ซื้อบ้าน ซื้อคอนโด ‘เจอตำหนิ’ ต้องทำอย่างไร? (ประกันบ้านและประกันคอนโด)

การซื้อบ้านสักหลัง คอนโดสักห้อง ถือเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ เพราะต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมาก และก็เชื่อว่าทุกคนย่อมคาดหวังให้บ้านหรือคอนโดที่ซื้อไปนั้นเป็นสถานที่สำหรับอยู่อาศัยที่ สุขสบาย ปลอดภัย ไร้ความกังวล สำหรับตัวเอง ครอบครัว และคนรัก แต่ในบางครั้งเมื่ออยู่ไปอยู่มากลับต้องเจอ 'ตำหนิ' บนโครงสร้าง หรือ ส่วนประกอบอื่น ๆ หรือเลวร้ายกว่านั้นก็คือเกิดการพังเสียหาย ทั้งที่อยู่มาได้ไม่นาน สำหรับกรณีเหล่านี้ไม่ต้องวิตกกังวลนะครับ เพราะเราในฐานะผู้ซื้อไม่จำเป็นต้องรับภาระในการซ่อมแซมแต่เพียงผู้เดียวครับ เพราะทางกฎหมายได้กำหนดให้ทุกโครงการต้องมีการรับประกันกับผู้ซื้อ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดก็ตาม เดี๋ยว PropertyScout จะพาทุกคนไปทำความเข้าใจว่า ประกันบ้าน ประกันคอนโดเป็นอย่างไร? รับประกันนานเท่าไหร่? และคุ้มครองในส่วนไหนบ้าง?

กฎหมายเกี่ยวกับการประกันบ้านและคอนโด

อย่างแรกอยากให้ทำความเข้าใจกันคือการรับประกันบ้านและคอนโดนั้นไม่ใช่เป็นของแถมจากโครงการแต่อย่างใด แต่มีกฎหมายควบคุมให้ผู้ประกอบการสร้างบ้านสร้างคอนโดขายต้องปฏิบัติตามครับ โดยกฎหมายที่เข้ามาควบคุมจะมีอยู่ทั้งหมด 2 ประเภทดังนี้

กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ - ได้ระบุไว้ว่า ในกรณีที่ผู้ซื้อบ้านรับโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว ในระยะเวลาต่อมาพบตำหนิ ความชำรุดบกพร่อง หรือเกิดความเสียหาย ผู้ขายต้องรับผิดชอบครับ โดยผู้ซื้อสามารถฟ้องร้องให้ผู้ขายรับผิดชอบภายในระยะเวลา 1 ปี นับตั้งแต่วันที่พบเห็นความเสียหายดังกล่าว

ในทางกลับกัน หากว่าในตอนซื้อ (ก่อนการรับโอนกรรมสิทธิ์) ผู้ซื้อได้รับรู้ หรือได้เห็นตำหนิ ความชำรุดบกพร่อง หรือความเสียหายดังกล่าวแล้วยังรับโอนมา ก็จะไม่สามารถไปเรียกร้องค่าเสียหายหรือความรับผิกชอบจากผู้ขายได้ครับ เพราะในกรณีนี้ถือว่าผู้ซื้อรับรู้และยอมรับความเสียหานเหล่านั้นไปแล้ว ผู้ขายจึงไม่ต้องรับผิดชอบ

พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ว่าด้วยเรื่อง 'ความรับผิดในความชำรุดบกพร่อง' - เป็นกฎหมายข้อบังคับที่ผู้ขายหลีกเลี่ยงไม่ได้ เพราะว่าเป็นแบบมาตรฐานที่จะต้องระบุลงใน 'สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรร' (มีสิ่งปลูกสร้าง) ของกรมที่ดินนั่นเองครับ ซึ่งได้กำหนดไว้ว่า 'เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อแล้ว ผู้ขายจะต้องรับผิดชอบในความเสียหายหรือชำรุดบกพร่องของอาคาร' โดยจะต้องมีการรับประกันความเสียหายตามนี้

• รับประกันโครงสร้างอาคาร เป็นระยะเวลา 5 ปี นับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์

• กรณีที่เป็นส่วนประกอบหรืออุปกรณ์ที่เป็นส่วนสำคัญอื่น ๆ ของอาคาร ต้องมีการรับประกันเป็นระยะเวลา 1 ปี นับแต่วันโอนกรรมสิทธิ์

ประกันบ้านและประกันคอนโด เป็นอย่างไร คุ้มครองในส่วนไหนบ้าง?

