ขั้นตอนการจ้าง ‘ผู้รับเหมา’ มาสร้างบ้าน รีโนเวทคอนโด มีอะไรบ้าง? 

คงจะเป็นเรื่องปกติที่เจ้าของบ้าน เจ้าของคอนโดทุกคน จะต้องทำการจ้างผู้รับเหมามาดำเนินงานก่อสร้างต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นการสร้างบ้านใหม่ หรืองานรีโนเวทก็ตาม โดยในทีมงานผู้รับเหมานั้นก็จะมีผู้ปฏิบัติวิชาชีพ (ผู้เชี่ยวชาญ) หลากหลายแขนง อย่างเช่น งานระบบไฟฟ้า-ระบบน้ำ งานโครงสร้าง งานสถาปัตยกรรม งาน งานภูมิทัศน์ ระบบสุขาภิบาล และอื่น ๆ บ่อยครั้งที่เจ้าของบ้านได้มีปัญหากับผู้รับเหมาก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของการเข้าใจไม่ตรงกัน ทำให้งานออกมาไม่ตรงแบบที่ตกลงไว้ หรือแม้กระทั้งถูกผู้รับเหมาโกง เชื่อว่าปัญหาเหล่านี้เป็นสิ่งที่ทุกคนไม่อยากพบเจอเพราะทำให้เสียทั้งเวลา เสียทั้งเงิน

ในบทความนี้ PropertyScout อยากแนะนำขั้นตอนต่าง ๆ ให้ทุกคนได้นำไปวางแผนก่อนตัดสินใจจ้างผู้รับเหมา ไปดูกันดีกว่าว่าขั้นตอนเหล่านั้นจะมีอะไรบ้าง

ดูความน่าเชื่อถือโดยการตรวจสอบประวัติการทำงาน และผลงานที่ผ่านมา

ถือเป็นสำคัญอย่างแรกที่ต้องคำนึงถึง เพราะว่าผู้รับเหมาที่น่าเชื่อถือก็จะทำให้เรามั่นใจได้ว่า สามารถทำงานได้อย่างมืออาชีพ มีคุณภาพ และไม่โกง เราสามารถตรวจสอบโดยการดูว่าผู้รับเหมาเป็นใคร ประวัติการทำงานที่ผ่านมาเป็นอย่างไร เคยมีผลงานทำงานก่อสร้างโปรเจคอะไรมาบ้าง

การจ้างผู้รับเหมาที่เป็นรูปแบบบริษัทหรือนิติบุคคล ก็ทำให้เรามั่นใจได้ในระดับนึงว่าสามารถทำงานก่อสร้างได้อย่างมืออาชีพ มีทีมงานฝีมือดีพร้อมระบบการทำงานที่มีประสิทธิภาพ หากว่าบริษัทมีเว็บไซต์ของตัวเองที่ลงประวัติผลงานให้ลูกค้าได้ตรวจสอบ และมีสถานที่ตั้งออฟฟิศด้วยก็จะยิ่งน่าเชื่อถือมากขึ้น

สำหรับผู้รับเหมาที่เป็นบุคคลธรรมดา ก็มีหลายรายที่มีความสามารถและทำงานได้อย่างเป็นมืออาชีพเช่นกัน เพียงแต่การจ้างผู้รับเหมาที่เป็นบุคคลธรรมดานั้น ตรวจสอบประวัติการทำงานได้ยากกว่า หากเป็นคนรู้จักในพื้นที่ หรือได้รับการันตีคุณภาพจากคนรู้จักก็สามารถเลือกจ้างได้อย่างสบายใจครับ

ราคาจ้างต้องเหมาะสมกับงาน

เรียกได้ว่าราคาเป็นสิ่งสำคัญสำหรับทุกคน ในยามที่ต้องเลือกซื้อสินค้าหรือบริการใด ๆ ก็ตาม ซึ่งการเลือกผู้รับเหมาก่อสร้าง ก็ควรให้ความสำคัญกับเรื่องนี้เช่นกัน โดย ‘ราคาจ้างที่ทางผู้รับเหมาเสนอมา’ กับ ‘เนื้องาน’ ต้องมีความเหมาะสมกัน 

