ปัจจัยที่ควรพิจารณา เมื่อต้องการหาพื้นที่สำหรับทำออฟฟิศ มีอะไรบ้าง?
สำหรับผู้ประกอบการที่ต้องการ ลงทุนทำธุรกิจที่ต้องมีสำนักงาน การหาพื้นที่สำหรับทำสำนักงานนั้นเป็นสิ่งที่สำคัญมาก เพราะเป็นอีกปัจจัยที่สำคัญต่อ การเจริญเติบโตของธุรกิจ ดังนั้นควรหาข้อมูลว่าพื้นที่เช่าออฟฟิศหรืออาคารสำนักงานที่ต้องการซื้อนั้น สามารถอำนวยความสะดวกต่อทีมงานและพนักงานทุกคน และ มีพื้นที่เหลือเพียงพอที่จะขยายธุรกิจได้ หากจะเช่าสัญญาเช่าส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 3 ปี และการซื้อก็ต้องใช้ทุนจำนวนมากอีกด้วย ซึ่งไม่ว่าจะเช่าหรือซื้อก็ตาม มีปัจจัยต่าง ๆ มากมายที่เราควรพิจารณา ไปศึกษาพร้อมกันกับ PropertyScout ได้ในบทความนี้
พื้นที่เช่าออฟฟิศแบบไหนเหมาะกับเรา
การทำธุรกิจนั้นจำเป็นต้องการพื้นที่สำหรับนั่งทำงาน ซึ่งพื้นที่สำนักงานให้เช่าในปัจจุบันก็มีหลายหลาย ไม่ว่าจะเป็นโฮมออฟฟิศ (Home Office) ออฟฟิศสำเร็จรูปพร้อมเฟอร์นิเจอร์ (Service Office) ออฟฟิศประเภท Co-Working Space หรือพื้นที่เช่าแบบปกติ (Traditional Office) ที่เป็นพื้นที่โล่ง ๆ ให้เราตกแต่งเอง การเลือกพื้นที่สำนักงานที่เหมาะสมกับธุรกิจ จะช่วยให้เราประหยัดทั้งเงินและเวลาในการหาพื้นที่เช่านั่นเอง
เลือกทำเลใกล้พนักงาน
การเลือกทำเลที่สะดวกต่อพนักงานเป็นสิ่งสำคัญ เนื่องจากการจราจรที่ติดขัดในกรุงเทพ ทำเลที่ตั้งของออฟฟิศจึงช่วยให้พนักงานไม่เหนื่อยกับการเดินทางมากนัก หรือถ้าหากเรายังไม่มีพนักงานหรือกำลังจะมีในอนาคต ก็ควรหาพื้นที่เช่าออฟฟิศใจกลางเมือง ใกล้รถไฟฟ้า เพื่อที่จะได้สะดวกต่อทุกคนที่จะมาทำงานให้เรา
เลือกทำเลที่สะดวกกับลูกค้า
นอกจากเรื่องพนักงานแล้ว อย่าลืมนึกถึงลูกค้าหรือผู้ที่จะมาติดต่อเราด้วยว่าตึกสำนักงานที่เราเลือกนั้นอยู่ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้ทางด่วน เดินทางสะดวก หรือหาได้ง่ายหรือไม่
อยู่ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก
นอกจากให้ความสนใจต่อทำเลที่ตั้งของตัวอาคารสำนักงานแล้ว เราควรนึกถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ด้วย ไม่ว่าจะเป็นร้านอาหาร ร้านกาแฟ ร้านค้าต่าง ๆ หรือแม้กระทั่งธนาคาร เพราะสิ่งเหล่านี้ล้วนแล้วแต่มีความสำคัญทั้งสิ้น
งบประมาณ
หลังจากได้ทำเลแล้ว สิ่งต่อมาก็คือค่าเช่าที่เรารับได้ อย่าเช่าพื้นที่สำนักงานที่แพงเกินไป อย่าคิดว่าอนาคตน่าจะมีเงินเข้ามาพอจ่ายได้ ให้เลือกงบประมาณค่าเช่าที่เราสามารถจ่ายได้อย่างสบาย ๆ ไม่ตึงจนเกินไป
สำรองเงินสำหรับค่าใช้จ่ายอื่น
