ซื้อบ้านมือสองที่ไหนดี ช่องทางไหนดีสุด? พร้อมคำแนะนำตอนเลือกซื้อบ้านมือสอง

ข้อเสีย

• ในบางครั้งราคาบ้านอาจสูง เพราะมูลค่าบ้านถูกบวกค่าตกแต่ง ต่อเติมให้สวยงามหรือพร้อมเข้าอยู่เข้าไปด้วย
• อาจมีปัญหาเรื่องที่ต่างฝ่ายต่างต้องการใช้สัญญาของตนเอง ซึ่งมีผลให้รายละเอียดต่างๆไม่ตรงกันจนอาจจะทำให้เสียเวลาในการเจรจาตกลง เพราะต่างฝ่ายล้วนต้องการให้ตนเองได้รับผลประโยชน์มากที่สุด
• เมื่อเลือกบ้านได้แล้วแต่อ่านสัญญาไม่รอบคอบ สามารถส่งผลให้มีปัญหาในวันโอนกรรมสิทธิ์

ประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี

'การประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี' หรือคนส่วนใหญ่เรียกกันว่า 'ขายทอดตลาด' นั่นเอง ซึ่งหมายถึงบ้านที่นำไปจำนองไว้กับธนาคารเพื่อเป็นหลักประกันการกู้ยืมเงิน แต่เมื่อถึงวันที่ครบกำหนดชำระแล้วไม่สามารถชำระคืนได้ จึงถูกธนาคารฟ้องร้องบังคับคดี เพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้นำบ้านหลังดังกล่าวออกมาขายให้กับบุคคลอื่นๆ ที่สนใจผ่านทางกรมบังคับคดี แล้วนำเงินที่ได้รับจากการประมูลขายทอดตลาดนี้มาชำระหนี้คืนให้กับธนาคาร

หากสนใจบ้านมือสองประเภทนี้ ต้องวางเป็นเงินประกันซึ่งคิดตามราคาประเมิน และ มีระยะเวลาในการชำระเงิน เมื่อประมูลทรัพย์ได้จะต้องนำเงินไปชำระภายใน 15 วัน นับตั้งแต่วันที่ซื้อทรัพย์ได้ แต่ถ้าอยู่ระหว่างการรวบรวมเงิน หรือกำลังยื่นขอสินเชื่อ ก็สามารถยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลาการชำระเงินได้ เพราะหากครบกำหนดระยะเวลาแล้วไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือจะถูกริบเงินมัดจำ

ข้อดี

• ราคาถูกกว่าท้องตลาด เพราะทางโจทย์ต้องการให้จำเลยชำระหนี้ให้เร็วที่สุด โดยส่วนมากราคาจะถูกกว่าท้องตลาดโดยประมาณ 30%-50% ซึ่งขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น สภาพของบ้าน ทำเลที่ตั้ง เป็นต้น

• มีให้เลือกในหลายทำเล ซึ่งบางทีเป็นทำเลที่ดีหรือทำเลหายาก

ข้อเสีย

• อาจพบเจอความวุ่นวายตรงที่ เจ้าของเดิมอาจยังไม่ย้ายออก อาจจะด้วยไม่มีที่ไปจริงๆ หรือเหตุผลกลใดก็แล้วแต่ทำให้เจ้าของบ้านยังไม่ยอมย้ายออก ทำให้ต้องดำเนินการฟ้องขับไล่ต่อไป ซึ่ง ณ จุดนี้บ้านก็ยังเป็นของเจ้าของเก่าเหมือนเดิม การเข้าไปยุ่งเกี่ยวใด ๆ กับบ้านผู้ประมุลล้วนแต่มีความผิดฐานบุกรุกทั้งสิ้น

• ในบางครั้งอาจได้มาในราคาแพงกว่าที่ตั้งใจไว้ กรณีนี้มักเกิดขึ้นเพราะไปประมูลสู้กับธนาคารที่เป็นโจทย์ ซึ่งมักตั้งราคาประมูลสูงมากตั้งแต่แรก หากทราบว่ากำลังสู้กับธนาคารอยู่ให้หยุดเสียจะดีกว่า

• ไปแล้วเสียเวลา เพราะโจทย์กับจำเลยเคลียร์กันจบ ถอนทรัพย์ไปเมื่อประมูลรอบที่สอง ก็ต้องกลับบ้านมือเปล่าหรือประมูลรายการอื่นต่อไป

ซื้อบ้านทรัพย์สินรอการขายของธนาคาร (NPA)

หมายถึง ทรัพย์สินที่ธนาคารซื้อคืนด้วยการประมูลจากสินทรัพย์ที่กรมบังคับคดีนำไปไปประมูลขายทอดตลาด