หลายคนอาจจะเลือกผู้รับเหมาที่เสนอราคาต่ำสุดเท่าที่จะหาได้ ซึ่งต้องขอบอกว่า ราคาที่ถูกมาก ๆ อาจจะส่งผลให้งานก่อสร้างงานรีโนเวทออกมามีคุณภาพต่ำได้ ซึ่งก็อาจจะมาในรูปแบบของวัสดุเกรดต่ำ ทำงานงานหยาบ หรืออย่างแย่สุดคือทิ้งงานก่อสร้างกลางคันก็เป็นได้ ในขณะเดียวกันการเลือกผู้รับเหมาที่ประเมินราคาสูงก็ไม่ได้การันตีว่าเราจะได้งานคุณภาพดีเสมอไป ดังนั้นจึงควรเลือกผู้รับเหมาที่เสนอราคาจ้างที่เหมาะสมกับงาน

วิธีการดู ความเหมาะสม ของราคากับเนื้องาน สามารถดูได้จาก วัสดุที่ผู้รับเหมาเลือกใช้ ความยากง่าย ความละเอียด และความเป็นไปได้ในการก่อสร้างนั่นเอง 

อย่าลืมหาข้อมูลเกี่ยวกับวัสดุ เพื่อรู้ทันผู้รับเหมา

สิ่งที่จะกำหนดความแข็งแรงของทุกงานก่อสร้างและงานรีโนเวทนั้น ไม่ได้ขึ้นอยู่กับฝีมือของทีมผู้รับเหมาเพียงอย่างเดียว แต่ยังขึ้นอยู่กับ ‘วัสดุ’ ที่นำมาใช้ด้วย ดังนั้นเราที่เป็นเจ้าของบ้านก็ควรหาข้อมูลว่า วัสดุแบบไหนที่เป็นวัสดุมีคุณภาพสูง ปานกลาง และต่ำ รวมไปถึงวัสดุแบบไหนที่เหมาะกับการก่อสร้าง การรีโนเวทบ้านและคอนโดของเรา แล้วก็ไม่ควรลืมตรวจเช็คราคาจากแหล่งที่มาหลาย ๆ ที่ เพื่อเปรียบเทียบและตัดสินใจทางเลือกที่ดีที่สุด โดยเราสามารถเจรจากับผู้รับเหมาได้ว่าเราต้องการเลือกวัสดุเองสำหรับงานก่อสร้างส่วนไหนบ้าง

ถ้าเกิดว่าเราไม่มีความรู้เกี่ยวกับวัสดุเลย และปล่อยให้ผู้รับเหมาจัดการให้ทั้งหมดร้อยเปอร์เซนต์ หากโชคร้ายเจอกับผู้รับเหมาขี้โกง ใช้วัสดุคุณภาพต่ำมาก ๆ ก็จะส่งผลเสียกับบ้านและคอนโดของเราแน่นอน

ทำบัญชีแสดงปริมาณวัสดุ BOQ

BOQ หรือ Bill of Quantities คือ บัญชีที่แสดงรายการปริมาณงาน และราคาวัสดุก่อสร้างต่าง ๆ โดยจะมีระบุว่างานก่อสร้างต้องใช้วัสดุอะไรบ้าง ปริมาณเท่าไหร่ ค่าใช้จ่ายเท่าไร และวัสดุแต่ละอย่างมีค่าแรงในการจัดการเท่าไร 

สำหรับการทำ BOQ นั้นจะเป็นการใช้ข้อมูลจากแบบก่อสร้างอย่างละเอียด ตั้งแต่ แบบวิศวกรรมโครงสร้าง สถาปัตยกรรม ตลอดจนวิศวกรรมงานระบบ จึงเป็นตัวช่วยให้ผู้ว่าจ้างและผู้รับเหมาสามารถหาราคาที่เหมาะสมก่อนเซ็นสัญญาก่อสร้าง นอกจากนั้นยังช่วยวางแผนการซื้อ การจัดส่งสินค้าให้ทันตามกำหนดการก่อสร้าง และยังช่วยให้ควบคุมงบประมาณการก่อสร้างได้ง่ายขึ้นอีกด้วย 

