กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ มีอะไรบ้าง? เรื่องที่ต้องรู้ก่อนลงทุนอสังหา ฯ

สวัสดีครับ สำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ นอกจากจะต้องมีความรู้เรื่องการลงทุน ความสามารถในการวิเคราะห์ คาดการผลกำไรในอนาคตได้แล้ว ยังมีอีกสิ่งหนึ่งที่ต้องรู้ควบคู่กันไปด้วย สิ่งนั้นก็คงจะหนีไม่พ้น 'กฎหมายด้านอสังหาริมทรัพย์' นั่นเอง ซึ่งเป็นข้อบังคับที่ช่วยให้การซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างถูกต้อง ดังนั้นผู้ที่สนใจจะเริ่มลงทุนในอสังหา ฯ ทุกคนก็ควรศึกษาไว้ครับ ในบทความนี้ PropertyScout ก็จะพาทุกคนไปทำความเข้าในหัวข้อต่าง ๆ ได้แก่ การทำนิติกรรมการซื้อ-ขาย , ค่าใช้จ่ายเมื่อเกิดการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ , และกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยเช่า เดี๋ยวเราไปดูกันครับ

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับขั้นตอนการทำนิติกรรมการซื้อ-ขาย

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องมีการเปลี่ยนมือการครอบครอง ดังนั้นเรื่องนิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ถือเป็นเรื่องสำคัญอันดับแรกในด้านกฎหมายที่ควรรู้ครับ โดยจะมีเรื่องของการทำหนังสือสัญญาซื้อ-ขาย การจดทะเบียน เอกสารสิทธิ์ การโอน สิ่งที่ควรรู้ก็จะมีดังนี้

การทำหนังสือสัญญาซื้อ-ขายบ้านและคอนโด

การทำหนังสือสัญญาซื้อ-ขายบ้านและคอนโดเป็นสิ่งสำคัญที่ใช้ในการยืนยันการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ แบ่งออกเป็น 2 ฉบับ ก็คือ

• สัญญาซื้อ-ขายเสร็จเด็ดขาด หรือ สัญญาซื้อ-ขายที่จะใช้ในการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ -
  เป็นสัญญาที่กฎหมายบังคับให้ต้องมี และนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่พนักงาน โดยผู้ที่กำลังทำการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็น ทาวน์โฮมโครงการใหม่ บ้านเดี่ยว หรือโครงการคอนโดใกล้รถไฟฟ้าก็ตาม หากไม่พบว่ามีการทำขั้นที่กล่าวมานี้ ในทางกฎหมายจะถือว่าการซื้อ-ขายเป็นโมฆะครับ

• สัญญาจะซื้อจะขาย - กฎหมายไม่ได้บังคับว่าจะต้องทำสัญญาฉบับนี้ แต่ก็ควรทำเพื่อแสดงเจตนาว่าจะมีการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นจริงในอนาคตระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายครับ อย่างเช่น นาย Scout ซื้อคอนโดกับทางโครงการคอนโดแห่งหนึ่ง โดยผู้ขายได้ทำหนังสือสัญญาซื้อ-ขายบ้านฉบับนี้ขึ้นมา เพื่อให้นาย Scout วางเงินมัดจำก่อนและในภายหลัง สัญญาฉบับนี้ทั้งนาย Scout และทางผู้ขายสามารถนำไปใช้เป็นหลักฐานทางกฎหมายได้ หากมีการโกงเงินมัดจำหรือมีการผิดสัญญาที่ผู้ซื้อผู้ขายตกลงกันไว้ เป็นต้นครับ

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับค่าใช้จ่ายเมื่อเกิดการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์

หลายคนอาจจะมีคำถามว่าทำไมถึงต้องรู้เรื่องค่าใช้จ่ายเมื่อซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์? ก็เพราะว่ากฎหมายได้กำหนดค่าใช้จ่ายที่มีผลต่อการตั้งราคาซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ให้ได้กำไร ซึ่งส่วนต่างการจ่ายค่อนข้างสูงครับ โดยส่วนใหญ่จะใช้ราคาประเมินจากกรมธนารักษ์เป็นตัวกำหนดราคาในการเสีย ค่าธรรมเนียมการโอนบ้าน คอนโดฯ และภาษี โดยประกอบด้วยกัน 4 รายการ คือ ค่าธรรมเนียม ค่าอากร ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

