ข้อควรรู้ ‘กฎหมายคุ้มครองผู้เช่า’ อะไรบ้างที่ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิทำ ถึงแม้จะไม่ได้รับค่าเช่าตามกำหนด

สำหรับการเช่าที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด รวมถึง อพาร์ทเมนท์ ผู้เช่าทุกคนควรรู้สิทธิของตนเองในฐานะผู้เช่าเพื่อรักษาสิทธิของตนเอง ไม่ให้ถูกเอาเปรียบจากเจ้าของทรัพย์ผู้ให้เช่า โดยเฉพาะสิทธิที่เรายังคงมีอยู่แม้ว่าจะไม่ได้จ่ายค่าเช่าแล้วก็ตาม ส่วนในมุมของผู้ให้เช่าก็ควรต้องศึกษาข้อมูลว่าเมื่อกำลังปล่อยเช่าทรัพย์อยู่ เราไม่ควรกระทำอะไรบ้าง เพราะหากทำลงไปแล้วนอกจากจะละเมิดสิทธิผู้เช่า ยังเสี่ยงต่อการถูกดำเนินคดีอีกด้วย ในบทความนี้ PropertyScout ก็มีข้อควรรู้ที่น่าสนใจมาฝากกัน เกี่ยวกับ กฎหมายคุ้มครองผู้เช่า อะไรบ้างที่ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิทำ? ถึงแม้จะไม่ได้รับค่าเช่าก็ตาม

ไม่สามารถเข้าไปในทรัพย์ปล่อยเช่าโดยพลการ ทั้งที่ผู้เช่ากำลังเช่าอยู่

เป็นเรื่องเข้าใจผิดที่ผู้ให้เช่าหลายคนมักเข้าใจว่าการที่ตนเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าย่อมทำให้มีสิทธิในตัวอสังหาริมทรัพย์นั้นมากกว่าผู้เช่า จึงสามารถเข้าไปในอสังหา ฯ ที่ให้เช่าได้ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน คอนโด ห้องเช่า หรืออาคารพาณิชย์ก็ตาม โดยที่ไม่ต้องได้รับการอนุญาตจากผู้เช่าก่อน

โดยเฉพาะเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า เนื่องจากผิดนัดชำระค่าเช่า หรือค้างค่าเช่าก็ตาม ผู้ให้เช่าอีกส่วนหนึ่งจะเข้าใจว่าผู้เช่านั้นไม่มีสิทธิในอสังหาฯ แล้ว ซึ่งในความเป็นจริงแล้วผู้เช่าไม่มีสิทธิที่จะเข้าไปภายในอสังหาริมทรัพย์ของผู้เช่า ซึ่งผู้เช่าจะมีสิทธิในการครอบครองอยู่ในช่วงเวลาที่เช่า แม้ว่าจะขาดส่งค่าเช่าไปแล้วก็ตาม

ไม่สามารถตัดน้ำ ตัดไฟ ขับไล่ผู้เช่า

หากผู้ให้เช่าคิดจะใช้วิธีนี้เพื่อขับไล่ผู้เช่าให้ย้ายออกไปแล้วล่ะก็คงต้องคิดใหม่ เพราะการกระทำนี้ก็ถือเป็นการละเมิดสิทธิของผู้เช่า เป็นการรบกวนสิทธิของผู้เช่าในการครอบครองและใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าอยู่ ซึ่งจะมีความผิดทางแพ่งได้

ยกเว้นนอกจากในสัญญาระบุให้ผู้ให้เช่าสามารถทำได้ ผู้ให้เช่าจะตัดน้ำตัดไฟได้ก็ต่อเมื่อได้มีการแจ้งยกเลิกสัญญาเช่าแล้วและได้ให้เวลาผู้เช่าย้ายออกไปตามระยะเวลาพอสมควรแล้ว หรือฟ้องศาลเพื่อสั่งขับไล่ผู้เช่าแล้ว หรือสัญญาเช่าสิ้นสุดลงตามกำหนดเวลา