ภายในบัญชี BOQ แสดงปริมาณวัสดุ จะต้องประกอบด้วยส่วนต่าง ๆ ดังต่อไปนี้

• ลำดับที่ของรายการ
• รายละเอียดของงานแต่ละประเภท
• จำนวนปริมาณงาน
• หน่วยในการวัดเพื่อการจ่ายเงิน
• อัตราราคาต่อหน่วยของแต่ละรายการ  (อาจแยกเป็นราคาค่าวัสดุ และค่าแรงงาน) 
• ราคารวม
• หมายเหตุ (หากมีความจำเป็น หรือความต้องการ)

และสำหรับค่าใช้จ่ายที่อยู่ในบัญชี BOQ สามารถแบ่งออกเป็นหมวดหมู่ต่าง ๆ ดังนี้

• หมวดการเตรียมงาน เช่น การรื้อถอนส่วนต่าง ๆ การถมดินใหม่
• หมวดงานโครงสร้าง เช่น งานคอนกรีต งานโครงเหล็ก งานไม้
• หมวดงานระบบ เช่น เดินระบบไฟฟ้า ระบบท่อประปา รวมไปถึงท่อต่าง ๆ
• หมวดงานสถาปัตยกรรม เช่น งานผนัง-พื้น งานทาสี งานหลังคา งานตกแต่งต่าง ๆ

อย่าลืมทำสัญญาว่าจ้างผู้รับเหมาให้เป็นลายลักษณ์อักษร

ไม่ว่าจะเป็นการสร้างบ้าน รีโนเวทบ้าน รีโนเวทคอนโด มีรายละเอียดมากมายที่เราต้องตกลงกับทางผู้รับเหมาก่อสร้าง ไม่ว่าจะเป็นข้อตกลงเรื่องการทำงาน กำหนดระยะเวลาส่งมอบ การเลือกใช้วัสดุ โดยในหนังสือสัญญาควรมีรายละเอียดดังนี้

• วันที่ เวลา และสถานที่ทำสัญญา
• ข้อมูลส่วนบุคคลของคู่สัญญา ทั้งฝ่ายผู้ว่าจ้าง (เรา) และฝ่ายผู้รับเหมา
• ราคาค่าจ้าง รวมไปถึงรายละเอียดการจ่ายค่างวด
• ขอบเขตและลักษณะของงานที่ผู้รับเหมาต้องรับผิดชอบ
• ระยะเวลาการดำเนินงานโดยประมาณ
• หน้าที่ความรับผิดชอบของทั้งสองฝ่าย
• รายการวัสดุ ตลอดจนอุปกรณ์ที่ใช้ดำเนินงาน
• การรับประกันคุณภาพหลังจากที่ผู้รับเหมาส่งมอบงานให้ผู้ว่าจ้าง (เรา)
• การยกเลิกสัญญาว่าจ้างและสิทธิในการเรียกร้องค่าเสียหาย

สำหรับสัญญาว่าจ้าง หรือสัญญาทุกฉบับที่ต้องทำร่วมกับผู้รับเหมา ควรทำให้เป็นลายลักษณ์อักษร และระบุข้อมูลให้ละเอียด เพื่อประโยชน์ของทั้งสองฝ่ายในกรณีที่เกิดข้อผิดพลาดขึ้น ไม่ควรทำสัญญากันด้วยการพูดปากเปล่า เพราะหากผู้รับเหมาทำผิดข้อตกลง เราที่เป็นผู้ว่าจ้างก็จะมีหลักฐานไว้ยืนยันกับผู้รับเหมา สามารถเรียกร้องให้ดำเนินการรับผิดชอบตามที่ระบุไว้ในสัญญานั่นเอง