เพราะการซื้ออาคารสำนักงานนั้นต้องใช้เงินค่อนข้างสูง ส่วนการเช่าออฟฟิศต้องใช้เงินก้อนแรกในการวางเงินมัดจำ 3 เดือน ตามด้วยค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน นอกจากนี้ยังมีค่าตกแต่งสำนักงาน ค่าติดตั้งโทรศัพท์ ค่าอินเตอร์เน็ต ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าที่จอดรถ และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีกที่เราคิดไม่ถึง หากเราเลือกจ่ายค่าเช่าพื้นที่ออฟฟิศแบบเต็มกำลังที่มีโดยไม่คำนึงถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ หากธุรกิจมีปัญหาก็จะส่งผลกระทบได้ และเงินมัดจำที่เราวางไว้ก็ต้องสูญไปหากยกเลิกสัญญาก่อนกำหนด
อ่านสัญญาให้ละเอียด
ให้ยึดสัญญาแบบเป็นลายลักษณ์อักษรเป็นหลัก เพราะในหลายครั้งในการเจรจาต่อรองอาจจะมีการตกลงกันได้ด้วยดี แต่ไม่ได้ลงในสัญญา เมื่อเกิดปัญหาขึ้นเราก็จะไม่สามารถเรียกร้องอะไรได้ นอกจากนี้ตึกหลาย ๆ แห่งในปัจจุบันบังคับให้เช่าจนครบ 3 ปี หากออกก่อนกำหนดก็บังคับให้จ่ายค่าเช่าจนครบสัญญา หากเราอ่านไม่ละเอียดอาจจะมีปัญหาในอนาคตอย่างมากเหมือนหลาย ๆ บริษัทก็เป็นได้
ระบุผู้รับผิดชอบเมื่อเกิดความเสียหาย
อันนี้อาจจะเป็นค่าใช้จ่ายที่ค่อนข้างสูงหากเราไม่ละเอียดพอ โดยเฉพาะเรื่องแอร์ เนื่องจากตึกในกรุงเทพส่วนใหญ่เป็นตึกเก่า หลายตึกทางเจ้าของเป็นผู้ดูแลแอร์ให้ ในขณะที่บางตึกเป็นผู้เช่าดูแลเอง หากเราไม่ดูให้ดีอาจจะต้องเสียค่าบำรุงรักษาค่อนข้างสูงก็เป็นได้
ให้ผู้เชี่ยวชาญช่วยหาพื้นที่เช่าสำนักงาน
การหาออฟฟิศใหม่ไม่ได้มีแค่การไปเช่า หรือซื้อตึกเท่านั้น แต่มีรายละเอียดต่าง ๆ มากมาย ไม่ว่าจะเป็นค่าใช้จ่ายแฝง รายละเอียดของสัญญา หากจะเช่าก็ต้องมีการดูแลบำรุงรักษาอาคารว่าใครเป็นคนจ่าย ค่าภาษีโรงเรือน และสิ่งต่าง ๆ มากมาย แนะนำให้หาเอเจนท์ที่มีประสบการณ์คอยช่วยดูแล ซึ่งทางทีมงาน ก็พร้อมที่จะให้ความสะดวกและบริการให้ฟรีโดยไม่คิดค่าใช้จ่ายใด ๆ ซึ่งการใช้ผู้เชี่ยวชาญจะทำให้เราได้ออฟฟิศที่ตรงกับความต้องการในราคาที่เหมาะสม แถมยังช่วยดูแลสัญญาและสิ่งต่าง ๆ เพื่อให้ผู้เช่าได้รับผลประโยชน์สูงสุด
เช่า/ซื้ออาคารสำนักงานที่มีการดูแลเป็นอย่างดี
อย่าเลือกแต่ตึกสำนักงานที่ราคาถูกอย่างเดียว เพราะค่าเช่าที่ถูกนั้นก็มีบริการที่ลดน้อยลงไปตามค่าเช่าด้วย เราควรหาตึกสำนักงานที่มี รปภ ตลอด 24 ชั่วโมง มีช่างอาคารประจำ มีแม่บ้านทำความสะอาดอย่างดี และตึกไม่เก่าหรือโทรมจนเกินไป ซึ่งทางทีมงาน PropertyScout มีข้อมูลอาคารสำนักงานทั่วไทย สามารถให้รายละเอียดตึกแต่ละตึกได้เป็นอย่างดีว่าที่ไหนดูแลอาคารดีและคุ้มค่ากับเงินมากที่สุด
