6 สิ่งสำคัญที่ต้องมี! ในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย

เชื่อว่าหลายคนเมื่อเจอบ้านที่ถูกอกถูกใจ ก็คงจะต้องซื้อ และหากว่าสตางค์พร้อมก็คงจะไม่มีปัญหาอะไร แต่ขั้นตอนที่หลายคนคิดว่ามีความยุ่งยาก ก็คือเรื่องของการเตรียมเอกสารและกระบวนการทำสัญญาต่าง ๆ ซึ่งในความเป็นจริงแล้วไม่ได้ยุ่งยากขนาดนั้น แล้วก็เป็นเรื่องที่ไม่ควรมองข้ามเพราะว่าเป็นการป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาระหว่างสองฝ่าย เช่นการเบี้ยวนัด หรือการโอนเงินไม่ครบจำนวน เป็นต้น ในบทความนี้ PropertyScout จะแนะนำ 6 ทิปส์ตรวจเช็คประเด็นสำคัญในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายให้ทุกคนได้มีเอกสารที่ดีอยู่ในมือของเราครับ

หนังสือสัญญาจะซื้อจะขาย คืออะไร?

สัญญาจะซื้อขาย - คือสัญญาที่แสดงถึงข้อตกลงร่วมกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายว่าต้องการโอนกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สิน ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดก็ตาม ให้แก่กันตามกฎหมายอย่างถูกต้อง ชอบธรรม ป้องกันไม่ให้ผู้ขายนำทรัพย์สินนี้ไปขายผู้อื่น และในทางกลับกันก็ป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อผิดสัญญาที่จะซื้อทรัพย์สินจากผู้ขาย และจะต้องจ่ายเงินให้ครบตามที่ตกลงกันไว้ครับ

สัญญาฉบับนี้จะทำในขั้นตอนการจับจอง หรือตอนบ้านและคอนโดสร้างเสร็จแล้ว ซึ่งผู้จะซื้อและผู้จะขายสามารถร่างสัญญาจะซื้อจะขายกันเองได้ เพียงแต่จะต้องระบุเงื่อนไขที่เป็นข้อตกลงร่วมกันอย่างครบถ้วน และปิดท้ายด้วยการลงลายเซ็นต์ของทั้ง 2 ฝ่าย เพียงแค่นี้ก็เป็นอันใช้ได้ครับ เดี๋ยวเราไปดูกันต่อครับ ว่าประเด็นสำคัญต่าง ๆ ที่ต้องมีในเอกสารสัญญาฉบับนี้ มีอะไรบ้าง

รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงจะซื้อขาย 

อย่างแรกเลย ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องมีการระบุรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขายให้ชัดเจนและครบถ้วน ทั้งเรื่องของประเภทอสังหา ฯ บ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือคอนโด ตลอดจนขนาดของที่ดินว่าเนื้อที่กี่ตารางวา มีสิ่งปลูกสร้างและอุปกรณ์อะไรที่อยู่ในนั้นบ้าง อย่างเช่น เฟอร์นิเจอร์บิวท์อิน , เครื่องทำน้ำอุ่น , แท็งก์น้ำ , ปั๊มน้ำ , มิเตอร์ไฟฟ้า-มิเตอร์น้ำ , โทรศัพท์ , เครื่องปรับอากาศ , ซึ่งรายละเอียดเหล่านี้ก็จะต้องระบุลงไปในสัญญาให้ครบครับ

ราคาที่ตกลงซื้อขาย

สำหรับราคานั้นก็จะต้องระบุราคาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงร่วมกันลงในสัญญาให้ชัดเจน เพื่อป้องกันปัญหาการเอารัดเอาเปรียบระหว่างกันครับ โดยสามารถระบุได้ทั้งการขายแบบเหมารวม และอาจจะระบุขายเป็นราคาต่อตารางวา (กรณีที่ซื้อที่ดิน) หรือราคาต่อตารางเมตร (กรณีซื้อขายคอนโด) ก็ได้

ชื่อของคู่สัญญา พร้อมกับลายเซ็นต์ 

อีกสิ่งสำคัญที่ขาดไม่ได้เลยก็คือ ต้องมีการลงชื่อ-นามสกุลของทั้งสองฝ่าย พร้อมกับลายเซ็นต์ โดยชื่อของผู้จะขายต้องเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในโฉนด หากในโฉนดมีชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์หลายคน ก็ต้องระบุชื่อทุกคนให้ครบครับ ส่วนฝั่งผู้จะซื้อนั้นมีกี่ชื่อกี่คนก็ได้

