สิ่งที่ต้องรู้ ก่อนกู้ซื้อบ้านมือสองหลังแรก!

เชื่อว่าหลายคนมีความฝันอยากจะมีบ้านเป็นของตัวเองสักหลัง และบ้านมือสองก็ถือว่าเป็นอีกตัวเลือกที่น่าสนใจสำหรับการลงทุน เพราะช่วยให้เรามีโอกาสได้เลือกทำเลดี ๆ ในราคาที่จับต้องได้ ยิ่งบ้านบ้างหลังก็เป็นแบบพร้อมเข้าอยู่อีกด้วย! ทำให้คนที่กำลังมองหาบ้านอย่างเราไม่ต้องรอลุ้นว่าจะสร้างเสร็จตอนไหน ในบทความนี้ PropertyScout ได้รวบรวมข้อควรรู้มาให้กับทุกคน ก่อนกู้ซื้อบ้านมือสองหลังแรกต้องรู้อะไรบ้าง รวมไปถึงเทคนิคในการเลือกบ้าน สิ่งที่ต้องตรวจสอบ และขั้นตอนการกู้ซื้อ ไปดูกันดีกว่า!

ก่อนซื้อบ้านมือสอง ต้องรู้อะไรบ้าง?

ยุ่งยากกว่าการกู้ซื้อบ้านใหม่

อย่างแรกจะต้องทำใจเอาไว้ก่อนเลยว่าการกู้ซื้อบ้านมือสองนั้นจะมีขั้นตอนที่ซับซ้อนและยุ่งยากกว่าการกู้ซื้อบ้านมือหนึ่ง เพราะเป็นเรื่องของการซื้อขายระหว่างเรากับเจ้าของเดิม โดยไม่มีพนักงานขายมาคอยให้บริการหรือเดินเรื่องให้เหมือนซื้อบ้านใหม่กับโครงการ เพราะฉะนั้นผู้เราก็จะต้องดำเนินการต่างๆ ด้วยตัวเอง ไม่ว่าจะเป็นตกลงราคา ทำสัญญาซื้อขาย ดูแลเรื่องการชำระเงิน รวมไปถึงนำโฉนดที่ดินไปยื่นกู้ ซึ่งขั้นตอนเหล่านี้เราก็จะต้องศึกษาให้ดี และนี่ก็เป็นเหตุผลที่ทำให้ผู้ซื้อหลาย ๆ คนจึงตัดสินใจซื้อบ้านมือสองผ่านทางเว็บไซต์ ซื้อ-ขาย อสังหาริมทรัพย์ เพราะว่ามีเจ้าหน้าที่ช่วยอำนวยความสะดวก ดำเนินเรื่องต่าง ๆ ให้อย่างเป็นมืออาชีพ

วงเงินในการกู้ได้ไม่เต็ม 100%

เป็นอีกสิ่งสำคัญที่ต้องรู้ก่อนกู้ซื้อบ้านมือสอง เพราะว่าธนาคารจะไม่ปล่อยกู้สินเชื่อบ้านมือสองเต็ม 100% เหมือนกับการกู้ซื้อบ้านใหม่ ส่วนใหญ่แล้ววงเงินที่ได้จะไม่เกิน 80%-90% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินเท่านั้น แต่ทั้งนี้ก็ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขอื่น ๆ ที่ธนาคารกำหนดด้วย

สำหรับวงเงินการปล่อยกู้ก็ขึ้นอยู่กับประวัติการขอสินเชื่อและความสามารถในการผ่อนชำระของเราครับ แต่บางธนาคารก็อาจจะให้เต็มวงเงิน 100% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน แต่อาจจะมีการกำหนดวงเงินกู้ให้กู้ได้ไม่เกิน 4,000,000 บาท หรือมีกฎเกณฑ์ของผู้ขอสินเชื่อมากขึ้นเช่น ต้องเป็นผู้มีรายได้ 40,000 บาท ขึ้นไป นอกจากนั้นธนาคารก็จะต้องดูปัจจัยอีกหลายในการกำหนดวงเงินปล่อยกู้ อย่างเช่น ค่าเสื่อมสภาพของบ้าน ทำเลที่ตั้ง และนโยบายการรับจำนองบ้านมือสองในแต่ละธนาคารก็จะแตกต่างกันไป ดังนั้นการซื้อบ้านมือสองควรเตรียมเงินสำรองไว้สำหรับส่วนต่างค่าบ้าน 10-20% ที่กู้สินเชื่อไม่ได้