สนใจอ่านบทความที่เกี่ยวข้อง คลิก
เลือกขนาดพื้นให้เหมาะกับขนาดของบริษัท
แน่นอนว่าพื้นที่ออฟฟิศที่ใหญ่ย่อมดีกว่า แต่ก็จะเสียค่าใช้จ่ายที่สูงขึ้นด้วย ดังนั้นควรเลือกพื้นที่สำนักงานให้เหมาะกับขนาดคนในออฟฟิศ ซึ่งบริษัทโดยทั่ว ๆ ไปนั้น มีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 8-10 ตารางเมตร/คน แต่หากเป็นบริษัทที่มีการทำงานแบบ hybrid หรือ remote working บางตำแหน่ง ก็จะอยู่ที่ 3-4 ตารางเมตร/คน ดังนั้นควรเลือกพื้นที่ให้เหมาะกับขนาดบริษัทด้วย
ควรมีพื้นที่เหลือเพียงพอสำหรับการขยายออฟฟิศ
เนื่องจากสัญญาเช่า 3 ปี หากออกก่อนครบกำหนดสัญญาก็จะมีบทลงโทษ ถ้าหากเรามีแผนที่จะขยายในอนาคต ควรจะเช่าพื้นที่ขนาดใหญ่ขึ้นเผื่อไว้ เพื่อที่จะได้ไม่มีปัญหาหากต้องรับคนเพิ่ม ส่วนการซื้ออาคารสำนักงาน จะต้องคำนวณพื้นที่ให้เพียงพอ ก่อนตัดสินใจซื้ออาคาร
เลือกรูปแบบการจัดวางเฟอร์นิเจอร์ที่เหมาะสม
บางธุรกิจเหมาะกับพื้นที่ออฟฟิศแบบเปิดโล่ง ในขณะที่บางออฟฟิศก็ต้องการความเป็นส่วนตัว ความเป็นสัดเป็นส่วน ดังนั้นควรวางผังออกแบบออฟฟิศแต่เนิ่น ๆ เพื่อให้เหมาะกับการทำงาน อย่าเช่าออฟฟิศแบบที่มีการตกแต่งของผู้เช่าเก่าเพื่อประหยัดงบประมาณแต่ไม่เหมาะกับการทำงาน เพราะเงินที่ประหยัดได้นั้นอาจจะไม่คุ้มกับประสิทธิภาพการทำงานที่เสียไป
ที่จอดรถ
ที่จอดรถเป็นสิ่งสำคัญ และเกือบทุกตึกในกรุงเทพที่อยู่ใจกลางเมืองมีที่จอดรถไม่เพียงพอต่อความต้องการ ดังนั้นควรจะดูว่าเราต้องใช้ที่จอดรถกี่คัน หากเป็นการเช่าก็ควรต้องต่อรองขอเช่าที่จอดรถเพิ่มจากตึกได้มากน้อยแค่ไหน เพราะการคิดว่าเช่าไปก่อนและหาที่จอดรถจากตึกข้างเคียงบริเวณนั้นก็ได้ เป็นความเข้าใจที่ผิดอย่างมาก เพราะทุกตึกก็ไม่มีที่จอดรถให้เช่าเช่นกัน ดังนั้นควรพิจารณาเรื่องที่จอดรถให้ดีก่อนตัดสินใจเช่า ส่วนผู้ที่ต้องการซื้อตึกออฟฟิศ อย่าลืมดูเรื่องที่จอดรถว่ามีตำนวนเพียงพอหรือไม่ หากในอาคารมีที่จอดรถไม่พอ ยังมีพื้นที่รอบนอกอาคารให้ใช้เป็นที่จอดรถเพิ่มเติมหรือไม่
ภาพลักษณ์ของออฟฟิศที่มีต่อลูกค้า
ถ้าหากเราเช่าพื้นที่สำนักงานในตึกที่เก่ามาก ๆ ลูกค้าอาจจะมองว่าดูไม่น่าเชื่อถือ ไม่น่าจะติดต่อธุรกิจด้วย แต่หากเราเช่าพื้นที่ออฟฟิศในตึกเกรดดี ๆ หรือตึกที่ดูหรูหรา ลูกค้าก็อาจจะมองว่าถ้าทำธุรกิจกับเราจะต้องจ่ายสูงกว่าปกติ เพราะต้นทุนของเราแพงก็เป็นได้ ดังนั้นควรเลือกตึกสำนักงานที่เหมาะสมน่าจะดีที่สุด
พื้นที่สำหรับอำนวยความสะดวกให้พนักงาน
