‘ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง’ คืออะไร? จัดการอย่างไรให้เสียน้อยที่สุด?

อย่างที่ทราบกันดีว่าตั้งแต่มีการออกกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่เมื่อปี 2562 มาแทนที่กฎหมายภาษีโรงเรือนและที่ดินของเดิม และก็ได้ประกาศเรียกเก็บภาษีมาตั้งแต่ปี 2563 เมื่อเป็นแบบนี้แล้วเจ้าของที่ดิน ผู้ถือครองอสังหา ฯ หลายคนก็คงเหนื่อยใจกัน เพราะต้องเสียภาษีมากขึ้น ยิ่งใครที่ถือที่ดินเปล่า ๆ ยิ่งมีอัตราภาษีสูงลิบลิ่ว ส่วนคนที่มีบ้าน มีคอนโดหลายแห่งก็คงปาดเหงื่อตามกันไป ดังนั้นในบทความนี้ PropertyScout จะมาแนะนำวิธีการจัดการเรื่องภาษีที่ดิน ทำอย่างไรให้เสียน้อยที่สุด ตามมาดูกันครับ

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างคืออะไร?

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ กฎหมายใหม่ที่มาแทนกฎหมายเดิม ซึ่งก็คือ 'ภาษีโรงเรือนและที่ดิน' และ 'กฎหมายว่าด้วยภาษีบํารุงท้องที่' นั่นเองครับ โดยกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างฉบับใหม่นี้มีจุดประสงค์ในการช่วยลดความเลื่อมล้ำ และเพิ่มการกระจายอำนาจไปสู่ท้องถิ่น เนื่องจากองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เป็นผู้จัดเก็บภาษีโดยมีรัฐบาลเป็นผู้ดูแล ซึ่งการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างก็จะเป็นการเพิ่มรายได้ให้กับ อปท. นำไปใช้เป็นเงินสำรองสำหรับพัฒนาพื้นที่ส่วนกลางสำหรับชุมชน ให้มีบริการที่ทกคนสามารถเข้าถึงและใช้งานได้ในระยะยาว มีคุณภาพการใช้งานที่ดีขึ้นครับ นอกจากนั้นการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยังสามารถลดจำนวนการถือครองที่ดินเพื่อการเก็งกำไรระยะสั้นในตลาดอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย 

ที่ดินแต่ละประเภทต้องเสียภาษีเท่าไหร่

ในทางกฎหมายกำหนดให้ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแต่ละประเภทต้องเสียภาษีตามลักษณะของการใช้ประโยชน์ที่แตกต่างกัน ดังนี้ครับ

• ที่ดินการเกษตรกรรม
• ที่ดินอยู่อาศัย
• ที่ดินพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม
• ที่ดินรกร้าง ที่ดินว่างเปล่า

ที่ดินเกษตรกรรม 

หากเป็นที่ดินที่ใช้ประโยชน์ในการทำเกษตรกรรม จะต้องเสียภาษีในอัตราตั้งแต่ 0.01-0.1% โดยแบ่งเป็น 2 ประเภท คือ 'บุคคลธรรมดา' ที่เป็นเจ้าของที่ดินเกษตรกรรม และ 'นิติบุคคล' ที่เป็นเจ้าของที่ดินเกษตรกรรม

'บุคคลธรรมดา' ที่เป็นเจ้าของที่ดินเกษตรกรรม

จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราดังนี้:

• มูลค่าที่ดิน : 0-50 ล้านบาท
  อัตราภาษี : ได้รับการยกเว้นภาษี
  ภาษีที่ต้องเสีย : -

• มูลค่าที่ดิน : 50-125 ล้านบาท
  อัตราภาษี : 0.01%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 100 บาท

• มูลค่าที่ดิน : 125-150 ล้านบาท
  อัตราภาษี : 0.03%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 300 บาท

• มูลค่าที่ดิน : 150-550 ล้านบาท
  อัตราภาษี : 0.05%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 500 บาท