กู้ซื้อบ้านมือสอง ไม่สามารถผ่อนดาวน์ได้

การผ่อนดาวน์จะเกิดได้ก็ต่อเมื่อเป็นการซื้อบ้านใหม่จากโครงการเท่านั้น เป็นการตกลงกันระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อว่าจะต้องผ่อนชำระเงินดาวน์ไปจนกว่าบ้านหรือคอนโดที่จองไว้จะสร้างเสร็จและพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ โดยระยะเวลาการผ่อนอาจจะได้นาน 6 เดือนถึง 1 ปี หรืออาจนานกว่านั้นก็ได้ ขึ้นอยู่กับสัญญาของแต่ละโครงการ แต่สำหรับการซื้อบ้านมือสองนั้นผู้ซื้อไม่สามารถผ่อนดาวน์ได้

อย่าลืมตรวจเช็คว่าดอกเบี้ยธนาคารเป็นแบบไหน

สำหรับการกู้การซื้อบ้านมือสอง ธนาคารจะมีวิธีการคิดดอกเบี้ย 2 แบบ คือ 'ดอกเบี้ยแบบคงที่' กับ 'ดอกเบี้ยแบบลอยตัว' สำหรับแบบคงที่นั้นดอกเบี้ยจะเท่าเดิมไปตลอดจนครบอายุ ส่วนแบบลอยตัวจะมีการเปลี่ยนแปลงตามดอกเบี้ยอ้างอิง โดยทั้งสองแบบนี้แต่ละธนาคารก็จะมีอัตราดอกเบี้ยที่แตกต่างกันไปและบางธนาคารอาจจะมีการจัดโปรโมชั่นพิเศษเป็นครั้งคราว อย่างเช่น ฟรีดอกเบี้ยปีแรก ซึ่งอัตราดอกเบี้ยและโปรโมชั่นเหล่านี้มีผลมากต่อการวางแผนผ่อนชำระของผู้ซื้อ รายละเอียดข้อมูลส่วนนี้ขอแนะนำให้เข้าไปอัปเดตได้ในเว็บไซต์ของแต่ละธนาคาร เพื่อเปรียบเทียบหาโปรโมชั่นที่เหมาะกับตัวเองที่สุด

สนใจอ่านบทความที่เกี่ยวข้อง คลิก

เทคนิคการเลือกบ้านมือสอง

หลังจากมีข้อมูลสิ่งที่ต้องรู้กันแล้ว เดี๋ยวเราไปดูกันต่อ ว่าจะต้องดูเรื่องการเลือกซื้อบ้านมือสองนั้นมีเทคนิคอะไรบ้าง? แน่นอนอยู่แล้วว่าสำหรับการบ้านมือสองนั้นก็จะต้องมีความละเอียดและความรอบคอบมากกว่าการเลือกซื้อบ้านใหม่ เพราะเป็นบ้านที่ผ่านการใช้งานมาแล้ว อาจจะมีอายุยาวนานจนตัวบ้านเริ่มเสื่อมเสื่อมสภาพลง ดังนั้นก่อนจะเลือกซื้อบ้านมือสองเราก็ควรมีเกณฑ์ต่าง ๆ ที่ใช้ประเมิน ดังนี้

• ทำเล

ในเรื่องของทำเลนั้น ไม่ว่าจะซื้อบ้านมือใหม่หรือมือสอง หรือจะซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือเพื่อลงทุน ทำเลคือเรื่องสำคัญ เพราะในแง่การอยู่อาศัยทำเลเกี่ยวข้องกับชีวิตความเป็นอยู่โดยตรง และสำหรับในแง่การลงทุน ทำเลหมายถึงโอกาสทางการตลาด ส่วนวิธีเลือกทำเลก็สามารถทำได้โดยประเมินว่าอยู่ใกล้สถานที่ไหนบ้าง เช่น รถไฟฟ้า ห้างสรรพสินค้า ตลาด โรงเรียน สวนสาธารณะ หรือชุมชนต่าง ๆ อยู่ในซอยตันหรือป่าว หรือการจราจรและการเดินทางสะดวกสบายขนาดไหน เป็นต้น

