คลายข้อสงสัยเกี่ยวกับ ‘การผ่อนที่ดินกับเจ้าของ’ มีข้อดี-ข้อควรระวังอะไรบ้าง?
สำหรับมือใหม่ที่ยังไม่เคยซื้อขายที่อยู่อาศัยด้วยตนเอง คงมีคำถามมากมายว่า การผ่อนที่ดินกับเจ้าของโดยตรง ควรจะต้องดูที่ปัจจัยอะไรบ้าง ข้อดี-สิ่งที่ต้องระวัง มีอะไรบ้าง ข้อกฎหมายที่กำหนดมีส่วนไหนบ้าง ซื้อที่แบบแบ่งขายได้ไหม และที่สำคัญต้องคอยติดต่อประสานงานกับใครในการชำระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในบทความนี้ PropertyScout ได้รวบรวมทุกข้อสงสัยเกี่ยวกับการผ่อนที่ดินกับเจ้าของมาให้แล้ว
เลือกที่ดินให้เหมาะสม
สำหรับขั้นตอนการเลือกที่ดินและเจ้าของที่ดินที่เหมาะสม ควรให้ความสำคัญในหลาย ๆ ด้านเพื่อให้การลงทุนเป็นไปได้อย่างราบรื่น เพิ่มโอกาสประสบความสำเร็จในอนาคต ซึ่งข้อควรพิจารณาก็จะมีดังนี้
กำหนดความต้องการให้ชัดเจน
ควรกำหนดความต้องการหรือจุดประสงค์ของการซื้อที่ดินให้ชัดเจน อย่างเช่น ต้องการซื้อมาเพื่อสร้างบ้านเดี่ยว หรือทาวน์เฮ้าส์ หรืออาคารพาณิชย์ เป็นต้น
ศึกษาราคาตลาดของที่ดินในพื้นที่ที่สนใจ
การศึกษาตลาดที่ดินและราคาที่เหมาะสมในพื้นที่ที่สนใจ ควรศึกษาราคาที่ดินทั้งในช่วงเวลาปัจจุบันและแนวโน้มของราคาในอนาคตซึ่งจะเป็นการช่วยให้สามารถทำความเข้าใจถึงราคาที่ดินของตลาดโดยรวม และใช้พิจารณาว่าการลงทุนครั้งนี้มีโอกาสสร้างกำไรในอนาคตได้มากน้อยแค่ไหน ทั้งการขายต่อ การปล่อยเช่า หรือ การลงทุนทำธุรกิจใด ๆ บนที่ดินก็ตาม
หาข้อมูลเกี่ยวกับเจ้าของที่ดิน
ติดต่อและสอบถามข้อมูลของเจ้าของที่ดิน ทั้งการติดต่อสอบถามโดยตรง และจากคนอื่นในท้องที่ ช่วยให้เรารู้ประวัติของผู้ขายมากขึ้น และได้เป็นการทำความเข้าใจถึงสภาพที่ดินที่สนใจ รวมทั้งเรื่องที่เจ้าของอาจเล่าไม่หมด เราอาจจะได้ข้อมูลเบื้องหลังอื่น ๆ จากคนในท้องที่
สำรวจความพร้อมทางการเงินของตัวเอง
การพิจารณาในเรื่องของการเงินและสภาพความเป็นอยู่ ควรพิจารณาความพร้อมทางการเงินให้ดีก่อนที่จะตัดสินใจทำสัญญา โดยอย่าลืมกำหนดว่าการผ่อนที่ดินจะต้องสอดคล้องกับสภาพความเป็นอยู่ของเราและจำนวนรายได้ในปัจจุบัน และรวมถึงจำนวนรายได้ที่มีโอกาสเปลี่ยนแปลงในอนาคต เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต และช่วยให้มีความมั่นใจในการลงทุน
ข้อดี-ข้อเสีย ของการซื้อที่ดินผ่อนกับเจ้าของ
เมื่อตัดสินใจซื้อที่ดินผ่อนด้วยตนเองกับเจ้าของที่ดิน แน่นอนว่ามีทั้งข้อดีและข้อที่ควรระวัง เพราะการทำขั้นตอนเหล่านี้โดยไม่ผ่านนายหน้า หรือธนาคาร อาจจะเกิดความวุ่นวายได้ โดยเฉพาะสำหรับมือใหม่ที่อยากรู้รายละเอียดและลงมือทำขั้นตอนเหล่านี้เอง ควรศึกษาข้อควรรู้และควรระวังอะไรบ้าง
ข้อดี
- ความยืดหยุ่นในกรณีที่ขาดสภาพคล่องในอนาคต
- ตกลงทำสัญญาง่ายกว่า และขั้นตอนไม่ยุ่งยาก