• มูลค่าที่ดิน : 550-1,050 ล้านบาท
  อัตราภาษี : 0.07%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 700 บาท
  
• มูลค่าที่ดิน : 1,050 ล้านบาทขึ้นไป
  อัตราภาษี : 0.1%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 1,000 บาท

'นิติบุคคล' ที่เป็นเจ้าของที่ดินเกษตรกรรม

จะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราดังนี้:

• มูลค่าที่ดิน : 0-75 ล้านบาท
  อัตราภาษี : 0.01%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 100 บาท

• มูลค่าที่ดิน : 75-100 ล้านบาท
  อัตราภาษี : 0.03%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 300 บาท

• มูลค่าที่ดิน : 100-500 ล้านบาท
  อัตราภาษี : 0.05%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 500 บาท

• มูลค่าที่ดิน : 500-1,000 ล้านบาท
  อัตราภาษี : 0.07%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 700 บาท

• มูลค่าที่ดิน : 1,000 ล้านบาทขึ้นไป
  อัตราภาษี : 0.1%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 1,000 บาท

ที่ดินอยู่อาศัย

เมื่อที่ดินถูกปลูกสร้างเป็นที่อยู่อาศัย เจ้าของกรรมสิทธิ์จะต้องเสียภาษีในอัตราตั้งแต่ 0.02-0.1% โดยแบ่งตามประเภทการเป็นเจ้าของได้ 3 ประเภท คือ ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 'หลังเดียว' , ผู้ที่เป็นเจ้าของ 'เฉพาะสิ่งปลูกสร้างหลังเดียว'

ผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้าง 'หลังเดียว'

จะต้องเสียภาษีตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราดังนี้:

• มูลค่าที่ดิน : 0-50 ล้านบาท
  อัตราภาษี : ได้รับการยกเว้นภาษี
  ภาษีที่ต้องเสีย : -

• มูลค่าที่ดิน : 50-75 ล้านบาท
  อัตราภาษี : 0.03%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 300 บาท

• มูลค่าที่ดิน : 75-100 ล้านบาท
  อัตราภาษี : 0.05%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 500 บาท

• มูลค่าที่ดิน : 100 ล้านบาทขึ้นไป
  อัตราภาษี : 0.1%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 1,000 บาท

ผู้ที่เป็นเจ้าของ 'เฉพาะสิ่งปลูกสร้างหลังเดียว'

ไม่ว่าจะถือครองบ้าน คอนโด ทาวเฮ้าส์ หรืออาคารพักอาศัยรูปแบบอื่น ๆ จะต้องเสียภาษีตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราดังนี้:

• มูลค่าที่ดิน : 0-10 ล้านบาท
  อัตราภาษี : ได้รับการยกเว้นภาษี
  ภาษีที่ต้องเสีย : -

• มูลค่าที่ดิน : 10-50 ล้านบาท
  อัตราภาษี : 0.02%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 200 บาท

• มูลค่าที่ดิน : 50-75 ล้านบาท
  อัตราภาษี : 0.03%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 300 บาท

• มูลค่าที่ดิน : 75-100   ล้านบาท
  อัตราภาษี : 0.05%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 500 บาท

• มูลค่าที่ดิน : 100 ล้านบาทขึ้นไป
  อัตราภาษี : 0.1%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 1,000 บาท

ผู้ที่เป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างหรือที่ดิน 'ตั้งแต่ 2 หลังขึ้นไป' 

สำหรับคนที่ถือครองบ้าน คอนโด ทาวเฮ้าส์ หรืออาคารพักอาศัยรูปแบบอื่น ๆ ตั้งแต่ 2 แห่งขึ้นไปจะต้องเสียภาษีตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราดังนี้:

• มูลค่าที่ดิน : 0-50 ล้านบาท
  อัตราภาษี : 0.02%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 200 บาท

• มูลค่าที่ดิน : 50-75 ล้านบาท
  อัตราภาษี : 0.03%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 300 บาท