อย่าคิดแต่จะเช่าพื้นที่เพื่อวางโต๊ะทำงานอย่างเดียว ควรจะออกแบบพื้นที่ให้มีส่วนที่ช่วยให้พนักงานผ่อนคลาย หรืออำนวยความสะดวกในการทำงาน เช่นการมีห้องครัว มีพื้นที่สำหรับนั่งกินข้าว พักดื่มกาแฟ เก้าอี้โซฟานวด หรือห้องสำหรับพักผ่อน เป็นต้น ทางที่ดีควรมีพื้นที่ให้พนักงานสามารถปรับเปลี่ยนมุมการทำงานได้อย่างเป็นอิสระ เพื่อประสิทธิภาพในการทำงานที่ดี
คุยเงื่อนไขการตกแต่งก่อนเช่า
สำหรับการเช่า แต่ละตึกก็มีข้อจำกัดในการตกแต่งพื้นที่เช่าสำนักงานไม่เหมือนกัน บางตึกสามารถติดแอร์ Split Type เพิ่มได้ บางตึกทำไม่ได้ บางแห่งสามารถต่อท่อน้ำเอาไว้ล้างถ้วยล้างชามภายในพื้นที่ได้ แต่บางแห่งก็ทำไม่ได้ ดังนั้นควรพูดคุยรายละเอียดคร่าว ๆ ก่อนว่าสามารถทำในสิ่งที่ต้องการได้หรือไม่ เพื่อจะได้ไม่เกิดปัญหาในอนาคต
สำหรับการเช่า ต้องรู้เงื่อนไขการรับมอบพื้นที่
ตึกส่วนใหญ่จะส่งมอบห้องแบบมาตรฐาน คือเป็นห้องโล่ง ๆ และผู้เช่าเป็นผู้ตกแต่งออฟฟิศเอง เมื่อครบกำหนดสัญญาและต้องการยกเลิกการเช่า ผู้เช่าจะต้องทำพื้นที่คืนให้เหมือนกับตอนที่รับมา อย่างไรก็ตามมีพื้นที่สำนักงานให้เช่าบางห้องที่มีการกั้นห้อง มีการตกแต่งแล้วจากผู้เช่าเดิม ต้องไม่ลืมที่จะพูดคุยกับทางอาคารว่าหลังจากหมดสัญญาจะต้องส่งมอบพื้นที่แบบไหน ต้องรื้อคืนเป็นห้องโล่ง หรือคงสภาพเดิมได้ เพราะการรื้นคืนและทำพื้น ฝ้า ไฟ แอร์ใหม่ตอนออกนั้นเป็นค่าใช้จ่ายที่ค่อนข้างสูงพอสมควร
ระยะเวลาการเช่า
ระยะเวลาการเช่าเป็นสิ่งสำคัญ หากเราเพิ่งเริ่มต้นธุรกิจใหม่ หรือบริษัทเราอยู่ระหว่างการเปลี่ยนแปลง เราอาจต้องการสัญญาระยะสั้น แม้ว่าตึกส่วนใหญ่จะให้ทำสัญญาเช่า 3 ปี แต่ก็มีอีกหลาย ๆ ตึกสามารถคุยสัญญาเช่า 1 ปี ได้ ดังนั้นควรจะพูดคุยให้ดีก่อนที่จะเซ็นสัญญา
สรุปส่งท้าย
ทั้งหมดที่ได้กล่าวไปก็คือ เรื่องที่คิดว่าจะเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่กำลังจะหาพื้นที่เช่า หรือซื้ออาคารมาทำเป็นสำนักงาน เพื่อเพิ่มโอกาสสู่ความสำเร็จให้กับทำธุรกิจ โดยสิ่งสำคัญที่สุดสำหรับการสร้างธุรกิจที่ต้องใช้อาคารออฟฟิศก็คือ ให้คิดว่าในอนาคตข้างหน้าเราต้องการให้ธุรกิจของเราเป็นแบบไหน โดยเป้าหมายที่ชัดเจนของคุณคืออะไร พร้อมแผนที่จะบรรลุเป้าหมายนั้นสามารถทำได้หรือไม่ ถ้าจะเช่าออฟฟิศ สัญญาเช่า 5 ปี แล้วในอีก 5 ปี ธุรกิจของเราอยากให้เป็นอย่างไร หากซื้อออฟฟิศของตัวเองก็ควรต้องมีแผนการคืนทุนที่ชัดเจน รวมถึงคำนวณความเสี่ยงที่ต้องจ่ายเงินผ่อนธนาคารให้ดีด้วย
มองหาอาคารสำนักงาน อาคารพาณิชย์ สำหรับธุรกิจของคุณ
ได้ที่ PropertyScout คลิกเลย