เมื่อไม่ได้รับค่าเช่า ไม่สามารถไล่ผู้เช่าออกโดยทันที

ผู้ให้เช่าบางส่วนคิดว่าเมื่อผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ค้างค่าเช่า หรือผิดนัดชำระ จะสามารถบอกยกเลิกสัญญาและให้ผู้เช่าย้ายออกจากอสังหา ฯ ที่เช่าอยู่ได้ทันที ซึ่งถ้าเป็นการเช่ารายวันผู้ให้เช่าสามารถทำได้เลย แต่ถ้าเป็นรายเดือนนั้นไม่สามารถทำได้ กฎหมายแพ่งกำหนดว่าผู้ให้เช่าต้องมีการแจ้งล่วงหน้าแก่ผู้เช่าอย่างน้อย 15 วัน และให้เวลาผู้เช่าในการย้ายไปยังที่อื่น

ไม่สามารถเข้าไปล็อคประตู เพื่อไม่ให้ผู้เช่าเข้าไปในทรัพย์ที่กำลังเช่าอยู่

ในกรณีนี้แม้ว่าผู้ให้เช่าจะไม่ได้เข้าไปภายในอสังหา ฯ ที่ผู้เช่าครอบครองอยู่ แต่ใช้วิธีการปิดกั้นด้วยวิธีการต่าง ๆ เช่น การปิดคล้องกุญแจ การใช้บุคคลมาขัดขวาง เป็นต้น ไม่ให้ผู้เช่าสามารถเข้าไปภายในห้องเช่า บ้าน ที่ดิน อาคารพาณิชย์ซึ่งเช่าไว้ได้ ซึ่งผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิที่จะกระทำการเช่นนี้แม้ว่าผู้เช่าจะติดค้างไม่จ่ายค่าเช่าก็ตาม

หากผู้เช่ากระทำเช่นนี้แล้วจะมีความผิดในลักษณะเดียวกับประเด็นก่อนหน้าคือ ความผิดทางอาญาฐานบุกรุก และความผิดฐานละเมิด ซึ่งรบกวนสิทธิการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้เช่า ยกเว้นนอกจากมีการระบุในสัญญาเช่าให้สิทธิผู้ให้เช่าสามารถกระทำได้

ไม่สามารถเรียกเอาค่าเช่าจากเงินประกัน หรือทรัพย์สินของผู้เช่าได้

ผู้ให้เช่าสามารถหักเอาเงินประกันมาเป็นค่าเช่าที่ค้างชำระอยู่ได้ แต่ก็ไม่มีสิทธิที่จะเรียกเอาเงินประกันอีกจากผู้เช่า เนื่องจากเงินประกันนั้นไม่ได้มีไว้เพื่อประกันค่าเช่า แต่เป็นการประกันไว้สำหรับความเสียหายจากการเช่าของผู้เช่าที่อาจเกิดแก่อสังหาริมทรัพย์

ส่วนทรัพย์สินของผู้เช่าที่อยู่ในอสังหาริมทรัพย์นั้น ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิที่จะเคลื่อนย้ายหรือนำออกจำหน่ายซึ่งจะมีความผิดฐานบุกรุกตามกฎหมายอาญา แต่ในบางกรณีผู้ให้เช่าสามารถหน่วงเหนี่ยวเอาไว้จนกว่าจะมีการจ่ายค่าเช่าได้ ถ้าหากมีการระบุให้สิทธิผู้ให้เช่าไว้ในสัญญาเช่า

สรุปส่งท้าย

ในการที่เจ้าของหรือผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์จะปล่อยเช่าทรัพย์ออกไป ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ สิ่งที่เจ้าของหรือผู้ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มักกังวลมากที่สุดก็คือ ปัญหาผู้เช่าไม่ยอมจ่ายค่าเช่านั่นเอง PropertyScout แนะนำว่าเพื่อเป็นการช่วยหลีกเลี่ยงปัญหานี้ ควรศึกษาเรื่องการ คัดเลือกผู้เช่า และคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายควรกำหนด ระยะเวลา รูปแบบ และวิธีการชำระค่าเช่าไว้ในสัญญาเช่าอย่างชัดเจน

สนใจเช่าบ้าน เช่าคอนโด ปรึกษา PropertyScout แหล่งรวมอสังหา ฯ ที่ดีที่สุดในไทย

คลิกตามด่านล่างเลย