิบปีหมายความว่าเหตุผลนี้ใช้ได้กับคนที่ถือยาว ไม่ใช่คนที่ตั้งใจขายต่อในสามถึงห้าปี

สำหรับการขายต่อ ชั้นกลางค่อนบนมักหาผู้ซื้อได้กว้างที่สุด เพราะยังอยู่ในกรอบราคาที่ผู้ซื้อกลุ่มใหญ่รับได้ ขณะที่ห้องชั้นบนสุดในอาคารมีกลุ่มผู้ซื้อแคบลง จำนวนคนที่พร้อมจ่ายส่วนต่างระดับล้านเพื่อวิวมีน้อยกว่าจำนวนคนที่มองหาห้องราคากลางของตลาด

ถ้าเลือกได้อย่างเดียว ควรเลือกชั้นหรือทิศ

คำตอบขึ้นกับว่าอะไรแก้ได้ทีหลังและอะไรแก้ไม่ได้ ทิศเป็นตัวแปรที่แก้ไม่ได้เลย และส่งผลทุกวันตลอดปีผ่านความร้อนและค่าไฟ ส่วนชั้นเป็นตัวแปรที่แก้ไม่ได้เช่นกัน แต่ผลของมันในหลายหัวข้อลดความสำคัญลงเมื่อพ้นระดับหนึ่งไปแล้ว

เหตุผลที่เอียงไปทางให้น้ำหนักกับทิศมากกว่า ประโยชน์เรื่องเสียงและฝุ่นของความสูงมีเพดาน เมื่อพ้นชั้น 20 ขึ้นไปตามที่ superagent.co ระบุ การขยับขึ้นอีกสิบชั้นแลกมาด้วยเงินอีกหลายแสนถึงหลายล้านโดยที่เสียงไม่ได้เบาลงตามสัดส่วนนั้น ขณะที่ห้องที่หันหน้าไปทางทิศตะวันตกจะรับแดดบ่ายทุกวันไม่ว่าจะอยู่ชั้นไหน

แต่มีสองกรณีที่ชั้นควรมาก่อนทิศ กรณีแรกคือห้องที่ถูกอาคารข้างเคียงบังจนไม่ได้ทั้งลมและแสง กรณีนี้การขยับขึ้นให้พ้นความสูงของอาคารที่บังอยู่ให้ผลมากกว่าการเลือกทิศ กรณีที่สองคือทำเลที่ติดถนนใหญ่หรือติดทางด่วน ซึ่งเสียงและฝุ่นระดับพื้นรุนแรงพอที่จะเป็นตัวตัดสินคุณภาพการอยู่อาศัยไปเลย

วิธีตัดสินที่ใช้ได้ในวันไปดูห้อง ให้เรียงลำดับสามข้อนี้ก่อน คือมีอะไรบังลมและแสงหรือไม่ ห้องหันไปทางทิศตะวันตกหรือไม่ และเสียงที่ได้ยินมาจากถนนหรือมาจากภายในอาคาร คำตอบสามข้อนี้จะบอกเองว่ากรณีของคุณควรจ่ายเพิ่มให้ชั้นหรือให้ทิศ

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับคอนโดชั้นไหนดี

ซื้อคอนโดควรเลือกชั้นไหนดี ถ้าจะอยู่เองระยะยาว

ถ้าอยู่เองระยะยาวและงบไม่ใช่ข้อจำกัดหลัก ช่วงชั้นกลางค่อนบนตอบโจทย์คนส่วนใหญ่ได้ตรงที่สุด เพราะพ้นเสียงและฝุ่นระดับพื้นแล้ว ยังไม่ต้องจ่ายส่วนต่างเต็มอัตราของชั้นบน และเวลาที่ใช้ขึ้นลงยังอยู่ในระดับที่ใช้ชีวิตได้ปกติเมื่อลิฟต์มีปัญหา จากนั้นให้ตัดชั้นที่ติดชั้นเครื่อง ชั้นเหนือพื้นที่ส่วนกลาง ชั้นบนสุด และชั้นพักอาศัยชั้นล่างสุดออก แล้วเลือกทิศที่ไม่ใช่ตะวันตกเป็นลำดับถัดไป

คอนโดชั้นสูงแพงกว่าชั้นต่ำเท่าไหร่

ตามข้อมูลของ superagent.co เผยแพร่ 29 เมษายน 2569 ส่วนต่างอยู่ในช่วงราว 15 ถึง 25 เปอร์เซ็นต์ในอาคารเดียวกัน แต่ตัวเลขที่ต้องจ่ายจริงขึ้นกับทำเล ห้อง 35 ตารางเมตรที่ชิดลมส่วนต่างที่อัตรากลาง 20 เปอร์เซ็นต์อยู่ที่ราว 1,869,000 บาท ขณะที่ห้องขนาดเดียวกันที่บางนาอยู่ที่ราว 749,000 บาท ให้คิดเป็นเงินก่อนตัดสินใจ ไม่ใช่คิดเป็นเปอร์เซ็นต์

คอนโดชั้นสูงค่าส่วนกลางแพงกว่าจริงไหม

ไม่จริง ค่าส่วนกลางคิดจากพื้นที่ห้องเป็นบาทต่อตารางเมตรต่อเดือน ไม่ได้คิดจากชั้น ห้องขนาดเท่ากันบนชั้น 5 กับชั้น 30 จึงจ่ายเท่ากัน สิ่งที่ต่างจริงเมื่อขึ้นชั้นสูงคือราคาซื้อและค่าเช่า ไม่ใช่ค่าส่วนกลาง

