เอกสารสิทธิ์ที่ดินมีกี่ประเภท? จะลงทุนอสังหา ฯ ต้องรู้

เอกสารสิทธิ์ที่ดินมีกี่ประเภท? จะลงทุนอสังหา ฯ ต้องรู้ เอกสารสิทธิ์ที่ดินมีกี่ประเภท? จะลงทุนอสังหา ฯ ต้องรู้
Quick Links

In Short

Advice

สวัสดีครับ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินนั้น นับว่าเป็นทรัพย์สินที่มีค่า มีราคา และมีประโยชน์กับมวลมนุษย์อย่างมาก เพราะนอกจากจะใช้เป็นที่อยู่อาศัย ใช้ในการเกษตรกรรม ใช้ในการอุตสาหกรรม ใช้เป็นหลักประกันแล้ว ยังถูกใช้เป็นครื่องแสดงฐานะความเป็นอยู่ของแต่ละคนอีก และนี่ก็เป็นเหตุที่ทำให้มนุษย์หลาย ๆ คน ล้วนพยายามใฝ่หาให้ได้มาซึ่งสิทธิในการครอบครองที่ดินเป็นของตนเอง ถึงแม้ในปัจจุบันที่ดินจะมีราคาแพงแค่ไหนก็ตาม ก็จะพยายามทำงานให้ได้มาเพื่อจะได้แลกซื้อที่ดินสักแปลง

ในบทความนี้ PropertyScout ก็ได้นำความรู้เรื่อง 'เอกสารสิทธิ์ที่ดิน' มาฝากทุกคนกันครับ ซึ่งเอกสารเหล่านี้ถือเป็นสิ่งจำเป็นสำหรับใครก็ตามที่ต้องการ ซื้อ-ขายที่ดิน รวมไปถึงการเช่า หรือให้เช่าที่ดินด้วย เนื่องจากเป็นหลักฐานยืนยันทางกฎหมายถึงสิทธิในการครอบครองและการทำประโยชน์บนที่ดิน เอกสารเกี่ยวกับที่ดินนั้นก็จะมีหลายประเภท ตามลักษณะอสังหาริมทรัพย์ วัตถุประสงค์ และตามรายละเอียดปลีกย่อยที่แตกต่างกันไป จะมีแบบไหนบ้างเดี๋ยวเราไปดูพร้อม ๆ กันครับ


ประเภทของเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

ประเภทของ-เอกสารสิทธิ์ที่ดิน
ประเภทของเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

โฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.)

โฉนดที่ดินคือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจอง และตราจองที่ะบุว่า 'ได้ทำประโยชน์แล้ว' ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่า แต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์เช่น มีสิทธิใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย โฉนดที่ดินนั้นจะออกโดยกรมที่ดิน บนโฉนดจะระบุเลขที่โฉนด และที่ตั้งของที่ดินว่าอยู่ในตำบลหรือแขวง อำเภอหรือเขต และจังหวัดใด ระบุชื่อผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินคนแรก และผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินคนปัจจุบัน

นอกจากนั้นก็ะต้องบอกรายละเอียดของที่ดิน เช่น ขนาดเนื้อที่ ณ วันที่ออกโฉนด รูปร่าง ลักษณะของที่ดิน ความกว้าง ความยาว แนวเขตที่ติดต่อกับที่ดินโดยรอบ และเลขหลักหมุดที่ดิน และส่วนของที่ดินซึ่งติดกับทางหรือถนนสาธารณะ และบนโฉนดยังเก็บประวัติการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ในที่ดินด้วย เช่น การขาย ขายฝาก จำนอง เซ้ง แบ่งแยก รวมไปถึงการให้หรือรับมรดก สามารถตรวจสอบข้อมูลโฉนดที่ดินได้ที่สำนักงานที่ดินครับ


หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช.2)

หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือ อ.ช.2 เป็นเอกสารที่ออกโดยกรมที่ดินเพื่อแสดงกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดหรือ 'คอนโดมิเนียม' นั่นเองครับ มีลักษณะคล้ายกับโฉนดที่ดินแต่ว่าบนหนังสือ ฯ จะแสดงรายละเอียดเกี่ยวกับห้องชุด ได้แก่ เนื้อที่ของที่ดินที่อาคารชุดตั้งอยู่ ชั้นที่ห้องชุดตั้งอยู่ ขนาดพื้นที่ใช้สอยในห้องรวมพื้นที่ระเบียง แผนผังและรูปแบบของห้อง ความสูงจากพื้นถึงฝ้าเพดาน และที่จอดรถ รวมไปถึงสิทธิต่อทรัพย์สินส่วนกลางและรายการเพิ่มเติมอื่น ๆ


ใบจอง (น.ส. 2)

​ใบจองคือหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราวครับ ซึ่งใบจองนี้จะออกให้แก่ราษฎรที่ทางราชการได้จัดที่ดินให้ทำกินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งทางราชการจะมีประกาศเปิดโอกาสให้จับจองเป็นคราว ๆ ในแต่ละท้องที่และผู้ต้องการจับจองควรคอยฟังข่าวของทางราชการ

ผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 6 เดือนต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจองและจะต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อยร้อยละ 75 ของที่ดินที่จัดให้ ที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้ว ก็มีสิทธินำใบจองนั้นมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 , น.ส.3 ก. , หรือ น.ส.3 ข) หรือโฉนดที่ดินได้แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด


หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 , น.ส.3 ก. , และ น.ส.3 ข.)

น.ส.3 , น.ส.3 ก. , และ น.ส.3 ข. หนังสือทั้ง 3 ฉบับนี้คือหนังสือรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้วครับ

  • น.ส. 3 ออกให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่ว ๆ ไป ในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินแน่นอน หรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งรัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอ หรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออก)
  • น.ส. 3 ก. ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกให้)
  • น.ส. 3 ข. ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ และรัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขต นายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอแล้ว (เจ้าพนักงานที่ดิน เป็นผู้ออก)

หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (ส.ป.ก. 4-01)

ส.ป.ก. 4-01 เป็นเอกสารที่ออกโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม โดยมีวัตถุประสงค์ที่ต้องการจัดสรรที่ดินให้เกษตรกรที่ไม่มีที่ดินทำกินครับ ดังนั้นผู้มีสิทธิได้รับที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 จึงต้องเป็นผู้ยากไร้และไม่มีที่ดินทำกินเป็นของตนเองเป็นเกณฑ์สำคัญ

หลังจากได้รับที่ดินแล้วก็มีเงื่อนไขกำหนดว่าจะทำการซื้อ-ขายที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 แก่ผู้อื่นไม่ได้ เว้นแต่กรณีที่ดินตกทอดสู่ทายาทครับ จากเอกสารสิทธิ์ทั้งหมดที่กล่าวถึง ส.ป.ก. 4-01 เป็นเพียงเอกสารสิทธิ์เดียวที่ไม่ได้ออกโดยกรมที่ดินและไม่มีความเกี่ยวข้องใดกับกรมที่ดิน การดำเนินการทุกอย่างจัดทำโดยสำนักงานการปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรมครับ


หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน (น.ค. 3)

น.ค. 3 เป็นเอกสารสิทธิ์ในที่ดินซึ่งออกโดยนิคมสร้างตนเอง ในพื้นที่ซึ่งรัฐบาลกำหนดให้เป็นเขตนิคมสร้างตนเอง สมาชิกของนิคมสร้างตนเองจะต้องปฏิบัติตนตามเงื่อนไขของนิคมจึงจะสามารถนำเอกสารสิทธิ์จากนิคมฯ ไปออกโฉนดได้ครับ และมีเงื่อนไขควบคุมการขายต่อที่ดินภายใน 5 ปี ตามช่วงเวลาที่ระบุในโฉนด ถ้าต้องการซื้อที่ดินภายในนิคมสร้างตนเองต้องรอให้พ้นช่วงเวลาดังระบุไปก่อน


ใบไต่สวน (น.ส. 5)

ใบไต่สวนคือหนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดินเป็นหนังสือแสดงให้ทราบว่าได้มีการสอบสวนสิทธิในที่ดินแล้วครับ สามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ ใบไต่สวนไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่สามารถจดทะเบียนโอนให้กันได้

