เกร็ดความรู้ ‘นิติบุคคล’ ในคอนโด ในหมู่บ้านจัดสรร คืออะไร? มีหน้าที่รับผิดชอบอะไรบ้าง?

สวัสดีครับ เชื่อว่าหลายคนที่กำลังมองหาคอนโด หาหมู่บ้านจัดสรร ไม่ว่าจะซื้อหรือเช่าเพื่ออยู่เอง หรือซื้อเพื่อนำมาลงทุนปล่อยเช่า คงจะมีความสงสัยและสนใจอยู่ไม่น้อยเกี่ยวกับเรื่อง 'นิติบุคคล' ซึ่งก็คงจะเคยได้ยินกันมาว่านิติบุคคลนั้นมีหน้าที่เก็บเงินค่าส่วนกลางไปใช้ดูแลสิ่งของ สาธารณูปโภคต่าง ๆ ภายในโครงการ แต่ยังไม่รู้ว่า ทีมนิติบุคคลนั้นเป็นใครกันแน่ นิติบุคคลลในหมู่บ้านกับในคอนโดเหมือนกันหรือไม่ แล้วมีขอบเขตหน้าที่อะไรที่ต้องรับผิดชอบอีกบ้าง เพื่อคลายข้อสงสัยเหล่านี้ PropertyScout จะพาทุกคนไปหาคำตอบกันครับ

งานบริหารนิติบุคคลคืออะไร?

ในขั้นแรกคงต้องมาทำความเข้าใจกันก่อนว่างานบริหารนิติบุคคลคืออะไร งานบริหารนิติบุคคล คือ งานที่ผู้พัฒนาโครงการ หรือผู้จัดสรรที่ดิน จะต้องทำการบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลาง โดยการดูแลรักษาหรือเพิ่มมูลค่าอย่างต่อเนื่อง เพื่อให้อยู่ในสภาพดี ทำให้ลูกบ้านสามารถใช้งานได้อย่างคุ้มค่าและมีความปลอดภัยครับ

ตามข้อกำหนดทางกฎหมาย พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ได้กำหนดไว้ว่า งานนิติบุคคลจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อที่ผู้พัฒนาโครงการ หรือผู้จัดสรรที่ดินนั้น

• ขายที่ดินจัดสรรได้เกินกว่าครึ่งหนึ่งของจำนวนแปลงที่ได้รับอนุญาตจัดสรร

• สร้างสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการเสร็จทั้งหมด

• ได้รับการตรวจสอบการจัดทำสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัด

• จัดทำหนังสือสัญญาค้ำประกันการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค

รูปแบบของนิติบุคคล

สำหรับงานนิติบุคคลนั้นจะถูกแบ่งออกเป็น 2 รูปแบบก็คือ 'นิติบุคคลอาคารชุดหรือคอนโด' กับ 'นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร' ซึ่งนิติบุคคลในโครงการพักอาศัยทั้งสองรูปแบบนี้ต่างก็มีหน้าที่ดูแลรับผิดชอบโครงการให้มีสภาพดี เพื่อความเป็นอยู่ที่ดีของลูกบ้านผู้พักอาศัยครับ อย่างไรก็ตาม เดี๋ยวเราไปดูกันต่อว่านิติบุคคลทั้ง 2 รูปแบบนี้มีหน้าที่แตกต่างกันอย่างไรบ้าง

นิติบุคคลคอนโด (อาคารชุด)

นิติบุคคลคอนโดมิเนียม นิติบุคคลอาคารชุด คือ ทีมบริหารงานที่มาในรูปแบบของบริษัท ได้รับการว่าจ้างให้ทำหน้าที่บริหารจัดการดูแลทรัพย์สินต่าง ๆ ในพื้นที่ส่วนกลางของคอนโดมิเนียม โดยนิติบุคคลในแต่ละโครงการคอนโดก็จะมีระเบียบหรือข้อกำหนดที่แตกต่างกันไปครับ

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เป็นทีมบริหารงานที่ถูกจัดตั้งขึ้นตามกฎหมาย ให้ทำหน้าที่บริหารจัดการดูแลทรัพย์สินภายในโครงการหมู่บ้านจัดสรร ทั้งในพื้นที่ส่วนกลางและระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ ต่อจากผู้พัฒนาโครงการ

นอกจากนั้น จะต้องมีตัวแทนลูกบ้านผู้อาศัยในโครงการที่เข้าร่วมเป็นสมาชิกนิติบุคคล โดยลูกบ้านทุกคนมีสิทธิออกเสียงลงคะแนนในที่ประชุมเลือกตั้งสมาชิกเป็นกรรมการบริหารนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เนื่องจากทางกฎหมายได้มีจุดประสงค์ให้มีการจัดตั้งนิติบุคคลขึ้นมาดูแลหมู่บ้านจัดสรรเพื่อให้สมาชิกลูกบ้านช่วยกันดูแลบำรุงรักษาหมู่บ้านครับ

ขอบเขตหน้าที่ของนิติบุคคล

ขอบเขตหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุด (คอนโด)