• มูลค่าที่ดิน : 75-100 ล้านบาท
  อัตราภาษี : 0.05%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 500 บาท

• มูลค่าที่ดิน : 100 ล้านบาทขึ้นไป
  อัตราภาษี : 0.1%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 1,000 บาท

ที่ดินพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม

สำหรับที่ดินที่ใช้เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม ผู้เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างลักษณะ ร้านอาหาร ออฟฟิศ โรงแรม สำนักงาน มีอัตราภาษีทีต้องเสียตั้งแต่ 0.3-0.7% ดังนี้

• มูลค่าที่ดิน : 0-50 ล้านบาท
  อัตราภาษี : 0.3%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 3,000 บาท

• มูลค่าที่ดิน : 50-200 ล้านบาท
  อัตราภาษี : 0.4%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 4,000 บาท

• มูลค่าที่ดิน : 200-1,000 ล้านบาท
  อัตราภาษี : 0.5%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 5,000 บาท

• มูลค่าที่ดิน : 1,000-5,000 ล้านบาท
  อัตราภาษี : 0.6%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 6,000 บาท

• มูลค่าที่ดิน : 5,000 ล้านบาทขึ้นไป
  อัตราภาษี : 0.7%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 7,000 บาท

ที่ดินรกร้าง ที่ดินว่างเปล่า

ในกรณีที่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินแต่ไม่ได้นำมาทำประโยชน์ ปล่อยให้เป็นที่ดิกรกร้าง จะต้องเสียภาษีในอัตราภาษีตั้งแต่ 0.3-0.7% ดังนี้

• มูลค่าที่ดิน : 0-50 ล้านบาท
  อัตราภาษี : 0.3%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 3,000 บาท

• มูลค่าที่ดิน : 50-200 ล้านบาท
  อัตราภาษี : 0.4%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 4,000 บาท

• มูลค่าที่ดิน : 200-1,000 ล้านบาท
  อัตราภาษี : 0.5%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 5,000 บาท

• มูลค่าที่ดิน : 1,000-5,000 ล้านบาท
  อัตราภาษี : 0.6%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 6,000 บาท

• มูลค่าที่ดิน : 5,000 ล้านบาทขึ้นไป
  อัตราภาษี : 0.7%
  ภาษีที่ต้องเสีย : ล้านละ 7,000 บาท

จัดการภาษีที่ดินอย่างไรให้เสียน้อยที่สุด?

สำหรับคนมีที่ดินเยอะ หรือมีบ้านมีคอนโดหลายแห่ง รวมไปถึงพื้นที่รกร้าง ที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ การจัดการภาษีนั้นถือเป็นสิ่งสำคัญมาก ไม่เช่นนั้นจะต้องเสียภาษีกันแบบปาดเหงื่อแน่นอนครับ

สำหรับคนที่มีบ้าน มีคอนโดหลายแห่ง

• โอนบ้านเป็นชื่อทายาทหรือลูกหลาน - หากเราอยากมอบเป็นมรดกให้ลูกของเราอยู่แล้ว การโอนบ้านเป็นชื่อลูกนั้น จะได้รับสิทธิบ้านหลังแรก ซึ่งยกเว้นภาษี 50 ล้าน

• ย้ายชื่อไปอยู่บ้านที่แพงที่สุด - บ้านหลังแรกหรือบ้านที่เราอยู่จะยกเว้นภาษี 50 ล้าน ดังนั้นการที่เราเลือกให้ชื่อที่เราอยู่ในบ้านหลังที่แพงที่สุดก็จะช่วยประหยัดภาษีได้ไม่น้อยเลยทีเดียว

สำหรับคนมีที่ดินว่างเปล่า

เนื่องจากรัฐสนับสนุนให้เพิ่มมูลค่าให้กับที่ดินไม่ปล่อยให้รกร้าง จึงเก็บภาษีที่ดินเปล่าแพงกว่าที่ดินประเภทอื่น ๆ ซึ่งหากยังปล่อยรกร้างต่อก็จะโดนอัตราภาษีที่สูงขึ้นทุก ๆ ปี อีกด้วย ดังนั้นเราจึงควรสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับที่ดินที่เรามีให้เกิดประโยชน์