ถ้าที่ดินมีใบไต่สวนและมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์แสดงว่าที่ดินนั้นนายอำเภอได้รับรองการทำประโยชน์แล้ว เมื่อจดทะเบียนโอนจะต้องจดทะเบียนในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก่อน แล้วจึงมาจดแจ้งหลังใบไต่สวน แต่ถ้าใบไต่สวนมีแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค. 1) หรือไม่มีหลักฐานที่ดินใด ๆ และเป็นที่ดินที่นายอำเภอยังไม่รับรองการทำประโยชน์ จะจดทะเบียนโอนกันไม่ได้นะครับ เว้นแต่เป็นการจดทะเบียนโอนมรดก


แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1)

​แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.1) คือใบแจ้งการครอบครองที่ดินเป็นหลักฐานว่าผู้ครอบครองเป็นผู้แจ้งว่า ตนครอบครองที่ดินแปลงใดอยู่ (แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.1 อีกแล้ว) ส.ค.1 ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิที่ดิน เพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้เพียงแต่เป็นการแจ้งการครอบครองที่ดินของราษฎรเท่านั้นครับ ดังนั้นตามกฎหมายแล้วที่ดินที่มี ส.ค.1 จึงทำการโอนกันได้เพียงแต่แสดงเจตนาสละการครอบครองและไม่ยึดถือพร้อมส่งมอบให้ผู้รับโอนไปเท่านั้นครับ ถือว่าเป็นการโอนกันโดยชอบแล้ว ผู้มี ส.ค.1 มีสิทธินำมาขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 , น.ส.3 ก. , หรือ น.ส.3 ข) ได้ 2 กรณี คือ

  • กรณีที่ 1 - นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดินตามโครงการเดินสำรวจออกโฉนดที่ดินทั่วประเทศ กรณีนี้ทางราชการจะเป็นผู้ออกให้เป็นท้องที่ไป โดยจะมีการประกาศให้ทราบก่อนล่วงหน้า
  • กรณีที่ 2 - นำมาเป็นหลักฐานในการขอออกโฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3 , น.ส.3 ก. , หรือ น.ส.3 ข) เฉพาะราย คือกรณีที่เจ้าของที่ดินมีความประสงค์จะขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ก็ให้ไปยืนคำขอ ณ สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่เฉพาะการออกโฉนดที่ดินนี้จะออกได้ในพื้นที่ที่ได้สร้างระวางแผนที่สำหรับออกโฉนดที่ดินไว้แล้วเท่านั้นครับ

สรุปส่งท้าย

เอกสารสำคัญทั้งหมดนี้แม้จะแสดงถึงการเป็นผู้มีสิทธิในการครอบครองและการทำประโยชน์บนที่ดินแล้วก็ตาม หากเราปล่อยที่ดินให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์ในที่ดิน หรือถ้าเป็นที่ดินที่มีโฉนดที่ดินแล้วปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 10 ปี และที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน ๕ ปีติดต่อกัน ที่ดินดังกล่าวจะต้องตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย หรือถ้าหากปล่อยให้บุคคลอื่นครอบครองโดยสงบเปิดเผยเป็นเวลา 10 ปี มีเจตนาเอาเป็นเจ้าของ และเราไม่เข้าไปขัดขวาง ศาลสามารถสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์และครอบครองที่ดินของเราได้ครับ ดังนั้น PropertyScout ขอแนะนำว่า เมื่อเรามีเอกสารสำคัญเกี่ยวกับสิทธิในที่ดินอยู่แล้ว ก็ควรทำประโยชน์และดูแลรักษาให้เกิดประโยชน์สูงสุด ที่ดินก็จะเป็นของเรา และสามารถกลายมรดกที่มีค่าให้กับรุ่นลูกหลานของเราต่อไปครับ


อ่านบทความ รีวิวโครงการ อัปเดตข่าวเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ได้ที่ PropertyScout Blog

มีคำถาม ข้อสงสัยต่าง ๆ เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ หรือต้องการ เช่า ซื้อ ขาย สามารถคลิกตามด้านล่าง ทีมงานของเราพร้อมให้บริการ!


อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง คลิก






FAQs

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Suspendisse varius enim in eros elementum tristique.

Explore More Topics

Free real estate resources and tips on how to capitalise