คอนโดสร้างเสร็จล่าช้า รับมืออย่างไรดี?
สวัสดีครับ เชื่อว่าเรื่องที่จะนำมาเสนอในบทความนี้ ต้องเป็นเรื่องที่คนซื้อคอนโดทุกคนคงไม่อยากให้เกิดขึ้น กรณีที่เราตัดสินใจซื้อคอนโดสักยูนิตนึงในโครงการที่ยังไม่ได้สร้าง หรือสร้างยังไม่เสร็จ เราก็จะตั้งหน้าตั้งตารอกำหนดการณ์ วันที่เราจะได้เห็นคอนโดเป็นรูปเป็นร่างทั้งตึก แต่แล้วเมื่อวันเวลาผ่านเลยเกินกำหนดมาเนิ่นนาน คอนโดก็ยังไม่เสร็จสักที ถึงจุดนี้แล้วหลายคนก็คงจะเริ่มเกิดความกังวลต่าง ๆ นา ๆ ว่าจะทำอย่างไรดี เรียกร้องอะไรยังไงได้บ้าง เรามีคำตอบมาให้ทุกคนได้รู้กัน! เดี๋ยวในบทความนี้ PropertyScout จะพาไปดูกันว่า กรณีที่เราซื้อคอนโดแล้วโครงการสร้างเสร็จล่าช้า เราสามารถรับมือยังไงทำอะไรได้บ้าง หรือจะเรียกร้องกับโครงการได้อย่างไรบ้าง
การที่คอนโดสร้างเสร็จล่าช้า เกิดจากสาเหตุอะไรได้บ้าง?
อย่างแรกต้องขออธิบายก่อนว่า การที่คอนโดที่เราซื้อไว้เสร็จล่าช้า อาจจะเกิดขึ้นได้จากระบบดำเนินงานก่อสร้างติดปัญหา หรือไม่สามารถเป็นไปตามแผนงานที่วางไว้ โดยสาเหตุของปัญหาเหล่านั้นจะถูกแบ่งออกเป็น 2 สาเหตุดังนี้
สาเหตุแรก : กรณีการก่อสร้างคอนโดเสร็จล่าช้า
บริษัทรับเหมาก่อสร้างส่งมอบงานล่าช้า หรือไม่ส่งงาน
ในบางครั้งอาจจะมีปัญหาในกระบวนการก่อสร้าง เพราะบริษัทรับเหมาก่อสร้างส่งงานล่าช้า หรือไม่ส่งงาน ทำให้คอนโดทั้งตึกสร้างล่าช้าเกินกำหนดที่ตกลงไว้กับทางผู้เดเวลอปเปอร์ และในที่สุดก็ส่งผลมาถึงเราที่เป็นลูกค้า ทำให้ไม่สามารถโอนห้องได้ตามวันเวลาที่ตกลงกันไว้ในหนังซื้อสัญญาจะซื้อจะขาย
สาเหตุที่สอง : กรณีที่โครงการไม่สามารถก่อสร้างคอนโด หรือต้องหยุดสร้างกลางคันแบบกระทันหัน
โครงการไม่ผ่าน EIA
ก่อนที่จะสร้างคอนโดได้นั้นต้องผ่านขั้นตอนการประเมิน EIA ก่อน ซึ่งก็คือ Environmental Impact Assessment Report หรือ รายงานวิเคราะห์ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมนั่นเอง โดยที่ผลรายงานนี้ถูกทำมาเพื่อให้โครงการและเดเวลอปเปอร์สามารถคาดเดา และวางแผนถึงผลกระทบของตัวโครงการต่อสิ่งแวดล้อมทั้งในด้านบวกและด้านลบ ซึ่งในบางโครงการนั้น เดเวลอปเปอร์จะเริ่มเปิดการขายก่อนที่จะขอ EIA เพื่อตรวจสอบความต้องการของตลาดว่ามีมากน้อยแค่ไหน และถ้าหากว่าไม่ผ่าน EIA ตั้งแต่แรกก็จะไม่สามารถดำเนินการก่อสร้าง หรือในกรณีที่กำลังก่อสร้างแล้วมีคนในพื้นที่ร้องเรียน คณะกรรมการสามารถสั่งพักการก่อสร้างและพักใบอนุญาตได้ทันที
คอนโดขายไม่ออก ธนาคารจึงไม่ให้เงินกู้มาสร้างคอนโด
ปกติแล้วเดเวลอปเปอร์จะกู้เงินกับธนาคารมาลงทุนสร้างคอนโด และสำหรับโครงการที่กำลังเปิดขายอยู่ ถ้าเกิดว่าขายไม่ดี หรือมียอดจองต่ำกว่าเกณฑ์ที่ธนาคารจะอนุมัติเงินกู้ให้นำไปสร้างคอนโด ก็จะต้องยุติกระบวนการและคืนเงินให้กับลูกค้า
เมื่อคอนโดสร้างเสร็จล่าช้า เราสามารถทำอะไรได้บ้าง?
