In Short
Advice
ยินดีต้อนรับเข้าสู่ PropertyScout Blog ครับ ชีวิตคือความไม่แน่นอน และในบางจังหวะของชีวิตคนเราก็ไม่ได้ราบรื่นอย่างที่วางแผนเอาไว้ บางคนอาจจะเจอกับการเงินสะดุดติดขัด และในช่วงที่สถานการณ์ของเศรษฐกิจมีความผันผวน ก็ยิ่งทำให้การเงินสุ่มเสี่ยงที่จะเกิดปัญหาดังกล่าว ทำให้หลาย ๆ คนอาจจะต้องการเงินทุน หรือเงินก้อนมาใช้ดำเนินชีวิต หรือใช้ในการหมุนเวียน ต่อยอดธุรกิจ
และสำหรับคนที่มีอสังหาริมทรัพย์อยู่ในมือ ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ทาวเฮ้าส์ คอนโด หรือที่ดินเปล่า แล้วกำลังต้องการเงินด่วน การจำนอง กับ การขายฝาก ก็เป็นวิธีที่กู้ยืมเงินแบบหนึ่งที่ทำให้เราได้เงินมาใช้ ว่าแต่แบบไหนดีกว่ากัน และเราควรเลือกจำนองหรือขายฝาก อันไหนดีกว่ากัน เดี๋ยวทาง PropertyScout Blog จะพาทุกคนมาทำความเข้าใจถึงความแตกต่างของทั้งสองวิธีการหาเงินทุน แต่ละอย่างมีข้อดีแตกต่างกันอย่างไรบ้าง

จำนองคืออะไร?
มาเริ่มกันที่การ จำนอง ก่อนครับ การจำนองคือการทำนิติกรรมรูปแบบหนึ่ง เป็นการนำอสังหาริมทรัพย์อย่างเช่นบ้าน คอนโด หรือว่าที่ดินที่เราครอบครองอยู่เป็นหลักประกันการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนอง พูดให้เข้าใจโดยง่ายคือ การเอาอสังหาริมทรัพย์ไปให้กับคนที่รับจำนอง เพื่อแลกกับเงินก้อนหนึ่งออกมา โดยที่ผู้รับจำนองจะได้ดอกเบี้ยเป็นค่าตอบแทน ซึ่งหากเราไม่สามารถชำระหนี้ได้ ผู้รับจำนองสามารถยื่นฟ้องเพื่อเรียกค่าเสียหายจากเราได้ครับ
การจำนองมีข้อดีอย่างไร?
หากเราไม่สามารถชำระหนี้ ผู้รับจำนองจะไม่สามารถยึดทรัพย์ของเราได้ เพราะกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นยังคงเป็นของเราซึ่งเป็นเจ้าของเดิมอยู่

ขายฝากคืออะไร?
การฝากขาย เป็นการทำนิติกรรมที่มีความคล้ายคลึงกับการจำนองอยู่พอสมควร โดยการเอาอสังหาริมทรัพย์ ไปให้ทางผู้รับซื้อฝาก และเราก็จะได้เงินก้อนออกมา โดยผู้รับฝากก็จะได้รับผลตอบแทนเป็นดอกเบี้ยเช่นกัน แต่การขายฝากมีความแตกต่างจากการจำนองตรงที่ กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีตั้งแต่ทำสัญญาเสร็จสิ้น ซึ่งตัวเราที่เป็นผู้ขายฝากยังมีโอกาสไถ่ถอนคืนได้ แต่จะต้องอยู่ภายในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้กับผู้รับซื้อฝาก และต้องไม่เกิน 10 ปีครับ หากเกิน 10 ปีแล้วเรายังไม่สามารถนำเงินไปคืน เราก็จะถูกยึดทรัพย์โดยทันที
การขายฝากมีข้อดีอย่างไร?
ข้อดีของการขายฝากคือ เราจะได้วงเงินสูงกว่าการจำนอง ส่วนในมุมของผู้รับขายฝากนั้น ก็จะได้ประโยชน์มากกว่า เพราะได้ทั้งดอกเบี้ยรายเดือน และมีโอกาสที่จะทำการยึดทรัพย์ได้โดยไม่ต้องไปเสียเวลาฟ้องร้อง ในกรณีที่ผู้ขายฝากไม่ซื้อคืนภายในระยะเวลาที่กำหนด
กฎหมายการขายฝาก พ.ศ.2562
ในหลาย ๆ ครั้งคนขายฝากมีอำนาจต่อรองน้อยกว่าผู้รับฝาก ทางภาครัฐจึงออกพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 เพื่อให้ความคุ้มครองแก่ผู้ขายฝากและผู้รับฝาก และได้ถูกบังคับใช้ไปแล้วตั้งแต่ 17 เมษายน 2562 โดยสาระสำคัญจะมีอยู่ดังนี้
- ผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดา
- ทรัพย์สินที่ขายฝากได้จะต้องเป็น ที่ดินที่ใช้ทำสวน ทำนา ทำไร่ ทำนาเกลือ เลี้ยงสัตว์ เลี้ยงสัตว์น้ำ และอื่น ๆ ตามที่มีระบุไว้ในกฎกระทรวง ทรัพย์สินอีกแบบที่สามารถขายฝากได้ คือทรัพย์สินประเภทที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะถูกใช้เป็นสถานที่ประกอบกิจการด้วยหรือไม่ก็ตาม เช่น อาคาร สิ่งปลูกสร้าง ที่ดิน
- เวลาไถ่ทรัพย์ขั้นต่ำ 1 ปี แต่รวมแล้วไม่เกิน 10 ปี ในกรณีที่ผู้ขายฝากไถ่ทรัพย์ก่อนครบกำหนด อาจจะต้องจ่ายค่าเสียโอกาสเพิ่ม
- ข้อพิพาทจากการขายฝากเป็นคดีผู้บริโภคผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค
- หากทำสัญญาขายฝากไปแล้ว ผู้ขายฝากยังมีสิทธิใช้ประโยชน์เองหรือให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์จากทรัพย์นั้นทำเกษตรกรรมหรือเป็นที่อยู่อาศัยจนกว่าจะหมดสิทธิไถ่
- ขายฝากเป็นการขายตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากรดังนั้นก่อนทำสัญญาจึงควรตรวจสอบค่าธรรมเนียมและภาษีอากรจากกรมที่ดิน
- หากผู้ขายไถ่ทรัพย์ไม่ทันในเวลาที่กำหนด แต่ต้องส่งมอบกรรมสิทธิ์การครอบครองให้แก่ผู้รับฝากแล้ว เกิดมีผลผลิตทางการเกษตรหรือผลประโยชน์เกิดในทรัพย์นั้นๆ ภายใน 6 เดือนนับตั้งแต่วันครบเวลาไถ่ ผลผลิตหรือผลประโยชน์นั้นๆ จะยังเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ขายฝากหรือผู้ใช้ประโยชน์จากที่ดินนั้นอยู่
- ห้ามกำหนดสินไถ่เกินกว่าราคาขายฝาก+ผลประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปีของราคาขายฝาก
- ผู้ขายฝากมีสิทธิวางทรัพย์เป็นสินไถ่ที่สำนักงานวางทรัพย์แล้ว ยังวางทรัพย์ได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝากทรัพย์สินนั้นอีกด้วย
- การทำสัญญาขายฝากจะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดิน

สรุปความแตกต่างระหว่างจำนอง กับ ขายฝาก
เงื่อนไขและสิทธิประโยชน์ | จำนอง | ขายฝาก |
วงเงินที่ได้ | ไม่เกิน 30% ของราคาประเมิน | ตามตกลง |
กรรมสิทธิ์ | ยังเป็นของเจ้าของเดิม ยึดทรัพย์ไม่ได้ ต้องยื่นฟ้องร้อง ยังคงเป็นของ | เป็นของผู้รับฝากทันทีที่ทำสัญญา แต่ซื้อคืนได้ใน |
อัตราดอกเบี้ย | สูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี | สูงสุดไม่เกิน 15% ต่อปี |
ระยะเวลา | ตามกำหนด | ตามกำหนด แต่ไม่เกิน 10 ปี ในการซื้อคืน |
บทสรุปส่งท้าย : วิธีไหนเหมาะกับใคร
ใครที่กำลังเจอกับปัญหาการเงินสะดุดติดขัดแล้วมีอสังหาริมทรัพย์อยู่ในมือ ถือว่าเป็นช่องทางใช้สร้าง “เงินทุน” ได้เป็นอย่างดีครับ แต่ทั้งนี้ เราก็ควรพิจารณาให้ดีว่าวิธีการไหนที่เหมาะกับเราจริง ๆ ก็ต้องขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของแต่ละคนครับ
PropertyScout Blog สามารถให้ข้อสรุปได้ตามนี้ครับ การจำนองเหมาะกับคนที่ต้องการกู้เงินมาใช้ แต่ไม่ต้องการขายบ้าน ที่ดิน ส่วนการขายฝาก เป็นวิธีที่เหมาะสำหรับคนที่ต้องการเงินก้อนแบบด่วน กระบวนการน้อย และได้อนุมัติเร็ว เพราะได้วงเงินสูง โดยไม่ต้องตรวจสอบแบล็กลิสต์หรือสเตทเม้น อย่างไรก็ตามกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของเราก็จะตกเป็นของผู้รับฝากทันที ดังนั้นควรเตรียมตัวเตรียมใจให้พร้อมไว้ด้วย
สุดท้ายแล้วไม่ว่าจะเลือกการหาเงินทุนจากอสังหาริมทรัพย์ ด้วยวิธีไหน ก็จะต้องทำความเข้าใจ ศึกษารายละเอียด และประเมินความเสี่ยงที่อาจจะขึ้นให้รอบคอบที่สุด เพื่อผลประโยชน์สูงสุดของตัวเราเองครับ
ถ้าอยากได้คำแนะนำดี ๆ เกี่ยวกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการ ซื้อ ขาย เช่า อสังหาริมทรัพย์ สามารถติดต่อ PropertyScout ได้เลย! ทางทีมงานพร้อมให้บริการและตอบทุกข้อสงสัยครับ!
FAQs
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Suspendisse varius enim in eros elementum tristique.
Explore More Topics
Free real estate resources and tips on how to capitalise