• แบ่งแปลงที่ดินให้เล็กลง - เพราะภาษีนั้นคิดเป็นแบบขั้นบันได ยิ่งแปลนที่ดินใหญ่ก็จะยิ่งเสียภาษีเยอะ ดังนั้นการที่เราแบ่งแปลนที่ดินเป็นหลาย ๆ แปลงจะทำให้ราคาประเมินถูกลง ก็จะเสียภาษีน้อยลง

• เปลี่ยนที่ดินรกร้างเป็นที่ดินเกษตรกรรม - การแปลงที่ดินเปล่าเป็นพื้นที่เกษตรกรรม นอกจากจะทำให้เสียภาษีน้อยลงแล้ว ยังเป็นการสร้างรายได้อีกทางด้วย แต่ที่ดินบางที่ก็อาจจะไม่เหมาะแก่การทำเกษตรกรรม เช่น ภูมิประเทศ พื้นที่ในเมือง หรืออาจจะติดด้วยข้อกำหนดบางอย่าง
  • สำหรับผู้ที่ต้องการเปลี่ยนที่ดินรกร้างเป็นที่ดินเกษตรกรรม ก็จะต้องไปขึ้นทะเบียนยืนยันตัวตนว่าเป็น 'เกษตรกร' ที่สำนักงานกลุ่มทะเบียนเกษตรกร กรมส่งเสริมการเกษตรด้วยจากนั้น ต้องติดต่อให้สำนักงานเกษตรอำเภอที่ตั้งของพื้นที่ดินแปลงนั้นอยู่ เพื่อให้เจ้าหน้าที่เข้าสำรวจที่ดินและยืนยันหลักฐานก่อนขึ้นทะเบียนให้ แต่จะไม่ใช่การขึ้นทะเบียนครั้งเดียวจบ หรือใช้ได้ตลอดนะครับ แต่เราจะต้องทำการต่อทะเบียนหรือปรับปรุงทะเบียนเกษตรกรทุกปี

• สร้างบ้านในที่ดินที่มี - ถ้าเรามีที่ดินแปลงใหญ่ซึ่งอาจจะเสียภาษีในฐานที่สูง อาจจะเลือกที่จะสร้างบ้านไว้ในที่ดินนั้น ก็จะทำให้เสียภาษีน้อยลงมาได้เพราะกลายเป็นที่ดินเพื่ออยู่อาศัยทันที

สรุปส่งท้าย

สำหรับเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นถือเป็นสิ่งสำคัญที่ผู้ถือครองอสังหา ฯ ทุกคนควรทำความเข้าใจให้ดี เพราะภาษีก็คือค่าใช้จ่ายรูปแบบนึงที่จะต้องบริหารจัดการ ซึ่งก็ยังมีผลต่อการวางแผนในการซื้อและลงทุนอสังหา ฯ ในอนาคตข้างหน้าได้ดีขึ้นอีกด้วย อย่างไรก็ตาม PropertyScout อยากแนะนำให้ทุกคนนึกไว้เสมอว่า เรามีหน้าที่ชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพราะเป็นหน้าที่ตามกฎหมายที่ควรปฏิบัตินะครับ หากลืมจ่ายหรือพยายามหนีการจ่ายอาจถูกปรับ เป็นการเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้นไปอีก หรืออย่างแย่ทรัพย์ของเรานั้นอาจถูกยึด อายัด ไปขายทอดตลาดโดยองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นได้ครับ

อ่านบทความ รีวิวโครงการ อัปเดตข่าวเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ได้ที่ PropertyScout Blog

มีคำถาม ข้อสงสัยต่าง ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการ เช่า ซื้อ ขาย สามารถคลิกตามด้านล่าง ทีมงานของเราพร้อมให้บริการ!

อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง คลิก