- สามารถตกลง และเข้าอยู่ได้ทันที
- ไม่ต้องตรวจสอบที่มาที่ไปของรายได้
- ไม่ต้องยื่นตรวจสอบเครดิต
- เพียงมีเงินมากพอก็สามารถทำการซื้อขายได้
ข้อเสีย
- โอกาสที่จะโดนบอกเลิกสัญญาเช่าซื้อ
- อัตราดอกเบี้ยสูงเกินที่กำหนด
- ระยะเวลาผ่อนน้อย 3-10 ปี
- วางเงินดาวน์สูง
- เจ้าของบ้านอาจจะนำไปจดจำนอง และจำนำให้คนอื่นได้
เมื่อผ่อนไม่ตรงกำหนด หรือผ่อนไม่ไหวในอนาคตอาจถูกยึดบ้านคืนทันที ทั้งหมดนี้เป็นเพราะกฎหมายยังไม่ครอบคลุมทั่วถึงสำหรับเจ้าของทรัพย์สิน ซึ่งมีสถานะเป็นเจ้าของที่ดินมาทำเรื่องซื้อขาย หรือโอนที่ดินให้คนอื่นได้ เจ้าพนักงานที่ดินจึงทำเรื่องให้ตามปกติ เพราะถือว่าได้รับการยินยอมจากทั้งสองฝ่ายแล้ว
ซื้อที่ดินแบบแบ่งขายได้หรือไม่
การแบ่งขายที่ดินสามารถทำได้เมื่อแบ่งขายตั้งแต่ 9 แปลงขึ้นไป โดยต้องทำเรื่องขออนุญาตก่อน หรือเรียกว่าการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน เมื่อทำการขออนุญาตแล้ว สามารถทำการลงทุนในสาธารณูปโภคเองได้ โดยการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ต้องดำเนินการตาม พระราชบัญญัติจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 โดยผู้ขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินต้องยื่นคำขอกับพนักงานที่ดินจังหวัด หรือ พนักงานสาขาท้องถิ่นจังหวัดนั้น ๆ พร้อมกับหลักฐานดังต่อไปนี้
- โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่มีชื่อผู้ขอใบอนุญาต
- แผนผังแสดงจำนวนที่ดิน และเนื้อที่โดยประมาณของแต่ละแปลง
- ภาระผูกผันต่าง ๆ กับบุคคลที่มีส่วนได้ส่วนเสียในการจัดสรรที่ดิน
- วิธีการจำหน่ายที่ดินจัดสรร และการชำระราคา ค่าตอบแทน
- แบบสัญญาที่ใช้ในการซื้อขายที่ดินจัดสรร
- ที่ตั้งสำนักงานของผู้ที่ขอใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน
- ในกรณีที่คณะกรรมการไม่เห็นชอบ จะมีคำสั่งไม่อนุญาตให้จัดสรรที่ดินแต่ผู้ขอสามารถยื่นอุทธรณ์ต่อคณะกรรมการได้ภายใน 30 วันหลังจากทราบคำสั่ง
- การออกใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินโดยให้กรรมการออกให้ภายใน 7 วันนับตั้งแต่วันที่คณะกรรมการอนุมัติ
- มีอัตราค่าธรรมเนียมในการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ดังนี้ คือจัดสรรที่ดินเพื่อประกอบเกษตรกรรมไร่ ราคา 100 บาท และจัดสรรที่ดินประเภทอื่น ๆ ราคา 250 บาท
- การโอนใบอนุญาตในการจัดสรรพื้นที่ดินรายละ 3,000 บาท
ข้อควรระวังเวลาทำสัญญา ซื้อ-ขาย ที่ดิน
