สินเชื่อบ้านมือหนึ่ง vs สินเชื่อบ้านมือสอง แตกต่างกันอย่างไร?

สวัสดีครับ วันนี้ PropertyScout Blog ขอนำเกร็ดความรู้เกี่ยวกับ สินเชื่อบ้าน มาฝากทุกคนนะครับ ต้องขอบอกก่อนว่าสินเชื่อบ้านนั้นมีหลายประเภทครับ แต่ละประเภทก็มีรายละเอียดแตกต่างกันไปตามเงื่อนไขของธนาคาร รวมถึงจุดประสงค์ของการใช้สินเชื่อ สำหรับสินเชื่อบางประเภทอาจเป็นสินเชื่อที่ตั้งขึ้นมาเพื่อนักลงทุนหรือผู้ประกอบการ และบางสินเชื่อก็เป็นสินเชื่อบ้านมือหนึ่ง หรือ บ้านมือสองโดยเฉพาะ

บทความนี้จะพาทุกคนมาทำความรู้จัก “สินเชื่อบ้านมือหนึ่ง” กับ “สินเชื่อบ้านมือสอง” รวมถึงความแตกต่างของสินเชื่อบ้านทั้งสองแบบ พร้อมกับข้อควรรู้ คำแนะนำต่าง ๆ ในการกู้สินเชื่อบ้านมือสองครับ ตามมาดูกัน!

สินเชื่อบ้านมือหนึ่ง เป็นอย่างไร?

สินเชื่อบ้านมือหนึ่ง คือ รูปแบบของเงินกู้จากสถาบันการเงิน สำหรับการก่อสร้างบ้านใหม่ ซื้อบ้านมือหนึ่ง หรือซื้อที่ดิน ไม่ว่าจะซื้อผ่านเจ้าของสินทรัพย์โดยตรงหรือผ่านนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งต้องขอบอกว่าจริง ๆ แล้ว ไม่มี “สินเชื่อบ้านมือหนึ่ง” แต่สินเชื่อแบบนี้จะถูกเรียกกันว่า “สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” ครับ

สินเชื่อบ้านมือสอง เป็นอย่างไร?

สินเชื่อบ้านมือสอง เป็นสินเชื่อเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยเหมือนกัน แต่มีความแตกต่างจากสินเชื่อบ้านมือหนึ่งตรงที่ เป็นเงินกู้สำหรับการซื้อ “สินทรัพย์มือสองเท่านั้น” ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมิเนียม หรืออาคารพาณิชย์  

สินเชื่อบ้านมือหนึ่ง Vs สินเชื่อบ้านมือสอง มีความแตกต่างกันอย่างไรบ้าง?

สินเชื่อบ้านมือสองกับสินเชื่อบ้านมือหนึ่ง มีคอนเซปคล้ายกันตรงที่ถูกจัดอยู่ในประเภท “สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” เหมือนกัน อย่างไรก็ตาม สินเชื่อทั้งสองแบบนี้ยังมีความแตกต่างกันอยู่ดังนี้ครับ

จุดประสงค์

สินเชื่อบ้านมือหนึ่ง คือ สินเชื่อเงินกู้สำหรับซื้อบ้านใหม่ ในขณะที่สินเชื่อบ้านมือสองออกแบบไว้สำหรับผู้ที่ต้องการซื้อบ้านมือสองเท่านั้น 

วงเงินอนุมัติสูงสุด

สำหรับสินเชื่อบ้านมือหนึ่ง ส่วนใหญ่แล้วจะมีโอกาสขอสินเชื่อได้ 100% ของราคาประเมิน หรือตามรายการค่าใช้จ่ายในการก่อสร้าง (BOQ: Bill of Quantity) ในกรณีกู้เพื่อสร้าง พูดง่าย ๆ ก็คือ เราสามารถกู้ได้เท่าราคาบ้านที่ต้องการซื้อนั่นเองครับ

ในทางกลับกัน สินเชื่อบ้านมือสองอาจได้วงเงินสูงสุดไม่เกิน 80-90% ของราคาขายหรือราคาประเมิน ซึ่งธนาคารก็จะประเมินตามความสามารถและคุณบัติของเรา ที่เป็นผู้ขอสินเชื่อ

ข้อควรรู้ก่อนตัดสินใจขอสินเชื่อบ้านมือสอง

การขอสินเชื่อบ้านมือสองมีบางรายละเอียดที่แตกต่างจากการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแบบปกติ ทำให้การเตรียมตัวบางขั้นตอนแตกต่างกันออกไปด้วย และนี่ก็คือสิ่งที่ควรรู้ก่อนที่จะตัดสินใจของสินเชื่อบ้านมือสองครับ 

การซื้อบ้านมือสองมีขั้นตอนมากกว่า

ใครที่มีแผนจะซื้อบ้านมือสอง ควรทำความเข้าใจไว้ตั้งแต่เนิ่น ๆ ว่า จะต้องเจอกับกระบวนการ ขั้นตอนต่าง ๆ ที่ซับซ้อนกว่าซื้อบ้านใหม่ ทั้งในส่วนของขั้นตอนการซื้อขายบ้าน รวมไปถึงการขอสินเชื่อบ้านมือสองครับ