การชำระเงิน

วิธีการชำระเงินนั้นขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย และต้องระบุให้ชัดเจนในสัญญาว่าต้องการจ่ายด้วยวิธีไหน กำหนดการณ์วันเวลาที่ต้องจ่าย เพื่อให้เป็นไปตามสัญญา หากไม่เป็นไปตามสัญญาจะได้มีหลักฐานที่ชัดเจนง่ายต่อการดำเนินการทางกฎหมายครับ อย่างเช่น จ่ายมัดจำไว้ก่อนส่วนหนึ่ง ส่วนที่เหลือทั้งหมดจะจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ เป็นการยืนยันว่าซื้อแน่นอน หรือกำหนดผ่อนเป็นงวด ๆ จนครบแล้วค่อยไปโอนกรรมสิทธิ์ก็ได้ หรือจะชำระทั้งหมดก็ได้ตามแต่ตกลงกันเลย

ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และค่าภาษีต่าง ๆ

ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์และภาษีเป็นอีกหนึ่งค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นในการ โอนบ้าน โอนคอนโด และที่ดิน สำหรับค่าธรรมเนียมการโอนและค่าอากรแสตมป์ผู้จะซื้อต้องเป็นฝ่ายรับผิดชอบ หรือจะตกลงจ่ายคนละครึ่งกับผู้จะขายก็ได้ครับ ส่วนค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ , ค่าธรรมเนียมการจดจำนอง , ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และค่าภาษีต่าง ๆ นั้น ฝั่งผู้จะขายต้องรับผิดชอบ อย่างไรก็ตามค่าใช้จ่ายในแต่ละส่วนผู้จะซื้อและผู้จะขายอาจจะตกลงกันอีกทีก็ได้ครับ แต่เมื่อระบุลงในสัญญาแล้วต้องทำตามนั้น

กำหนดเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ 

สิ่งสุดท้าย แต่มีความสำคัญมาก ๆ ในการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ก็คือการกำหนดเวลาในการโอนกรรมสิทธิ์ เพราะหากไม่มีกำหนดการณ์ที่ชัดเจนอาจจะทำให้เกิดปัญหาความล่าช้าได้ครับ ดังนั้นเราต้องระบุลงในสัญญาให้ชัดเจนเรื่องวันและเวลาที่จะต้องโอนกรรมสิทธิ์ หรือจะกำหนดเป็นเงื่อนไขไว้ก็ เช่น โอนกรรมสิทธิ์เมื่อรีโนเวทคอนโดเสร็จ หรือโอนกรรมสิทธิ์เมื่อชำระเงินเสร็จสิ้นแล้ว เป็นต้น แต่โดยปกติการนัดโอนกรรมสิทธิ์มักทำในวันและเวลาเดียวกันครับ

สรุปส่งท้าย

เรื่องการทำสัญญาจะซื้อจะขายนั้นไม่ยากอย่างที่คิดครับ เราสามารถใช้แบบฟอร์มสำเร็จรูปที่หน่วยงานราชการออกให้ หรือจะดาวน์โหลดเองก็ได้เหมือนกัน สิ่งสำคัญอยู่ที่ไม่ว่าจะได้สัญญามาด้วยวิธีไหนก็ตาม เราต้องอ่านทุกข้อความในสัญญาอย่างรอบคอบ เพื่อให้เกิดความเข้าใจ และในวันทำสัญญาเราก็จะต้องอ่านให้รอบคอบ สงสัยตรงไหนไม่ควรปล่อยผ่าน และควรถามอับอีกฝ่ายเพื่อให้เกิดความเข้าใจตรงกัน ก่อนลงลายเซ็นต์ของทั้ง 2 ฝ่ายลงไป เป็นการป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในภายหลังครับ

มีคำถาม หรือข้อสงสัยเกี่ยวกับอสังหา ฯ หรือต้องการ เช่า ซื้อ ขาย อสังหาริมทรัพย์ ติดต่อ PropertyScout ได้เลย! ทีมงานมืออาชีพจาก PropertyScout พร้อมให้บริการและตอบทุกข้อสงสัย

สนใจอ่านบทความที่เกี่ยวข้อง คลิก