ใครที่ตัดสินใจซื้อคอนโด จ่ายเงินดาวน์ เซ็นสัญญาไปแล้ว และต้องมาเจอกับปัญหาที่ไม่คาดคิดอย่างการที่คอนโดสร้างไม่เสร็จตามกำหนด เดเวลอปเปอร์ผิดสัญญา ก็ไม่ต้องกังวลใจจนเกินไป เพราะเราสามารถจัดการกับสถานการณ์แบบนี้ได้โดยสามวิธีต่อไปนี้
ก็ไม่ต้องกังวลใจจนเกินไป เพราะเราสามารถจัดการกับสถานการณ์แบบนี้ได้
วิธีที่หนึ่ง : ขอยกเลิกสัญญา
สำหรับคนที่ตัดสินใจแล้วว่าไม่ต้องการซื้อคอนโดนี้แล้ว สามารถเขียนจดหมายในรูปแบบไปรษณีย์ตอบรับ แต่ระบุเนื้อหาให้เป็นเรื่องการ "ขอยกเลิกสัญญาและขอเงินที่จ่ายไปแล้วทั้งหมดคืน เนื่องจากการก่อสร้างล่าช้าไม่เป็นไปตามสัญญาที่ตกลงกัน ทำให้เราเสียโอกาสต่าง ๆ"
หากโครงการส่งจดหมายให้เรารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องของเรา เราก็ไม่ควรเพิกเฉย และจะต้องรีบทำจดหมายไปรษณีย์ตอบกลับโดยเร็ว เพราะจะทำให้ทางโครงการมีเหตุผลที่สามารถใช้โต้เถียงกับเราในกรณีที่มีการฟ้องร้องขึ้นศาลกัน โดยเราสามารถระบุลงไปในเนื้อหาว่า "ต้องการปฏิเสธการโอนเนื่องจากความล่าช้าของโครงการ ที่ไม่เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้ และต้องการให้โครงการคืนเงินกลับมาทั้งหมด"
ไปรษณีย์ตอบรับ คือ การส่งไปรษณีย์ลงทะเบียน ที่มีการแนบใบตอบรับใหผู้รับเซ็นในใบนั้น และส่งคืนกลับมาเพื่อให้ผู้ส่งได้รับรู้ว่าจดหมายนั้นถึงมือผู้รับแน่นอน รูปแบบจดหมายแบบนี้มักใช้เป็นหลักฐานว่าจดหมายนั้นถึงผู้รับเรียบร้อย
วิธีที่สอง : แจ้งให้โครงการทำข้อตกลง เพื่อเป็นการหาทางออกร่วมกัน
หากว่าเราไม่ได้ต้องการยกเลิกสัญญา หรือยังต้องการที่จะพักอาศัยในห้องซื้อไว้กับโครงการนี้ต่อ แต่ต้องการให้โครงการจ่ายค่าเสียหายเพื่อเป็นการเยียวยา เราสามารถทำจดหมายเป็นรูปแบบไปรษณีย์ตอบรับ โดยระบุเนื้อหาภายในจดหมายให้ชัดเจนเรื่องข้อตกลงที่เราต้องการให้ทาง developer เยียวยาแล้วก็อย่าลืมกำหนดเวลาให้ชัดเจนด้วย ส่วนในกรณีที่ต้องการตกลงกันด้วยวิธีอื่นก็จะต้องมีเอกสารที่เป็นลายลักษณ์อักษรด้วยเหมือนกัน
| พรบ.คุ้มครองผู้บริโภค ได้ระบุไว้ว่าถ้าเราไม่อยากบอกเลิกสัญญา แล้วอยากรอให้โครงการสร้างเสร็จ เรามีสิทธิเรียกร้องค่าปรับจากทางโครงการเป็นรายวันได้ ตามที่ตกลงกันในสัญญา ซึ่งต้องไม่ต่ำกว่า 0.01 % ของราคาซื้อขาย แต่รวมกันต้องไม่เกิน 10% หรือประมาณ 100 วัน ส่วนในกรณีที่ครบกำหนดแล้วทางโครงการยังไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ ขอแนะนำให้ยกเลิกสัญญาเพื่อเป็นประโยชน์กับตัวเราในฐานะลูกค้า |