ข้อดี

• ทรัพย์ NPA ส่วนใหญ่มักจะตั้งอยู่ในทำเลที่มีความหนาแน่นของผู้คนสัญจรไปมา เหมาะแก่การซื้อเพื่อลงทุนทำธุรกิจหรือจะซื้อเพื่ออยู่อาศัย ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ หรือหากใครต้องการซื้อในพื้นที่ ๆ ห่างไกลออกมาจากศูนย์กลางเมืองก็สามารถเลือกซื้อได้เช่นกัน

• ราคาดี เพราะในปัจจุบันทำเลใจกลางเมือง ราคาที่ดินหรืออาคาร บ้านเรือนส่วนใหญ่แล้วจะมีราคาค่อนข้างสูง จับต้องได้ยาก แต่สำหรับทรัพย์ NPA แล้วราคาจะถูกกว่าทรัพย์สินทั่วไปในท้องตลาด 10-15%
  มีกรรมสิทธิ์การครอบครองชัดเจน

• ปลอดภัย หายห่วง ไม่ต้องกลัวว่าจะถูกโกง เพราะทรัพย์เหล่านี้มีโฉนด กรรมสิทธิ์การครอบครองถูกต้อง ชัดเจน

• คุ้มค่าต่อการลงทุน ไม่ว่าจะซื้อมาเพื่อตกแต่งอาคารขายหรือจะเป็นการเปิดธุรกิจในย่านนั้น ๆ ก็เหมาะ

ข้อเสีย

• ต้องศึกษาเงื่อนไขในการกู้ให้ดี เพราะบางธนาคารอาจมีข้อกำหนดที่จะไม่คืนเงินประกันการเสนอซื้อหรือเงินมัดจำ ในกรณีที่ยื่นกู้ไม่ผ่าน

ซื้อบ้านจากนายหน้า

สำหรับการซื้อบ้าน อาจลองมองหานายหน้าอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ บางครั้งเราจะเรียกพวกเขาว่า เอเจนต์ โดยผู้ที่เป็นเอเจนต์แต่ละเจ้าจะมีหน้าที่หลักคล้ายกันแต่การให้บริการแต่ละที่ย่อมไม่เหมือนกัน เอเจนต์ที่ดีจะเป็นตัวช่วยประสานงานและลดความยุ่งยากในการตกลงระหว่างเจ้าของกับผู้ซื้อได้ดี

ข้อดี

• มีที่ปรึกษาดูแลทุกขั้นตอน
• เพิ่มโอกาสให้ได้เจอบ้านที่ถูกใจ
• เพิ่มโอกาสให้ได้ซื้อบ้านในราคาดี
• ซื้อบ้านได้อย่างราบรื่นขึ้น
• มีเวลามากขึ้น เพราะไม่ต้องหาบ้านเอง
• ไม่ต้องจ่ายเงินค่านายหน้าจนกว่าจะตกลงซื้อบ้าน

ข้อเสีย

• ควรตรวจสอบให้แน่ชัดว่านายหน้าที่ใช้บริการสามารถเชื่อถือได้

• นายหน้าบางรายอาจบวกราคาไปเกินกว่าราคาตลาด ดังนั้นควรตรวจสอบราคาตลาดให้แน่ชัดด้วย

คำแนะนำขั้นตอนเลือกดูบ้านมือสอง

เข้าดูสภาพบ้านจริงก่อนตัดสินใจ

ในยุคปัจจุบันการจะหาบ้านมือสองที่ถูกใจสักหลังมีความสะดวกสบายมากขึ้น เพราะผู้ซื้อสามารถค้นหาบ้านมือสองผ่านช่องทางออนไลน์ได้ เช่น ดูจากเว็บไซต์ประกาศขายบ้านต่าง ๆ แทนการขับรถตระเวนหาบ้านในทำเลที่สนใจ อย่างไรก็ตาม ถึงแม้ในเว็บไซต์จะมีการบอกรายละเอียดสภาพบ้าน และมีรูปภาพประกอบอย่างชัดเจนแล้ว แต่เราก็ควรเข้าไปตรวจดูสภาพบ้าน และดูสภาพแวดล้อมจริง ๆ ก่อนตัดสินใจซื้อ ซึ่งการไปดูสภาพบ้านจริงถือเป็นขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองที่ขาดไม่ได้เลย เพราะช่วยให้เรารู้ว่ามีผู้อาศัยหรือผู้บุกรุกหรือไม่ เนื่องจากในบางกรณีที่เจ้าของบ้านอาจบอกว่าบ้านหลังนั้นไม่มีผู้อยู่อาศัยพร้อมโอนและผู้ซื้อสามารถย้ายเข้าอยู่ได้ทันที แต่พอไปดูบ้านจริง ๆ แล้วกลับพบว่ามีผู้อยู่อาศัย ซึ่งอาจจะเป็นผู้บุกรุกหรือผู้เช่า