• ปฏิบัติหน้าที่โดยกำหนดนโยบายในการบริหารงาน รวมไปถึงระเบียบการต่าง ๆ สำหรับผู้อยู่อาศัย โดยจะต้องได้รับความเห็นชอบของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด และไม่ขัดต่อพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 และข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุด

• ดูแลเรื่องความปลอดภัยภายในโครงการคอนโดมิเนียม

• จัดการดูแลอาคาร และทรัพย์สินส่วนกลางทั้งหมด ไม่ให้เกิดการชำรุดทรุดโทรม รวมถึงความสะอาดต่าง ๆ ด้วย

• ประเมินสภาพพื้นที่ส่วนกลางและนำเสนอแผนการปรับปรุงให้กับผู้อยู่อาศัย

• ดูแลความเป็นระเบียบเรียบร้อยภายในโครงการ เพื่อให้เจ้าของร่วมทุกคนอยู่อาศัยร่วมกันได้อย่างสงบสุข

• บริหารจัดการ การเก็บค่าส่วนกลางจากลูกบ้านผู้อยู่อาศัย รวมไปถึงวางแผนงบประมาณค่าใช้จ่ายทุกอย่างที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่ส่วนกลาง

• ดำเนินการจัดประชุมในวาระต่าง ๆ อย่างเช่น การจัดประชุมใหญ่ประจำปี จัดทำการประชาสัมพันธ์และสื่อสารประกาศข่าวสารต่าง ๆ และจัดกิจกรรมอื่นที่เกี่ยวข้องกับการอยู่อาศัยอยู่ร่วมกันของลูกบ้านผู้พักอาศัย

ขอบเขตหน้าที่ของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

• ปฏิบัติหน้าที่ตามระเบียบข้อบังคับของ พระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กับการจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

• ดูแลพื้นที่ส่วนกลางและระบบสาธารณูปโภคต่าง ๆ ภายในโครงการ เช่น ถนน สวนสาธารณะในหมู่บ้าน สนามเด็กเล่น สโมสร และพื้นที่สวนส่วนกลางทุกอย่าง ไม่ให้เกิดการชำรุดทรุดโทรม

• ดูแลเสาไฟฟ้า และระบบไฟฟ้าทุกอย่างภายในพื้นที่ส่วนกลางของโครงการ

• ดูแลเรื่องการจอดรถตามถนนในหมู่บ้าน เพื่อไม่ให้ลูกบ้านผู้อยู่อาศัยเกิดปัญหาระหว่างกัน

• ดูแลเรื่องรักษาความสะอาด ขยะมูลฝอยต่าง ๆ รวมไปถึงการจัดเก็บขยะในถังหน้าบ้านทุกหลัง

• ดูแลเรื่องความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย

• ประเมินสภาพพื้นที่ส่วนกลางและนำเสนอแผนการปรับปรุงให้กับผู้อยู่อาศัย

• ดูแลความเป็นระเบียบเรียบร้อยภายในโครงการ เพื่อให้เจ้าของร่วมทุกคนอยู่อาศัยร่วมกันได้อย่างสงบสุข

• บริหารจัดการ การเก็บค่าส่วนกลางจากลูกบ้านผู้อยู่อาศัย รวมไปถึงวางแผนงบประมาณค่าใช้จ่ายทุกอย่างที่เกี่ยวข้องกับพื้นที่ส่วนกลาง

สรุปส่งท้าย : นิติบุคคลมีประโยชน์อย่างไรกับผู้อยู่อาศัย

ทั้งหมดที่ได้กล่าวไปในบทความนี้ก็คือเกร็ดความรู้เกี่ยวกับนิติบุคคลคอนโดและหมู่บ้านจัดสรรนะครับ ก่อนจะจากกัน PropertyScout อยากบอกว่า งานนิติบุคคลทั้ง 2 รูปแบบล้วนมีประโยชน์กับผู้อยู่อาศัยทั้งสิ้นครับ เพราะทำให้ระบบจัดการภายในโครงการมีความเป็นระบบระเบียบมากขึ้น ลดปัญหาความจุกจิกและไม่เป็นระเบียบในภายในโครงการ นอกจากนั้นนิติบุคคลยังช่วยให้ผู้อยู่อาศัยเกิดความมั่นใจในเรื่องของความปลอดภัย และยังช่วยดูแลสถานที่ สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ให้อยู่ในสภาพสมบูรณ์ รวมไปถึงปรับปรุงให้ดียิ่งขึ้นไปอีกด้วย ในขณะเดียวกันหากว่ามีข้อติหรือข้อทักท้วงต่าง ๆ ลูกบ้านผู้อยู่อาศัยก็สามารถใช้สิทธิในการออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ได้เช่นกันครับ

หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์กับทุกคนนะครับ สำหรับใครที่มีความคิดเห็น ข้อเสนอแนะ หรือมีข้อสงสัยต่าง ๆ สามารถคอมเมนท์กันมาได้ที่ด้านล่างเลยนะครับ

มองหาคอนโดคุณภาพ หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น PropertyScout มีให้เลือกกว่า 250,000 ที่ทั่วประเทศไทย คลิกตามด้านล่างได้เลย

อ่านบทความอื่นที่เกี่ยวข้อง คลิก