วิธีที่สุดท้าย : ฟ้องร้อง
เมื่อเราแจ้งให้โครงการตามข้อตกลงเพื่อเป็นการหาทางออกร่วมกันก็แล้ว หรือจะขอยกเลิกสัญญาก็แล้ว แต่โครงการยังปฏิเสธการจ่ายเงินคืนให้กับเรา เห็นทีก็จะต้องใช้วิธีสุดท้าย ซึ่งก็คือการ "ฟ้องร้อง" นั่นเอง ซึ่งหากเราจะใช้วิธีนี้ก็จะมีสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ทำหน้าที่เป็นผู้ไกล่เกลี่ย อย่างไรก็ตามกระบวนการฟ้องร้องอาจจะใช้เวลานานระดับนึง เนื่องจากว่าทาง สคบ. ก็มีหลายเคสการฟ้องร้องที่ต้องดูแลเช่นกัน
| พรบ.คุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ.2543 กำหนดให้ผู้บริโภคได้รับความเป็นธรรมจากการทำสัญญา หรือโฆษณาอย่างถูกต้อง เพื่อไม่ให้หลงผิดในการซื้อ-ขาย ในกรณีนี้ถ้าคอนโดที่เราซื้อเกิดความล่าช้าหรือไม่เป็นตามที่ตกลงกันไว้ ถือเป็นความผิดของทางโครงการ ซึ่งเราสามารถร้องเรียนกับ สคบ. ได้โดยตรง ถ้าเราอยากยกเลิกสัญญากับทางโครงการ เรามีสิทธิบอกเลิกได้ทันที พร้อมเรียกให้โครงการคืนเงินกลับมาได้ทั้งหมด ตั้งแต่เงินจอง เงินทำสัญญา และ เงินดาวน์ และสามารถเรียกดอกเบี้ยร้อยละ 7.5 ต่อปี โดยนับจากวันที่เริ่มต้นการชำระเงินนั้น ๆ **อย่างไรก็ตามศาลมีอำนาจปรับลดได้ตามความเหมาะสม (ตาม พ.ร.บ. ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม มาตรา 7) ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะได้กลับมาประมาณ 2-3% |
บทสรุปส่งท้าย
กรณีที่ซื้อคอนโดแล้วโครงการสร้างเสร็จล่าช้า ไม่สามารถโอนได้ตามกำหนด ก็สามารถทำตามวิธีการต่าง ๆ ที่ PropertyScout ได้ตามที่แนะนำ อาจจะเริ่มจากการประนีประนอม โดยทำจดหมายถึงโครงการเพื่อลองหาทางออกร่วมกัน หากโครงการไม่ยอมประนีประนอมก็เปลี่ยนวิธีเป็นขอยกเลิกสัญญา แต่ถ้าลองทั้งสองวิธีนี้แล้วไม่ได้ผล หรือหากโครงการส่งจดหมายปฏิเสธการคุย หรือปฏิเสธการเยียวยา เราก็สามารถฟ้องร้องกับทาง สคบ. หรือจะฟ้องศาลเลยก็ได้ ตามความเหมาะสมจากการพิจารณาของตัวเองเลยครับ
อีกสิ่งสำคัญที่อยากแนะนำก็คือหากเรากำลังยื่นเรื่องขอเงินชดเชยคืนอยู่ แต่แล้วคอนโดก็สร้างเสร็จในช่วงเวลานั้นพอดี เราห้ามเซ็นรับห้องโดยเด็ดขาด เพราะเมื่อเซ็นชื่อลงไปแล้ว เราอาจจะไม่ได้รับเงินคืนก็เป็นได้ และโครงการก็จะถือว่าเรายอมรับสภาพห้องไปแล้วอีกด้วย
หาโครงการอสังหาริมทรัพย์ สวยและมีคุณภาพมากกว่า 200,000 ที่ กับ PropertyScout
คลิกเลย!