อย่าลืมทำสัญญาสำหรับกรณีงานล่าช้าเกินกำหนด เพื่อป้องกันงบบานปลาย

การที่ผู้รับเหมาดำเนินงานเสร็จล่าช้าเกินกำหนด ก็จะทำให้เกิดผลเสียกับเราที่เป็นผู้ว่าจ้าง เพราะยอาจจะทำให้มีค่าใช้จ่ายเพิ่มจากงานที่ยืดระยะเวลาออกไป ดังนั้นจึงเป็นสิ่งสำคัญที่เราควรมีแผนรองรับปัญหานี้ไว้ตั้งแต่แรก โดยทำสัญญาสำหรับกรณีงานล่าช้าเกินกำหนด ระบุข้อตกลงไว้อย่างละเอียดว่าจะมีการคิดค่าปรับแบบรายวัน หรือค่าแรงทีมงานในส่วนของวันที่เกินออกมาทางผู้รับเหมาจะต้องรับผิดชอบจ่ายเอง 

สำหรับข้อตกลงในสัญญาก็จะต้องเป็นไปตามความพึงพอใจของทั้งสองฝ่าย โดยการเรียกร้องให้ผู้รับเหมารับผิดชอบนั้นจะต้องเป็นไปตามเหตุและผล อย่างเช่น หากทีมผู้รับเหมาเข้างานไม่ครบ ทำให้งานเสร็จล่าช้าก็สมควรที่จะต้องรับผิดชอบ แต่หากเข้างานครบตามกำหนดแล้วงานล่าช้าจากสาเหตุอย่าง ดิน ฟ้า อากาศ เราก็ไม่สามารถเอาผิดผู้รับเหมาได้

วางแผนการแบ่งจ่ายเงินเป็นงวด ป้องกันผู้รับเหมาทิ้งงานกลางคัน

การทิ้งงานกลางคันเป็นปัญหายอดฮิตที่หลายคนมักจะเจอเวลาจ้างผู้รับเหมา ต้นเหตุของปัญหานี้อาจเกิดจากการรับเงินไปแล้วผู้รับเหมานำไปหมุนใช้อย่างอื่นจนเงินไม่พอซื้อวัสดุหรือไม่พอใช้จ่ายอย่างอื่น หรือเรียกง่าย ๆ ว่า บริหารเงินไม่ได้นั่นเอง ซึ่งในบางครั้งอาจจะทิ้งงานกลางคันแล้วเชิดเงินหนีไปเลยก็ได้

ผู้ว่าจ้างจึงควรวางแผนจ่ายค่างวดให้กับผู้รับเหมาอย่างเหมาะสม โดยตกลงกันให้ชัดเจนตั้งแต่ตอนทำสัญญาว่าจ้าง การจ่ายค่างวดนั้นไม่ควรมากและน้อยเกินไป แต่ควรคำนึงถึงค่าใช้จ่ายของแต่ละงวดอย่างเหมาะสม อย่างเช่นอาจจะเริ่มจ่ายค่ามัดจำประมาณ 10-15% ก่อนในตอนแรกเพื่อทดลองความเชี่ยวชาญในการทำงาน หลังจากนั้นก็ค่อย ๆ แบ่งจ่ายออกเป็นงวด ๆ เพื่อไม่ให้เงินที่จ่ายไปในแต่ละครั้งเยอะเกินไปจนกลายเป็นแรงจูงใจให้ผู้รับเหมาอยากได้เงินเร็ว ซึ่งอาจจะทำให้เกิดการเร่งงานจนกลายเป็นงานหยาบได้ และที่สำคัญอีกอย่างคือช่วยป้องกันปัญหาผู้รับเหมาทิ้งงานกลางคันนั่นเอง