• สภาพแวดล้อม

'สภาพแวดล้อม' เป็นสิ่งที่จะดูต่อมาจากทำเล โดยสามารถพิจารณาจากสภาพแวดล้อมว่าเอื้อต่อการอาศัยหรือวิถีชีวิตของเราหรือไม่ ซึ่งก็จะต้องดูทั้งสภาพแวดล้อมทางกายภาพ และผู้คน สำหรับสภาพแวดล้อมทั่วไปที่ต้องดู เช่น เป็นพื้นที่ราบต่ำหรืออยู่บนเนิน น้ำท่วมหรือไม่ ส่วนด้านผู้คน ให้ลงพื้นที่ไปสำรวจ อาจจะลองถามคนในพื้นที่ดูว่าบริเวณบ้านที่จะไปซื้อนั้น ผู้คนเป็นอย่างไรบ้าง ลักษณะชุมชนเป็นแบบไหน มีเรื่องอะไรที่ต้องระวังหรือไม่ เป็นต้น

• สภาพบ้าน

ด้วยการที่เป็นบ้านมือสอง อาจจะก่อสร้างมานานแล้ว ดั้งนั้นสิ่งที่ควรใส่ใจคือความแข็งแรง ความมั่นคงของโครงสร้างอาคาร หรือบ้านบางหลังที่มีการต่อเติมซึ่งอาจกระทบกับส่วนโครงสร้าง อย่างเช่น บ้านทรุด กำแพงทรุด เป็นต้น จึงควรหาผู้ที่มีความรู้ไปตรวจดูสภาพบ้านด้วย นอกจากนี้ ยังควรเลือกดูจากสภาพบ้านโดยทั่วไปและระบบสาธารณูปโภค เช่น น้ำประปา ไฟฟ้า เป็นต้น โดยสามารถประเมินสิ่งที่ต้องซ่อมแซมหรือปรับปรุงและสรุปเป็นค่าใช้จ่ายรวมกับราคาบ้านได้เพื่อพิจารณาความคุ้มค่า

สนใจอ่านบทความที่เกี่ยวข้อง คลิก

สิ่งที่ต้องตรวจสอบก่อนซื้อบ้านมือสอง

หลังจากเลือกดูบ้านมือสองและเจอบ้านที่ต้องการแล้ว ก่อนจะตัดสินใจซื้อก็ยังมีรายละเอียดอื่นๆ อีกที่ต้องตรวจสอบดูให้ครบถ้วนเพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นภายหลัง

• เปรียบเทียบราคาบ้านกับราคาประเมิน

เพื่อตรวจสอบว่าราคาที่ขายสูงเกินไปหรือไม่ เพื่อประโยชน์ในการตัดสินใจซื้อ และนอกจากนี้ ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อให้จากราคาประเมิน หากราคาประเมินต่ำกว่า ดังนั้นสิ่งที่ต้องรู้อีกอย่างก็คือ ราคาประเมินของบ้าน

• ตรวจสอบว่าใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้าน

เพื่อให้รู้ว่าผู้ขายเป็นเจ้าของจริงๆ หรือไม่ หรือหากเป็นนายหน้า นายหน้ากำลังขายให้ใคร เพื่อป้องกันการแอบอ้าง

• ตรวจสอบแนวเวนคืน

บ้านบางหลังที่เจ้าของรีบร้อนขาย อาจเป็นเพราะรู้ว่าตัวบ้านอยู่ในแนวเวนคืน และหลอกขายให้ลูกค้า ดังนั้น จึงควรตรวจสอบแนวเวนคืนก่อนที่จะซื้อ โดยสามารถตรวจสอบได้กับกรมโยธา การทางพิเศษแห่งประเทศไทย สำนักงานเขตและกรมที่ดิน หรือสอบถามคนในพื้นที่

• ตรวจสอบการจดจำนอง

เพราะโดยส่วนมากบ้านมักจะติดจำนองหรือยังผ่อนไม่หมดอยู่ เรื่องนี้ควรถามกับผู้ขายให้แน่ชัด เพราะต้องดำเนินการไถ่ถอนจำนองออกจากธนาคารให้เรียบร้อยก่อน

• สอบถามสาเหตุที่ขายและประวัติของบ้าน

ควรสอบถามกับเจ้าของบ้านโดยตรงถึงสาเหตุที่ต้องการขายบ้าน เช่น จำเป็นต้องใช้เงิน ต้องการย้ายที่อยู่ หรือมีเหตุผลอื่นที่พยายามปกปิด นอกจากนี้ ยังควรสอบถามประวัติของบ้านจากทั้งเจ้าของหรือเพื่อนบ้านว่าบ้านหลังนี้เคยมีใครอาศัยอยู่บ้าง มีเหตุการณ์ที่น่ากังวลเกิดขึ้นหรือไม่ เพื่อความสบายใจและมั่นใจเมื่อเข้าอาศัย