คอนโดชั้นสูงไฟดับแล้วอยู่ยากไหม และอพยพทันหรือไม่

เวลาที่ใช้ลงบันไดจากชั้นสูงนานกว่าชั้นต่ำแน่นอน แต่อาคารที่สูงจากระดับถนนตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไปเข้าข่ายอาคารสูงตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 พ.ศ. 2535 จึงต้องมีระบบดับเพลิงอัตโนมัติทุกชั้น ลิฟต์ดับเพลิง และบันไดหนีไฟอย่างน้อยสองแห่ง สิ่งที่ตัดสินความปลอดภัยจริงจึงเป็นการดูแลรักษาระบบเหล่านี้ ให้ถามนิติบุคคลว่าซ้อมอพยพและตรวจระบบครั้งล่าสุดเมื่อไหร่

ชั้นไหนปล่อยเช่าง่ายที่สุด

ช่วงชั้นกลางค่อนบนมักหาผู้เช่าได้ต่อเนื่องที่สุด เพราะยังอยู่ในกรอบค่าเช่าที่ผู้เช่ากลุ่มใหญ่รับได้ ขณะที่ห้องชั้นบนสุดมีกลุ่มผู้เช่าแคบลง ถ้าคุณกำลังเทียบว่าควรจ่ายเพิ่มเพื่อขยับขึ้นชั้นหรือไม่ ให้เอาส่วนต่างค่าเช่าคูณ 12 แล้วหารด้วยส่วนต่างราคาซื้อ ตัวเลขที่ได้คือผลตอบแทนขั้นต้นของเงินก้อนนั้น แล้วเทียบกับผลตอบแทนของทั้งห้องในทำเลเดียวกัน

อาคารเตี้ยกับอาคารสูง เลือกแบบไหนถ้าให้ความสำคัญกับความสงบ

อาคารเตี้ยมักมีจำนวนยูนิตน้อยกว่า จำนวนคนที่ใช้ลิฟต์และพื้นที่ส่วนกลางร่วมกันจึงน้อยกว่า ซึ่งช่วยเรื่องความสงบภายในอาคาร ส่วนอาคารสูงช่วยเรื่องเสียงจากภายนอกได้มากกว่าเมื่อคุณอยู่ชั้นสูงพอ ถ้าความสงบที่คุณต้องการหมายถึงไม่ต้องเจอคนเยอะ ให้เลือกอาคารเตี้ย ถ้าหมายถึงไม่ได้ยินเสียงถนน ให้เลือกอาคารสูงและเลือกชั้นสูง

สรุป

เริ่มจากตอบว่าซื้อไปอยู่เองหรือปล่อยเช่า เพราะเกณฑ์ตัดสินต่างกันตั้งแต่ต้น ถ้าอยู่เองให้เริ่มจากสิ่งที่รบกวนชีวิตประจำวันของคุณมากที่สุด ถ้าปล่อยเช่าให้เริ่มจากการเทียบส่วนต่างราคาซื้อกับส่วนต่างค่าเช่าเป็นตัวเลข

จากนั้นแปลงเปอร์เซ็นต์เป็นเงิน เพราะส่วนต่าง 20 เปอร์เซ็นต์ในทำเลชั้นในเป็นเงินระดับล้าน ขณะที่ในทำเลชั้นนอกเป็นเงินระดับหลายแสน แล้วตัดชั้นที่มีปัญหาแก้ไม่ได้ออกก่อน คือชั้นบนสุด ชั้นติดชั้นเครื่อง ชั้นพักอาศัยชั้นล่างสุด และห้องที่อยู่หน้าโถงลิฟต์หรือติดห้องขยะ

ปิดท้ายด้วยการตรวจสามข้อในวันไปดูห้องจริง คือมีอะไรบังลมและแสงหรือไม่ ห้องหันไปทางทิศตะวันตกหรือไม่ และเสียงที่ได้ยินมาจากถนนหรือมาจากภายในอาคาร สามข้อนี้ตัดตัวเลือกได้เร็วกว่าการไล่เทียบทุกชั้นในตึก

ถ้าพร้อมดูห้องจริงแล้ว รายการคอนโดให้เช่าและคอนโดประกาศขายในกรุงเทพบน PropertyScout ระบุชั้นและทิศไว้ในหน้าประกาศทุกรายการ ทำให้เทียบชั้นกับทิศในอาคารเดียวกันได้ก่อนนัดดูห้อง

Browse verified listings แล้วให้ทีมของเราช่วยเทียบห้องที่คุณสนใจทีละชั้นได้เลย เพราะการเลือกชั้นเป็นเรื่องที่ตัวเลขช่วยได้จริง และเราอยู่ข้างคุณตั้งแต่วันแรกที่เริ่มหาจนถึงวันย้ายเข้า

ข้อควรทราบ ราคาและความพร้อมของทรัพย์เปลี่ยนแปลงได้ ไม่มีการรับประกัน ข้อมูลทรัพย์เป็นแนวทางทั่วไปเท่านั้น เนื้อหานี้ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมาย ภาษี หรือการเงิน