หมั่นเข้าไปตรวจสอบความคืบหน้าของงาน

ถึงแม้ว่าจะได้ผู้รับเหมาที่ดูน่าเชื่อถือ มั่นใจได้เรื่องฝีมือการทำงานก่อสร้าง แต่ก็ไม่ควรปล่อยให้ดำเนินงานกันเองไปตลอดระยะเวลาการก่อสร้าง อีกสิ่งสำคัญคือการตรวจเช็คความคืบหน้าของงานเป็นสิ่งสำคัญที่ผู้ว่าจ้างควรทำเป็นระยะ ๆ อย่างสม่ำเสมอ เพื่อเพื่อป็นการป้องกันไม่ให้ผู้รับเหมาทำงานออกนอกลู่นอกทาง โกงวัสดุก่อสร้าง หรือแอบลดคุณภาพงานในส่วนต่าง ๆ และที่สำคัญคือเป็นการตรวจสอบว่างานก่อสร้างเป็นไปตามกำหนดการณ์หรือไม่ หากมีปัญหาเกิดขึ้นระหว่างก่อสร้างแล้วเราไม่เข้าไปตรวจสอบ ก็อาจจะกลายเป็นปัญหาวุ่นวาย เสียทั้งเวลาและเงินในภายหลังได้

อาจจะแบ่งเวลาว่างเข้าไปตรวจสอบงานก่อสร้างแบบสุ่มเวลา และอย่างไรก็ตาม เราก็ไม่ควรเข้าไปยุ่งวุ่นวายการทำงานของช่างมากเกินไป เพราะเป็นการทำให้ทีมช่างเสียเวลาการทำงาน

ขั้นตอนสุดท้าย การตรวจรับงาน

การตรวจรับงาน ถือเป็นขั้นตอนสุดท้าย และมีความสำคัญมาก ๆ เพราะการรับงานก่อสร้าง งานรีโนเวท จากผู้รับเหมาไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโด เราก็จะต้องจ่ายเงินงวดสุดท้ายให้กับทางผู้รับเหมา ซึ่งถ้าจ่ายไปเรียบร้อยแล้วแต่มาเจอปัญหาในภายหลัง ก็มีสิทธิที่ผู้รับเหมาจะเรียกเก็บเงินเพิ่มจากเราสำหรับงานแก้ หรืออย่างแย่ก็หอบเงินหนีไป ดังนั้นเราเป็นผู้ว่าจ้างควรตรวจงานให้ละเอียดถี่ถ้วนก่อนจ่ายเงินงวดสุดท้ายให้กับผู้รับเหมา สำหรับใครที่อาจจะไม่ได้มีความรู้ ความเชี่ยวชาญในด้านนี้ก็ขอแนะนำให้จ้างผู้เชี่ยวชาญมาช่วยตรวจรับงานก่อสร้าง หรือหาคนรู้จักที่มีความรู้มาช่วยดูตรงจุดนี้ครับ

สรุปส่งท้าย ขั้นตอนการจ้าง 'ผู้รับเหมา' มาสร้างบ้าน รีโนเวทคอนโด

ทั้งหมดที่ PropertyScout ได้แนะนำไปในบทความนี้เป็นคำแนะนำเบื้องต้นสำหรับทุกคนที่กำลังมีแพลนมองหาผู้รับเหมาก่อสร้างมา สร้างบ้านหลังใหม่ หรือรีโนเวทบ้าน รีโนเวทคอนโดอยู่นะครับ ซึ่งสิ่งสำคัญที่จะช่วยให้งานก่อสร้างงานรีโนเวทออกมาตรงตามต้องการก็คือ ฝีมือและความรู้ความสามารถของทีมผู้รับเหมานั่นเอง อย่างไรก็ตาม แม้ว่าเราจะได้ผู้รับเหมาที่ดีมาแล้วก็อย่าลืมนำขั้นตอนต่าง ๆ ในบทความนี้ไปปรับใช้กันดูนะครับ เชื่อว่าจะเกิดประโยชน์กับทุกคนอย่างแน่นอน

มีคำถาม ข้อสงสัยต่าง ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการ เช่า ซื้อ ขายติดต่อ PropertyScout ได้เลย! ทีมงานของเราพร้อมให้บริการและตอบทุกข้อสงสัย

อ่านบทความอื่นที่เกี่ยวข้อง