ทั้งนี้ อาจมีสิ่งอื่นที่ต้องตรวจสอบให้ชัดเจนก่อนอยู่อีก เช่น เอกสารการจดทะเบียนอาคารชุด นิติบุคคล ค่าธรรมเนียม ค่าส่วนกลาง ใบอนุญาตก่อสร้าง เป็นต้น เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

ขั้นตอนกู้ซื้อบ้านมือสอง

การกู้สินเชื่อซื้อบ้านมือสองมีขั้นตอนขั้นตอนดังนี้

• ทำสัญญาจะซื้อจะขาย

ขั้นตอนนี้คือการเตรียมการซื้อขาย ซึ่งสัญญานี้คือหลักฐานที่ธนาคารต้องการเพื่อทราบว่าเราจะซื้อบ้านจริง โดยรายละเอียดในสัญญาควรระบุถึงราคาที่ตกลงซื้อขาย เงินมัดจำ และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ให้ครบถ้วน และชัดเจน

• ขอสำเนาโฉนดที่ดินจากผู้ขาย

สำเนาโฉนดที่ดินคือเอกสารอีกชุดที่ต้องใช้เป็นหลักฐานยื่นกับธนาคาร อย่าลืมตรวจสอบให้แน่ชัดว่าชื่อผู้ขายกับผู้มีกรรมสิทธิ์ในโฉนดเป็นคนเดียวกันหรือไม่

• ยื่นเอกสารขอสินเชื่อบ้าน

ขั้นตอนนี้เราต้องเตรียมเอกสารสำหรับยื่นขอสินเชื่อให้พร้อม ได้แก่ เอกสารส่วนบุคคลเรา ผู้ขาย และผู้เกี่ยวข้องทั้งหมด เอกสารทางการเงินหรือแสดงที่มาของรายได้ของเรา และเอกสารหลักประกันซึ่งรวมสัญญาจะซื้อจะขายและสำเนาโฉนดที่ดินของบ้านที่ไปซื้อด้วย

• รอธนาคารประเมินทรัพย์สิน

ขั้นตอนนี้คือระหว่างธนาคารประเมินราคาบ้านและพิจารณาอนุมัติสินเชื่อ ซึ่งโดยทั่วไปธนาคารจะให้วงเงินกู้ประมาณ 80% ของราคาประเมิน และถ้าให้ดีการซื้อบ้านมือสองควรเตรียมเงินก้อนแรกไว้ประมาณ 10-20% ของราคาบ้าน ตามที่ได้บอกไปในช่วงแรก

• ดำเนินการโอนสินทรัพย์และจดจำนองบ้าน

เมื่อธนาคารอนุมัติสินเชื่อบ้านให้เรียบร้อย ก็สามารถนัดผู้ขายมาโอนสินทรัพย์และรับเงินจากธนาคาร รวมทั้งจดจำนองบ้านหลังที่ซื้อกับธนาคารได้เลย หากบ้านหลังเก่ายังติดภาระสินเชื่อเก่าอยู่ก็ต้องทำเรื่องไถ่ถอนและย้ายจำนองมายังธนาคารที่เรากู้

สรุปส่งท้าย

สำหรับการเลือกซื้อบ้านมือสองนั้น ถือว่าเป็นทางเลือกที่คุ้มค่า ไม่ว่าจะเพื่ออยู่อาศัยหรือเพื่อการลงทุนก็ตาม แต่ก็จำเป็นต้องมีความรอบคอบในการตรวจสอบรายละเอียดต่าง ๆ ให้ดี ทั้งในเรื่องทำเล สภาพแวดล้อมต่าง ๆ และต้องมีเทคนิคในการเลือกและดูสภาพบ้าน ซึ่ง PropertyScout เชื่อว่าหากเตรียมการไว้อย่างดีก็จะทำให้ทุกอย่างราบรื่น มีโอกาสที่จะได้บ้านในทำเลที่เทียบเท่ากับบ้านมือหนึ่ง ในราคาที่เป็นมิตรกว่าเยอะเลย

สำหรับใครที่ความคิดเห็น ข้อเสนอแนะ หรืออยากแชร์ประสบการณ์ซื้อบ้านของตัวเอง สามารถคอมเม้นท์กันมาได้ที่ด้านล่างเลย

ซื้อบ้าน ซื้อคอนโดมือสอง เปี่ยมคุณภาพ

ครบจบได้ที่ PropertyScout เรามีอสังหา ฯ ให้เลือกกว่า 250,000 แห่งทั่วไทย

อ่านบทความอื่นที่เกี่ยวข้อง คลิก