เมื่อเข้าใจในเรื่องกฎหมายที่ควบคุมเรื่องการรับประกันบ้าน ประกันคอนโด กันแล้ว เดี๋ยวเราไปดูราบละเอียดอื่นกันต่อดีกว่าว่าประกันบ้านกับคอนโดนั้นแตกต่างกันอย่างไร และคุ้มครองในส่วนไหนบ้าง

ประกันบ้าน

อย่างที่ได้กล่าวไปข้างต้นว่า ในเรื่องของประกันบ้านนั้นมี กฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และ พ.ร.บ.การจัดสรรที่ดินที่คุ้มครองอยู่ โดยจะต้องรับประกันให้อยู่ภายในระยะเวลาและเงื่อนไขตามที่กฎหมายกำหนด ซึ่งทางโครงการหมู่บ้านก็จะมีการระบุอย่างชัดเจนลงในหนังสือสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อเป็นการแสดงความรับผิดชอบแก่ผู้ซื้อโดยการรับประกันสินค้าที่ขายไป หากว่าผู้ซื้อได้บ้านที่ไม่มีคุณภาพก็พร้อมที่จะซ่อมแซมให้ตามที่ระบุลงในสัญญา และภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้

รูปแบบของการรับประกันบ้าน

1. ประกันโครงสร้างบ้าน (Structural Defects) - ภายในระยะเวลา 5 ปีหลังโอนกรรมสิทธิ์ โครงการจะต้องรับประกันในส่วนที่เป็นโครงสร้างของตัวบ้านได้แก่ ฐานราก , เสาเข็ม , เสาบ้าน , คาน , พื้น ,โครงหลังคา , และผนังรับน้ำหนัก

ตัวอย่างการรับประกันโครงสร้างบ้าน - นาย PropertyScout ซื้อบ้านเดี่ยวในโครงการหมู่บ้านจัดสรรแห่งหนึ่ง เมื่ออยู่อาศัยได้ประมาณ 2 ปีครึ่ง อยู่ดี ๆ มาพบว่าบริเวณผนังส่วนหลังบ้านเกิดรอยร้าว ทำให้มองเข้าไปเห็นโครงสร้างภายในเสียหาย เมื่อเป็นเช่นนี้ก็สามารถแจ้งกับทางโครงการให้มารับผิดชอบซ่อมแซมได้ เพราะยังอยู่ในระยะประกัน 5 ปีครับ

อย่างไรก็ตาม หากผู้ซื้อ หรือเจ้าของบ้านได้ทำการต่อเติมบ้าน หรือมีการดัดแปลงตัวบ้านแล้วเกิดความเสียหายในส่วนของโครงสร้าง อย่างเช่น การต่อเติมพื้นที่จอดรถเพิ่ม การต่อเติมพื้นที่ครัวด้านหลัง การต่อเติมห้องนั่งเล่นด้านข้างของตัวบ้าน ทางโครงการไม่จำเป็นต้องรับผิดชอบความเสียหาย และเจ้าของบ้านก็จะต้องซ่อมแซมเองครับ

2. ประกันส่วนประกอบหรืออุปกรณ์ที่เป็นส่วนสำคัญของอาคาร (Non-Structural Defects) -ภายในระยะเวลา 1 ปีหลังโอนกรรมสิทธิ์ ได้แก่ ประตูหน้าบ้าน , รั้วบ้าน , กำแพงบ้าน , ราวระเบียง , หลังคาและฝ้าเพดาน , ผนังและพื้น , บันได , งานประตู , งานหน้าต่าง , งานระบบไฟฟ้า-ประปา , งานเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า โดยโครงการจะให้การรับประกันแค่ในสิ่งที่ติดตั้งและก่อสร้างมาให้แต่แรกเท่านั้น ไม่รวมสิ่งของ หรือวัสดุที่ผู้อยู่อาศัยติดตั้งเพิ่มหลังจากรับโอนบ้านครับ

อ่านบทความที่เกี่ยวข้อง คลิก

ประกันคอนโด

สำหรับประกันคอนโด หรือประกันภัยอาคารชุดนั้น โครงการจะทำประกันไว้เพื่อป้องกันความเสี่ยงในความเสียหายในกรณีต่าง ๆ ไว้ครับ โดยส่วนใหญ่แล้วจะประกันเฉพาะส่วนโครงสร้างอาคารและพื้นที่ส่วนกลาง โดยจะเก็บเงินค่าเบี้ยประกันจากลูกบ้านเป็นค่าใช้จ่ายคิดตามตารางเมตรในโฉนด และจะแยกออกจากเงินค่ากองทุนและค่าส่วนกลางของคอนโดไว้สำหรับจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์พร้อมกัน