สินเชื่อบ้านมือสอง อาจจะไม่ได้วงเงินเต็ม 100%

สำหรับสินเชื่อบ้านมือสอง ธนาคารส่วนใหญ่จะให้วงเงินกู้สูงสุดไม่เกิน 80-90% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินเท่านั้น และธนาคารก็จะประเมินคุณสมบัติและความสามารถในการผ่อนชำระของผู้ขอสินเชื่อด้วย ใครที่ต้องการซื้อบ้านมือสอง ควรสำรองเงินส่วนที่ขาดจากสินเชื่อไว้ด้วยนะครับ

ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ต้องตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายให้ดี

นอกจากราคาของสินทรัพย์ที่เราต้องจ่ายแล้ว ยังมีค่าดำเนินการต่างๆ เข้ามาเกี่ยวข้องอีกด้วย โดยทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ร่วมกันครับ ดังนั้นตอนทำสัญญาเราควรตกลงให้ชัดเจนว่าค่าใช้จ่ายส่วนไหน ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบ หรือจะหารกันจ่ายเท่าไหร่ ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านั้นก็จะมีดังนี้ครับ

-ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% (ควรเป็นภาระของผู้ขาย)

-ค่าธรรมเนียมการโอน 2% (แบ่งกันชำระได้ตามตกลง)

-ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร (ควรเป็นภาระของผู้ขาย)

-ค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่าที่จำนอง (ควรเป็นภาระของผู้ซื้อ)

ทั้งนี้ ฝ่ายผู้ซื้ออาจเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายข้างต้นทั้งหมดโดยบวกกับราคาสินทรัพย์ หรืออาจตกลงชำระค่าใช้จ่ายบางส่วนแทนเพื่อช่วยให้ผู้ซื้อตัดสินใจได้ง่ายขึ้น 

การซื้อบ้านมือสองไม่สามารถผ่อนดาวน์ได้

การผ่อนดาวน์บ้าน เกิดขึ้นได้จากการตกลงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการหมู่บ้านหรือคอนโดมิเนียมที่ยังสร้างไม่เสร็จ แต่สำหรับการซื้อบ้านมือสองนั้น เราจะไม่สามารถผ่อนดาวน์ได้ ดังนั้นคนที่ต้องการซื้อบ้านมือสอง จึงต้องเตรียมเงินดาวน์บ้าน ไว้สำหรับจ่ายในวันที่นัดไปทำเรื่องโอนกรรมสิทธิ์

การซื้อบ้านมือสอง อาจมีปัญหานำไปสู่การฟ้องขับไล่ และทำให้เกิดความล่าช้าในการขอสินเชื่อ

ในบางครั้ง บ้านมือสองที่เราซื้ออาจเป็นบ้านที่มีคนที่ไม่ใช่เจ้าของทรัพย์อาศัยอยู่ อย่างเช่น ผู้เช่า หรือในบางกรณีที่เราได้ซื้อบ้านราคาถูกจากการประมูลที่กรมบังคับคดี เราอาจจะเจอกับปัญหาผู้อาศัยเดิมไม่ยอมย้ายออก ทำให้เราย้ายเข้ามาอยู่ได้ล่าช้า ซึ่งเราก็จะต้องไปฟ้องขับไล่ พอเป็นเช่นนี้แล้วการขอสินเชื่อบ้านมือสองก็จะไม่สามารถทำได้ จนกว่าคดีความจะสิ้นสุดลงครับ

อีกหนึ่งทางเลือกบ้านมือสอง “ทรัพย์สินรอการขาย” บ้านมือสองจากธนาคาร

สำหรับคนที่อยากซื้อบ้านมือสอง อาจจะลองดู “ทรัพย์สินรอการขาย” หรือ NPA (Non-Performing Assets) เป็นบ้าน คอนโดมิเนียม หรืออาคารสำหรับอยู่อาศัยอื่นๆ ที่ถูกธนาคารยึดมาจากเจ้าของเดิม เนื่องจากไม่สามารถผ่อนชำระให้กับธนาคารได้ หรือธนาคารซื้อมาจากการขายทอดตลาดจากกรมบังคับคดี หากว่าเราซื้อบ้านมือสองกับธนาคาร ก็มักจะได้สิทธิพิเศษ และได้รับการอำนวยความสะดวกในการขอสินเชื่อบ้านมือสองอีกด้วยครับ

บทสรุปส่งท้าย

โดยสรุปแล้ว สินเชื่อบ้านมือสองและสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแบบปกติจะต่างกันที่จุดประสงค์ว่าจะซื้อสินทรัพย์มือหนึ่งหรือมือสอง ซึ่งวงเงินที่ธนาคารจะอนุมัติให้ ก็จะแตกต่างกันไปครับ ทั้งนี้ PropertyScout Blog หวังว่า ข้อควรรู้ คำแนะนำต่าง ๆ ในบทความนี้จะเป็นประโยชน์กับทุกคน โดยเฉพาะคนที่กำลังมีแผนจะกู้เงินซื้อบ้านมือสองอยู่นะครับ และก็ขอแนะนำให้ทุกคนศึกษาหาข้อมูลให้รอบคอบ ก่อนตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ครับ

ไว้พบกันใหม่ในบทความถัดไป สวัสดีครับ!

ใครที่มีคำถาม ข้อสงสัยต่าง ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการ ซื้อ ขาย เช่า ฝากซื้อ ฝากขาย สามารถติดต่อ PropertyScout ได้เลย ทีมงานของเราพร้อมให้บริการและตอบทุกข้อสงสัยครับ