อยากได้เงินก้อน “จำนอง” หรือ “ขายฝาก” ดีกว่ากัน?
ยินดีต้อนรับเข้าสู่ PropertyScout Blog ครับ ชีวิตคือความไม่แน่นอน และในบางจังหวะของชีวิตคนเราก็ไม่ได้ราบรื่นอย่างที่วางแผนเอาไว้ บางคนอาจจะเจอกับการเงินสะดุดติดขัด และในช่วงที่สถานการณ์ของเศรษฐกิจมีความผันผวน ก็ยิ่งทำให้การเงินสุ่มเสี่ยงที่จะเกิดปัญหาดังกล่าว ทำให้หลาย ๆ คนอาจจะต้องการเงินทุน หรือเงินก้อนมาใช้ดำเนินชีวิต หรือใช้ในการหมุนเวียน ต่อยอดธุรกิจ
และสำหรับคนที่มีอสังหาริมทรัพย์อยู่ในมือ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ทาวเฮ้าส์ คอนโด หรือที่ดินเปล่า แล้วกำลังต้องการเงินด่วน การจำนอง กับ การขายฝาก ก็เป็นวิธีที่กู้ยืมเงินแบบหนึ่งที่ทำให้เราได้เงินมาใช้ ว่าแต่แบบไหนดีกว่ากัน และเราควรเลือกจำนองหรือขายฝาก อันไหนดีกว่ากัน เดี๋ยวทาง PropertyScout Blog จะพาทุกคนมาทำความเข้าใจถึงความแตกต่างของทั้งสองวิธีการหาเงินทุน แต่ละอย่างมีข้อดีแตกต่างกันอย่างไรบ้าง
จำนองคืออะไร?
มาเริ่มกันที่การ จำนอง ก่อนครับ การจำนองคือการทำนิติกรรมรูปแบบหนึ่ง เป็นการนำอสังหาริมทรัพย์อย่างเช่นบ้าน คอนโด หรือว่าที่ดินที่เราครอบครองอยู่เป็นหลักประกันการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนอง พูดให้เข้าใจโดยง่ายคือ การเอาอสังหาริมทรัพย์ไปให้กับคนที่รับจำนอง เพื่อแลกกับเงินก้อนหนึ่งออกมา โดยที่ผู้รับจำนองจะได้ดอกเบี้ยเป็นค่าตอบแทน ซึ่งหากเราไม่สามารถชำระหนี้ได้ ผู้รับจำนองสามารถยื่นฟ้องเพื่อเรียกค่าเสียหายจากเราได้ครับ
การจำนองมีข้อดีอย่างไร?
หากเราไม่สามารถชำระหนี้ ผู้รับจำนองจะไม่สามารถยึดทรัพย์ของเราได้ เพราะกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นยังคงเป็นของเราซึ่งเป็นเจ้าของเดิมอยู่
ขายฝากคืออะไร?
การฝากขาย เป็นการทำนิติกรรมที่มีความคล้ายคลึงกับการจำนองอยู่พอสมควร โดยการเอาอสังหาริมทรัพย์ ไปให้ทางผู้รับซื้อฝาก และเราก็จะได้เงินก้อนออกมา โดยผู้รับฝากก็จะได้รับผลตอบแทนเป็นดอกเบี้ยเช่นกัน แต่การขายฝากมีความแตกต่างจากการจำนองตรงที่ กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีตั้งแต่ทำสัญญาเสร็จสิ้น ซึ่งตัวเราที่เป็นผู้ขายฝากยังมีโอกาสไถ่ถอนคืนได้ แต่จะต้องอยู่ภายในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้กับผู้รับซื้อฝาก และต้องไม่เกิน 10 ปีครับ หากเกิน 10 ปีแล้วเรายังไม่สามารถนำเงินไปคืน เราก็จะถูกยึดทรัพย์โดยทันที
การขายฝากมีข้อดีอย่างไร?