หากเจอเหตุการณ์เช่นนี้ก็ควรได้รับคำชี้แจ้งจากเจ้าของบ้านหรือผู้ขายก่อนว่าจะทำอย่างไรกับผู้บุกรุก หรือผู้เช่าจะหมดสัญญาเมื่อไร เพื่อให้มั่นใจว่าจะไม่เกิดปัญหาในการย้ายเข้าไปอยู่บ้าน ภายหลังที่เราโอนบ้านแล้ว

ดังนั้น ขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองด้วยวิธีการเข้าไปดูสภาพจริงก่อนตัดสินใจซื้อจึงเป็นขั้นตอนสำคัญมาก ๆ ที่ไม่ควรมองข้าม รวมไปถึงการตรวจสอบตรวจเช็กโครงสร้างก็ถือเป็นหนึ่งในขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองที่สำคัญพอ ๆ กับการเช็คประวัติ

ตรวจสอบความถูกต้องของโฉนด

อีกหนึ่งขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองที่ขาดไม่ได้เช่นกันก็คือการตรวจสอบโฉนดเป็นอีกสิ่งที่ผู้ซื้อไม่ควรละเลย เพราะโฉนดที่ผู้ขายให้เรามานั้น อาจจะเป็นข้อมูลที่ไม่ถูกต้องหรือมีการปลอมแปลง เช่น เป็นโฉนดปลอดภาระทั้ง ๆ ที่ติดจำนองธนาคาร เป็นโฉนดปลอม หรือเป็นโฉนดถูกอายัด ฯลฯ

นอกจากนี้ การตรวจสอบโฉนดยังช่วยให้เราทราบถึงรายละเอียดของเจ้าของกรรมสิทธิ์ ซึ่งจะทำให้รู้ว่าผู้ขายเป็นเจ้าของบ้านตัวจริงหรือไม่ เพราะหลาย ๆ ครั้งที่ผู้ขายไม่ใช่เจ้าของบ้านตัวจริง หรือแอบอ้างเป็นเจ้าของบ้านจนทำให้ผู้ซื้ออาจเกิดความเสียหายได้ เช่น โดนโกงเงินมัดจำ

ทั้งนี้ ขั้นตอนการซื้อบ้านมือสอง จะต้องมีการตรวจสอบความถูกต้องของโฉนด โดยสามารถนำโฉนดไปที่สำนักงานที่ดิน หรืออีกวิธีหนึ่งที่ช่วยตรวจสอบโฉนดได้อย่างง่าย ๆ ก็คือการส่งประเมินราคา

วิธีนี้นอกจากจะเป็นการตรวจสอบความถูกต้องของโฉนดแล้ว ยังช่วยให้ทราบถึงราคาซื้อขาย ซึ่งสามารถนำมาอ้างอิงเพื่อตกลงหรือต่อรองราคากับผู้ขายได้ ในกรณีที่ราคาขายอาจจะสูงกว่าราคาประเมินมากเกินไป

ตกลงค่าใช้จ่ายกันให้ชัดเจน

การซื้อขายบ้านไม่ว่าจะเป็นบ้านมือหนึ่งหรือบ้านมือสองก็ตาม ย่อมจะมีค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เกิดขึ้น และถือเป็นขั้นตอนการซื้อบ้านมือสองขั้นตอนสุดท้ายที่สำคัญ โดยเฉพาะบ้านมือสองที่มักจะมีค่าใช้จ่ายสูงกว่าการซื้อบ้านมือหนึ่ง

ไม่ว่าจะเป็นภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เหล่านี้รวม ๆ กันแล้ว ถือว่าเป็นจำนวนเงินที่สูง หากผู้ซื้อและผู้ขายไม่มีการตกลงกันอย่างชัดเจนอาจทำให้เกิดความเข้าใจผิดขึ้นได้ เช่น ผู้ขายผลักภาระให้ผู้ซื้อเป็นผู้จ่ายทั้งหมด โดยที่ผู้ซื้อเองก็ไม่รู้ตัว หรือผู้ซื้อเข้าใจว่าผู้ขายจะเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายเองทั้งหมดเช่นกัน

ความเข้าใจผิดเหล่านี้จะทำให้เกิดปัญหาและข้อขัดแย้งกันในภายหลัง ดังนั้นเมื่อตัดสินใจได้แล้วว่าจะซื้อบ้านมือสองหลังนี้ ก็ควรทำความเข้าใจและตกลงกันในเรื่องค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ให้ชัดเจน เช่น ใครเป็นผู้จ่ายอะไรบ้าง หรือแบ่งจ่ายกันคนละครึ่ง รวมทั้งเงื่อนไขการจ่ายเงินมัดจำ โดยทำเป็นลายลักษณ์อักษรระบุไว้ในหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายตั้งแต่ตอนแรก

สรุปส่งท้าย