ศึกษาข้อมูลเพิ่มเติม คลิกเพื่ออ่านบทความ

กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยเช่า

กฎหมายข้อนี้เป็นเรื่องที่ต้องรู้เพราะเกี่ยวข้องกับผู้ลงทุนโดยตรง และในปัจจุบันทางภาครัฐก็ค่อนข้างจะเข้มงวดกับการปล่อยเช่า ตั้งแต่เมื่อกลางปี 2561ที่มีการเริ่มใช้กฎหมายใหม่ ดังนั้นกฎหมายข้อนี้จึงเป็นเรื่องที่นักลงทุนพลาดไม่ได้ โดยส่วนหลัก ๆ ที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับผู้ที่ต้องการลงทุนอสังหา ฯ ด้วยการปล่อยเช่าก็จะมีอยู่ 2 ส่วน ดังนี้ครับ

กฎหมายใหม่ว่าด้วยการปล่อยเช่าและเก็บค่าเช่าอาคารที่อยู่อาศัย

• ห้ามปล่อยเช่าอาคารที่อยู่อาศัยแบบรายวัน

• ห้ามไม่ให้มีการเก็บค่าเช่า ล่วงหน้าเกินจำนวน 1 เดือนพร้อมรับเงินประกัน ซึ่งทางผู้เช่าสามารถที่จะยกเลิกสัญญาได้ โดยจะต้องมีการบอกล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 30 วัน

• อัตราค่าไฟและค่าน้ำ ค่าโทรศัพท์และค่าใช้จ่ายอื่นๆ ผู้ให้เช่าต้องส่งใบแจ้งหนี้และรายละเอียดต่างๆ ให้กับผู้เช่าล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 7 วัน ก่อนถึงกำหนดชำระ

• เมื่อสัญญาการเช่าสิ้นสุดหรือมีการแจ้งยกเลิกสัญญาตามกำหนดที่ถูกต้อง ทางผู้ให้เช่าจะต้องคืนเงินค่าประกันให้กับทางผู้เช่าทันที ยกเว้นจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมหลังจากตรวจสอบความเสียหายภายในที่อยู่อาศัย

• ผู้เช่าสามารถยกเลิกสัญญาการเช่าได้ตลอดเวลา แต่ต้องแจ้งล่วงหน้าไม่ต่ำกว่า 30 วัน โดยผู้เช่าจะต้องไม่ค้างชำระค่าเช่า หรือไม่ผิดนัดการจ่ายค่าเช่า

กฎหมายควบคุมการปล่อยเช่าคนต่างชาติ 

ข้อนี้กฎหมายไทยไม่ได้ห้ามใด ๆ ครับ เพียงแต่ก่อนจะปล่อยเช่าผู้ให้เช่าต้องปฏิบัติข้อบังคับตามกฎหมาย ดังนี้

• ผู้ให้เช่าหรือเจ้าของคอนโดฯ ต้องแจ้งข้อมูลชาวต่างชาติที่เข้าพักในห้องชุดของตนกับที่ทำการตรวจคนเข้าเมือง และผู้เช่าที่เป็นชาวต่างชาติจะต้องได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราวในช่วงเวลาที่ย้ายเข้าพักอาศัยนั้นด้วย

• ผู้ให้เช่าต้องแจ้งข้อมูลและยื่นเอกสารเกี่ยวกับชาวต่างชาติที่เช่าห้องชุดให้เจ้าหน้าที่นิติบุคคลเก็บไว้เป็นหลักฐาน ประกอบไปด้วยสำเนาบัตรประจำตัวหรือหนังสือเดินทาง สำเนาใบสำคัญแสดงถิ่นที่อยู่ของผู้เช่าพักอาศัยและบริวารในห้องชุด สำเนาใบรับการแจ้งรับคนต่างด้าวเข้าพักอาศัย นอกจากนี้ผู้เช่าต่างชาติไม่สามารถเข้าพักได้เกิน 3 คนต่อ 1 ห้องชุดครับ

สรุปส่งท้าย

เป็นอย่างไรกันบางครับ จะเห็นได้ว่ากฏหมายทั้ง 3 หัวข้อที่ PropertyScout ได้กล่าวไปทั้งหมดนั้นก็ไม่ได้เป็นเรื่องที่ทำวามเข้าใจยากอะไรมากมาย และเป็นกฎหมายด้านอสังหา ฯ ขั้นพื้นฐานที่ทุกคนต้องรู้ไว้เพื่อเป็นประโยชน์สำหรบการลงทุของตัวเอง สิ่งที่สำคัญที่สุดก็คือกระบวนการ ซื้อ ขาย เช่า อย่างถูกต้องตามกฎหมาย เพราะจะช่วยลดโอกาสที่จะเกิดการโกงระหว่างกัน และปัญหาชวนปวดหัวเรื่องอื่น ๆ ที่สามารถตามมาภายหลังการซื้อ-ขายได้ครับ

PropertyScout แหล่งรวมอสังหา ฯ ที่ดีที่สุดในประเทศไทย

หาทรัพย์ที่ชอบ ในราคาที่ใช่ ง่าย ๆ แค่ปลายนิ้ว

อ่านบทความอื่นที่เกี่ยวข้อง คลิก