ข้อดีของการขายฝากคือ เราจะได้วงเงินสูงกว่าการจำนอง ส่วนในมุมของผู้รับขายฝากนั้น ก็จะได้ประโยชน์มากกว่า เพราะได้ทั้งดอกเบี้ยรายเดือน และมีโอกาสที่จะทำการยึดทรัพย์ได้โดยไม่ต้องไปเสียเวลาฟ้องร้อง ในกรณีที่ผู้ขายฝากไม่ซื้อคืนภายในระยะเวลาที่กำหนด
กฎหมายการขายฝาก พ.ศ.2562
ในหลาย ๆ ครั้งคนขายฝากมีอำนาจต่อรองน้อยกว่าผู้รับฝาก ทางภาครัฐจึงออกพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 เพื่อให้ความคุ้มครองแก่ผู้ขายฝากและผู้รับฝาก และได้ถูกบังคับใช้ไปแล้วตั้งแต่ 17 เมษายน 2562 โดยสาระสำคัญจะมีอยู่ดังนี้
- ผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดา
- ทรัพย์สินที่ขายฝากได้จะต้องเป็น ที่ดินที่ใช้ทำสวน ทำนา ทำไร่ ทำนาเกลือ เลี้ยงสัตว์ เลี้ยงสัตว์น้ำ และอื่น ๆ ตามที่มีระบุไว้ในกฎกระทรวง ทรัพย์สินอีกแบบที่สามารถขายฝากได้ คือทรัพย์สินประเภทที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะถูกใช้เป็นสถานที่ประกอบกิจการด้วยหรือไม่ก็ตาม เช่น อาคาร สิ่งปลูกสร้าง ที่ดิน
- เวลาไถ่ทรัพย์ขั้นต่ำ 1 ปี แต่รวมแล้วไม่เกิน 10 ปี ในกรณีที่ผู้ขายฝากไถ่ทรัพย์ก่อนครบกำหนด อาจจะต้องจ่ายค่าเสียโอกาสเพิ่ม
- ข้อพิพาทจากการขายฝากเป็นคดีผู้บริโภคผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค
- หากทำสัญญาขายฝากไปแล้ว ผู้ขายฝากยังมีสิทธิใช้ประโยชน์เองหรือให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์จากทรัพย์นั้นทำเกษตรกรรมหรือเป็นที่อยู่อาศัยจนกว่าจะหมดสิทธิไถ่
- ขายฝากเป็นการขายตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากรดังนั้นก่อนทำสัญญาจึงควรตรวจสอบค่าธรรมเนียมและภาษีอากรจากกรมที่ดิน
- หากผู้ขายไถ่ทรัพย์ไม่ทันในเวลาที่กำหนด แต่ต้องส่งมอบกรรมสิทธิ์การครอบครองให้แก่ผู้รับฝากแล้ว เกิดมีผลผลิตทางการเกษตรหรือผลประโยชน์เกิดในทรัพย์นั้นๆ ภายใน 6 เดือนนับตั้งแต่วันครบเวลาไถ่ ผลผลิตหรือผลประโยชน์นั้นๆ จะยังเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขายฝากหรือผู้ใช้ประโยชน์จากที่ดินนั้นอยู่
- ห้ามกำหนดสินไถ่เกินกว่าราคาขายฝาก+ผลประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปีของราคาขายฝาก
- ผู้ขายฝากมีสิทธิวางทรัพย์เป็นสินไถ่ที่สำนักงานวางทรัพย์แล้ว ยังวางทรัพย์ได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝากทรัพย์สินนั้นอีกด้วย
- การทำสัญญาขายฝากจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดิน
สรุปความแตกต่างระหว่างจำนอง กับ ขายฝาก
| เงื่อนไขและสิทธิประโยชน์ | จำนอง | ขายฝาก |
วงเงินที่ได้ | ไม่เกิน 30% ของราคาประเมิน | ตามตกลง |
กรรมสิทธิ์ | ยังเป็นของเจ้าของเดิม ยึดทรัพย์ไม่ได้ ต้องยื่นฟ้องร้อง ยังคงเป็นของ | เป็นของผู้รับฝากทันทีที่ทำสัญญา แต่ซื้อคืนได้ใน |
อัตราดอกเบี้ย | สูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี | สูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี |
ระยะเวลา | ตามกำหนด | ตามกำหนด แต่ไม่เกิน 10 ปี ในการซื้อคืน |
บทสรุปส่งท้าย : วิธีไหนเหมาะกับใคร
ใครที่กำลังเจอกับปัญหาการเงินสะดุดติดขัดแล้วมีอสังหาริมทรัพย์อยู่ในมือ ถือว่าเป็นช่องทางใช้สร้าง “เงินทุน” ได้เป็นอย่างดีครับ แต่ทั้งนี้ เราก็ควรพิจารณาให้ดีว่าวิธีการไหนที่เหมาะกับเราจริง ๆ ก็ต้องขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของแต่ละคนครับ
PropertyScout Blog สามารถให้ข้อสรุปได้ตามนี้ครับ การจำนองเหมาะกับคนที่ต้องการกู้เงินมาใช้ แต่ไม่ต้องการขายบ้าน ที่ดิน ส่วนการขายฝาก เป็นวิธีที่เหมาะสำหรับคนที่ต้องการเงินก้อนแบบด่วน กระบวนการน้อย และได้อนุมัติเร็ว เพราะได้วงเงินสูง โดยไม่ต้องตรวจสอบแบล็กลิสต์หรือสเตทเม้น อย่างไรก็ตามกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของเราก็จะตกเป็นของผู้รับฝากทันที ดังนั้นควรเตรียมตัวเตรียมใจให้พร้อมไว้ด้วย
สุดท้ายแล้วไม่ว่าจะเลือกการหาเงินทุนจากอสังหาริมทรัพย์ ด้วยวิธีไหน ก็จะต้องทำความเข้าใจ ศึกษารายละเอียด และประเมินความเสี่ยงที่อาจจะขึ้นให้รอบคอบที่สุด เพื่อผลประโยชน์สูงสุดของตัวเราเองครับ
ถ้าอยากได้คำแนะนำดี ๆ เกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการ ซื้อ ขาย เช่า อสังหาริมทรัพย์ สามารถติดต่อ PropertyScout ได้เลย! ทางทีมงานพร้อมให้บริการและตอบทุกข้อสงสัยครับ!