สำหรับบางโครงการก็อาจจะคำนวณไว้ในเงินค่าส่วนกลางก้อนแรกที่เรียกเก็บ ซึ่งจะมีช่วงเวลาเอาประกันเริ่มตั้งแต่วันโอนกรรมสิทธิ์ห้องแรกนับไปจนครบ 1 ปี หลังจากนั้นก็ต้องขึ้นอยู่กับนิติบุคคลว่าจะตัดสินใจทำประกันต่อหรือไม่

วิธีดูว่าประกันคอนโดของคุ้มครองอะไรบ้าง สามารถสอบถามกับโครงการ นิติบุคคล หรือสามารถดูในเอกสารแนบตอนทำสัญญาจะซื้อจะขาย โดยทางโครงการจะต้องระบุทั้งรายละเอียดของสิ่งที่จะได้รับการคุ้มครอง และระยะเวลาการคุ้มครอง ตลอดจนเงื่อนไขอื่น ๆ ไว้ครับ

รูปแบบของการรับประกันคอนโด

1. ประกันภัยการเสี่ยงภัยทุกชนิด (All Risk) - ประกันที่คุ้มครองความเสี่ยงภัยทุกกรณีที่จะเกิดขึ้นกับอาคาร ทั้งทรัพย์สินส่วนบุคคล อย่าง ห้องชุด เฟอร์นิเจอร์ และ ทรัพย์ส่วนกลาง อย่างตัวอาคาร รั้วกำแพงโครงการ ฝ้าเพดาน ผนังโดยรอบ อุปกรณ์และเครื่องจักรต่าง ๆ รวมไปถึง ลิฟต์ งานระบบต่าง ๆ

ซึ่งรายการที่คุ้มครองจะขึ้นอยู่กับรายละเอียดที่ระบุไว้ในประกัน บางโครงการระบุว่าคุ้มครองเฉพาะตัวห้อง ส่วนบางโครงการก็คุ้มครองเฟอร์นิเจอร์ที่ทางโครงการแถมมาให้ด้วย แต่โดยส่วนใหญ่มักจะไม่รวมเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า หรือของตกแต่งอื่น ๆ ที่เจ้าของห้องซื้อเข้ามาเพิ่มเติมในภายหลังครับ ซึ่งถ้าถามว่าจะได้ความคุ้มครองมากน้อยขนาดไหนนั้นก็ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของประกันที่ทางโครงการหรือนิติบุคคลทำเอาไว้ อย่างไรก็ตามนิติบุคคลจะเป็นผู้พิจารณาค่าเบี้ยประกันให้เหมาะสมกับงบประมาณที่มีอยู่

2. การประกันภัยต่อบุคคลภายนอก (Public Liability) - อย่างเช่นการคุ้มครองกรณีที่มีสิ่งของจากบนอาคารคอนโดตกใส่รถยนต์ของบุคคลที่เข้ามาในโครงการและทำให้เกิดความเสียหาย เป็นต้น สำหรับคอนโดมิเนียมที่เป็นอาคารที่มีคนพักอาศัยจำนวนมาก ก็จะยิ่งมีความเสี่ยงต่อการเกิดอุบัติเหตุทำนองนี้กับบุคคลอื่น ซึ่งในบางครั้งอาจจะมีค่าใช้จ่ายสูง ดังนั้นการที่โครงการทำประกันรูปแบบนี้เอาไว้ ถือว่าเป็นประโยชน์ต่อลูกบ้านผู้อยู่อาศัยครับ

สรุปส่งท้าย

PropertyScout หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์กับคนที่กำลังหาซื้อที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดก็ตามนะครับ เพื่อให้อยู่อาศัยได้อย่างสุขสบาย ปลอดภัย ไร้ความกังวล ก็อย่าลืมตรวจเช็ครายละเอียดในเอกสารสัญญาทุกฉบับให้ดี ก่อนเซ็นรับโอนกรรมสิทธิ์นะครับ โดยเฉพาะในเรื่องของประกันและรายละเอียดความคุ้มครองต่าง ๆ ที่ทางโครงการมีให้ เพื่อเป็นการรักษาประโยชน์ของเราในเวลาที่เจอกับสิ่งไม่คาดคิดอย่างรอยตำหนิ หรือความเสียหายต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นบนบ้านและคอนโดของเราครับ

มองหาคอนโดคุณภาพ หรืออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น PropertyScout มีให้เลือกกว่า 250,000 ที่ทั่วประเทศไทย คลิกตามด้านล่างได้เลย

อ่านบทความอื่นที่เกี่ยวข้อง คลิก