แจกวิธีคิดค่าเช่าบ้าน คิดยังไงไม่ให้ขาดทุน?

หนึ่งในปัญหาของเจ้าของบ้านที่กำลังจะปลอยเช่าบ้านคือ ไม่รู้ว่าจะ คิดค่าเช่าบ้านเท่าไหร่ดี ถึงจะเหมาะสม ปล่อยเช่าง่าย ปล่อยเช่าไปแล้วไม่ทำให้ขาดทุน ซึ่งการคิดราคาค่าเช่าบ้าน นอกจากจะตั้งราคาไว้ในใจแล้ว เจ้าของบ้านยังต้องดูอีกหลายปัจจัย ซึ่งสามารถนำมาเป็นตัวกำหนดราคาค่าเช่าบ้าน ปัจจัยเหล่านั้นมีอะไรบ้างไปดูพร้อม ๆ กับ PropertyScout กัน

ใช้ราคาตลาดในการอ้างอิงค่าเช่าบ้าน

วิธีคิดค่าเช่าบ้านวิธีแรกนี้ เป็นการเปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกัน ในทำเลเดียวกัน เป็นบ้านประเภทเดียวกัน ขนาดใกล้เคียงกัน ใช้ได้ในกรณีที่มีทรัพย์แบบเดียวกัน คล้าย ๆ กันให้เปรียบเทียบ ซึ่งจะทำให้ได้ราคาที่แม่นยำใกล้เคียงราคาตลาดมากที่สุด

ข้อดีของการคิดค่าเช่าบ้านด้วยวิธีนี้ นอกจากจะทำให้รู้ราคาเฉลี่ยที่แม่นนำ ยังจะได้รู้ช่วงราคาที่คู่แข่งปล่อยเช่ากันในตอนนั้น ซึ่งจะช่วยให้นำมาคิดราคาค่าเช่าบ้านที่เหมาะสม และแข่งขันในตลาดได้ แต่ถ้าหากในตลาดมีทรัพย์ประเภทเดียวกันให้เปรียบเทียบน้อย ก็จะทำให้หาราคาค่าเช่าบ้านที่แม่นยำได้ยาก อีกทั้งถ้าหากมีการแข่งขันสูง การคิดด้วยวิธีนี้อาจจะทำให้ได้กำไรไม่ได้มาก เพราะอาจจะต้องลดราคาเพื่อแข่งขันในตลาด เพื่อดึงดูดใจผู้เช่า

เริ่มจากค้นหาบ้านเช่าในทำเลเดียวกัน ลักษณะเดียวกัน ในเว็บประกาศขายหรือปล่อยเช่าในอินเทอร์เน็ต จากนั้นลิสต์ข้อมูลแต่ละห้องที่ปล่อยเช่าออกมา อาจจะทำเป็นตารางเปรียบเทียบค่าเช่า เพื่อให้ดูง่าย และนำมาหาค่าเฉลี่ย จะทำให้รู้ว่าราคาเช่าบ้านต่อเดือนในทำเลเดียวกัน ลักษณะเดียวกัน คิดอยู่ที่เท่าไหร่ หากอยากปล่อยเช่าได้เร็วให้ตั้งราคาค่าเช่าบ้านให้ต่ำกว่าราคาเฉลี่ย จะทำให้เราปล่อยเช่าได้เร็วขึ้น

อิงค่าเช่าบ้านจากอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield)

วิธีคิดค่าเช่าบ้านจากอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) โดยเฉลี่ยในพื้นที่ เป็นวิธีที่น่าเชื่อถือที่สุด ต้องอาศัยการลงพื้นที่สำรวจข้อมูลราคาและค่าเช่าบ้าน เพื่อหาค่าเฉลี่ยในพื้นที่ออกมาให้ได้ แล้วค่อยนำค่าเฉลี่ยมาคิดย้อนกลับให้เป็นค่าเช่าที่เหมาะสมอีกที

การคำนวณหาค่าเช่าบ้านด้วยวิธีนี้ค่อนข้างซับซ้อนแต่ได้ผลค่อนข้างแม่นยำ โดยส่วนใหญ่จะคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ เพื่อที่จะได้นำค่าเฉลี่ยนั้นมาคำนวณหาราคาค่าเช่าบ้าน ซึ่งนอกจากคิดคำนวณหา Rental Yield ในพื้นที่นั้น ๆ ได้ด้วยตนเองแล้ว ยังสามารถค้นหาข้อมูลผลตอบแทนการลงทุนจากโครงการได้จากแหล่งข่าวที่น่าเชื่อถือ เมื่อได้ค่าเฉลี่ยผลตอบแทนมาแล้วให้นำมาคูณกับราคามูลค่าโครงการที่ซื้อมา และนำไปหาร 12 ก็จะได้ผลลัพธ์เป็นราคาค่าเช่าบ้านที่จะปล่อยเช่าในแต่ละเดือน

ตัวอย่างเช่น หากต้องการปล่อยเช่าบ้านทำเลบางนา ซื้อมาในราคา 3,000,000 บาท ขนาด 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ อ่านจากเว็บไซต์ประกาศขาย-เช่า พบว่า อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยจากการปล่อยเช่าในทำเลดังกล่าวอยู่ที่ประมาณ 4% ต้องคิดราคาค่าเช่าบ้านเท่าไหร่จึงจะได้กำไร ใช้สูตรการคำนวณ ดังนี้