เมื่อต้องมาทำสัญญาการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาสูง ทำให้กฎหมายได้กำหนดการทำสัญญาที่มีความเป็นธรรมกับทั้งสองฝ่าย โดยมีหลักฐานอ้างอิง และสามารถตรวจสอบได้ หลักสำคัญในการทำสัญญาคือ จะต้องมีผู้รับผิดชอบ เมื่อมีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งละเมิดสัญญา ซึ่งต้องทำตามที่กฎหมายระบุไว้อย่างไม่สามารถหลีกเลี่ยงได้ ดังนั้นเมื่อทำสัญญาควรศึกษาข้อกฎหมายให้ดี มาดูกันว่ามีข้อควรระวังอะไรบ้าง
- ตรวจสอบว่าเป็นผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ในการทำสัญญาหรือไม่ คนที่ทำสัญญาด้วยต้องเป็นเจ้าของที่ดินจริง หรือต้องมีหนังสือมอบหมายอำนาจ
- ควรทำสัญญาจะซื้อจะขายก่อนเสมอ เป็นขั้นตอนที่กฎหมายไม่ได้บังคับไว้ ซึ่งผู้ซื้อ และผู้ขายสามารถจูงมือกันไปทำการซื้อขายได้ที่กรมที่ดินเลย แต่การซื้อบ้านที่เป็นเรื่องใหญ่ ต้องมีการขอสินเชื่อ และตรวจสอบบ้านด้วย จึงแนะนำว่าควรมีสัญญาจะซื้อจะขาย เพื่อเป็นการยืนยันว่าจะมีการซื้อขายบ้านเกิดขึ้นจริง
- อ่านรายละเอียดครบถ้วนก่อนลงนาม ก่อนจะมาลงชื่อในเอกสารต่าง ๆ ควรมั่นใจว่ามีบ้านจริง และอยู่ในสภาพสมบูรณ์พร้อม ที่สำคัญคือเงื่อนไขที่ตกลงกันเอาไว้ระหว่างผู้ขาย และผู้ซื้อว่าเมื่อโอนกรรมสิทธิ์แล้วบ้านจะกลายเป็นของผู้ซื้อโดยสมบูรณ์ จะไม่มีการคืนบ้านเมื่อพบปัญหาใด ๆ หลังจากนี้
- ควรมีการวางมัดจำ โดยจำนวนเงินมัดจำจะขึ้นอยู่กับการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อ และผู้ขาย
- กำหนดระยะเวลาในการจ่ายเงิน โดยทั่วไปควรกำหนดระยะเวลาในการจ่ายค่ามัดจำที่เหลือหลังจากทำสัญญาซื้อขายแล้วภายในระยะเวลา 1-3 เดือน นับจากทำสัญญาซึ่งเป็นเวลาที่มากพอสำหรับการติดต่อสถาบันการเงินขอสินเชื่อ
- ตรวจดูที่ดินในแน่ชัด ก่อนการทำการซื้อขายทุกครั้งต้องมั่นใจว่าที่ดินอยู่ในสภาพดี ตรงกับที่คุยกับผู้ขายไว้หรือเปล่า ทั้งขนาด และสถานที่ แนะนำว่าให้ไปตรวจดูพร้อมกับผู้ขาย เผื่อมีข้อสงสัยอะไรจะได้คุย และตกลงในคราวเดียวกัน
- ข้อตกลงในกรณีใดบ้างที่ยกเลิกสัญญาได้ ควรทำการพูดคุย และตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษรว่ามีกรณีใดบ้างที่ทั้งผู้ซื้อ และผู้ขายเมื่อทำผิดละเมิดข้อตกลงแล้วอีกฝ่ายสามารถยกเลิกสัญญาได้ทันที
สนใจอ่านบทความอื่นที่เกี่ยวข้อง คลิก
สรุปส่งท้าย เรื่องการซื้อที่ดินผ่อนกับเข้าของ
สำหรับการ ผ่อนที่ดินกับเจ้าของ แบบไม่ผ่านนายหน้า หรือธนาคาร อาจจะมีความยุ่งยาก และละเอียดอ่อนมากกว่าที่คิด เพราะต้องรู้ข้อกฎหมาย เอกสารต่าง ๆ มากมายเพื่อป้องกันการโกงจากทั้งสองฝ่าย หากไม่มั่นใจว่าจะสามารถดูแลเรื่องนี้ด้วยตนเองได้ แนะนำว่าควรปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญในเรื่องนี้ทั้งในด้านการซื้อขายบ้าน และข้อกฎหมายที่ควรระวังเพื่อผลดีต่อทั้งผู้ซื้อ และผู้ขาย
ซื้อที่ดิน บ้าน คอนโด พร้อมคำปรึกษาจากผู้เชี่ยวชาญ ติดต่อ PropertyScout ได้เลย!