1. นำราคาบ้าน x อัตราผลตอบแทน (%) (3,000,000 x 4% = 120,000) จะได้อัตราผลตอบแทนอยู่ที่ 120,000 บาท/ปี
2. นำอัตราผลตอบแทนต่อปี ÷ 12 (120,000 ÷ 12 = 10,000) จะได้ราคาค่าเช่าบ้านเริ่มต้นที่ 10,000 บาท/เดือน

ทั้งนี้ สามารถคิดราคาบวกหรือลบเพิ่มจากราคาตั้งต้นนี้ หากบ้านที่ปล่อยเช่ามีการตกแต่งเพิ่มเติม

ใช้ขนาดตารางเมตรในการคิดค่าเช่าบ้าน

หากจะใช้วิธีคิดค่าเช่าบ้านวิธีนี้ เริ่มแรกให้คำนวณหาราคาต่อตารางเมตรออกมาให้ได้ก่อน โดยการนำค่าเช่าหารด้วยจำนวนตารางเมตร จากนั้นนำราคาที่ได้คูณกับพื้นที่ขนาดเป็นตารางเมตรของบ้าน ซึ่งจะออกมาเป็นราคาค่าเช่าบ้านปล่อยเช่าต่อเดือน

ตัวอย่างเช่น บ้านที่ต้องการปล่อยเช่า เป็นรูปแบบ 4 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ในราคา 4.5 ล้านบาท ขนาด 200 ตารางเมตร ต้องตั้งราคาค่าเช่าบ้านเท่าไหร่ เมื่อเปรียบเทียบกับบ้านที่ปล่อยเช่าที่อยู่ในทำเลเดียวกัน สมมติว่าบ้านที่เราต้องการเปรียบเทียบ คิดราคาปล่อยเช่าอยู่ที่ 45,000 บาทต่อเดือน โดยขนาดของบ้านอยู่ที่ 150 ตารางเมตร สามารถใช้สูตรการคำนวณ ดังนี้

1. นำราคาค่าเช่าบ้านต่อเดือน ÷ ขนาดพื้นที่ใช้สอย (45,000 ÷ 150 = 300 บาท) จะได้ราคาค่าเช่าบ้านอยู่ที่ 300 บาท/ตารางเมตร
2. นำราคาค่าเช่าต่อตารางเมตรที่ได้ในข้อ 1 มาคำนวณกับขนาดของพื้นที่ใช้สอยของบ้านที่ต้องการปล่อยเช่า โดยใช้สูตร ราคาค่าเช่าต่อตารางเมตร x ขนาดของพื้นที่ห้อง (300 x 200 = 60,000 บาท) จะได้ราคาค่าเช่าบ้านเริ่มต้นที่ 60,000 บาท/เดือน

โดยราคาที่ได้จะเป็นการคำนวณจากห้องเปล่า เจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่าสามารถปรับราคาให้สูงขึ้นหรือต่ำได้ หากมีการตกแต่งบ้านให้สวยงาม น่าอยู่ เหมือนใหม่ เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่เลือกใช้ ก็ช่วยเพิ่มมูลค่าให้คิดราคาค่าเช่าบ้านเพิ่มขึ้นได้

ใช้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ในการคิดค่าเช่าบ้าน

สำหรับการคิดค่าเช่าบ้านวิธีนี้ นิยมใช้ในกรณีที่ไม่มีโครงการคล้ายคลึงกันมาเปรียบเทียบกันได้ จึงอิงกับมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมา โดยสามารถคิดราคาค่าเช่าบ้านได้ที่ 1% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ เช่น นาย PropertyScout มีบ้านให้เช่า 1 หลัง พื้นที่ใช้สอย 200 ตารางเมตร 4 ห้องนอน 3 ห้องน้ำ ในราคา 4.5 ล้านบาท จากการคำนวณราคาค่าเช่าบ้านควรอยู่ที่ 45,000 บาทต่อเดือน ซึ่งคุณสามารถปรับลด-เพิ่มได้ตามความเหมาะสมของสภาพบ้าน

สรุปส่งท้าย

การตั้งราคาค่าเช่าบ้านควรเลือกวิธีที่ได้ผลแม่นยำ เพื่อจะได้คิดราคาค่าเช่าบ้านได้ไม่ขาดทุน และนอกจากนั้นยังมีเรื่องที่เจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่าต้องศึกษาให้ดี อย่างเรื่องสัญญาเช่า เพื่อเป็นแนวทางในการเขียนสัญญาในแบบที่เข้าใจง่ายและครบถ้วน เพื่อความเข้าใจที่ตรงกัน หรือหากมีปัญหาภายหลัง สัญญาเช่าจะเป็นหลักฐานทางกฎหมายที่สามารถนำมาฟ้องร้องบังคับคดีได้

สนใจปล่อยเช่าอสังหา ฯ กับ PropertyScout คลิกที่นี่ หรือต้องการเช่า ซื้อ ฝากขาย

คลิกตามด้านล่างเลย!